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Jany2718
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 Posté - 27 mars 2023 : 12:13:19
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Bonjour,
Dans l’état des dépenses annuelles de la copropriété, des frais relativement importants (supérieurs à 5 000 €) figurent alors qu’aucune décision correspondante n’a été votée, ni aucun courrier relatif à cette question n’a été adressé aux copropriétaires avant la réalisation des travaux considérés.
Il s’agit de travaux d’étanchéité de la terrasse d’un copropriétaire réalisés probablement d’urgence et à la demande de celui-ci.
Mais l’urgence est discutable car un bâchage ou une simple mise en sécurité ou une réparation provisoire pouvait certainement être faite préalablement au traitement de la question après devis et décision d’AG . En tout état de cause l’urgence éventuelle n’interdit pas la convocation de l’AG ou l’inscription de la question à l’ODJ de la prochaine AG.
Cela ne me paraît donc pas très régulier et d’autant moins que le seuil de mise en concurrence est fixé à 1500 € …. Toutefois les comptes ont été approuvés, comme on pouvait s’y attendre.
L’opposition par un copropriétaire ayant voté contre ou absent est-elle recevable ( le délai de 2 mois est-il applicable à compter de la réception du PV ) ? Le recours contre le syndic ne serait-il pas plus indiqué ? En effet, à mon avis, le syndic devait avertir par courrier immédiatement les copropriétaires de la situation de son initiative, ou convoquer une AG avant de commander les travaux comme il l’a fait.
Il devait aussi prévoir la validation de ces travaux réalisés d’urgence, par un votre explicite lors de l’AG soumettant les comptes en question et donner des explications sur la nature exacte des travaux effectués afin de permettre au SDC d’apprécier l’opportunité de ces travaux ainsi effectués ‘d’urgence’ et leur éventuelle ventilation comptable entre « étanchéité » (charges communes ) et « revêtement » ( charges individuelles), ce qui doit être détaillé dans la facture ( non jointe dans la convocation) .Le recours contre le syndic serait alors possible plus facilement au regard de la prescription . Mais la solution serait alors de remettre cette question à l‘ODJ de la prochaine AG et en cas de refus de validation , les frais pourraient –ils être à la charge du syndic ? Merci pour les commentaires des participants intéressés ou expérimentés.
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 Posté - 27 mars 2023 : 16:07:19
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citation: L’opposition par un copropriétaire ayant voté contre ou absent est-elle recevable
Un copropriétaire absent, donc dit défaillant, peut tout à fait assigner le syndicat en respectant le délai des 2 mois après notification qui lui est fait du PV. Obtiendra-t-il satisfaction est une autre histoire ..... cela dépendra de ses arguments ....
C'est bien le syndicat qui doit être assigné et non le syndic. Si ce copro obtient satisfaction et suivant les attendus émis par le juge, le syndicat pourra par la suite se retourner contre le syndic si le juge laisse entendre une faute du syndic. |
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Jany2718
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Posté - 27 mars 2023 : 16:55:53
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le syndic est-il incritiquable ? n'avait-il pas l'obligation de prévenir les copropriétaires de cette situation d'urgence ou de convoquer une AG pour le choix de l'entreprise ( ou les recours à exercer ) ? Ne fallait-il pas prévoir un vote spécial pour valider les travaux ainsi réalisés sans vote ? L'approbation des comptes ne peut signifier quitus et la responsabilité du syndic devrait être engagée dans ce cas . |
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Posté - 27 mars 2023 : 17:54:50
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Peut-être le syndic a-t-il fait cela en accord avec le CS, car sur le fond cela part de bonne intention pour éviter une aggravation d'un éventuel sinistre .....
certes il aurait pu, il aurait du mais regardons aussi la finalité ...... |
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Sunbird
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 Posté - 27 mars 2023 : 19:53:54
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Le syndic a une obligation de faire cesser les désordres.
Concernant l'urgence elle ne me semble pas discutable pour une toiture ou une terrasse.
Il aurait pu effectivement faire voter la somme après l'avoir engager.
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Jany2718
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Posté - 27 mars 2023 : 23:55:23
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citation: Initialement posté par rambouillet
Peut-être le syndic a-t-il fait cela en accord avec le CS, car sur le fond cela part de bonne intention pour éviter une aggravation d'un éventuel sinistre .....
certes il aurait pu, il aurait du mais regardons aussi la finalité ......
Pour empêcher l'aggravation, le bâchage suffisait .
Le CS n'a rien à faire ni à décider dans cette affaire qui relève exclusivement de la responsabilité du syndic. Des devis devaient être soumis à la prochaine AG après protection ou bâchage .
Il faut aussi savoir que le copropriétaire concerné est un membre influent du CS auquel le syndic ne voulut pas déplaire ... Il faut aussi s'attendre à constater dans la facture des travaux autres que d'étanchéité ( sans doute réfection des dalles : charge individuelle ou privative ) ... |
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Posté - 28 mars 2023 : 08:31:10
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Les travaux exécutés par le syndic sous le coup de l'urgence sont encadrés par l'article 18 de la loi et l'article 37 du décret qui sont on ne peut plus clairs.
Article 18 de la loi :
"I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé (...)
"-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;(...)
article 37 du décret :
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
"Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
"Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2023 : 09:55:14
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Il est un principe que bon nombre de copropriétaires, et donc d'Uinautes, occultent, au gré du vent ou du sujet :
- le syndic ne peut engager 1 €, et donc passer la commande correspondante, sans y avoir été autorisé par une AG.
Ce qui est pourtant simple à retenir.
Que ce soit pour le fonctionnement "normal" du syndicat : AG > Budget prévisionnel.
Que ce soit pour des travaux hors ce fonctionnement "normal" : AG > Tvx-budgets hors prévisionnel.
Que ce soit pour des imprévus urgents : AG convoquée sans délai (2/3 jours) au besoin pour ratifier les travaux et donc les budgets engagés en urgence.
Ce qui est simple à retenir. Et pourtant .....
"Toutefois les comptes ont été approuvés, comme on pouvait s’y attendre."
L'approbation des comptes ne peut valoir ratification de travaux engagés irrégulièrement, sans vote d'AG. |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2023 09:56:39 |
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andre78fr
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Posté - 28 mars 2023 : 11:05:41
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C'est faux, le syndic a en charge l'entretien et la sauvegarde de la copropriété, si la serrure est bloquée il fait venir un serrurier peu importe que la ligne ait été prévue ou pas au budget, si il y a une fuite d'eau il fait venir un plombier, etc. Il faut arrêter de fantasmer un fonctionnement d'administration US ou tout se bloque quand le budget est atteint !!! Un syndic qui convoque une AG pour quelques centaines d'euros de dépenses imprévus est à jeter !!!
Le cas de travaux urgents est un peu particulier et vient d'être rappelé mais dans la vraie vie de 2023 quand les trois quarts des copropriétaires discutent et échangent dans un groupe WhatsApp on prend des décisions et on évolue de facto vers des fonctionnements plus souples et plus réactifs face à une loi de 1965 qui a bien du mal à suivre les innovations et les changements de la société... |
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Jany2718
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Posté - 28 mars 2023 : 12:29:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'approbation des comptes ne peut valoir ratification de travaux engagés irrégulièrement, sans vote d'AG.
Oui, c'est aussi mon avis. Mais alors ,comme les travaux ont été réalisés sans vote préalable ni vote de validation a posteriori, la responsabilité du syndic est engagée et la prescription applicable est probablement la prescription légale de 5 ans et non celle de 2 mois à compter de la réception du PV , applicable en cas de contestation d'AG et visant le SDC... qu'en est-il à ce sujet ? jurisprudence ? |
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2023 : 13:32:25
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André : "C'est faux, le syndic a en charge l'entretien et la sauvegarde de la copropriété, si la serrure est bloquée il fait venir un serrurier peu importe que la ligne ait été prévue ou pas au budget"
Pardon d'être brutal, André, mais votre affirmation est nulle, une injure au travail du syndic en général, même les moins bons !!
Outre qu'elle est en opposition avec les dispositions légales, qui, à priori, ne sont pas faites pour rien.
Quel syndicat ne dispose pas d'une ligne budgétaire "Imprévus" ou "Entretien / Réparations diverses" ??
Quel syndicat ne dispose pas de 2 ou 300 € pour changer la serrure, X € pour la vitre cassée, ou xx € pour la fuite sur canalisation commune ?
On est là dans la gestion courante du BP, ce qui permet parfois la bascule de telle ligne budgétaire en excédent vers telle autre "ricrac" pour assurer l'entretien de l'immeuble.
Budget prévis dont chacun sait qu'il est souvent calculé "à la louche", avec du "toujours plus au cas où".
Le cas des travaux "urgents" suit la même démarche : la convocation d'une AG est obligatoire, faute de quoi le syndic n'a pas pouvoir d'engager des fonds dont il ne dispose pas.
Sinon, il faut nous expliquer d'où sortent les 5000 € dont parle Jany pour cette étanchéité ??
S'agissant de réaliser des travaux, il est constant que le syndic doit disposer de la totalité des fonds permettant d'honorer la commande.
Mais pour des travaux "urgents", hors de tout budget, pas besoin ??
Je suis d'accord sur le fait que certaines procédures peuvent parfois être lourdes. Mais c'est aussi la garantie pour les propriétaires indivis que leur mandataire ne fait pas n'importe quoi ! D'autant que pour l'AG 'urgente', sans délai (en 2 ou 3 jours c'est réglé), il suffit de quelques copropriétaires présents/votants, tout relevant de l'art.24.
Un syndicat ne se gère pas au gré du vent, des humeurs des uns ou des autres, ou des réseaux dits "sociaux" .... |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2023 13:58:32 |
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andre78fr
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Posté - 28 mars 2023 : 14:54:59
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Mais bien sûr, tous les syndics de France ont cessé de payer les factures de gaz au moment où la ligne budgétaire a été dépassée... :D
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Jany2718
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Posté - 28 mars 2023 : 18:27:28
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En résumé, je comprends que la responsabilité du syndic est engagée : il ne pouvait pas commander des travaux aussi importants sans une décision d'AG et il devait donc convoquer une AG ou au moins faire valider a postériori cette dépense en s'explquant sur la prétendue urgence.
Si les travaux en question ne sont pas validés lors d'une prochaine AG, les frais correspondant seront donc à la charge du syndic fautif ou de son assurance de responsabilité professionnelle... |
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2023 : 18:43:13
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André : pouvez vous préciser la part d'action du syndic de copropriété dans l'élaboration du prix du gaz, et sur le montant de la facture qu'il reçoit du fournisseur ?
Ne confondons pas ici avec l'acte qu'engage le syndic au nom du syndicat dans le cadre de son mandat, et donc des fonds qui en découlent.
Sans vote préalable d'une AG sur les travaux 'urgent' de réfection de cette terrasse, avec décision sur un budget de 5600 €, le syndic n'a pas mandat/pouvoir pour faire quoi que ce soit. Sauf faire mettre une bâche en attendant ....
Le mandat de syndic donné par une AG n'est pas un chèque en blanc pour faire n'importe quoi.
Ce que rappelle Rédac UI plus haut.
Jany : pas si simple !
La responsabilité du syndic est, certes, engagée. Mais c'est au syndicat d'engager l'action, et au juge de reconnaitre la faute éventuelle. Je ne connais pas de syndic reconnaissant être fautif à priori. |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2023 18:49:02 |
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Posté - 29 mars 2023 : 07:38:31
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jany vous ne dites rien sur un avis éventuel demandé au CS ?..... (si ce n'est celui qui en profiterait ....  ) |
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Jany2718
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Posté - 29 mars 2023 : 19:59:43
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citation: Initialement posté par rambouilletjany vous ne dites rien sur un avis éventuel demandé au CS ?..... (si ce n'est celui qui en profiterait .... )
voir mon post n°5 plus haut ... En effet le bénéficiaire est un des membres influent du CS à qui le syndic ne veut pas déplaire ... |
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Jany2718
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Posté - 29 mars 2023 : 20:10:33
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citation: Initialement posté par Gédehem
Jany : pas si simple !
La responsabilité du syndic est, certes, engagée. Mais c'est au syndicat d'engager l'action, et au juge de reconnaitre la faute éventuelle. Je ne connais pas de syndic reconnaissant être fautif à priori.
??? un copropriétaire peut parfaitement assigner le syndic au titre de sa responsabilité quasi délictuelle ( celle qui existe indépendamment de tout lien de droit pouvant exister entre l'auteur d'un fait causant à autrui un dommage... , et la partie lésée etc..).( cf CC : ancien 1382 devenu 1240 ). Ici le dommage causé est l'aggravation des charges pour ce copropriétaire, aggravation résultant directement de la faute du syndic ( professionnel ayant obligation de conseil etc...) |
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andre78fr
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Posté - 30 mars 2023 : 09:07:16
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Pour Jany2718
Votre syndic n'a pas respecté la procédure normale pour les travaux urgents mais l'AG a approuvé les comptes, d'après ce que vous écrivez on peut supposer que la terrasse est une partie commune avec jouissance exclusive au profit d'un copropriétaire qui est également membre du conseil syndical.
Le vote explicite des travaux individualisés est une pratique assez répandue mais qui n'est pas dans la loi, personnellement ce n'est pas mon approche dans mon logiciel de gestion d'AG et l'ordre du jour proposé (une résolution unique pour l'approbation des comptes). La facture pour ces travaux n'avait pas à être jointe à la convocation mais vous pouviez consulter en tant que copropriétaire toutes les pièces justificatives selon les modalités prévues qui elles doivent figurer dans la convocation.
Vous pouvez évidemment aller en justice mais vous êtes approximatif sur bien des points et je doute que le jeu en vaille la chandelle, de nombreux éléments peuvent jouer sur la décision, le RDC, la jurisprudence sur les travaux urgents et de sauvegarde, d'éventuelles désordres similaires dans l'histoire de la copropriété mais la probabilité pour que le syndic soit condamné à payer lui même ces travaux me semble vraiment très faible.
Pour Gédehem, je conteste votre propos excessif et caricatural "le syndic ne peut engager 1 € (...)" par rapport à des centaines de comptes de copropriété que j'ai vu passer et où les budgets sont dépassés pour des tas de raisons et où personne ne reproche au syndic d'avoir payé les factures. |
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Jany2718
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Posté - 30 mars 2023 : 15:42:29
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citation: Initialement posté par andre78fr
Vous pouvez évidemment aller en justice mais vous êtes approximatif sur bien des points et je doute que le jeu en vaille la chandelle, de nombreux éléments peuvent jouer sur la décision, le RDC, la jurisprudence sur les travaux urgents et de sauvegarde, d'éventuelles désordres similaires dans l'histoire de la copropriété mais la probabilité pour que le syndic soit condamné à payer lui même ces travaux me semble vraiment très faible.
OUi , une procédure serait du temps perdu et de l'argent perdu, bien que je ne voie pas très bien comment un juge pourrait trouver incritiquable une telle situation ... sachant que les travaux en cause consistaient au moins en partie dans le revêtement qui est privatif ! La complaisance du syndic envers un membre influent du CS et trop visible et bien regrettable pour la réputation des syndics. |
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JPM
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Posté - 11 mai 2023 : 21:34:50
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Il y a des cas dans lesquels l'article D 37 est inapplicable.
Je prends toujours l'exemple d'un bris de descente d'eaux usées parce qu'il saute aux yeux mais il y a bien d'autres exemples. Dans ce cas : au boulot tout de suite et on est bien content d'avoir un plombier attitré de l'immeuble plutot qu'une mise en concurrence à chaque fuite.
A l'approbation des comptes, le syndic doit donner un coup de phare sur cette écriture et en demander clairement la validation. Heureusement elle est très généralement donnée et le syndic est paré contre tout risque.
Convoquer une copropriété de 130 lots pour ce genre d'histoire ? On en rit... ou pleure selon les cas.
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Réparations comptabilisées sans vote . 
