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goutelette
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 Posté - 14 sept. 2022 : 13:41:42
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Bonjour,
Nous avons un problème d'ascenseur mis à l'arrêt, " Opérateur de porte HS"
Notre AG ne sera qu'en décembre .
Notre syndic nous propose une AG extraordinaire pour voter les travaux .
AG qui nous coûtera 1 500€ comprenant les frais d'affranchissement à l'ensemble des copropriétaires + location de salle.
Ma demande par sur le fait que nous avons 2 allées, et que l'ascenseur concerne qu'une allée.
Est ce obligé de convoquer les 2 allées sachant que les personnes de l'autre allée ne sont pas concerné ?
Vous remerciant par avance sur vos remarques
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 Posté - 14 sept. 2022 : 15:13:55
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Si le RCP indique que c'est une charge speciale a un seul batiment, pas de probleme pour convoquer que les copros visés et interessé par cet équipement commun !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 14 sept. 2022 15:19:52 |
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Posté - 14 sept. 2022 : 16:27:46
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n'y a-t-il plus d'argent en caisse pour que le syndic décide de faire une AG ? pour cette somme pour remettre en état un équipement en panne ? (les imprévus n'ont-ils pas été suffisamment prévus  ?) |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 14 sept. 2022 : 17:05:06
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citation: Rambouillet: n'y a-t-il plus d'argent en caisse pour que le syndic décide de faire une AG ? pour cette somme pour remettre en état un équipement en panne ?
Bonjour, Rambouillet : Je demandais avis, pas critique aveugle devant une situation pour ma part inédite.
Je crois que vous avez lu hâtivement, les 1 500 € sont pour l' AG. L'opérateur de portes coûte 4 500€ Cela fait 6000€.
citation: (les imprévus n'ont-ils pas été suffisamment prévus ?)
Je ne connais pas la clé comptable " Imprévus"
Nous n'avons pas de problème de trésorerie, de l'argent sur le compte travaux. Mais le syndic n'a aucun droit de décider de l'utiliser. C'est l' AG qui décide. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 14 sept. 2022 : 17:23:55
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citation: Copropriétaire 33:Si le RCP indique que c'est une charge speciale a un seul bâtiment, pas de problème pour convoquer que les copros visés et intéressé par cet équipement commun !
Merci, pour votre réponse, en effet cela me paraissait logique, mais des fois certains décrets préventifs vont à l'encontre des intérêts.
Comme nous sommes une petite copro/ de 2 allées, de plus les occupants des rez de chaussés ne participent pas au frais d' ascenseur, malgré qu'ils l' utilisent pour cave et parking, pour une fois cela nous aide.
J'ai proposé au syndic de faire la réunion chez moi, car nous serons peut. ( Ainsi pas de frais de salle . ( En AG nous sommes majoritairement 15 maxi sur 42 lots)
Le syndic me déposera les convocations des copros occupants.
Pris par ce mouvement d' économie, je pense qu'il va également revoir ses émoluments
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Neofit92
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Posté - 15 sept. 2022 : 09:13:39
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@goutelette voilà , un sujet intéressant car Je vous rejoins sur le fait qu’en copropriété et particulièrement pour les ascenseurs il existe de vrais imprévus et se retrouver avec 1500€ de frais administratif pour une dépense de 4500€ cela pose question à qui aime optimiser un budget.
Pour palier à ces situations ou tout simplement à quelques oublis, nous votons chaque année une résolution de type :
« L’AG fixe en application de l’art 21 du décret du 17 mars 1967 à xx.xx € le montant des dépenses que le CS est autorisé à engager entre deux AG pour l’entretien de la copropriété. »
Ce XX € est « évidemment » fonction d’un budget moyen de charge et ne change pas vraiment année après année. Il est assez important chez nous, de l’ordre de … 4%.
Ce taux est issu d’un ancien président de CS un peu directif qui est resté inchangé (qu’il en soit remercié) .
Pour revenir à votre exemple il nous est arrivé un problème comparable de pièce d’ascenseurs à refaire et hors contrat. La somme était moins importante et nous avons « pioché » dans ce budget délégué, sans à priori ! Ce qui nous a évité une AG de plus de 2000€.
Voilà , au regards de certains messages où seule l’AG doit décider de tout, il n’est pas inintéressant que l’AG décide de déléguer quelques initiatives au CS. Cela responsabilise un peu tout le monde, évite un recours à une administration galopante (qui ici ne servira qu’à entériner une solution connue dès l’origine) , et surtout réduit le temps de décision à la satisfaction générale de … la copropriété.
Ce que j’appelle pompeusement, le principe de réalité.
Voilà , une expérience d’une copro moyenne.
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 sept. 2022 : 11:13:36
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Le syndic est tenu de faire effectuer les opérations d'entretien. Par prudence il informe, voir consulte de conseil syndical.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 15 sept. 2022 : 12:10:19
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citation: Néofit 92, Pour palier à ces situations ou tout simplement à quelques oublis, nous votons chaque année une résolution de type :
« L’AG fixe en application de l’art 21 du décret du 17 mars 1967 à xx.xx € le montant des dépenses que le CS est autorisé à engager entre deux AG pour l’entretien de la copropriété. »
Ce XX € est « évidemment » fonction d’un budget moyen de charge et ne change pas vraiment année après année. Il est assez important chez nous, de l’ordre de … 4%. .
Votre poste est un rappel utile, dans la mesure, ou en effet, nous avions , voté cette résolution, il y a quelques années.
Le temps passant , chaque année nous augmentons le budget par un % du taux d' augmentation du cours de la vie .
De ce fait, dans le silence ,ce montant de 4% c'est alloué au budget.
Nous devons le mentionner chaque année, ce que nous avons oublié.
Notre budget étant de 53 000€, plus le montant alloué aux imprévus de 4% = 55 120€.
Quoi qu'il en soit, 2 120€ n'est pas suffisant pour ce type de problème.
Votre remarque, me rappelle de remettre cette résolutions, à notre prochaine AG, qui peut un jour nous être utile
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2022 : 09:51:05
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Sur un budget de 55 k€ si il n'y a pas de gros impayés il n'y aucune difficulté pour engager 4500 € pour le changement de cette porte qui relève de l'entretien réparation.
Allez faire une AG spécifique pour ce type de réparation c'est retarder la réparation, engager des frais inutiles d'AG, accessoirement faire que le syndic prenne le pourcentage sur la réparation.
Concernant l'AG le syndic peut convoquer l'ensemble des copropriétaires ou simplement le bâtiment concerné :
- L'ensemble des copropriétaires est nécessaire pour voter une rallonge du budget général,
- Le bâtiment concerné si le syndic fait voter le changement de porte avec son pourcentage.
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andre78fr
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Posté - 16 sept. 2022 : 11:58:17
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Au risque de faire hurler quelques puristes et juristes, nous sommes en 2022, beaucoup de conseils syndicaux ou même de copropriétés communiquent par mail ou dans des groupes WhatsApp et le monde a un peu changé depuis 1965...
Une consultation par mail si elle n'a rien d'officiel ou d'opposable permet de connaître les positions et les intentions de la plupart des copropriétaires concernés et elle peut tout à fait appuyer l'initiative d'engager des travaux d'importance relative, comptablement c'est un peu le choix ou le dilemme entre le compte 615 - Entretien et réparation ou un compte 671 - Travaux décidés... dans une grosse copropriété on trouvera des réparations de plusieurs milliers d'euros sur le 615.
Je rejoins en ça ce qu'écrivais JPM, avec ou sans le seuil voté pour le CS. |
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Gédehem
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Posté - 16 sept. 2022 : 16:39:34
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Dans le même sens !
Copropriété de 42 lots, budget fonctionnement de de 55.000 €, dont 2000 pour "imprévus", et surtout AG en décembre.
Ce qui veut dire que la fin de l'exercice est certainement passée, mettons fin juin.
Le syndic, avec le CS informé, est donc en mesure d'apprécier ce qu'il en est des fonds disponibles pour de travaux d'entretien devant être engagés sans attendre. (*)
En 2022, l'affaire se règle en 5 mn (quelques heures), le temps de quelques coups de fils et mails !
On ne bloque pas un ascenseur 3 ou 4 mois pour des questions de bureaucratie, de formalisme. (*)
Pour la répartition, voir ce que prévoit le RDC, répartition "par entrée", sur les seuls lots ayant "utilité de l'équipement commun ascenseur".
(*) même exercice terminé, il y a des fonds disponibles en trésorerie du fait du paiement des provisions pour le 1er trimestre de l'exercice suivant.
Les caisses du syndicat ne sont pas vides !!!  |
Édité par - Gédehem le 16 sept. 2022 16:45:28 |
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 Posté - 16 sept. 2022 : 16:54:56
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ainohi
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Posté - 19 sept. 2022 : 15:52:21
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La loi et ses textes d’application sont de plus en plus tatillons et beaucoup de copropriétaires sont prêts à contester toute initiative du syndic qui n‘est pas prise selon les procédures prescrites et dans les formes prescrites.
Cela a ses avantages mais aussi ses inconvénients.
Toute dépense d’entretien qui ne relève pas de la gestion courante doit être décidée en assemblée générale. Les textes ne fixent pas de manière absolue des montants qui permettent de déterminer ce qui est dépense de gestion courante ou dépense exceptionnelle. Cela s’apprécie au regard du budget.
Une réparation sur un ascenseur qui coûte 4 500 € est probablement d’un montant supérieur à ce qu’on peut raisonnablement attribuer à une dépense de gestion courante.
Dans ces conditions, le syndic fait une application stricte des textes. On ne peut rien lui reprocher.
Dans un souci de bonne gestion il peut certes, après avoir pris l’avis du conseil syndical, engager le syndicat et faire ratifier ultérieurement la dépense par l’assemblée générale. Mais si des copropriétaires procéduriers contestent la régularité de cette dépense au motif qu’elle n’a pas été décidée par l’assemblée générale, le syndic sera bien embarrassé. Il risque de devoir l’assumer sur ses propres deniers. On ne peut d’un côté enfermer le syndic dans des contraintes stricte et d’un autre côté lui reprocher de ne pas y déroger dans un souci d’économie.
Cela dit, le conseil syndical pouvant disposer d’un budget non préalablement affecté, la loi donne désormais aux syndicats la possibilité de faire face sans difficulté et sans frais supplémentaires à de tels imprévus. |
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andre78fr
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Posté - 19 sept. 2022 : 17:16:02
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Non, la délégation pour le CS c'est tout sauf des imprévus justement... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 19 sept. 2022 : 17:29:17
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Depuis l'introduction des articles 21-1 à 21-3, le conseil syndical peut recevoir le pouvoir de prendre toute décision relevant de la majorité de l'article 24, donc de financer des travaux imprévus hors budget sans devoir convoquer l'assemblée. |
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Posté - 19 sept. 2022 : 17:32:42
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De la même façon, qu'il a toujours été aussi possible de mettre une somme en conséquence en "imprévus" sur le compte 615 ..... |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2022 : 11:53:54
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Cessons de nous référer en permanence à tel texte, tel dispositif, tel compte ou autres diversions reflets de la bureaucratie à la française !!!!
Exposé : "Nous avons un problème d'ascenseur mis à l'arrêt, " Opérateur de porte HS"
Notre AG ne sera qu'en décembre .
Notre syndic nous propose une AG extraordinaire pour voter les travaux ."
Affaire très simple mais urgente, sans attendre une AG : cet équipement est nécessaire à l'usage des lots, de leurs occupants. Le syndic doit faire engager sans attendre les travaux, non sans informer le CS, les 4500 € nécessaires (couverture du risque) étant certainement présents en trésorerie.
Compte tenu des délais de réalisation et du paiement des factures, il sera temps de ratifier l'affaire lors de l'AG de décembre. |
Édité par - Gédehem le 20 sept. 2022 11:54:38 |
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