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 Posté - 06 juil. 2010 : 18:35:55
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DAACT déposée en juin donc le vendeur peut demander une attestation de non opposition à sa DAACT qui lui sera délivrée sous 15 jours. Elle erst maintenant de droit puisqu'elle n'a pas été formellement contestée par la commune dans les 3 mois après le dépot.
pour l'assainissement, il doit y avoir un règlement d'assainissement de la comcom consultable en mairie : ça n'a aucun lien avec la DAACT. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 06 juil. 2010 18:37:06 |
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Posté - 06 juil. 2010 : 22:11:43
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J'ai fini de lire les diagnostics que j'ai reçu de l'agent immobilier. J'ai quand même quelques questions:
Voici les intitulés du diagnostic DPE --- et mes questions:
1.- DPE - Classé C (128 kWh) --- Je suis quand même surpris de voir qu'une maison de 175 m2, pour 2 adultes et deux enfants, avec eau chaude sanitaire en solaire et chauffage au gaz de ville (mais c'est à vérifier) consomme pour plus de 1300 Euros d'électricité par an... Est-ce réaliste ?
2.- DPE - Eau chaude sanitaire: 1 seul système d'ECS avec système solaire: Chauffe-eau électrique installé il y a plus de 15 ans --- alors que les panneaux solaires ont été installés il y a 5 ans... Est-ce qu'on peut relier un ancien chauffe eau à une installation solaire ? Ou alors, dois-je chercher un deuxième chauffe eau ?
3.- DPE - Refroidissement - Pas de système de refroidissement --- Il y a une cave à vin avec ventilation (il y fait vraiment frais...). N'est-ce pas un système de refroidissement ?
4.- DPE toujours... - Equipement utilisant énergie renouvelable: Sans objet --- Alors comment est classifié le système solaire pour l'ECS ? Et la pompe à chaleur pour la piscine ?
Et maintenant, le diagnostic sur l'installation électrique --- et ma question:
1.- Il n'existe pas de prise de terre - piquet non visible --- Ca se répare ? Sinon, quel est l'intérêt d'avoir des prises électriques aux normes avec une mise à la terre si la maison n'est pas reliée à la terre ...
Voila, c'est tout pour l'instant
Merci d'avance pour vos réponses... |
Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 06 juil. 2010 22:32:19 |
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Posté - 06 juil. 2010 : 23:08:36
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Emmanuel,
J'ai fini de lire mes règlements.... il me semble que le problème lié à l'écoulement des eaux pluviales soit en fait connecté à une disposition du code civil. Je reproduis l'article du règlement d'agglomération:
Art. ## - Conditions de raccordement pour les eaux pluviales:
L'article 640 du Code civil doit être respecté. Celui-ci indique " [...]
Le raccordement, aux réseaux d'assainissement des eaux pluviales provenant des propriétés privées n'est pas obligatoire, selon l'article 641 du Code civil qui précise: "Tout propriétaire a le droit d'user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fond". Toutefois il peut être imposé en cas d'impact sur le milieu, la sécurité des personnes ou l'état sanitaire en vertu de l'article R-111-2 du CU"
Ledit article R-111-2 du CU: "Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations."
C'est moi ou c'est la porte ouverte à toute une série de refus plus ou moins obscurs ? Une agglo peut-elle utiliser cet article dans sa compréhension la plus large possible ?
Si l'art 641 dit que ce n'est pas obligatoire, qu'est ce qu'on risque ?
Quels sont vos avis / expériences ? Merci d'avance
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Posté - 07 juil. 2010 : 00:32:23
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LN, il vous font un caca nerveux pour des eaux pluviales ????
arrêtez d'interpréter... Le PC accordé prévoyait il une prescription à ce sujet, oui ou non ?
Apparemment, le PC a été accordé. S'il a été respecté, il n'est plus temps dse refuser quoi que ce soit !
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 07 juil. 2010 : 07:24:54
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citation: sinon, je peux couper la poire en deux: rendre 1/2 mois et garder l'autre 1/2 pour les meubles. Le loyer ayant augmenté, ce sera sans dout eplsu pres de 1/3 et 2/3 |
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 Posté - 07 juil. 2010 : 14:34:41
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citation:
l'administration a finalement 3 ans pour contester par voie pénale à compter de l'envoi de la DAACT.
Qu'est-ce que ça veut dire concrètement ! L'administration peut arriver 3 ans après, revenir sur sa décision et faire démolir ? C'est un tribunal qui juge ou l'administration ? |
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Posté - 07 juil. 2010 : 14:52:55
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à réception de la DAACT, l'administration a 3 mois pour inviter le pétitionnaire à régulariser la construction -par PC modif ou par travaux complémentaires...
si rien ne se passe, elle a par ailleurs 3 ans pour engager une action pénale.
l'administration ne juge JAMAIS. tout au plus peut-elle interrompre temporairement des travaux irréguliers.
c'est donc à un juge qu'il revient d'ordonner une remise en état ou une démolition -c'est exceptionnel- à l'issue d'une procédure pénale. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 07 juil. 2010 14:54:37 |
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Posté - 07 juil. 2010 : 17:34:42
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Je reviens de mon rendez-vous avec l'urbanisme. Très intéressant. On a passé en revu tout le dossier. Il en ressort les points suivants:
1.- L'annexe était à l'origine une salle de jeux avec buanderie et le permis de construire était accompagné d'une clause bizarre: "Ce bâtiment ne pourra jamais être habité". Le responsable de l'urbanisme m'a dit qu'une telle clause serait abusive de nos jours. Mais bien qu'elle ait été rédigée en 1974, quelle est sa portée ? Ce serait embêtant qu'elle s'applique encore puisque le bâtiment a été transformé pour devenir un F2 et est habité par la locataire...
2.- La piscine construite en 2003 n'a pas de DAACT. Si le vendeur a obtenu une DAACT pour les autres transformations de la maison (voir 3 ci-dessous), est-ce que ça couvre la piscine ?
3.- On arrive au plat de résistance: l'extension de la maison: permis délivré en août 2007, DAACT en juin 2008.
a.- Par contre, l'Agglo n'a pas délivré la DAT car non respect du règlement d'assainissement. Pourtant, contrairement à ce que nous avait dit le vendeur à l'origine, l'Agglo a envoyé (et c'est annexé au permis) un avis expliquant ce qu'il faut faire: "Les eaux pluviales seront soit infiltrées dans le sol après étude de perméabilité soit passeront par une rétention (volume 2 m3) avec un rejet ø 40 mm à 1 % de pente, sur le collecteur de la propriété." Nous pensons que le propriétaire n'a rien compris à ce document et l'a transmis à son architecte. Lorsque nous avons demandé les coordonnées de l'architecte au vendeur, il a répondu que "suite au problème d'Agglo, il a pris un avocat pour qu'il [l'architecte] prenne l'entière responsabilité du manquement à son devoir, à savoir n'avoir pas pris en comptes les exigences techniques puisqu'il a déposé fin 2007 le permis de construire avec son cachet en Mairie." C'est aussi suite à ce message que nous avons voulu vérifier auprès de l'urbanisme. Et grand bien nous a pris car...
b.- les plans qui sont dans le dossier du permis en Mairie n'ont pas été respectés. Nous avons vérifié sur les photos prises lors de notre première visite et il semble qu'il y ait presque 2 m2 de plus pour chacun des 3 niveaux. Nous retournons visiter ce soir et allons mesurer... Si je ne m'abuse, il faut un permis rectificatif, non ? Ce ne nous pose pas de problème d'attendre 6 mois, ce que nous voulons, c'est sécuriser le bien. Le COS n'étant pas tout utilisé, je pense que c'est facile à régulariser, mais c'est au vendeur de le faire...
Les explications du vendeur sont certes confuses, mais nous avons l'impression qu'il est plus paumé que de mauvaise foi. Il a même mis l'agence dans l'embarras en évoquant les problèmes que l'agent immobilier nous avait cachés et en lui disant : "Comme tu sais, les problèmes avec l'Agglo..." Nous pensons que le vendeur se repose sur des professionnels pour tout ce qu'il ne sait pas (architecte, ...) Du coup, il ne sait pas grand chose sur ce qu'il faut faire, il est un peu dépassé.
Quand à l'agence, elle essaie de nous raconter des salades et c'est grâce à nos recherches et à l'aide apportées par les piliers et le modérateur de ce forum (MERCI) que nous déjouons les pièges les uns après les autres...
Cette maison nous plaît vraiment, mais nous ne voulons pas de problèmes, ni les résoudre à la place du vendeur. Nous ne voulons pas être embobinés par l'agence ou le vendeur. |
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Posté - 07 juil. 2010 : 17:37:35
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alors continuez comme ça : la régularisation est sou_vent possible... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 07 juil. 2010 : 17:42:58
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En ce qui concerne le bail... Grâce aux échanges ci-dessus, nous avons eu l'idée de demander au vendeur l'ajout dans le compromis d'une condition suspensive qui consisterait à modifier à l'amiable le bail de sa locataire, à le transformer de meublé en nu (en précisant bien toutes les conditions que nous souhaitons y voir figurer) et à l'assurer à la GRL, quitte à ce qu'il effectue tous ces changements juste avant l'acte authentique. Ainsi, lorsque la vente sera effective, nous "hériterons" d'un bail conforme à nos souhaits.
Au vendeur de voir jusqu'où il est prêt à se mouiller pour nous vendre cette maison... |
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Posté - 07 juil. 2010 : 17:51:10
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
alors continuez comme ça : la régularisation est sou_vent possible...
Donc s'il s'avère que la maison est effectivement plus grande que stipulé sur le permis d'origine, c'est bien un permis rectificatif qu'il faut?
DAACT - DAT - Différence ? Comment peut-on en avoir un et pas l'autre ? Et la DAACT de la maison couvre-t-elle la piscine (vue qu'elle est postérieure) ?
La clause de "non-habitabilité" est-elle (et était-elle) légale et toujours valable ? |
Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 07 juil. 2010 17:54:25 |
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Posté - 07 juil. 2010 : 18:04:18
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non,pas un permis rectificatif mais bien un nouveau permis dit de régularisation. il sera accordé si les règles d'urba sont respectées. dès qu'il aura été accordé, le vendeur pourra faire une DAACT !
DAT = DAACT avant 2007...
si la piscine a fait l'objet d'une autorisation distincte, elle doit avoir sa propre DAACT.
l'autre solution est d'acheter le bien en l'état avec une clause résolutoire si la situation n'est pas régularisable.
où en est le vendeur dans son conflit avec l'archi ?
l'annexe de 1974 ne devrait ^poser aucun problème (irrégularité prescrite pénalement et administrativement par le L111-12)
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 07 juil. 2010 : 18:21:11
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Question de " jocker"! 
qu est-ce qu'exactement une clause résolutoire, sa portée et qu elle forme peut elle prendre?
Je suppose qu elle décharge l acquéreur? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 07 juil. 2010 : 18:49:06
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je pense ici à une clause d'annulation de la vente ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 08 juil. 2010 : 13:33:39
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Nous vous avons expliqué ci-dessus que nous voulons modifier le bail de meublé en nu. Nous sommes en train de regarder les clauses que nous voulons y inscrire. A l'heure actuelle, la locataire peut profiter de la piscine (elle est dans les parties communes). Il nous semble difficile de ne pas remettre cette clause dans le nouveau bail. Il y a une clause particulière qui dit :"L'utilisation de la piscine est soumise aux lois et décrets applicables dès 2004 en matière de sécurité des piscines privées, à savoir une sécurisation permanente des lieux, en fermant la bâche/couverture de sécurité après utilisation. Le preneur s'engage scrupuleusement à respecter ces lois." Si la locataire laisse la piscine non-couverte elle met non seulement nos enfants en danger mais engage aussi notre responsabilité en cas d'accident d'autres enfants. Est-ce que le non respect de cette clause peut être un motif légitime et sérieux (je sais que d'habitude on y classe le non paiement des loyers ou les troubles du voisinage) pour résilier son bail ? |
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Posté - 08 juil. 2010 : 14:01:22
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Sachant que tout ce qui peut avoir un compteur séparé (eau et électricité) l'a, peut-on utiliser les tantièmes pour répartir la TEOM ? Ou faut-il utiliser une autre méthode ? Surface ? nombre d'occupants ? |
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Posté - 11 juil. 2010 : 14:28:41
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Je reviens aux eaux pluviales: la DAT/DAACT n'a donc pas été accordée puisque le propriétaire n'a pas respecté les instructions annexées au permis de construire concernant leur traitement. La commune n'est pas encore en séparé eaux domestiques/eaux pluviales mais elle prévoit de le devenir et elle anticipe en demandant la création pour chaque nouvelle construction de 2 réseaux séparés. En cela l'extension n'est pas conforme au permis accordé.
En revanche, la lettre annexée au permis de construire n'est pas claire au sujet des raccordements de la maison d'origine. Doivent-ils aussi modifier les raccordements de la maison principale qui ne sont pas en séparatif? Le neuf, oui, c'est logique, mais l'existant? Je n'ai pas trouvé de réponse claire dans les différents textes que ce soit l'article L. 1331-1 du code de la santé publique, le code général des collectivités territoriales, le PLU de ma commune, ni sur des forums juridiques...
Et est-il possible de profiter de l'occasion pour installer une cuve de récupération d'eau enterrée afin d'utiliser cette eau pour le jardin, les WC, la machine à laver le linge? A quoi faut-il penser? Qu'est-ce que ça entraîne comme travaux par rapport à une simple séparation des eaux usées et des eaux pluviales? Est-ce beaucoup plus onéreux? A titre d'exemple, il y a cette citerne et son kit pour 6200€: http://www.leroymerlin.fr/mpng2-fro...b=1094477245 Mais quid de la connection elle-même? |
Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 11 juil. 2010 15:19:14 |
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Posté - 11 juil. 2010 : 14:49:51
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Pour répondre à votre question sur le conflit avec l'architecte Emmanuel, nous n'avons pas plus d'informations mais notre impression est que le propriétaire sous-estime sa propre responsabilité dans l'histoire. Après tout, c'est lui qui reçu la lettre de l'agglomération au sujet de la séparation des eaux (ça me rappelle le poste sur l'arche de Noé) et lors des travaux d'extension il habitait dans la maison principale et n'a donc pas pu ne pas se rendre compte que l'extension réalisée était plus grande que prévu. C'est donc un peu facile de tout mettre sur le dos de l'architecte, ce dernier a surement quelques torts dans l'histoire mais il ne peut être considéré comme entièrement responsable.
Au sujet des 60cm d'emprise au sol supplémentaires justement, non seulement ils ne respectent pas le permis déposé, mais ils empiètent même sur la descente de garage et la rende impraticable: non seulement elle perd en largeur (au lieu de 3m, elle passe en effet par endroit à 2,40m) mais la pente est plus abrupte que prévu du fait de cette perte de surface. Le propriétaire ayant un 2è garage sur le terrain cela ne lui pose pas de problème, il a d'ailleurs condamné sa porte de garage.
Le PLU prévoit 1,5 place de stationnement par logement, ce qui fait donc 3 places puisqu'il y a la maison principale et l'annexe louée. Avant que la descente de garage soit condamnée, nous y étions: il y avait un garage pour 2 voitures sous la maison, et un garage pour 1 voiture accolé à l'annexe. Maintenant il ne reste plus que ce dernier, soit une seule place de stationnement couverte. Toutefois, une bonne partie du terrain est bétonné. Cet espace non-couvert peut-il être pris en considération dans le calcul du nombre de places de stationnement?
Par ailleurs, la condamnation du garage a un impact sur le calcul de la SHON: si nous avons bien suivi l'éclairage à ce sujet, un garage fait partie des pièces du sous-sol qui ne constituent pas de la SHON. Si le garage ne peut plus être utilisé comme tel, il devient de facto de la SHON, ce qui représente une non-conformité de plus avec le permis de construire. N'est-ce pas? |
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maoyann
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Posté - 11 juil. 2010 : 16:15:39
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LN_de_l_ancien_forum,
citation: Sachant que tout ce qui peut avoir un compteur séparé (eau et électricité) l'a, peut-on utiliser les tantièmes pour répartir la TEOM ? Ou faut-il utiliser une autre méthode ? Surface ? nombre d'occupants ?
Vous devez répartir en tantièmes.
Après, reste à savoir de quelle façon vous allez répartir les tantièmes entre votre lot et celui que vous louez.
Le lien suivant explique les choses clairement je trouve :
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-1.htm |
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Posté - 11 juil. 2010 : 17:34:01
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citation: Et maintenant, le diagnostic sur l'installation électrique --- et ma question:
1.- Il n'existe pas de prise de terre - piquet non visible --- Ca se répare ? Sinon, quel est l'intérêt d'avoir des prises électriques aux normes avec une mise à la terre si la maison n'est pas reliée à la terre ... C'est assez facile et pas tres couteux a faire installer, si tant est que tout soit relié la une terre par exemple au tableu électrique.
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Sujet |
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Plusieurs types de problèmes 
