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 Posté - 06 août 2010 : 12:59:01
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Je me lance sur ce nouveau forum (merci Philippe30 et merci Universimmo)
On (les journaux, les conseillers en patrimoine, ..) conseille de n'investir en SCPI que 5% de son patrimoine, conseil que je trouve assez farfelu.
Je viens donc avec mon problème:
Comment estimer les risques liés aux SCPI?
Mes débuts de réponses:
1/ On - toujours bien informé, mais surtout prescripteur- recommande de s'intéresser au contenu de la SCPI et a la diversification régionale.
Pour ma part, je pense qu'on peut le faie, mais c'est du pipeau.
Laissez les parler, il faut bien qu'ils disent quelque chose puisqu'on les paye pour leurs conseils (on achète le journal, on paye les frais bancaires on payer éventuellement le conseiller en patrimoine)
2/ Mon expérience est qu'entre certaines SCPI et d'autres, la gestion est totalement différente.
Aucun problème avec Immorente, que j'ai d'ailleurs acehté a crédit, et qui même actuellement avec un taux de rendement descendu en dessous de 5% du fait de la hausse du prix de vente est toujours très demandée,
Grosse désillusion avec Selectinvest acheté à 5 200 euros il y a très longtemps et qui n'a jamais revu ce prix, et qui a toujours un taux d'occupation physique ou financier faible.
3/ Enfin, il y a un lot, je dirais même un stock de SCPI que je qualifierais de suspect, voire auquel il ne faut pas toucher selon moi, c'est le stock des scpi fiscales vendues hors de prix par les réseaux bancaires.
On ajoute aux prix éhontés des programmes Borloo, Scellier et autres les commissions importantes sur les SCPI...
C'est invendable, a très faible rendement, mais.... on se les arrache...
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Édité par - ribouldingue le 06 août 2010 13:06:38 |
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Posté - 06 août 2010 : 14:27:04
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citation: 3/ Enfin, il y a un lot, je dirais même un stock de SCPI que je qualifierais de suspect, voire auquel il ne faut pas toucher selon moi, c'est le stock des scpi fiscales vendues hors de prix par les réseaux bancaires.
On ajoute aux prix éhontés des programmes Borloo, Scellier et autres les commissions importantes sur les SCPI...
C'est invendable, a très faible rendement, mais.... on se les arrache...
Le "miroir aux alouettes" vous connaissez... 
On fait miroiter des déductions fiscales sur des biens vendus bien au-delà de leur valeur réelle et les "alouettes" se précipitent... C'est le cas avec les programmes Borloo et Scellier en achat direct vendus 20 à 25 % au-delà du prix... mais encore plus vrai avec ces mêmes programmes acquis sous SCPI qui permettent à ceux qui "n'ont pas les moyens" d'acquérir un bien propre, se précipitent pour en acquérir un "morceau" partagé dont ils ne savent absolument pas comment il sera géré, quand il sera vendu après défiscalisation, à qui (une société mère ou fille qui empochera la + ou - value) etc...
Mais "on" aura économisé sur SES impôts directs et c'est la seule chose qui attire les "alouettes"...
citation: http://www.expressio.fr/expressions...louettes.phpMirtoir aux alouettes Cette expression vient tout simplement d'un type de piège qu'utilisaient autrefois les chasseurs pour attirer certains oiseaux, dont les alouettes. Composé de morceaux de bois garnis de miroirs, ce piège, lorsqu'il était agité, provoquait des reflets brillants qui attiraient les oiseaux que les chasseurs n'avaient plus alors qu'à capturer au filet ou à abattre au fusil. Les première utilisations écrites de cette expression datent de l'après-guerre (celle de 39-45).
Il suffit de remplacer :
La période 39-45 par années 1990/2010
"chasseur" par "conseiller en patrimoine de toutes sortes..."
Et alouettes, par "gogos en recherche de défiscalisation de toutes sortes..."
Désolé c'est pas un très bon démarrage pour le sujet SCPI et divers risques... mais bon, mouillez-vous pour nous apporter les éléments contraires... |
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Édité par - quelboulot le 06 août 2010 14:31:01 |
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 Posté - 06 août 2010 : 15:27:35
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Oui, miroir aux alouettes, attrappe-couillons, lendemains qui chantent, c'est le mĂŞme topo avec la musique de fond et le violon.... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 07 août 2010 : 06:48:54
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Bonjour,
J'ai fait la demande Ă Universimmo pour ouvrir un forum sur les SCPI qui me semblait manquer dans le cadre des Ă©changes sur l'investissement immobilier.
Je regarde ces placements dans une optique de long terme sans avoir à m'en occuper directement , j'ai effectivement entendu des problèmes sur telles ou telles autre SCPI.
Je regarde du coté de la BNP avec ACCIMMO PIERRE dans le but d'acheter à crédit des parts et qu'elles s'autofinancent.
Concernant les SCPI fiscales ou les achats scellier , ce sont en partie des miroir aux alouettes mais si le choix est correctement fait cela peux être intéressant ( emplacement , prix contenu sur le marché local )
cela permet d'avoir du neuf en réduisant ses impôts de fait cela diminue le prix d'achat du bien MAIS il faut bien choisir.
( Exemple cas personnel achat d'un studio 70 K€ ( 22 M2 + 8 M2 de terrasse ) près d'un lycée agricole avec une demande locative très forte en scellier d'où une défiscalisation de 25% de la valeur d'achat sur 9 ans soit 1900 euros de réduction fiscale annuelle )
Pour en revenir aux SCPI , si des personnes pouvait donner leur expérience sur les SCPI en générale avec des exemples à suivre ou à éviter cela serait interessant pour tous.
J'ai trouvé ce site que j'avais déjà indiqué
http://www.immobail.com/investissements/scpi.php
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 07 août 2010 : 07:15:38
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Mon expérience actuelle est la suivante:
Quand les SCPI sont bonnes, les gérants on augmentés les estimations de façon a faire baisser les rendements apparents. Ainsi, les bonnes SCPI ne rapportent plus que 5,5% à 6%.
ceux qui en avaient ont gagné d'un autre côté du fait de la revalorisation.
Les moins bonnes ont des rendements plus élevés, mais tout le monde se bouscule pour les vendre, et comme il n'y a pas d'acheteur, les gérants ne bougent pas. Ils ne peuvent pas baisser le prix, ou ils risquent d'inciter tout le monde a revendre, et le remède serait pire que le mal.
Aussi, le rendement n'est pas un critère.
Le seul critères valables seraient je pense:
Le taux d'occupation et son Ă©volution
L'existence de lotsen vente qui ne se vendent pas ou en offre de location qui ne se louent pas. Il faut donc aller lire les détails des rapports,
L'historique de réévaluation. Une scpi jamais réévaluée depuis 15 ans est forcémernt louche.
La manière dont la SCPI a passé la précédente crise (1995?). Faible, forte baisse du prix?
Quant on passe dans les zones industrielels ou de bureau de la région pariseinne, on voit en certains endroits (Un exemple: parc de Roissy, pres de la station de RER de Villepinte Parc des Expos) des centaines de batiments vides, proches de la gare, près à a location depuis très longtemps, souvent, a des loyers inacceptables, et tous détenus par des SCPI qui se sont plantées. C'est invendable ni louable dans les conditions actuelles.
Mon avis est qu'il y a pas mal de nanards dans le monde des scpi et quelques perles. |
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Posté - 07 août 2010 : 11:11:58
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philippe30
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Posté - 08 août 2010 : 06:12:37
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Bonjour Ribouldingue ,
Tu aurais des exemples Ă suivre ou Ă ne pas suivre au niveaux des SCPI ?
Philippe |
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Posté - 08 août 2010 : 09:06:39
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citation: Bonjour Ribouldingue ,
Tu aurais des exemples Ă suivre ou Ă ne pas suivre au niveaux des SCPI ?
Philippe
Dans son introduction au sujet, Ribouldingue a déjà donné deux cas concrets!
citation: Aucun problème avec Immorente, que j'ai d'ailleurs acehté a crédit, et qui même actuellement avec un taux de rendement descendu en dessous de 5% du fait de la hausse du prix de vente est toujours très demandée,
Grosse désillusion avec Selectinvest acheté à 5 200 euros il y a très longtemps et qui n'a jamais revu ce prix, et qui a toujours un taux d'occupation physique ou financier faible.
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Lnsacorh
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Posté - 20 janv. 2011 : 00:54:50
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je suis dans Capiforce Pierre de la BNP et cela marche bien - touchons du bois - grâce au conseil de surveillance qui est très présent. Celle-ci veut nous faire passer en OCPI et c'est un bras de fer qui s'engage. Notre taux est de + de 6% |
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pilou40
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Posté - 02 mars 2012 : 18:24:58
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Je viens de faire un tour sur le site signalé plus haut, et je me demande s'il est bien à jour.
Certaines annonces datent de 2009 et l'article sur SCPI et fiscalité est nul.
En effet, pour un article qui se propose de faire le point sur la fiscalité des Scpi, il serait intéressant de voir si celles-ci permettent ou non d'échapper à la taxation des PV.
Il me semble en effet que le seuil d'imposition de 15000 euros n'a pas été supprimé.
S'applique-t-il aux parts de SCPI ? |
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philippe30
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 Posté - 30 juil. 2014 : 16:00:13
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Je reviens un peu sur ce sujet ayant eu le temps d'y réfléchir 
Au lieu de pencher vers des SCPI , je regarde les foncières cotées qui sont moins restrictives en terme de gestion et surtout de revente.
Les SIIC ( Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées ) verse des dividendes comme les SCPI , elles sont accessibles en bourse avec un compte titre, elles ne sont pas accessible avec un PEA.
Elles sont assujettis à la fiscalité des dividendes et des plus value mobilières en cas de revente.
Nous sortons du cadre de l'immobilier mais c'est un bon compromis entre la bourse et l'immobilier.
Reste Ă trouver la bonne SIIC ....
J'ai ouvert un compte titre chez Binck pour faire quelques achats découverte.
Philippe
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Posté - 20 janv. 2015 : 14:22:03
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***Modération UI : intervention supprimée car manifestement à caractère promotionnel*** |
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rafale
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Posté - 23 oct. 2015 : 09:14:10
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Bonjour, je viens de lire les commentaires sur la question des SCPI car j'envisage de me lancer dans l'acquisition de quelques unes. Je ne veux plus avoir à faire avec des loyers impayés et autres dysfonctionnements locatifs. Mais je suis perdue à la lecture de vos mises en garde et souhaiterais connaître quelle serait la meilleure solution en regard de votre expérience.
Un grand merci d'avance pour votre aide. |
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Posté - 23 oct. 2015 : 13:18:56
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citation: quelle serait la meilleure solution en regard de votre expérience. La meilleure solution à quel problème? |
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rafale
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Posté - 23 oct. 2015 : 13:46:03
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Bonjour Ribouldingue, comment reconnaître une bonne SCPI lorsqu'on est nulle. Je cherche à faire un placement qui rapporte sans forcément acheter un bien pour le louer. Mais n'y connaissant rien, j'ai peur que les banquiers m'abusent ... Y a-t'il un moyen facile de ne pas se faire avoir ? Ma question doit vous paraître insensée mais en fait j'ai besoin qu'on me mâche les travail à cause de mon ignorance crasse.
Merci de me mettre sur la voie. |
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Posté - 23 oct. 2015 : 13:59:57
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J'insiste.
Quele st votre but a moyen terme, combien de temps voulez-vous garder ces parts, etes vous conscient que vous allez augmenter vos impots, avez-vous deja regardé quelque chose, parce que si vos partez de zéro et que vous n'ay connaissez rien en SCPI, que vous ne communiquez aucun élément en terme de durée, de frais, d'impot, de part de votre patrimoine, j'ai peur de ne pas pouvoir vous aider. |
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rafale
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Posté - 23 oct. 2015 : 14:23:11
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Je n'ai que 500 euros de retraite mais je possède un patrimoine qui dort en banque assez intéressant et je voudrai avoir un complément de revenus qui me permette de vivre décemment. J'ai 66 ans avec une espérance de vie bien sûr inconnue mais toutefois prévisible vu ma santé un peu chancelante. Donc je table sur une dizaine d'années encore à vivre et j'en ai marre de tirer le diable par la queue. Actuellement je ne suis pas imposable sur le revenu, uniquement sur l'argent qui dort et un loyer qui me rapporte 300 euros par mois mais que je vais perdre puisque j'ai vendu le bien. Je ne peux pas mettre le total de mon poids monétaire ici mais ce que j'ai lu à propos des SCPI me fait miroiter un revenu de 1000 euros par trimestre si j'ai la chance de miser sur des SCPI idéales
Comme cela est très important pour moi de commencer à bien vivre après ces années de vache maigre, je ne veux pas me planter et compte beaucoup sur vous si je vous en ai assez dit et si vous pouvez encore prendre de votre temps pour me renseigner.
Mille mercis Ă vous |
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nefer
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Posté - 23 oct. 2015 : 14:41:45
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je vous suggère de commencer par lire un livre sur les SCPI |
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Posté - 23 oct. 2015 : 19:57:05
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citation: J'ai 66 ans avec une espérance de vie bien sûr inconnue Votre espérance de vie hors facteurs particulier (deja malade) est parfaitement connue au jour près, c'est votre durée de vie qui ne l'est pas.
http://www.viager-rentable.com/espe...lcul-viager/
17 ans et 8 mois pour un homme,
21 ans et 9 mois pour une femme
citation: Je ne peux pas mettre le total de mon poids monétaire ici mais ce que j'ai lu à propos des SCPI me fait miroiter un revenu de 1000 euros par trimestre si j'ai la chance de miser sur des SCPI idéales Il n'existe pas de sci idéale.
Mettons que vous espériez 4000 euros par ans, cela signifie donc que vous achetez pour 80 000 euros de scpi, pour tomber pour environ 5% de dividende, mais vous aller payer 8 000 euros de frais, donc un investissement de 88 000
A votre décès, il restera 80 000 euros.
Vos 4000 euros annuels sont fiscalisés, donc IR et CSG-CRDS
Pourquoi ne pas choisir une assurance vie à zero pour cent de frais d'entrée, si vous en avez deja, votre fiscalisation est minime, et vous retirez chaque année 6 000 euros dont seule une partie minime est fiscalisée au mmee taux que la Scpi.
Vous aliénez certes une petite partie de votre capital, mais votre niveau de vie augmente tres sérieusement, et vosu économisez 8000 euros de frais.
En revanche le rendement est autour de 3% au lieu de 5% |
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rafale
Contributeur débutant
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Posté - 24 oct. 2015 : 09:32:41
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Bonjour Ribouldingue et merci pour la clarté de vos explications. Je vais réfléchir à tout cela, me documenter aussi sur les scpi et étudier la question de l'assurance vie sachant qu'il n'y a personne derrière moi pour recevoir un quelconque héritage. Merci mille fois à tous ceux qui m'ont répondu.
Bien cordialement. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 21 déc. 2015 : 06:53:14
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Sans déborder du sujet , il est possible d'envisager des achats de foncières cotées.
Ce type d'achat permet d'éviter les frais d'entrée , de gestion pratiqué abusivement pour les gestionnaires de SCPI qui justifient cela par l'achat de l'immobilier.
L'achat est fait une fois par contre les fois sont facturés en permanence.
Les foncières cotées sont par contre sujettes aux aléas boursiers mais dans une moindre mesure que les actions.
Voici quelques noms sans aucune recommandation particulière de ma part
FDL FR0000030181
Foncière Lyonnaise FR0000033409
Unibail Rodamco FR0000124711
Klépierre FR0000121964
L'avantage est la liquidité des foncières cotées qui s'achètent et se revendent beaucoup plus facilement que des SCPI
Philippe |
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"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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