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fabien55
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 Posté - 02 juin 2010 : 17:00:40
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Bonjour,
Le sujet est peut ĂŞtre recurrent mais comme il me manque certaines infos je poste ce message.
Nous avons été démarché par ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution*** (vous connaisseez?) pour defiscaliser en scellier classique. J'ai compris le fonctionnement: 25% d'epargne, 25 impôts et 50% en loyer (on nous le présente comme cela).
C'est une opération packagée: tous les frais sont compris, notaire ...., assurance loyer impayé, et assurance primo location (on défiscalise dès la livraison et non au 1er locataire , couverture pendant 6 mois)
Notre épargne serait de 250 €/mois.
On commence l'épargne avant la livraison, c'est à dire sans défiscaliser, ils appellent cela l'année n-1.
On nous promet un chèque au minimum de 120 000€
Au prochain rendez vous on nous montre un bien.
La fin du projet reste vague, quand revendre?
A partir de ces infos avez vous des conseils, des remarques, des points à surveiller sur ce projet. A quelles types de surprises peut-on s'attendre m^me s'il est présenté de manière très sécurisé par les conseillers?
Merci d'avance pour vos réponses
Fabien
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 02 juin 2010 : 18:06:18
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Certains écueils possibles dont vous devez vous méfier :
- la localisation du bien dans un lieu où la demande est très faible pour le bien qu'on vous propose.
- un bien vendu bien trop cher, d'autant plus qu'il est acheté dans un "package".
- des loyers surestimés par rapport au marché.
- un contact très régulier avec votre "conseiller" jusqu'à la signature et après, il ne sera peut-être plus joignable.
- un logement dans une copropriété dont on vous dit qu'elle mélangera propriétaire occupant et bailleur et qui finalement ne comporte que des bailleurs.
Mieux vaut si le principe du Scellier correspond Ă ce que vous voulez faire, faire un maximum de choses vous mĂŞme.
- Choix du bien près de chez vous.
- Choix des caractéristiques du bien en fonction de la demande locale.
- Gestion par vous-mĂŞme.
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fabien55
Nouveau Membre
15 message(s)
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 2
Posté - 02 juin 2010 : 20:32:38
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En fait, d'après les zones définies il n'y a pas de scellier possible à proximité (Meuse). De plus nous avons déjà un bien locatif qui nous prend suffisammenet de temps.
L'objectif est vraiment d'absorber les impôts (3200 €) sans effort de gestion.
Ce qui me gêne déjà c'est cette première année n-1 où notre épargne ne permet pas de defiscalisation et le flou après les 9 ans (vente difficile ou pas).
Merci pour les premiers conseils
Fabien |
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 Posté - 02 juin 2010 : 22:21:32
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Il ne s'agit pas d'épargne, il s'agit d'investir pour payer moins d'impot, ce qui est différent.
Vous investissez x, vous obtenez Y de déuction d'impot et lors de la revente il vous restera Z.
Tout le monde ccrie haut et fort que forcément Z est plus grand que X sinon ca se saurait mais personne ne le démontre.
citation: Nous avons été démarché par ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution*** (vous connaisseez?) pour defiscaliser en scellier classique. J'ai compris le fonctionnement: 25% d'epargne, 25 impôts et 50% en loyer (on nous le présente comme cela). 25 pour cent qui sortent de votre portefeuille, et non pas d'épargne.
citation: C'est une opération packagée: tous les frais sont compris, notaire ...., assurance loyer impayé, et assurance primo location (on défiscalise dès la livraison et non au 1er locataire , couverture pendant 6 mois) Les package sont les pires. Attention absolument.
citation: Notre épargne serait de 250 €/mois. Votre dépense serait de 250 euros par mois.
Meme ca c'est faux, ca ca dépend des années, et ca se base aussi sur une hypothèse de revalorisaiton.
Tout calcul ou on assimile les euros de 203 a ceux de 2010 avec 1 euro = 1 euros est FORCEMENT FAUX
Avec une inflation de 1%, il y a deja 20% d différence;
Avec une inflation de 2% il y a 50 % de différence.
C'est fort de café...
citation: On commence l'épargne avant la livraison, c'est à dire sans défiscaliser, ils appellent cela l'année n-1. non non non.
On commence a payer...
Quand je paye mon coiffeur, je ne parle pas d'argent que j'Ă©pargne...
Vous payer les frais de l'agence, les frais du commercial, les frais l'agence, tout ca n'est ni de l'Ă©pargne ni de l'investissment. C'est de l'argent qui s'envole.
citation: On nous promet un chèque au minimum de 120 000€
????!!!
citation: Au prochain rendez vous on nous montre un bien.
La fin du projet reste vague, quand revendre? C'est bien votre problème.
C'est comme si vous achetiez une voiture, et si vous demandiez au vendeur quand la revendre.
Si je le sais moi?
Comme il ne peut pas dire cela, vu d'ici dans dix ou vingt ans, en posant la question vous le forcez a sortir un gros mensonge.
Dans un tel montage, le problème de la vente dans 20 ans, c'est le votre, forcément.
A vous d'assumler, personne d'autre ne peut le faire a votre place.
Question: Est-ce que vous vous y connaissez UN PEU pour pouvoir le gérer, ce porblème?
Si oui, alors vous pouvez y aller.
Sinon, les petits poissons ne mangent que rarement les gros.
citation: A partir de ces infos avez vous des conseils, des remarques, des points à surveiller sur ce projet. A quelles types de surprises peut-on s'attendre meme s'il est présenté de manière très sécurisé par les conseillers? Un seul, le scellier me semble encore pire que les précédents, les économies d'impots se transforment en juteuses commissions, ce n'est pas la que vous trouverez une vraie niche fiscale.
RĂ©paration tardive d'une balise |
Édité par - ribouldingue le 06 juin 2010 06:27:57 |
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yarol
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Posté - 03 juin 2010 : 11:32:08
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A ce qu'a indiqué Maoyann, j'ajouterai :
- faîtes attention aux simulations qu'on vous présente. N'hésitez pas à les refaire vous même avec excel ;)
les conseillers ont tendance à minorer certains coûts (frais de copro restant à la charge du proprio), à en oublier d'autres (frais de recherche d'un nouveau locataire ... pour un T2, c'est pas négligeable), ou à en augmenter certains (actuellement les augmentations de loyer par IRL c'est 0% ... on peut s'interroger sur les 2% que les conseillers continuent de mettre)
dans la simulation, si l'opération génère un déficit foncier, faîtes attention à la prise en compte des intérêts d'emprunts. L'ensemble des intérêts d'emprunts doit être inférieurs à l'ensemble des loyers pour être totalement déductible tout de suite.
- s'il est packagé, je suppose que vous utiliserez les services d'une agence.
attention à la "réputation" de l'agence et à son lieu d'implantation : veillez à ce qu'elle soit dans la ville de votre bien. évitez l'agence du promotteur qui délèguera ... ou tout autre truc hallucinant.
réfléchissez bien si on vous demande de signer un contrat de gestion de 9 ans.
- vous avez l'air de vous y connaître en location (si j'ai bien compris vous gérez un bien). réfléchissez bien avant de faire gérer votre scellier par une agence. vous serez peut être plus efficace.
il faut parfois "pousser" les agences pour régler les problèmes (impayés, déclenchement d'assurance ...). ça vous prendra donc du temps.
ceci dit, trouver un conseiller qui vous trouve un bien sans tout le package, ça risque d'être plus compliqué.
- assurance : attention aux franchises
- le bien en lui même : regardez bien le plan. c'est pas parce que vous n'allez pas y habiter qu'il faut prendre n'importe quoi (croyez bien que ce que je viens d'écrire n'est pas complètement stupide).
- la vente : attention elle ne se fait pas forcément au bout de neuf ans. si vous êtes en déficit foncier, il y a des règles sous peine de voir le déficit fiscal remis en cause.
- "sans effort de gestion". votre remarque me laisse perplexe. A mon avis, on investi pas 100 000 € dans un bien sans s'en occuper un minimum ;)
- vos chiffres me semble Ă©tonnant :
pour défiscaliser 3200 €, vous allez investir dans un bien de 100 000 ou 110 000 €, non ? 250 € d'effort de liquidité mensuel ça me paraît énorme. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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fabien55
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5
Posté - 03 juin 2010 : 22:12:58
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Tres complétes ces réponses merci et pas optimistes du tout.
J'ai retenu que le risque est grand et qu'il faut s'inquiéter de la vraie valeur du bien (prix, emplacement...)
Je vais essayer de rechercher plus a proximité et sur un lieu assez proche de mon domicile (metz, nancy)
citation: Un seul, le scellier me semble encore pire que les précédents, les économies d'impots se transforment en juteuses commissions, ce n'est pas la que vous trouverez une vraie niche fiscale. citation:
OĂą alors?
Merci
Fabien |
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fabien55
Nouveau Membre
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6
Posté - 05 juin 2010 : 22:46:08
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Finalement on abandonne ce projet, trop d'incertitudes.
mais nos impôts vont augmenter chaque année et donc , comment défiscalier 4000 € d'impôts?
Peut-ĂŞtr que la meilleure des solutions est .............de payer ses impĂ´ts!
Merci
fabien |
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7
Posté - 06 juin 2010 : 06:32:58
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Achtez un deux pièces d'occasion avec des tavaux de 25 000 euros a faire dedans. Payer une part des travaux en décemùbre 2010 et le reste a partir de janvier 2011 (12 500 euros à chque fois).
En 2010 vosu déduisez 12 500 euros de vos revenus focniers et vous etes cerainement négatif de plsu de 10 000 euros que vosui pouvez déduire de vos autres revenus.
En 2011 vous serez un peu moins négatif (moins à déduire puisqu'il n'y aura plus de frais liés à l'achat) mais ca dure deux ans.
Votre achat global devrait couter largement moins que les 100 000 euros et si il est bien ciblé il devrait dans votre coin raportrer entre 7 et 8% voire un peu plus.
Donnez en outre 500 euros que vosu n'aurez pas payé à l'intermédiaire aux restau du coeur ou a d'autres fondations de ce genre. |
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yarol
Contributeur actif
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8
Posté - 06 juin 2010 : 13:49:56
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smartien
Nouveau Membre
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Posté - 01 déc. 2010 : 07:32:22
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***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution*** n'est pas une boite sérieuse. c'est simple ses commerciaux ne sont que des commerciaux, c'est à dire qu'ils sont à la commission. En rien ce ne sont de vrais gestionnaires de patrimoine certifiés comme par exemple chez ALLIANZ. moi à votre place je vous déconseille de leur faire confiance, car en plus ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution*** est gérée par ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution***, fils du promoteur ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution***, donc leur seul intérêt est de refourguer les appartements construits par Papa ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution***. Aucun intérêt pour vous, car en plus les appartements sont souvent mal situés, mal gérés, et vous les payés 40 % de plus que leur prix initial car vous avez tous les frais de commercialisation (réseau vendeur, directeur de vente, agent commercial de vente etc). Donc un mot : FUYEZ !
fuyez ces soit disant professionnels. La plupart des commerciaux sont des anciens vendeurs de voitures, qui ne connaissent en rien la vraie gestion de patrimoine. De plus, le directeur commercial à Toulouse, un certain ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution***.... est tout sauf un vrai directeur commercial, il propose la castagne lorsqu'un litige survient dans ces dossiers. UN vrai cinglé.
cette boite n'est pas une boite Ă conseiller, ni pour vous, ni pour personne d'ailleurs. |
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Posté - 06 déc. 2010 : 18:17:24
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***Modération UI : le sujet a été anonymisé par précaution suite au témoignage reçu suivant***
DĂ©but de citation------------------------
Bonjour M, Mme
Je consulte de temps en temps votre forum pour rester informé.
Je suis surpris de trouver ce jour un post chargé d'autant de rancoeur et de haine contre une société de conseil patrimoine qui nous a si bien aidé et orienté sur nos choix ma femme et moi aussi que nos amis.
En lisant de mail attentivement, je me rends compte que cette personne dois travailler pour la société concurrente de celle attaquée.
Personnellement je n'ai aucun reproche de ce type à formuler envers cette société. je trouve dommage que votre site laisse jetter le discrédit sur une société sans avoir aucune preuve de sa malhonnêteté.
il serait de bon ton que ce poste soit retiré du forum. De plus il me parait hors la loi de citer de la sorte des noms.
Si cette personne n'est pas satisfaite du service proposé et qu'elle travaille pour la boite concurrente libre à elle par contre je pense que votre role est essentiel pour lui éviter entre autre d'etre attaquée au pénal.
Il est regrettable que vous laissiez passer ce genre de propos qu'ils soient justifié ou non
Fin de citation------------------------
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Posté - 06 déc. 2010 : 19:06:24
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UI, vous avez certainement bien fait d'anomyser...
Mais en fait, le "témoignage" spontané à tout autant de valeur, ou aussi peu de valeur, que celui de fabien55..
Accuser ce dernier de travailler pour une société concurrente repose sur quelles bases et données fiables et vérifiées ???
citation: En lisant de mail attentivement, je me rends compte que cette personne dois travailler pour la société concurrente de celle attaquée.
Enfin, si cette société a son "chevalier blanc", si heureux de son sort... ainsi que "ses amis"...
citation: Je suis surpris de trouver ce jour un post chargé d'autant de rancoeur et de haine contre une société de conseil patrimoine qui nous a si bien aidé et orienté sur nos choix ma femme et moi aussi que nos amis.
Qui donc peut nous prouver qu'il ne s'agit pas de la société en question qui "s'auto félicite" ???
En fait, investir dans du scellier en ce moment, surtout s'il n'est pas classé BBC, est une "ENAURME CONNER.E" sans une étude personnelle approfondie du marché géographique concerné et ce, quelle que soit la société qui vous y encourage... du moins est-ce mon avis...  |
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Édité par - quelboulot le 06 déc. 2010 20:17:13 |
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yarol
Contributeur actif
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12
Posté - 06 déc. 2010 : 22:48:38
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J'abonde dans le sens de quelboulot. Je trouve le message bien Ă©trange.
Avez vous tracer l'adresse ip du mail ou du pm que vous avez reçu ? |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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smartien
Nouveau Membre
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Posté - 09 déc. 2010 : 17:43:30
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Dans le même genre, il y a ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution*** à Orléans, ce sont des bras cassés qui font de la pseudo gestion de patrimoine. parlez leur d'ISF, parlez leur de déficit, et vous verrez que leurs connaissances sont très limitées. d'ailleurs ça se voit aussi à leur façon d'écrire, à chaque phrase il y a des fautes d'orthographe...
Bref, vous remarquerez que ce sont bien des anciens vendeurs de voitures, ou de fenêtres qui se là jouent gestionnaire de patrimoine. la Palme revient à ***Modération UI : anonymisation du sujet par précaution*** à Toulouse qui lui, quand il patine dans la choucroute, menace de casser la "gueule" au client sous prétexte qu'il n'accepte pas d'être agacé... Bravo cette boite... alors modérez ce que vous voudrez mais toutes les vérités sont bonnes à dire... et à faire lire... |
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Posté - 09 déc. 2010 : 22:03:30
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citation: Initialement posté par quelboulotUI, vous avez certainement bien fait d'anomyser... Mais en fait, le "témoignage" spontané à tout autant de valeur, ou aussi peu de valeur, que celui de fabien55.. Accuser ce dernier de travailler pour une société concurrente repose sur quelles bases et données fiables et vérifiées ??? citation: En lisant de mail attentivement, je me rends compte que cette personne dois travailler pour la société concurrente de celle attaquée.
Enfin, si cette société a son "chevalier blanc", si heureux de son sort... ainsi que "ses amis"... citation: Je suis surpris de trouver ce jour un post chargé d'autant de rancoeur et de haine contre une société de conseil patrimoine qui nous a si bien aidé et orienté sur nos choix ma femme et moi aussi que nos amis.
Qui donc peut nous prouver qu'il ne s'agit pas de la société en question qui "s'auto félicite" ??? En fait, investir dans du scellier en ce moment, surtout s'il n'est pas classé BBC, est une "ENAURME CONNER.E" sans une étude personnelle approfondie du marché géographique concerné et ce, quelle que soit la société qui vous y encourage... du moins est-ce mon avis...
Après hésitation, nous n'avons fait qu'appliquer la seule politique possible pour la modération de forum, qui est de prévenir la diffamation sans, en l'absence des pièces du dossier et dues investigations, s'arroger la prérogative de trancher entre les uns et les autres. Nous ne sommes pas juges et n'avons pas les moyens ni la légitimité pour évaluer la sincérité des intervenants, et tant pis si l'application de la règle prive les internautes de mises en garde qui leur seraient utiles ; peut-être que ce faisant nous évitons a contrario une injustice... |
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