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mathi
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 Posté - 03 févr. 2006 : 23:52:03
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JPM
Et bien moi cet arrêt me parle... Et il n'y a pas qu'à moi !
Il est de Janvier 2006 donc très récent et ultérieur à la modificaton gestion comptable des copropriété.
D'autre part, il invoque bien l'art. 18 de la loi de 1965.
Et d'ailleurs la Cassation Commerciale a statué : le banquier est fautif... C'est écrit noir sur blanc.
Vous ne pouvez aller à l'encontre d'une telle décision qui a l'air de vous faire rigoler, en plus ! |
Edité par - mathi le 03 févr. 2006 23:53:03 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 13:45:14
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Pourquoi l'arrêt me ferait-il rigoler, alors que je plaide en faveur du compte séparé ?
Qu'il ne soit pas d'actualité sur certains points, c'est une évidence, puisque l'affaire est antérieure au décret du 27 mai 2004. Ce point vous a manifestement échappé.
Mais surtout il s'agit de toute évidence de ce qu'on appelle un compte unique individualisé, oui ou non ?
Cette " individualisation " résulte de sous-comptes constitués artificiellement grace à une codification informatique appropriée, oui ou non ?
Ces sous comptes peuvent-ils, à nos yueux, être considérés comme des comptes séparés ? Non bien sur !
Or l'arrêt dit que ces sous comptes auraient fait l'objet d'une convention de fusion !!!! Si Mathi, Gedehem et JPM ont chacun un compte à la banque X, il peut à la rigueur y avoir une convention de fusion entre ces trois comptes, qui restent par ailleurs des comptes séparés. Mais comment parler de fusion à propos d'un compte unique, serait-il individualisé ?
Peu importe la responsabilité de la banque !Ce n'est pas la première fois qu'une banque serait responsable nvers un syndicat de copropriétaires. Plus grave est la qualification du système.
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priori
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Posté - 04 févr. 2006 : 16:46:45
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Ecoutez JPM. Je pense que FUSION DES COMPTES (et non des sous-comptes)=
COMPTE UNIQUE.
QU'EN PENSEZ-VOUS? MERCI |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 17:48:48
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En écho à la citation de Mathi, je rappelle un abus plus ancien de l'ARC (368) dont le lien est :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0305/abus368.htm
Il comporte un extrait que voici :
Dans ses conclusions, la société …. fait valoir que la Société Générale établit chaque année pour la FNAIM une attestation de non-fusion des comptes ouverts au nom des différentes copropriétés gérées par le Cabinet …. et produit ce certificat ".
L'ARC écrit la dessus : C’était sans compter sans la sagacité des juges du Tribunal de Grande Instance de Beauvais. Citons-les :
" Il convient d’ajouter que les attestations de non-fusion à destination de la FNAIM établies par la Société Générale n’établissent pas que l’obligation édictée par l’article 18 modifié de la loi du 13 juillet 1965 est respectée (obligation concernant l’ouverture d’un compte séparé sauf dispense de l’assemblée générale).
Elles ont simplement pour mérite de mentionner qu’il ne peut y avoir de compensation ou convention de fusion entre le compte exclusivement affecté à la réception des versements ou remises visées à l’article 5 de la loi du 2 janvier 1970 (versements des copropriétés) et tout autre compte dont le Cabinet (…) pourrait être titulaire à la Société Générale ".
Il faut en tirer plusieurs enseignements :
> D'abord, le modèle de lettre à adresser à la banque que j'ai proposé a précisément pour but d'obtenir une réponse attestant que le compte séparé, s'il existe bien, ne fait l'objet d'aucune convention de fusion
> Il est effectivement vraisemblable, comme le pense l'ARC, à la suite apparemment des Juges, que l'attestation présentée concernait le compte du cabinet, le compte unique copropriété, le compte unique gestion locative et, le cas échéant, le compte transactions. La loi Hoguet interdit en effet tout convention de fusion entre ces comptes.
> la convention de fusion de comptes est une convention dont la nature juridique est claire et nette : elle ne peut porter que sur des comptes bancaires au sens propre du terme (séparés) et permet à la banque de compenser le solde négatif d'un compte avec le(s) solde(s) positif(s) d'un ou plusieurs autres comptes bancaires. Celà évite au titulaire du compte négatif d'avoir à payer des agios.
La notion de sous-comptes bancaires n'existe pas. Il existe seulement un logiciel permettant, grace à une codification spéciale, de présenter des relevés bancaires éclatés entre les différents syndicats dont les fonds sont gérés par compte unique. On ne peut qu'approuver ce mécanisme dès lors que tous ces syndicats ont bien dispensé le ssyndic d'ouvrir un compte séparé.
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Edité par - JPM le 04 févr. 2006 17:51:00 |
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mathi
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Posté - 07 févr. 2006 : 01:04:33
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priori
Je pencherais plutôt vers votre avis. Il s'agit d'un COMPTE UNIQUE au nom du syndic contenant des sous-comptes de divers syndicats et qu'il fait travailler ainsi pour lui (il n'y a pas de petits gains) !! |
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priori
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Posté - 07 févr. 2006 : 12:33:50
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Eh oui, mathi. Mais peut-être fais-je erreur!
Dans cet arrêt , on trouve trois paragraphes qui commencent par le mot:ATTENDU.
Les deux premiers paragraphes situent 1. la demande
2. la réponse de la Cour d'Appel.
LE TROISIEME PARAGRAPHE CONSTITUE LA REPONSE DE LA COUR DE CASSATION.
Et, là, on comprend clairement qu'il s'agit de "FUSION de COMPTES".
Je l'interprète ainsi, mais je ne suis pas juriste. Il apparait, en tout cas, que la décision de la Cour d'Appel a été complètement rejeté! |
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JPM
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Posté - 07 févr. 2006 : 17:33:07
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Pas nécessaire de discuter alors qu'on est tout d'accord : la Banque peut être fautive.
Dans l'extrait d'un abus de l'ARC il faut noter l'intervention de l'avocate, qui est fort claire à cet égard : Citation :
« J’aimerais poser une question à mon voisin banquier parce que j’ai été très récemment confrontée à ce type de difficulté : les copropriétés sont gérées en compte commun ou en comptes séparés. C’était déjà le cas avant la loi Bonnemaison, mais c’est encore plus vrai aujourd'hui.
Malheureusement, pour les comptes séparés reliés à un compte pivot, certains banquiers ont délivré des attestations de compte Bonnemaison moyennant quoi les copropriétaires se sont crus à tort gérés en comptes séparés, ce qui permet des souplesses que le législateur réprouve.
Je voulais savoir si cette pratique des banquiers est toujours d’actualité car cela n’est pas sans conséquence. On ne peut pas délivrer des attestations de comptes séparés quand il s’agit de comptes reliés par compte pivot. Ce sont les syndics qui sont responsables et c’est un vrai problème ».
Sur ce, le banquier ne veut pas répondre. Et pour cause.
Je voulais seulement faire remarquer :
> 1 Qu'à propos d'un compte unique individualisé (possibilité des relevés bancaires pour chaque syndic), il ne faut pas parler de fusion. Il y a seulement un mécanisme permettant un chéque unique de 4 500 € à l'ordre de la Sté X en paiement de trois factures de 1 500 € chacun concernant trois syndicats différants. Il suffit de passer le chèque global d'une part, qui apparaîtra sur un relevé global propre au syndic, et d'enregistrer en même temps la ventilation de ce chèque avec une codification appropriée, ce qui permet de faire apparaître une écriture de 1 500 sur chacun des relevés destinés au syndicat. Pas de fusion dans ce cas.
> 2 Que si le syndic a effectivement ouvert des comptes séparés au nom de chaque syndicat, ces comptes bancaires distincts peuvent, en droit bancaire commun, faire l'objet d'une telle convention. MAIS la loi Hoguet emet à cet égard une interdiction stricte qui doit être respectée par le syndic comme par le banquier, qui est réputé connaître cette loi.
La conclusion est qu'il est très vraisemblable que certaines banques délivrent des attestations inexactes. Elles encourent le risque de se voir embarquées en cas de sinistre financier.
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Edité par - JPM le 07 févr. 2006 17:34:40 |
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priori
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Posté - 07 févr. 2006 : 18:42:13
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JPM vous allez me trouver naîve! Mais le Comptable m'a assuré que nous avions un compte séparé! Mais il m'a dit aussi que, au lieu de trier les chèques, il apposait une codification spéciale....
Est-ce que ce seul élément suffit à dire que nous n'avons pas de compte séparé?
J'en suis convaincue:nous avons un compte unique! La banque me l'a d'ailleurs assuré!Je laisse le temps au PDT du CS de faire son travail! Je pense qu'il le fait! Mais, je vous pose cette question pour voir jusqu'où peut aller la "duplicité" du comptable!
Le mot duplicité est trop fort. Mais je pense que vous me comprendrez! Merci! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 21:07:53
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Pour reprendre mon exemple ci dessus, si le syndic gère par compte unique trois syndicats dont les codes sont 005, 010 et 015,
Il passe une écriture principale :
Chèque n° 216897 A Sté X .... 4 500,00... 001
et la ventilation :
Chèque n° 216897 A Sté X.... 1 500,00... 005
Chèque n° 216897 A Sté X.... 1 500,00... 010
Chèque n° 216897 A Sté X.... 1 500,00... 015
Les codes 001, 005, 010 et 015 permettent aussi bien à la banque qu'au syndic de tenir tout à la fois le compte globale et les comptes individualisés.
Mon exemple est simpliste mais il montre bien le mécanisme. C'est ensuite aux logiciels d'éviter les doublons d'écriture.
Quant à votre syndic, je ne sais bien sur pas comment il gère les fonds.
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priori
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625 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 22:08:33
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N'ayant toujours pas de réponse du Président du Conseil Syndical, je l'ai appelé, ces jours derniers.
Cette fois-ci, il semble convaincu que nous n'avons pas de compte séparé! Je sais en tout cas, qu'il a contacté le Syndic pour vérifier tous les éléments que je lui donnais; à savoir: nom et adresse de la Banque, numéro de compte! A-t-il contacté la Banque, je n'ai pas voulu le brusquer en lui demandant.
Fin de cette semaine, réunion du CS (avec le Syndic...bien sûr!). A l'ordre du jour, le probléme "compte séparé", entre autres!
Je suis malgré tout sceptique...parce que ce PDT de CS est tellement satisfait de son Syndic et...comme il a dit...çà va bien, on n'a pas de problèmes!! Ce à quoi je lui ai dit:" reconnaissez malgré tout que ce Monsieur (le Syndic) est un tantinet menteur!" Il m'a quand même répondu... oui.Mais, attendons! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 00:04:42
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Je reviens sur l'arrêt Caixabank après avoir été aux nouvelles. L'arrêt présente la particularité qu'on peut tirer la laine par les deux bouts 
Premier point à rappeler : il concerne une affaire antérieure au décret de 2004 mais la notion de compte séparé demeure identique à ce qu'elle était à l'époque.
Secundo : Il est parfaitement possible qu'un compte bancaire comporte des sous/comptes numérotés différemment et fonctionnant de manière totalement autonome.
Il peut s'agir de sous-comptes manipulés par une seule et même personne, titulaire du compte principal (par exemple un compte en dollars et un compte en francs d'une même société).
Il peut aussi s'agir de sous-comptes manipulés par des personnes différentes, toutes membres d'une entité juridique au nom de laquelle le compte principal est ouvert. Les sous-comptes sont immatriculés respectivement aux noms de ces personnes. L'exemple type est celui de la CARPA (Caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats). Chaque avocat manipule seul son sous-compte. Notons au passage qu'il est lui même divisé en sous-comptes secondaires : un pour chaque affaire.
L'autonomie des sous-comptes ne peut-être affectée que par une convention de fusion ou une clause d'unité de compte souscrite avec la banque.
Tertio : Si une société peut parfaitement souscrire une telle convention avec la banque pour ses comptes en francs et en dollars, il n'en est pas de même pour des comptes réglementés comme ceux des syndics professionnels et, on est fondé à le supposer, pour les comptes des avocats.
C'est sur ce point que se prononce l'arrêt Caixabank. On ressent intuitivement le bien fondé de la solution donnée mais il est quand même curieux que la Chambre commerciale de la Cour de cassation, après avoir demandé l'avis de 3e chambre, n'ait pas mieux explicité sa motivation.
Pour la loi Hoguet la faute essentielle est la représentation insuffisante des fonds des mandants. Autant dire qu'elle traite essentiellement des comptes uniques. Dans le cas d'un vrai compte séparé, le problème de la représentation des fonds du mandant n'existe pas puisque le syndic ne les détient pas. Il peut y avoir prélèvement abusif par le syndic et préjudice pour le syndicat. Mais c'est un mécanisme différent.
Dans la gestion par compte unique, il suffit qu'un seul syndicat soit dans le rouge pourqu'il y ait insuffisance de représentation des fonds.
Si la position débitrice s'avère pérenne, la banque peut réagir. La convention de fusion évite cet inconvénient en institutionnalisant la couverture du solde débiteur par prélèvement sur les comptes des autres syndicats. C'est celà qui est condamné justement par la Cour de cassation.
Pour le reste, force est de constater qu'en l'absence de convention de fusion ou de clause d'unité de compte, les sous-comptes se présentent comme des sous-comptés indépendants et, pour tout dire séparés.
MAIS l'article 18 de la loi de 1965 comporte une condition : le compte séparé doit être " ouvert au nom du syndicat ". Peut-on dire en l'état qu'elle est remplie dès lors que le sous-compte est bien ouvert, lui, au nom du syndicat ? Celà a été admis par quelques arrêts, mais on peut penser que celà ne serait pas présentement l'avis de la Cour de cassation.
Peut-on affirmer que, dans l'avenir, en l'absence de toute convention illégale de fusion, cette solution technique demeurera écartée ? Tout dépend de savoir si elle peut présenter un ou plusieurs avantage(s).
Un premier pourrait être de faciliter certaines procédures informatiques.
Mais surtout un second pourrait être la rémunération des fonds déposés au profit des syndicats. Il ne serait pas difficile pour la banque de calculer le montant moyen des fonds déposés tant globalement que pour chacun des syndicats et d'assurer ainsi cette rémunération au prorata des moyennes.
Quid alors des revenus des syndics ? On connait la solution déjà évoquée sur le site : le redressement des honoraires de gestion courante.
Mais alors quel intérêt pour les copropriétaires, s'ils perçoivent une rémunération de la banque qu'ils doivent ensuite reverser aux syndics ?
En premier lieu la clarté des relations entre les syndics et leurs ouailles.
En second lieu la clarté des mises en concurrence, qui pourraient faire jouer la qualité des prestations aussi bien que le montant des honoraires. Dans de nombreux cas les syndicats sans rien gagner peut être, éviteraient des pertes pârfois substantielles.
Si de nombreux syndics ont ainsi souscrit avec les banques des conventions de fusion, on peut penser que l'arrêt va faire des vagues. On comprendrait mieux certaines déclarations et certains silences.
Pas la peine pour autant de masquer qu'il y a ici, avant tout, un problème purement économique qu'il faut traiter comme tel.
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mathi
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2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 10:55:11
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Mathi, votre lien renvoie au texte de l'arrêt Caixabank.
Si j'ai bien compris, vous constatez avec satisfaction que la responsabilité de la banque a été reconnue. Il ne pouvait en être autrement et ce n'est pas la première fois que la responsabilité d'une banque est reconnue.
Mais l'arrêt traite une question précise : le syndicat avait une trésorerie de 35 000 € (par exemple), on ne lui a rendu que 22 000 €, la banque doit elle payer la différence de 11 000 €. La réponse est oui. C'était évident et on se demande même comment une banque a eu l'idée saugrenue de plaider sur ce point.
En passant, l'arrêt mentionne que dans ce système, les sous-comptes ouverts pour chacun des syndicat. C'est cet aspect qui a attiré mon attention. Si vous voulez en savoir plus, notamment sur la description des sous-comptes CARPA voyez
http://jpm-copro.com/Cass%2017-01-2006-1.htm
J'en profite pour relater une observation d'un visiteur UI qui parait fort compétent : votre analyse ne manque pas d'intérêt mais il faut signaler quand même un inconvénient majeur des sous-comptes indépendants d'un compte ouvert au nom du syndic : le syndicat ne conserve pas la maîtrise absolue qu'il sur un compte bancaire ordinaire, même s'il est ouvert dans la banque du syndic.
Ma réponse : c'est exact. L'adoption du système exigerait un bout de texte qui préciserait que tout nouveau syndic a qualité pour retirer les fonds figurant au sous-compte sans intervention de l'ancien syndic.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 17:53:52
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Je lis ce que vous avez écrit, mais j'ai du mal à vous suivre.
Oui, je ne suis pas suffisamment "forte" pour comprendre votre débat, mais, en lisant plusieurs fois...j'arrive à...comprendre un petit peu.
Un autre problème me taraude, j'en ai fait part au PDT du CS:
Sur le RIB que m'a donné, involontairement, le syndic, est porté:
Mr X ( résidence Y)
adresse du Syndic
En fait il n'est pas porté: AGENCE X, comme on peut le lire en en-tête de chaque document. Celà me perturbe un peu, car, je sais qu'il y a des différences suivant qu'un compte "personne morale" est ouvert au nom de l'enseigne ou au nom patronymique du responsable. Mais peut-être ,suis-je entrain de tout mélanger! |
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COPRO74
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 20:26:08
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Citation :
Initialement entré par priori
Nouvelle copropriétaire, j'ai constaté à la lecture du contrat de syndic, les phrases suivantes:
Les fonds du syndicat des copropriétaires seront versés sur un compte bancaire INDIVIDUALISE (mentionnant le nom du syndicat).Le fonctionnement des comptes de trésorerie est le suivant:
-encaissement des chèques sur un COMPTE PIVOT-ENCAISSEMENT avec virement simultané sur le compte individuel de la copropriété.
-réglement des fournisseurs par virement du compte individuel de la copropriété sur un COMPTE PIVOT-REGLEMENT permettant l'utilisation de lettre-chèques.
L'ensemble de ces fonds couverts par la garantie financière pourront produire INTERETS, ACQUIS AU SYNDIC,sauf pour les fonds disponibles faisant l objet d'une décision de placement par l' AG, aux frais et risques du syndicat, conformément à l'article 35 du décret...
Je ne serai pas aidée par le CS! Suite à mes interrogations, le Syndic m'a présenté un RIB avec un no de c/bancaire tout à fait différent de celui figurant dans les documents présentés en AG. Ce no de c/bancaire présenté avec les comptes est pratiquement semblable à celui d'un placement que nous aurions à la Poste!!! Avons-nous un compte unique avec des sous-comptes ou un compte séparé? Que me conseillez-vous? MERCI
Je vous parle en connaissance de cause,; prenez iun compte séparé mais un vrai car il y a beaucoup de petit et gros syndics qui ferme boutique. Bien entendu le syndi vous dissuadera de prendre un compte au nom du SDC. Il faut vous y attendre. Il préfére un compte groupé c'est financièrement leur interet.
Je suis a votre disposition n'hésité pas
JULES DURAND |
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COPRO74
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 20:29:06
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Citation :
Initialement entré par JPM
Certaines observations de la CLCV sont parfaitement exactes, notamment sur les mécanismes plus ou moins baroques qu'utilisent les syndics pour faire croire à l'existence d'un compte séparé.
Il faudra sans doute qu'un banquier, et non pas un syndic, se retrouve gravement impliqué dans un mic-mac de ce genre pour qu'on en finisse avec ces agissements dont il n'est pas certain qu'ils sont favorables aux syndics.
Mais la CLCV bouche trop loin le bouchon quand elle tente d'occulter la possibilité légale de la dispense alors qu'elle figure en toutes lettres dans le sratut de la copriété. Il est inexact de prétendre qu'il s'agit d'une simple suggestion de la commission de la copropriété.
A trop tirer sur la ficelle, on la casse. Voir l'affaire Foncia 
Je suis adhérent de la CLCV et vous ne savez pas de quoi vous parlé Vous ne devriez pas mettre les gens dans l'erreur.
JULES DURAND |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 20:58:44
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JPM
J'ai bien noté que la banque a été sanctionnée car elle est passé outre le faite que le syndic n'avait pas de mandat (autorisation des diverses copropriétés) pour ouvrir une convention de fusion de comptes soit un compte unique du syndic avec sous-comptes des diverses copropriétés.
Je retiens surtout la partie rouge dans la jurisprudence que je rapporte plus haut et dans mon post du 03 Feb 2006 : 22:59:56 " La Cour de cassation censure la décision d’appel. La banque qui avait ouvert un compte de gestion immobilière au nom du syndic et des sous-comptes au nom de chacune des copropriétés gérées devait savoir que le syndic n’agissait qu’en tant que mandataire des différents syndicats. La convention de fusion nécessitait donc l’accord des copropriétés. "
Un peu gros non ??? D'ailleurs la CAIXABANK a une réputation douteuse et bcp de jurisprudence sur le dos !
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 21:00:38
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priori
Vous n'avez pas de compte séparé mais un compte ouvert au nom du syndic.
Si votre SDC avait un compte ouvert à son nom, il devrait comporter sur les relevés bancaires :
SDC de la Rose des Vents
15 rue des Moulins
72000 SCHMULTRUC
ou bien
SDC de la Rose des Vents
C/O Cabinet SYNDIC
adresse syndic
Ce n'est pas le second que je préfère !!! Il faut que le conseil syndical interroge la banque et le syndic et se fasse remettre par ce dernier tous les papiers concernant l'ouverture du compte bancaire de votre Syndicat. |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 21:04:26
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Eh oui, mathy, c'est ce que j'avais compris!
Je vois qu'il y a un décalage, en fait, je répondais à votre réponse à JPM!!!!!
dites, mathy, sauriez-vous répondre à ma question:
Est-ce normal que le RIB soit libellé ainsi:
Monsieur X(syndic) "résidence Y"
..adresse du syndic
alors que les documents portent la mention Agence Immobilière X ???? |
Edité par - priori le 28 févr. 2006 21:06:30 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 21:12:11
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Mais, mathy, je sais que nous n'avons pas de compte séparé!
Pourtant le Syndic me le soutenait devant tout le monde!
J'ai téléphoné à la Banque qui m'a dit: "vous n'avez pas de compte séparé, ce sont des sous-comptes!"
le PDT du CS , en est lui aussi....maintenant convaincu...mais, comme çà marche bien comme çà!!!! On va pas être plus royaliste que le roi!
Pardonnez ma façon de m'exprimer, tout à fait différente de la vôtre et de JPM et d'autres intervenants dans ce forum! |
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compte unique ou compte séparé?
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