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nefer
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 Posté - 12 mai 2021 : 23:08:55
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citation: Initialement posté par Gilles31600
Cependant (et tout le monde le sait), les syndic pro prennent les copro pour des vaches à lait et beaucoup d'artisans qui y interviennent aussi !.
il n'est jamais bon de généraliser!
vous confondez les "grands groupes" et les syndics de taille humaine |
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Gilles31600
Contributeur débutant
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Posté - 12 mai 2021 : 23:21:19
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Vous avez raison, je n'aurais pas dû généraliser. Mais ces grands groupent nous font dirent des choses qu'il ne faudrait pas.
Bing ! Je me suis donné un coup sur les doigts pour la peine ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 mai 2021 : 00:01:53
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Il faut partir de l'idée que le syndic est un professionnel de bonne qualité
Il faut ensuite sanctionner sévèrement les campagnes de presse inappropriées et ceux qui en fournissent la matière comme la DGCCRF récemment dans un rapport comportant des allusions à la possibilité de certains abus sans pouvoir citer un cas précis.
Il faut conserver l'organisation actuelle de la rémunération des syndics en excluant toute taxation et en imposant aux organisations professionnelles l'obligation de réprimer certains abus évidents
Il faut imposer au syndic de préciser dans le contrat de syndic les modalités de sa rémunération pour les chantiers et opérations de l'article 14-2. Le taux indiqué doit constituer le plafonnement de sa rémunération.
Il faut sanctionner sévèrement toute infraction à l'obligation de tenue d'un compte bancaire séparé et, s'il y a lieu réglementer strictement l'usage d'un compte pivot . S'il y a lieu ? cela veut dire qu'on prétend qu'il est nécessaire pour certains opérations. Vérifier cela ouvertement.
Compte tenu de ce qui vient d'être écrit supprimer le système très coûteux de la garantie financière inutile puisque le syndic ne détient plus les trésoreries des syndicats
Organiser un mécanisme beaucoup plus simple de garantie contre les fautes pouvant être commise par le syndic ou son personnel dans le maniement des fonds syndicaux. Ce mécanisme serait étendu aux syndics non professionnels. Le financement du fonds de garantie serait assuré par les syndics professionnels et par les syndicats pour les syndics non professionnels.
Simplifier la présentation des comptes en fin d'exercice par le recours à un document unique.
Réglementer strictement la fourniture d'informations juridiques sur le droit de la copropriété. On doit la réserver à des auteurs diplômés. Même nécessité pour les associations ayant pour objet le droit et la gestion des syndicats de copropriétaires.
Esprit de ces propositions ? Anoblir la fonction de syndic de copropriété
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Sunbird
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 Posté - 13 mai 2021 : 12:57:47
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Ce que propose cette société est une alternative intéressante.
Dans de nombreuses copropriétés ce sont les membres du conseil syndical qui font le travail le plus chronophage, et la dématérialisation dans laquelle s'engouffre les pro pour diminuer les couts et la rentabilité conduira à ce que des copropriétaires se dirigent vers ces alternatives.
Si on analyse un peu l'offre entre ce que propose cette société et certaines associations qui assistent les syndics bénévoles il y a peu de différence. |
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andre78fr
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65
Posté - 13 mai 2021 : 13:14:09
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Une différence de coût peut-être ? Avec 8 € par lot et par mois, Matera se situe aujourd'hui (quasiment) au niveau des syndics low cost en ligne... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 mai 2021 : 14:23:10
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citation: Dans de nombreuses copropriétés ce sont les membres du conseil syndical qui font le travail le plus chronophage
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Gédehem
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Posté - 13 mai 2021 : 19:56:11
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Effectivement ......
Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que dans ces affaires, syndic "pro", "bon marché" et autres, il s'agit avant tout d'activités commerciales, de se placer sur un 'marché' pour en tirer profit, ce qui est le but de toute société faisant "commerce de ....."
Démarche d'autant plus intéressante, que le "marché" de la copropriété est en perpétuel développement, à la différence de celui des chaussettes en laine.
On construit tous les jours, tous les jours nait un syndicat de copropriétaires, alors qu'aucun ne meurt de la Covid ou autres, même si certains sont en réanimation, parfois sous perfusion.
Comme disait ma Grand-mère, " c'est pain béni" ...  (en français d'aujourd'hui : "c'est cool ..;")
"Il faut partir de l'idée que le syndic est un professionnel de bonne qualité"
Il faut surtout partir du fait incontournable que le syndic est avant tout une société commerciale dont les yeux sont braqués sur les courbe "chiffre d'affaire et marges" les pratiques instituées ayant pour but de les maintenir à un bon niveau.
Ce qui passe par un service au client satisfaisant, mais sans risquer de faire baisser les marges. D'où des propositions de services annexes divers et variés, histoire de ne pas se faire manger par le voisin qui tire sur ses coûts.....
Ainsi va la vie des Sociétés commerciales dans tous les domaines, ce qui n'a rien de critiquable en soi, au risque de mettre la clé sous la porte et les employés sur la paille.
Ceci étant, on ne s'improvise pas syndic, comme on ne s'improvise pas garagiste ou réparateur d'ordinateurs. En ce sens le brave type plein de bonnes intentions qui se propose pour être syndic est à regarder à 10 fois au moins .....
Etre syndic c'est être "multitâches" dans des domaines aussi variés que la compta ou les travaux sur ascenseurs, en passant par le circuit de chauffage qui fuit ou le notaire qui n'est pas content des documents qu'il a demandé. Je saute les taches administratives et la compta, les spécialistes intervenants sur UI dans cette rubrique étant parfois à 100 lieues de s'entendre ....
Alors notre brave type solitaire plein de bonne volonté ....... |
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Gilles31600
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Posté - 13 mai 2021 : 20:38:50
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Il me semble que le comptable compétant est le plus important car il porte l'aspect légal du volet fiscal. Et c'est bien souvent sur l'argent que les propriétaires pourraient attaquer.
Pour les travaux, je ne suis pas sûr que les syndic aient une quelconque compétence. Ils font appel à des artisans ou à un maître d’œuvre (selon l'importance).
Et comme dit plus haut, tous les travaux d'urgence, la gestion au quotidien, c'est le CS qui les porte.
Donc si vous trouvez une structure qui vous prend en charge une grande partie de l'aspect financier (comptes en eux-même, appels de charges, relances, gestion des impayés), alors le reste peut tout à fait être géré par le CS.
Reste à savoir si ces structures (comme MATERA mais il doit y en avoir d'autres) donnent juste les moyens de les réaliser ou réalisent ces tâches ou vont jusqu'à en être garant. |
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Sunbird
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69
Posté - 14 mai 2021 : 13:25:11
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8 €/lot par mois je ne vois pas trop l'intérêt de passer sur ce système, c'est bien trop couteux par rapport au service apporté. |
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Gilles31600
Contributeur débutant
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Posté - 14 mai 2021 : 16:02:55
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mon devis est à 92€ par lot (et par an) au lieu de 152€ avec mon syndic pro (sans compter les frais pour AG supplémentaire, frais sur les travaux, frais sur pré état daté et état daté lors d'une vente, ....... et j'en oublie). Au total, l'écart est de plus de 70€ / an.
Le gain financier par lot n'est en effet pas très important.
Cependant, les avantages (Ã mon avis et de ce que j'ai compris) :
- maîtrise de la comptabilité car on sait à tout moment où on en est (alors que c'est galère pour avoir l'info du syndic)
- je pense (et j'espère) une meilleure gestion des impayés
- gestion en direct des artisans (on en fait déjà 90%, mais il faut passer par le syndic, ce qui ralentit énormément les choses)
- et dans le cas d'investissement locatif avec plusieurs lots dans la même copro, cela fait quelques centaines d'€ d'économie. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 mai 2021 : 17:50:44
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citation: Initialement posté par Gilles31600
. Au total, l'écart est de plus de 70€ / an.
cela ne vaut pas le coup
vous devriez plutôt chercher un autre syndic professionnel |
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Gilles31600
Contributeur débutant
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Posté - 14 mai 2021 : 18:08:53
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On va aussi regarder d'autres syndic professionnels, mais cette copro étant assez difficile, ils ne se bousculent pas.
Et il n'y a pas que l'aspect financier. La réactivité dans les interventions, la gestion des artisans en direct sont des points qui nous paraissent important dans notre configuration.
Dans une copro plus classique, nous ne ferions en effet pas cette démarche. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 mai 2021 : 18:17:23
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Dans tout cela personne ne se pose la question fondamentale : y aura-t-il un membre du conseil syndical volontaire pour la fonction de syndic ?
et capable de l'être ?
A l'année prochaine même jour même heure si Dieu le veut. 
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Gilles31600
Contributeur débutant
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Posté - 14 mai 2021 : 18:37:17
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Mais bien sûr que la question se pose et bien sûr que cette personne ne sera pas seule, sinon ce serait impossible. Syndic coopératif = plusieurs à gérer ensemble.
........... Ã suivre ............ |
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Posté - 14 mai 2021 : 18:52:23
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citation: Dans tout cela personne ne se pose la question fondamentale : y aura-t-il un membre du conseil syndical volontaire pour la fonction de syndic ?
et capable de l'être ?
et capable de le rester plusieurs années....
70€/an c'est aussi 5,8€/mois..... donc la réponse n'est pas dans le prix, elle est plutôt dans l'efficacité et la rapidité de réponse aux problèmes d'un syndic coopératif qui ne gère qu'un seul syndicat, alors qu'un gestionnaire pro en a 40 ou 50.... |
Édité par - rambouillet le 14 mai 2021 18:56:31 |
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valka
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Posté - 24 mai 2021 : 18:23:46
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citation: Initialement posté par Gilles31600
Reste à savoir si ces structures (comme MATERA mais il doit y en avoir d'autres) donnent juste les moyens de les réaliser ou réalisent ces tâches ou vont jusqu'à en être garant.
J'ai passé une heure au téléphone cet après-midi avec une commerciale de chez Matera. En lui posant des questions sur les différences de statuts entre syndic bénévole et syndic coopératif, j'ai fini par comprendre effectivement que Matera n'était pas un syndic. A un moment elle me dit que dans le cas du syndic coopératif, c'est le conseil syndical qui est syndic - pas Matera effectivement, et que c'est le président du conseil syndic qui est responsable légalement du syndic - donc personne morale. A ce titre, j'imagine que non, Matera n'est pas garant de la réalisation de ces tâches.
J'étais très enthousiaste à l'idée de passer chez eux parce que ça m'avait l'air vraiment bien conceptualisé, que les processes avaient l'air d'être bien optimisés. Mais cette histoire de responsabilité légale du président - je devais être président à la base, à la prochaine AG, m'a vraiment vraiment refroidi.
Et puis je pensais au départ que c'était un syndic hybride, qui s'occupait de tout, sauf du démarchage des devis et du suivi des travaux. Mais en fait, ça n'existe pas si j'ai bien compris...
En tout cas leur ambition de devenir très gros n'est pas du tout cachée ; c'est limite dit tel quel par la commerciale. |
Édité par - valka le 24 mai 2021 18:24:38 |
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Gilles31600
Contributeur débutant
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Posté - 24 mai 2021 : 18:42:36
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Bonjour,
Syndic bénévole = 1 seule personne qui s'occupe de tout. Risque élevé si cette personne devient indisponible.
Syndic coopératif = plusieurs personnes s'occupent de la copro et partagent les choix, les décisions et la connaissance des dossiers et de la compta.
MATERA = société de service qui fournit un logiciel d'aide synchronisé avec le compte bancaire. Du coup, un certain nombre de tâche est automatisé mais il en reste forcément à faire.
Et en effet dans le syndic non pro (bénévole ou coopératif) c'est le président qui est "légalement responsable". Attention tout de même à ne pas exagérer ce point. En tant que "non pro", la justice est beaucoup plus clémente.
Et où est le risque ? Sur la comptabilité principalement ? Tant que vous ne piochez pas dans la caisse et que vous ne donnez pas tous les chantiers à un ami qui surfacture, tout va bien. Vous avez un logiciel dédié pour gérer et un comptable MATERA pour vous aider.
Pour les gros travaux, vous faites forcément appel à un architecte ou équivalent qui sera payé pour être responsable du résultat.
Je pense que nous allons franchir le pas.
...... Ã suivre. |
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JPM
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Posté - 24 mai 2021 : 19:07:09
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Quand un syndic bénévole ou coopératif fait une boulette en établissant une opposition à paiement de prix, si l'opposition annulée portait sur 18 000 €, le préjudice est de 18 000 € quelle que soit la qualité du syndic !
La modération de la justice ne joue qu'au pénal
Quant aux qualités comptables de MATERA il est présentement impossible de les apprécier. Il faudra suivre de près les boulettes signalées, et les suivre avec objectivité. L'enthousiasme de certains est manifestement prématuré.
Une fois encore c'est la publicité qui est odieuse, prétentieuse à claquer.
Il faut voir aussi du côté de la garantie financière. La réponse " à concurrence de 100 000 € comme toutes les banques " ne me parait pas acceptable.
Pourra-t-on se faire justifier la formation (je ne dis même pas compétence) de tel ou tel collaborateur ?
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Édité par - JPM le 24 mai 2021 19:11:19 |
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Gilles31600
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Posté - 24 mai 2021 : 19:21:09
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Pour les formations des collaborateurs MATERA, j'y avais pensé mais je n'ai pas encore demandé.
Mes informations viennent principalement de copropriétés qui sont déjà passé chez MATERA, pas de leur publicité. Bien sûr, MATERA ne m'a pas donné les coordonnées de copro mécontentes !
D'un autre côté, je viens de m'apercevoir que mon syndic actuel (pro) continue de payer un contrat annuel d'une prestation qui n'existe plus, à payer une société de ménage qui ne fait pas la moitié du travail, qui ne fait pas avancer les procédures contre les propriétaires débiteurs, ....
Donc de toute façon, nous devons changer de syndic. |
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JPM
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Posté - 24 mai 2021 : 19:27:51
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Pour les recouvrements, comment le conseil syndical surveille-t-il les dossiers ?
Que fait MATERA pour ces mêmes recouvrements ? A-t-on les coordonnées de l'avocat qui s'en occupe ? Est, il à Paris pour un dossier de Nevers ?
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MATERA est un prestataire extérieur Art L 42 
