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priori
Pilier de forums
625 réponses |
 Posté - 15 mars 2006 : 18:25:27
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Je reviens, encore avec mon problème de compte unique ou compte séparé.
N'ayant pas eu de réponse du PDT du CS, sachant que la réunion du CS avait eu lieu il y a bientôt 15 jours, j'ai appelai ce PDT de CS!
Résumé: il n'a pas envoyé la lettre à la banque "la lettre que JPM je crois, avait conseillé d'envoyé à la banque" Le jour de la réunion du CS (et du Syndic...il est toujours là!),on a beaucoup parlé de moi! Nouvelle, je voulais tout révolutionné etc.. etc...
Enfin, tous les membres du CS ont décidé de ne pas invalider la dernière AG: nous avons bien un compte séparé pourquoi?
Le Syndic leur a présenté le rib d'une autre copropriété qu'il gère, les 4 derniers chiffres du compte de cette copropriété étaient différents des 4 derniers chiffres du nôtre.
De plus, le syndic a présenté une attestation de la banque disant:"il n'y a pas fusion en capital entre les différentes copropriétés!"
Voilà: moi qui ne comprends pas vraiment ces histoires de fusion, me voilà bien! JPM, gédehem, JB22 et les autres...à l'aide!!!
En attendant que vous veniez à mon secours, j'ai bien lu tous les renvois que vous aviez donné dans ce sujet et je pense qu'il y a, dans ces renvois, la réponse, mais aidez-moi! MERCI |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 18:38:11
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Je sais: en fait, je réponds à moi-même! çà ne fait rien! Suite de mon histoire:
J'ai écrit, moi-même à la banque le 18 mars dernier, demandant si nous avions un compte séparé. J'ai joint un tas de documents pour essayer de prouver, ce que, au téléphone un "employé" de la banque m'avait dit! Oui, une personne m'avait dit:"vous n'avez pas de compte séparé". Et, vous tous iunautes, m'aviez aidé et, c'est évident pour moi maintenant nous avons un sous-compte ou quelque chose comme celà.
Hier, réponse de la banque:" étant assujettis au secret bancaire....."
J'ai appelé la banque: la personne m'a redit"vous n'avez pas de compte séparé". Je me suis un peu révoltée, disant:" l'argent que vous avez sur ce compte m'appartient en partie et non au Syndic! Vous établissement bancaire ne pouvez ignorer la loi SRU, ai-je dit!
IL ne me reste donc plus qu'à contacter mon contentieux juridique!"
la personne au bout du fil, semblait embêtée! En fait, mon affaire avait été prise en mains par quelqu'un et pendant l'absence de cette dernière, quelqu'un d'autre avait répondu!
Mon correspondant m'a donc dit:"attendez, Madame, je fais remonter...je fais remonter!" je vais donc attendre encore un peu! Suite au prochain numéro! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 11:45:03
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Sous réserve d'une réponse satisfaisante complémentaire, il faut rechercher si cette banque est dotée d'un médiateur. Dans l'affirmative il faut le saisir du problème.
De mon côté j'essaie d'obtenir une réponse générale et officielle sur la question de la lettre de vérification, au moins quand elle émane du président du conseil syndical.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 11:58:03
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Merci JPM, merci beaucoup! Mais j'arriverai à me faire entendre! De toute façon nous avons l'AG annuelle en Juillet prochain, si je n'ai pu aboutir avant cette date, je porterai à l'ordre du jour: ouverture d'un compte séparé, celà m'ennuie d'engager une procédure! celà n'est bon pour personne! Et je sais très bien que le contentieux juridique, au vu des éléments, l'engagera tout de suite! |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 23:46:54
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Je réapparais après un mois et demi passé dans ma "copropriété" lointaine!
Le séjour a été mouvementé! Le Syndic assure toujours, vous avez un compte séparé, les membres du CS n'ont même pas essayé de se mettre en rapport avec la banque. Ils sont persuadés que nous avons un compte séparé:eh oui puisque Mr X, syndic, l'affirme!
J'ai acheté il y a environ 1 an et demi cet appartement.Je n'avais que les dernières Ag .J'ai réussi lors de mon séjour à récupérer les PV antérieurs. La clé de l'énigme: dans le PV de l'AG de 2000,on peut lire:
renouvellement du mandat du syndic pour l'exercice 2000/2001suivant annexe jointe, avec:
- mandat à donner au Président de Séance pour la signature du contrat
- renouvellement de la proposition de détenir un compte bancaire INDIVIDUALISE pour la copropriété.
résolution approuvée à l'unanimité...etc
l'annexe jointe est une feuille volante n'indiquant que les tarifs demandés^par le syndic. pas de contrat de syndic joint!
Par contre depuis cette date: 12 aout2000,la résolution de détenir un compte individualisé n'apparait plus, mais à la lecture du contrat de syndic il est question de compte pivot, de compte individualisé.Le rib porte comme titulaire le nom du Syndic: Mr X
Le syndic affirme que nous avons un compte séparé et le CS dans son intégralité affirme haut et fort qu'ils ont confiance en Mr X, syndic.
J'ai donc pris la décision de porter à l'ordre du jour de la prochaine AG qui doit avoir lieu en juillet:
- Ouverture d'un compte séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires..
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Edité par - priori le 13 juin 2006 08:29:00 |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 17:35:13
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ceci demontre combien il est difficile pour des copro d'avoir un compte dit "séparé" ouu compte bancaire au nom du SDC .
tout ce débat ne m'a pas vraiment éclairé sur le fond.
-les avantages d'avoir un compte séparé
-les piéges dans lesquels il ne faut pas tomber pour l'ouverture d'un compte séparé (le lien ne fonctionne pas pour le modéle de lettre a la banque)
j'aimerais connaitre l'avis de ceux qui ont un vrai compte séparé , ont ils eus des frais bancaires excessifs , existe t il une banque plus avantangeuse , combien de comptes faut il ouvrir (compte courant, compte rémunéré)????
également un mode d'emploi clair et net d'ouverture d'un compte bancaire au nom du SDC pour ceux qui vont ouvrir ce genre de compte (c le cas pour ma copro)
bref une espéce de :"ouverture d'un compte séparé au nom des SDC pour les nuls"
elm |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 23:25:55
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elmpapou,pour les avantages et les inconvénients d'un compte séparé, vous pouvez lire:
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/comptes.htm
pour la lettre, je me suis grandement inspirée de la lettre proposée par JPM
Dans ma précédente copropriété, nous avions un compte séparé, ceci depuis 20 ans. Les honoraires du Syndic n'étaient pas supérieurs. Le seul supplément que nous avions à payer était la taxe de tenue de compte, frais très modérés. Sur chaque appel de fonds était notifié la banque et le no de compte bancaire. Le Syndic, à chaque appel de fonds nous demandait de bien remplir nos chèques avec comme bénéficiaire: Syndicat des Copropriétaires de la Résidence X.
Logiquement, si vous n'avez pas lors d'une résolution, lors d'un vote spécial en AG, voté une dispense d'ouverture d'un compte séparé, ceci pour telle ou telle durée, votre copropriété doit fonctionner avec un compte séparé.
Si vous êtes Président du Conseil Syndical, essayez d'obtenir du Syndic, une attestation sur l'honneur de la Banque, certifiant que vous avez bien un compte séparé.
Si l'AG approche, faites ce que j'ai fait (peut-être n'aurais-je pas de résultat!), mais j'aurai essayé tout au moins.
J'ai écrit en LR avec AR au syndic, AVANT QUE NOUS N'AYIONS RECU LA CONVOCATION à l'AG. Je lui ai demandé de porter à l'ordre du jour, l'ouverture d'un compte séparé. Peut-être le savez-vous, mais il existe, dans les bureaux de poste des recommandés avec suivi. La lettre fait enveloppe, vous avez systématiquement une copie de votre envoi, l'envoi porte un numéro et vous pouvez en interrogeant internet savoir si votre courrier a été déposé, à quelle date etc....on ne prend jamais trop de précautions! |
Edité par - priori le 13 juin 2006 07:48:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 00:24:59
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Le lien à mon site indiqué par priori est maintenant périmé. Il faut aller sur :
http://jpm-copro.com/Etude%207-2-2.htm
en partie IV de la table des matières (Accès direct)
ou bien cliquer sur le troisième bouton à partir de la gauche dans la bande de boutons au dessus de ce message.
Accès par la page d'accueil -> clic sur Gestion financière et comptable -> clic sur 7-2-2 -> clic sur IV de la table
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 13:19:32
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bravo pour le site c tres pro
merci pour toutes ces infos qui manquaient creullement dans ce débat acharné
bon courage a tous
elm |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:40:46
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cependant j'ai un autre probleme actuellement je cherche une banque susceptible d'accepter un compte séparé sans le considerer comme un compte pro.
là je me heurte a un casse tet chinois car la banque en question (lcl)considere que le syndicat des copro est une personne morale donc compte pro ce qui engendre des frais différents en cas de découvert ou autre comme vous le stipuliez sur votre site je cite:
"L’expérience montre que certaines banques semblent ignorer l’existence des syndicats de copropriétaires et le particularisme du statut de la copropriété. Elles assimilent ainsi les syndicats à des associations ou autres groupements sociaux et prétendent leur appliquer une réglementation et des conditions financières qui n’ont pas lieu d’être. Un exemple est la perception de commissions sur mouvements débiteurs dès lors qu’ils sont administrés par un syndic ayant la qualité de commerçant."
A ce niveau quel recours ai je
connaissez vous des banques qui savent traiter ce probléme ?
merci
elm |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 19:03:41
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le CL ne prenait pas tres cher par trim pour une copro...
et chez un grand syndic en nom compose apparait cette année 3 tarifs en cas de séparé, unique, ou sous compte !!! 2500 euros pour un immeuble moyen c'est pas mal !!! |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 22:29:12
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J'ai ressorti de "sous les fagots", ce sujet que j'avais ouvert ...il y a bientôt...un an!
L'AG a eu lieu il y a maintenant plus de 3 mois. Dans cette AG, j'avais mis à l'ordre du jour: " ouverture d'un compte séparé, un compte "individualisé" n'étant pas un compte "séparé" jurisprudence du...
J'ai réussi, avec beaucoup de peine,à cette AG, à faire préciser par le Syndic, le fait que nous voulions un compte "séparé" et non pas un compte "individualisé", (il avait été voté lors de l'AG de 2001 l'autorisation d'avoir un compte "individualisé").Je n'étais pas alors copropriétaire dans cette résidence.
C'est en recherchant dans les PV que jétais tombée sur ce vote!
Heureusement que je n'avais pas entâmé de procédure!
Depuis cette date, le Syndic se contentait d'indiquer dans le contrat de Syndic: compte individualisé, compte pivot, intérêts pour le Syndic....
Trois mois ont passé et maintenant nous devrions avoir un "vrai" compte séparé!
Mais, où en sommes-nous? Comment être sûr que le Syndic a agi?
J'ai téléphoné à la Banque, prétextant vouloir faire un virement et en conséquence, vouloir connaître le no c/bancaire de notre Syndicat!
Réponse: "il vous faut vous adresser à votre Syndic!"
J'ai appelai le Syndic disant vouloir payer par virement! Le Syndic m'a envoyé pour celà, un RIB.
Le RIB est absolument identique à celui que le Syndic m'avait donné, il y a 4 mois!
J'ai appelai mon contentieux juridique qui m'a conseillé d'écrire au Syndic par LR avec AR.
Dans cette lettre, je vais rappeler au Syndic, ses obligations art 18 de la loi, entre autre obligation, celle d'exécuter les décisions de l'AG.
Je vais le mettre en demeure de me prouver que cette obligation d'ouvrir un compte séparé a bien été remplie et de m'en apporter la preuve!
Si je n'obtiens pas de réponse, où si rien n'a été fait, mon contentieux juridique prendra le relais!
Je crois que j'aurai épuisé toutes les possibilités de sortir de cette situation....à l'amiable! Après, malheureusement, il faudra avoir affaire aux Tribunaux!
Voilà, si ces péripéties peuvent être utiles à quelqu'un, je donnerai la suite des évènements!
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Edité par - priori le 18 oct. 2006 12:43:21 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 12:02:42
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Si vous n'avez pas un "compte séparé" ouvert ", ipso facto" ,conformément à la loi, votre syndic ne peut pas avoir un compte unique s'il n'a pas fait l'objet d''une délibération expresse.
Donc, à vous d'agir maintenant .
Ce ne sont pas les documents et la jurisprudence qui manquent à ce sujet.
François  |
Salutations
François |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 11:05:54
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Je reprends ce sujet, pour vous dire ou j'en suis!
Le Syndic, n'a jamais répondu à mes LR avec AR. J'ai donc fait intervenir mon contentieux!
Au bout de 6 mois, il a obtenu une réponse:
l'intitulé du nouveau compte serait maintenant: -Syndicat de Copropriétés- Résidence X
Le contentieux juridique, pour plus de sécurité, à demandé la convention d'ouverture de ce compte, ceci depuis 2 mois et demi!
Pas de réponse du Syndic!
Entre temps l'AG a eu lieu. Dans le contrat de syndic, à nouveau, on pouvait lire: compte individualisé, compte-pivot, intérêts au profit du syndic...
A nouveau le Président de séance, a corrigé: séparé remplace individualisé!
Le Syndic, a lancé une grande diatribe, disant:" vous avez un compte sépré depuis 20 ans, l'argent du fonds de roulement est placé dans des SICAVs, et me rapporte...x%! Pour "faire plaisir" à priori, j'ai fait changer l'intitulé du compte!!!
Depuis un mois et demi, nous attendons le PV!
Devant tant de...je ne trouve pas le mot, donc devant cette attitude odieuse...je ne sais plus que dire! De toute façon, ce n'est pas un administrateur qu'il nous faut! C'est un étude approfondie de nos comptes. En effet, la trésorerie baisse de façon inquiétante!
Qu'en pensez-vous? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 11:30:25
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Si le syndicat est doté d'un compte séparé, la rémunération des fonds doit revenir au syndicat. Aucune discussion possible sur ce point.
Quant au placement des fonds ?
Des SICAV ? Il faudrait vérifier que le montant nominal des fonds plcés est garanti. En d'aute termes : quand vous avez placé 1 000 €, vous devez récupérer 1 000 €. On peut vous faire valoir que le cours a grimpé et que vous pouvez récupéré 1020 €. Ok ! mais le cours peut aussi baisser. Or ce risque est interdit.
Un livret A vous assure cette garantie et il est défiscalisé jusqu'à 76 500 €. Aucune formalité. Pas de déclaration. Pas d'impôt.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 15:32:28
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Je ne pourrai pas vous en dire plus!
Aucune discussion n'est possible, avec le Syndic et même avec le conseil syndical!
UN membre du Conseil Syndical m'a soutenue à l'AG!
C'est pardonnez-moi,....le plus correct, le plus érudit...de la bande!
Nous attendons le PV de cette AG....que j'ai été obligée de quitter avant la fin....à cause de l'ambiance....malgré le soutien de cet homme!
Nous attendons..................la convention d'ouverture du compte!
Ma décision est prise.....nous ne pouvons pas aller en justice....CE SERAIT INUTILE!!
D'autres solutions existent....lorsqu'il y a trop d'ILLEGALITES! |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 17 déc. 2007 : 19:42:13
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Citation :
Initialement entré par priori
Me revoilà!
La juriste a reçu la convention d'ouverture du compte.
Sa secrétaire me dit lire : Convention d' ENTREPRISE ???
Deux ans que je me bats pour savoir si oui ou non nous avons un compte séparé 
Bonsoir,
notre copropriété est depuis 2003 dans la meme situation que la votre, ( intitulé du compte qui évolue, compte d'entreprise, attestations divers et variée, de la banque et des commissaires aux comptes, conseil syndical silencieux face au syndic etc...)
Sauf que le choix de la procédure juridique a été utilisée pour essayer de connaitre la réalité de ce compte bancaire..
- TGI d'Evry le 23 janvier 2006 1 chambre A ( n° 03/08655 ) annulation du mandat du syndic pour non-respect de l'ouverture d'un compte séparé + nomination d'un administrateur provisoire
- Cour d'appel de Paris, 23° chambre le 7 décembre 2006 ( n° 06/03219 ) annulation du jugement d'Evry, notre compte a toujours été un compte séparé en résumé : ce compte a fonctionné comme un compte séparé ...la mention du syndic comme titulaire n'a aucune portée juridique...
JPM a fait une analyse pertinente de ce jugement de la cour d'appel accéssible par
http://www.jpm-copro.com/CA%20Paris%2007-12-2006-1.htm
Si votre syndic s'appuie sur ce jugement d'appel , il pourra contredire tous vos arguments , sauf que la question ministérielle n°117891 publiée au journal officiel du 17/04/2007 sur l'intitulé des comptes séparé remet les pendules à l'heure..
Mais surtout comme le jugement de la cour d'appel a été porté en cour de cassation depuis mars 2007, la réponse de la cour de cassation devrait permettre d'y voir enfin plus clair. Mais cette réponse sera rendue en 2008, ou en 2009 ? -
PS : si cela peut vous etre utile, vous pouvez vous faire adresser gratuitement copie des deux jugements en vous adressant au TGI d'Evry, et à la cour d'appel de Paris
 je fais partie de la génération qui a vu s'éffondrer le mur de berlin, et tomber un certains nombre de dictature, mon optimisme m'a appris que la langue de bois ateint toujours ses limites...alors je ne désespère pas de connaitre enfin un jour la vérité sur ces comptes bancaires de copropriété ... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 18:17:26
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Merci, océan!
L'ARC a tout-à-fait raison!
Comment a-t-on le droit de gagner ainsi des sommes colossales.....alors que vous avez des personnes qui "triment" pour gagner le SMIC!
Océan, connaissez-vous, la suite de mon histoire...
Un peu harcelé par mon contentieux juridique....eh! bien....le Syndic...il est parti dans une autre banque!
Priori, elle n'a plus qu'à recommencer tout à zéro!
Dans ce sujet....il manque, certaines de mes questions ou réponses BIZARRE!BIZARRE! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 19:08:40
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oui c'est de + en + décourageant de trouver ces mails enlevés (pourtant ce n'est que la 1ère ou 2ème foisqu'on m"épingle ) et dommage que certains las de cela ou d'un discours didactique ou agressif délaissent le forum...
pour le compte séparé dès que j'ai su que c'était un centre de traitement pour les paiements, je savais que c'était du pipo et les prélévements proposés par le syndic et les paiements mensuels pour certains
trop de syndic ne sont des gestionnaires mais payés par leur direction pour faire des sous et de la trésorerie et interessés sur le montant des travaux et dès qu'il y a prestations particulières pour un compte séparé c'est déjà le reflet du syndic
et quand il vs voient que vous tenez bon, ils démissionnent ou ne se représentent pas
et pour le banquier ils font pareils
merci de m'en mettre plus sur votre banque et syndic sur mail perso |
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