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Edoenn
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 Posté - 31 mai 2023 : 17:20:33
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Bonjour,
L'exercice comptable de ma copropriété est clos depuis le 31 décembre. Je n'ai toujours pas reçu de convocation pour la prochaine AG. J'ai interrogé le syndic : la date n'est pas fixée...
Je lis "Le syndic de copropriété doit convoquer au moins 1 fois par an une AG réunissant l'ensemble des copropriétaires.
Cette convocation doit être faite dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
https://www.service-public.fr/parti...droits/F2615
Dans mon esprit, l'AG devait avoir lieu 6 mois maximum après la clôture de l'exercice comptable, donc le 30 juin dans mon cas.
Mais le texte de service-public.fr parle d'une convocation qui doit être faite dans les 6 mois. Mon AG pourrait donc avoir lieu 6 mois après la clôture de l'exercice comptable PLUS le délai de convocation (21 jours), soit le 21 juillet au plus tard ?
Quelle est la bonne date ?
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 Posté - 31 mai 2023 : 17:25:58
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Non, la convocation devrait etre envoyee par le syndic avant le 30 juin inclus.
Cependant, il n'y a pas de sanction de prévue pour le syndic qui passe outre ! Donc tout cela est très théorique ...
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Edoenn
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Posté - 31 mai 2023 : 17:36:59
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Merci.
Il est donc un peu tôt pour râler, mais je vais être vigilante.
J'attends l'arrêté des comptes pour régulariser les charges d'une locataire qui a quitté l'appartement, c'est pourquoi j'aimerais que l'AG ait lieu dans les temps.
Une année, nous avons eu l'AG fin décembre (donc un an de décalage par rapport à l'exercice comptable !), puis nous avions réussi à remettre l'AG en juin, et là je crains que la date glisse encore... |
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Posté - 31 mai 2023 : 17:44:33
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Rapprochez vous du conseil syndical pour qu'il fasse pression sur le syndic !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 31 mai 2023 : 18:23:22
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C'est une légende urbaine :
"Le syndic de copropriété doit convoquer au moins 1 fois par an une AG réunissant l'ensemble des copropriétaires.
Cette convocation doit être faite dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
https://www.service-public.fr/parti...droits/F2615"
dans le lien que vous mettez, je n'ai pas vu la phrase que vous citez ou bien vous le citez de façon incomplète.
Le syndic doit faire une AG dans les 6 mois POUR VOTER LE BUDGET PREVISIONNEL de l'exercice en cours. Mais bien souvent les syndics font voter un budget lors de l'AG de l'année précédente. Si c'est le cas, alors il a jusqu'à 12 mois (mais c'est idiot) pour tenir cette AG.
"art 14-1 de la loi
I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
En effet passés ces 6 mois, le syndic ne pourrait plus appeler de provisions si le budget n'est pas voté dans ces fameux 6 mois. Alors qu'en est-il chez vous ? un budget a-t-il été voté ou non l'année dernière ?.... |
Édité par - rambouillet le 31 mai 2023 18:24:39 |
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Edoenn
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Posté - 31 mai 2023 : 19:02:48
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@rambouillet
L'extrait de service-public.fr que j'ai cité est un copié/collé du site (il s'agit des deux premiers paragraphes de la rubrique "Qui convoque l'AG ?"), l'extrait est donc exact (mais j'ai conscience qu'il s'agit d'une reformulation de la loi, et non d'un extrait de loi comme celui que vous citez).
En juin 2022 nous avons approuvé les comptes 2021 et voté le budget prévisionnel 2023. Le budget prévisionnel 2022 avait été voté en 2021.
Je comprends donc que l'astuce est là : le budget prévisionnel 2023 a déjà été voté, le syndic est donc dans les clous pour faire les appels de provisions tout au long de cette année. Pour lui, rien ne presse.
Mais alors... la prochaine AG pourrait légalement avoir lieu en juin 2024 seulement !? On ne laissera pas faire ça, mais sur le principe, ce serait possible ?!
Comment faire alors pour régulariser les charges de la locataire qui a quitté le logement ? J'ai retenu 20% du dépôt de garantie, en attendant l'arrêté des comptes 2022...
@Copropriétaire33
Je vais revoir cela avec le conseil syndical. Il y a quelques semaines, l'un des membres m'avait justement parlé d'une AG en juin, d'où mon étonnement quand le syndic m'a répondu que la date n'était pas fixée. |
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GĂ©dehem
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Posté - 31 mai 2023 : 21:20:34
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La référence au budget prévisionnel est une mascarade (dans le sens "comédie hypocrite"), uniquement destinée à 'amuser' la galerie' (dans le sens "les gogos").
Chacun sait bien que cela n'a aucun sens, le BP devant être voté avant le début de l'exercice, même si les textes prévoient qu'il puisse l'être en cours d'exercice.
Ce qui importe, c'est l'approbation des comptes de l'exercice écoulé : opposabilité des sommes engagées par le syndicat.
De nos jours les syndics n'ont plus de bouliers, de calculettes, ou mĂŞme de tableurs.
Ils ont des logiciels et des moyens informatiques qui permettent en 1 ou 2 clics d'avoir instantanément les documents nécessaires.
D'où un calendrier estimé :
- 1 mois pour arrĂŞter les comptes
- 1 mois pour contrĂ´le CS et autres + rectifications Ă©ventuelles
- 1 mois pour convoquer l'AG.
On est très loin des "fumeux" 6 mois, l'intérêt de tous, syndic comme copropriétaires, étant d'approuver au plus tôt les comptes de l'exercice écoulé.
Soit des AG 3, 4 ou 5 mois au plus après la fin d'exercice.
Aux CS d'ĂŞtre attentifs, vigilants, de relancer le syndic le 1er mois.
Le syndic qui n'est pas en mesure de suivre ce calendrier, montre qu'il n'a pas la structure, l'organisation, le personnel pour gérer les syndicats dans son portefeuille.
Ajout pour ce qui concerne le mandat du syndic. 3 ans maxi, mais de date Ă date. D'oĂą des mandat d'un an, 2 au plus.
Là aussi, CS et copropriétaires doivent être attentifs, sur ces mandats dont personne n'a l'échéance en tête.
Cette échéance doit être maitrisée, de préférence à 4 mois, 5 au plus de la fin d'exercice considéré.
Dans le cas exposé, on ne sait rien d'une échéance du mandat. |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2023 21:27:24 |
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Edoenn
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Posté - 31 mai 2023 : 23:25:42
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Merci Gédehem pour les précisions.
Ce syndic semble en effet avoir du mal à absorber la charge de travail. Je sais qu'il y a eu des arrêts de travail, des personnes non remplacées, du turn-over de remplaçants...
Le mandat du syndic a été renouvelé en juin dernier. Ce mandat doit "se terminer le jour de l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice en cours [2022], et en tout état de cause au plus tard le 13/06/2025". |
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Posté - 01 juin 2023 : 07:08:40
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Encore un mandat de syndic contestable !
Les dates calendaires c’est pour les autres ….
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 01 juin 2023 : 07:25:17
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" la prochaine AG pourrait légalement avoir lieu en juin 2024 seulement !? "
NON : date limite : 31/12/2023, une fois par an (par exercice) et non une fois par an "glissant"
" Ce mandat doit "se terminer le jour de l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice en cours [2022], et en tout état de cause au plus tard le 13/06/2025".
Cette phrase n'est plus légal .... le mandat doit comporter 3 infos : la durée, la date calendaire de début et la date calendaire de fin (qui doit coïncider exactement avec la durée). Votre syndic est en retard de nombreuses années sur la réglementation ....  |
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JPM
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Posté - 01 juin 2023 : 10:10:48
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Indépendamment des textes qui divergent fréquemment il faut rappeler ce qui est hautement souhaitable :
Il est hautement souhaitable que l'exercice soit calendaire et que l'assemblée ordinaire soit effectivement tenue dans les six mois suivant la clôture de l'exercice échu le 31 décembre. L'idéal est " dans les quatre mois suivant la clôture".
L'article 7 du décret indique : au moins une fois chaque année. La dessus la jurisprudence dit que AG tenue le 3 juillet 2020 puis le 28 décembre 2021, c'est correct.
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andre78fr
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Posté - 01 juin 2023 : 11:15:15
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Oui en théorie le mois de mars c'est très bien pour tenir l'AG quand l'exercice comptable se termine le 31/12 mais le brave gestionnaire qui a 30 copropriétés ou le brave comptable qui en a souvent autant ne peuvent pas faire 75% du travail de l'année sur un seul mois alors ils doivent bien étaler et répartir un peu... |
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Neofit92
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Posté - 01 juin 2023 : 13:12:32
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Nous avons depuis de nombreuses décennies, la pratique d'une clôture d'exercice fin septembre? Et finalement on ne regrette pas.
Cela permet de caler l'AG en janvier ce qui fait qu'on à pratiquement bouclé le travail du CS (Revue résolution, compta, etc ...) avant les fêtes et ceci avec une bonne disponibilité des membres.
De plus la participation Ă l'AG reste correcte.
Ensuite par cela permet d’intégrer les nouveaux membres assez facilement ces premiers mois d'année et enfin après les 2, 3 mois d'opposition, d'attaquer des travaux avant les périodes d'été toujours très chargées (où les mois de mai et aout sont souvent sources de délais).
Bref ce décalage, est plutôt une bonne alternative. |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2023 : 13:12:42
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Nous sommes d'accord sur le principe : mais comment expliquer cette pratique des AG en juin, au dernier moment ???
Pour certaines copros il faut un peu plus de temps, pour d'autres toutes simples c'est plus rapide.
Ce qui veut dire qu'entre le 15 mars et le 31 mai, il y a la place pour caser du monde.
" 75% du travail de l'année sur un seul mois "
C'était dans les années 60 du siècle passé, au temps du boulier, de la calculette, du tableur .....
Ou alors CQFD : "Le syndic qui n'est pas en mesure de suivre ce calendrier, montre qu'il n'a pas la structure, l'organisation, le personnel pour gérer les syndicats dans son portefeuille."
Ajout sur le post de Néofite : c'est effectivement une très bonne chose, et même incontournable en présence d'un chauffage collectif (et ECS) !
Toute la saison de chauffe est casée sur un même exercice.
Les bailleurs ? Ils feront une règle de 3 (s'ils savent encore faire ....), ce n'est pas le problème du syndicat, son intérêt collectif. |
Édité par - Gédehem le 01 juin 2023 13:18:04 |
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Edoenn
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Posté - 01 juin 2023 : 15:18:29
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Merci Ă vous tous.
Ce syndic a un rapport assez... souple, disons, par rapport à la règle.
J'ai déjà eu l'occasion d'obtenir de bons conseils ici avant les précédentes AG, car des résolutions non réglementaires étaient envisagées.
A priori cette copro n'est pas compliquée. C'est un petit collectif de 15 appartements, sans difficultés ou particularités (pas de tonnes de contrats d'entretien, pas de gros travaux...).
Dans tous les cas, s'il y a un délai pour tenir les AG, je considère que c'est au syndic de se débrouiller.
Mon comptable me sort bien mon bilan LMNP (clôt au 31/12) avant la date limite de déclaration des revenus. J'aimerais bien voir la tête des impôts si je leur disais que je ne peux pas déclarer car il n'y a pas eu le temps de faire le bilan...
Bon, il va falloir mettre la pression au syndic via le CS. |
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andre78fr
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Posté - 01 juin 2023 : 15:38:52
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Les AG tardives et les décomptes qui arrivent après la date limite pour la déclaration des revenus sont également un problème... |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2023 : 17:01:58
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C'est effectivement un problème, mais qui sort tout de même du champ du syndicat, sans que l'on passe à coté..
D'où la nécessité de tenir les AG au plus tôt de la fin d'exercice, ce qui est l'intérêt de tous les copropriétaires, entre autres bailleurs, investisseurs ....
Dans le cas exposé, copropriété de 15 lots sans contrats extraordinaire, l'absence de convocation d'AG le 1er juin relève du "j'm'enfoutisme" ou de l'incompétence.
Ou alors, de l'utilisation judicieuse de la passivité des copropriétaires ("il n'y a pas de problème"), donc du CS, phénomène bien connu. (un constat, pas un jugement).
"Bon, il va falloir mettre la pression au syndic via le CS."
Tout, ou beaucoup de choses, passent par lĂ !
Exercice arrêté au 31.12, le CS doit contacter le syndic début ou mi-février pour prendre des nouvelles, savoir quand il pourra voir les comptes, et organiser la réunion conjointe pour établir l'ODJ de la future AG.
ODJ que le Cs peut commencer à élaborer de son coté (+ info des copros).
Tous les ans c'est la même chose, la même périodicité, donc pas de difficulté pour le CS de la retenir ... |
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Edoenn
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Posté - 01 juin 2023 : 20:32:44
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Concours de circonstance (?) : j'ai contacté un membre du CS aujourd'hui ; celui-ci a été informé hier par le syndic d'une prochaine réunion du CS et du syndic, en vue de l'AG. Ma question posée au syndic hier a peut-être l'a peut-être fait décoincer, ou alors il s'agit d'un étrange hasard...
Je retiens l'idée de lancer les choses avec le syndic dès février. |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 juin 2023 : 21:30:33
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C'est le hasard, sans aucun doute !!!!
Sujet qui montre toute l'importance de l'information du CS, de la formation de ses membres, qui doivent non seulement connaître (un peu) les textes, mais surtout être attentif^s à la marche du syndicat, dont ils sont collectivement le "conseil de surveillance" ....
Et de ce fait être attentif a ce que fait le mandataire, le syndic, ce qui est aussi leur intérêt en tant que copropriétaires, copropriétaires plus informés que les autres. |
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JPM
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Posté - 07 juin 2023 : 23:43:25
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Une précaution pour éviter la tardiveté consiste à réaliser un contrôle des comptes arrêtés au 30 septembre.
Il ne reste plus alors qu'un trimestre Ă contrĂ´ler.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 juin 2023 : 10:22:01
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C'est une très bonne chose !
L'idéal étant d'organiser un contrôle chaque trimestre.
Outre le suivi des facturations, cela permet de bien suivre la trésorerie, et donc les impayés éventuels de charges .... trimestrielles.
Exigible le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, un contrôle au début du 2ème mois de chaque trimestre permet de bien voir aussi ce qu'il en est de la situation des comptes individuels, des actions du syndic pour recouvrer les charges sans attendre.
En fin d'exercice, le contrĂ´le n'en est que plus simple. Et rapide. |
Édité par - Gédehem le 09 juin 2023 10:23:12 |
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