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 Posté - 17 mars 2011 : 22:49:40
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Nous envisageons d'acheter un immeuble a TROIS.
L'un prone la SCI mais est tenté par la location en meublé qui présente quelques avantages.
Or la SCI ne permet pas l'exploitation en meublé,ou alors en passant de fait a l'IS. c'est exclus.
La Bonne structure sociétale pour le meublé, c'es t la SNC.
Problème: de facto, chacun des trois devient commercants.
Outre qu'on paye des charges sociales, mĂŞme minimales, c'est incompatible avec l'un d'entre nous qui ne peut pas.
Restent donc deux montages (a moins que quelqu'un ait une autre idée, non, pas de SARL a l'IS car nous ne sommes pas parents):
1/ La SCI achète l'immeuble et la donne en exploitation a l'un d'entre nosu pour l'exploiter en meublé.
J'ai deja expérimenté, c'est pas génial, et les amortissements sont impossibles, on n'y gagne donc rien
2/ l'achat en indivision.
Quel risque avec l'achat en indivision?
(Je pense a conclure un pacte d'indivision donnant des regles ou des engagements pour la vente des parts d'un partant volontaire, oou aussi l'obligation pour celui qui se voit imposer une hypothèque fiscale de xx années de vendre ses parts ou de proposer ses parts à la vente a un co-indivis..).
Je pense que chacun va prendre un emprunt pour sa prt, plutot que l'emprunt unique de la SCI qui impose en général une solidarité complète entre les associés qui ne me parait pas saine dans le cas de co-investisseurs.
Est-ce que j'oublie quelque chose ou je sous-estime certains risques?
Merci d'avance.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 18 mars 2011 : 18:11:39
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Bonjour,
Il existe la possibilité d'acheter le bien en démembrement via une SCI à l'IS qui serait propriétaire de l'usufruit sur une période de 15 ans et d'acheter la part de la nue propriété via une sci à l'IR.
Au bout des 15 ans la sci à l'ir récupère la pleine propriété et peut vendre sans plus value  par contre durant les 15 ans la sci à l'IS peut faire de l'amortissement
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 2
 Posté - 18 mars 2011 : 21:36:33
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Oui, mais on ne peut pas faire de meublé dans la SCI à l'IR ce qui est rédhibitoire dans mon cas.
De plus:
On se retrouve avec deux sociétés donc deux fois plus de frais pour peu d'appartements
On génére des gains rendus faibles par amortissement dans une strucutre bloquée pendant 15 ans dont je ne vois pas comment on peut sortir plus vite si on veut ou on a besoin
et des gains importants dans une structure a l'IR dont on ne peut déduire l'amortissement. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 19 mars 2011 : 05:23:56
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Posté - 19 mars 2011 : 06:57:16
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Ah oui en effet j'ai inversé, désolé.
En revanche, en effet en ce cas les revenus sont dans une structure à l'IS, et personellement cela ne va pas dans mon intéret. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 19 mars 2011 : 08:56:29
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citation: Initialement posté par philippe30
Au bout des 15 ans la sci à l'ir récupère la pleine propriété et peut vendre sans plus value
il ne faut pas présumer de la loi fiscale dans 15 ans
il est fortement question de modifier cela....
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 19 mars 2011 : 16:49:15
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Posté - 20 mars 2011 : 21:53:57
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parce que je suis deja LMP et que je veux profiter de cet avantage, en particulier sur la revente. |
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Posté - 20 mars 2011 : 21:55:49
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Sinon, pour en revenir à l'indivision, j'paprends que en cas d'impayé d'un des indivisaires sur le compte en indivision, les n indivis sont interdits bancaires apres le délais légal resté sans paiement.
Une idée pour éviter ce gros désagrément potentiel? |
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 18 sept. 2011 : 21:10:24
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Combien de lots dans l'immeuble ? |
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boubou67
Contributeur débutant
57 message(s)
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Posté - 18 sept. 2011 : 21:12:57
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Je pose cette question car vous pourriez envisager de faire une copropriété avec vos 2 "associés", ce qui laisse une marge de manœuvre à chacun quant au choix du régime (et beaucoup moins compliqué en cas de litige ...) |
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Co-investisseurs: SCI ou indivision? 
