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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 02 avr. 2008 : 09:02:52
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Bonjour
Je vous soumets un projet de protocole.
Qu'en pensez-vous?
A quelle majorité faut-il le faire voter pour qu'il soit non pas inséré dans le RDC mais joint à chaque PV d'AG?
15 jours après la date d'exigibilité (premier jour de chaque trimestre pour les charges courantes, date votée en AG pour les charges exceptionnelles), le syndic enverra une lettre simple de relance.
15 jours après la lettre de relance simple, le syndic enverra une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
La mise en demeure informera le débiteur qu'il a un mois pour prendre contact avec le syndic pour convenir, éventuellement, d'un échéancier assorti de garanties pour le syndicat.
La mise en demeure marquera également le début de l'application des intérêts de retard au profit du syndicat conformément au règlement de copropriété, et ce au taux prévu par la loi, sauf pour les débiteurs de bonne foi.
1 mois après une mise en demeure restée sans effet, le syndic devra sans tarder recourir aux moyens coercitifs ou aux procédures judiciaires qui lui paraîtront les plus appropriés, y compris le référé de l'article 19-2 de la loi de 1965 pour les impayés sur charges courantes.
Parmi les procédures judiciaires, il recourra à la déclaration au greffe ou à l'injonction de payer au tribunal d'instance avant d'assigner le copropriétaire devant un tribunal.
Il informera régulièrement le Conseil Syndical de l'état des impayés et de ses démarches.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 09:25:53
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La nouvelle mode est celle des protocoles de recouvrement des charges 
Ce protocole est dépourvu de valeur. Il est de plus sans intérêt.
Pour ce qui est des recouvrements, une bonne mesure serait le lancement d'une campagne d'information sur la constitution des dossiers d'injonction de payer, tant auprès des syndics qu'auprès des magistrats.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 09:59:23
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Il me semblait pourtant qu'il fallait rappeler les règles chaque année pour éviter les abus des copropriétaires et ceux des syndics, abus dont les exemples ne manquent pas.
Voici ceux dont je peux témoigner:
Copropriétaires qui prennent largement leur temps, alors qu'ils n'accepteraient pas d'être payés en retard;
Syndic qui ne recouvre pas les impayés pendant un exercice entier, ou attend plus de 6 mois après la mise en demeure pour faire quelque chose, syndic qui n'utilise jamais l'article 19-2 pour les charges courantes, syndic qui assigne sans même tenter de contacter le débiteur, débiteur qui ne paie pas sans même contacter le syndic, recouvrement des impayés fait à distance automatiquement,ce qui exclut un recouvrement amiable, CS pas informé des procédures judiciaires déclenchées, procédures non coûteuses jamais utilisées, intérêts de retard au profit du syndicat jamais calculés,etc...
J'ai l'avis global de JPM, avis qui à dire vrai n'apporte pas grand chose; j'attends les avis des autres participants au forum ou des exemples sur la façon dont se passent les choses dans leur copropriété.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 10:28:34
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JPM a raison
que voulez vous à l'égard d'un syndic qui ne fait pas son "travail"???
et si le CS acomplissait sa mission..........de contrôle |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 11:01:19
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Le recouvrement des impayés est légalement sous l'entière responsabilité du syndic, qui n'a pas besoin d'autorisation d'AG pour faire intervenir huissier et d'avocat aux frais de la copropriété.
Dans les faits c'est généralement le contrat de syndic qui impose un protocole de recouvrement, celui du syndic.
Pour que le CS puisse remplir sa mission du contrôle au nom du syndicat, encore faut-il que le syndicat ait exprimé sa volonté en ce qui concerne le recouvrement des impayés.
D'où ce projet. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 11:46:20
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le syndicat n'a pas de volonté à exprimer
il appartient au syndic de faire diligence pour le recouvrement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 13:48:26
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Le syndicat peut veiller à suivre les actions de son syndic. C'est surtout la tâche du CS. Mais il n'y a pas de protocole à établir.
On peut seulement rappeler régulièrement que les appels doivent être payés dans la quinzaine suivant leur réception, ce qui est une tolérance usuelle. Celà peut être mentionné sur les avis. C'est la meilleure solution.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 14:24:41
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vous avez déjà,avec l'article 19-2 L,un premier rappel de ce que doit ou peut faire le syndic
la nouvelle "Recommandation n° 8" de la Commission relative à la copropriété rappelle ce que peut faire et exiger le syndic pour les différents appels de fonds
si le protocole de recouvrement des impayés figurant dans le contrat de syndic ne vous convient pas,demander des modifications.
Mais, très souvent, ce qui figure dans ces contrats est souvent plus contraignant,financièrement, que ce que les copropriétaires voteraient
"Chez nous" à la fin de chacun des PV d'AG il est simplement rappelé:
- article 14-1 le 3è alinéa
- l'article 19-2
- l'article 10-1
L1965
après chaque réunion CS/syndic - 1 par trimestre (en + de nos réunions internes)le compte rendu de la réunion,fait par le CS mentionne le montant total des euros en retards de paiement avec,sans le nom du retardataire : 1 copropriétaire occupant pour XX€ + 1 copropriétaire occupant pourYY€ + 1 copropriétaire bailleur gérant seul son logement XYe + 1 bailleur logement géré par agence
et rebelotte le trimestre suivant (les retards ne dépassent pas le trimestre,espèrons que cela durera!!) |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 16:41:14
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Je refuse d'admettre que le syndicat n'ait pas voix au chapitre en ce qui concerne le recouvrement des impayés. Il est vrai que sur les contrats de syndics les mentions du genre "honoraires privatifs", "prestations particulières à la charge du débiteur" font croire à tort aux copropriétaires qu'ils ne sont pas concernés et que cette partie du contrat est entre le vilain débiteur et le syndic.
Comme aucun des syndics que je connais ne mentionne le montant de ces honoraires dits privatifs, comme le montant des sommes dues à ce titre est noyé dans la masse des impayés, le syndicat ignore souvent d'abord que c'est lui qui paie dans un premier temps, ensuite que, si le copropriétaire débiteur va devant le juge, ce juge ne condamne pas forcément le débiteur à payer l'intégralité de la créance, en particulier les frais de recouvrement non nécessaires ou injustifiés.
A Nefer: Citation :
le syndicat n'a pas de volonté à exprimer
Point de vue intéressant!! Certes le syndicat n'a rien à dire qui soit contraire à la loi et aux obligations du syndic, mais pourquoi ne pourrait-il pas donner son avis sur les modalités?
Citation :
il appartient au syndic de faire diligence pour le recouvrement
Comment apprécier la diligence? après 1 mois, 1 trimestre ou 1 année?
De JPM:Citation :
Le syndicat peut veiller à suivre les actions de son syndic.
suivre les actions? avec respect? comme une vache suit un train? ou avec un regard critique sur les actions?.Et pourquoi ne pas les précéder, ces actions?
Merci à Félix pour sa suggestion, qui m'intéresse: effectivement le CS dont je fais partie, ou mieux les copropriétaires en cours d'AG, peuvent fixer avec leur syndic un protocole de recouvrement qui fasse partie intégrante du contrat. (On peut enlever le mot protocole.)
D'autres idées?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 17:31:54
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Bien sur que le syndicat a voix au chapitre des impayés !!
Question à lODJ des AG :
"- règle de suivi par le CS de l'état des dettes et créances des copropriétaires. (art.24)
Résolution : Le syndic devra founir au CS chaque fin de trimestre un état de la situation des comptes des copropriétaires (dettes/créances) permettant le suivi du versement des provisions pour charges et travaux, état arreté fin du trimetre n-1."
Par simple lecture de l'état n-2 comparé à l'état n-1, le CS comme le syndic ont tout de suite chaque trimestre sous les yeux l'état des versements et la psition des cmpts sur une brve période !
Il est scadaleux de voir sortir du chapeau des créances de 3000 € avec des provisions trimestrielles de 300 € .... ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 18:41:32
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subsiste le pb des impayés des Cs...
de l'intérêt aussi du GL tous les trimestres... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 10:55:02
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Inutile de faire monter les blancs en neige
C'est un évidence que le syndic doit veiller à faire rentrer les sous et la loi propose plusieurs dispositifs parmi lesquels il faut choisir en fonction de la nature de la créance (provisions sur budget prévisionnel, provisions sur travaux, avances diverses, soldes de fin d'exercice ou de chantier) ou de son montant.
trois voies procédurales universelles :
déclaration ou citation devant le TI
assignation devant le TGI (référé provision de droit commun, ou au fond)
injonction de payer
Une voie particulière pour les provisions du budget prévisionnel : le référé TGI avec demande de déchéance du terme.
Dans tous les cas, la première démarche officielle est la mise en demeure.
En principe la voie procédurale privilégiée est l'injonction de payer. Tout syndic professionnel doit être capable de gérer seul une procédure de ce type, ce qui évite le recours vraiment inutile en ce cas, à un avocat. Le syndic perçoit un honoraire.
Toutes les autres voies exigent l'intervention d'un avocat, et donc occasionnent les frais correspondants. Le syndicat doit avancer une provision et le syndic n'a pas toujours les fonds nécessaires pour la payer.
S'il agit par voie d'injonction de payer, le syndic n'est pas tenu d'attendre 30 jours après la mise en demeure.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 12:15:41
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Merci à JPM pour ces précisions qui vont me permettre de mettre sérieusement en doute la façon dont mon syndic gère les impayés.
Questions:
1) Faut-il impérativement une lettre de relance simple? L'Arc dit que c'est inutile.
2) Qu'apporte le procédé du commandement de payer délivré par huissier par rapport à la mise en demeure par LRAR?
3) faut-il vraiment que, comme je l'ai lu, le dossier contentieux présenté au tribunal contienne les PV d'AG approuvant les comptes, plus un certificat de non contestation? (en effet notre débiteur est convoqué au tribunal d'instance en mai, et je crains que notre dossier ne soit pas complet: l'AG n'a pas eu lieu et le chantier ravalement n'est pas encore clôturé?) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 14:09:30
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en attendant la réponse de JPM et autres UI:
L'ARC "demande" de passer de suite à la mise en demeure car c'est celle-ci qui peut,légalement,faire l'objet d'une "facturation" et est le point de départ, possible, pour le calcul des intérêts de retard
En fonction de l'expérience, dans différentes copropriétés (donc aussi de copropriétaires)la lettre simple "payante" est souvent suffisante (pas pour les vrais mauvais payeurs);une relance simple gratuite n'a,en général,que peut d'impact,ce que l'on ne peut que regretter |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 14:21:48
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Manech, sur le point de la constitution du dossier de recouvrement, je ne peux mieux faire que de vous renvoyer à
http://jpm-copro.com/Etude%2011-3-2.htm
Vous constaterez que vous manquez singulièrement d'informations sur ce point. La constitution d'un dossier de recouvrement est une tâche astreignante et lourde de responsabilité.
Notez bien que tous les dossiers de recouvrement doivent être constitués comme il est indiqué, quelle que soient la procédure utilisée et la somme réclamée.
On peut simplement admettre que la tâche est en principe plus importante pour 11525 € correspondant à 11 appels différents que pour 900 € correspondant à deux appels. Mais rapporter la preuve de la qualité de copropriétaire du défendeur, c'est pareil dans les deux cas.
Et notez bien : il prouver que le défendeur est copropriétaire et non pas qu'il est propriétaire du lot, ce qui est différent. On peut être propriétaire d'un lot sans être copropriétaire. La réciproque est vraie.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 16:12:03
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Eh bien, dites donc, JPM, moi qui avec mon gentil protocole de recouvrement entendais seulement faire des rappels à l'ordre destinés aux copros débiteurs et ) mon syndic, je me retrouve par vos soins avec une arme de destruction puissante, essentiellement anti syndics!
Alors pour qu'un CS puisse suivre les actions de son syndic il faut qu'il ait compris l'essentiel des 17 pages que je viens pieusement d'imprimer?! WWaouh! Et les malheureux syndics devraient maîtriser la constitution d'un dossier de recouvrement!! Est-ce possible? Si oui, en tous cas cela justifie amplement les honoraires demandés.
Merci donc; cela va me valoir de la lecture, du travail, des flots de haine de la part d'un syndic, qui n'est pas pire que les autres, et qui a la chance de disposer d'un service centralisé de recouvrement. (grâce à ce service, pour recouvrer 400 euros de charges courantes,+ 400 euros de charges exceptionnelles, + 400 euros d'honoraires de syndic, il y a eu en 1 an une relance simple, deux mises en demeure par LRAR, une sommation de payer par huissier, une assignation au tribunal d'instance, le dossier venant d'être transmis à un avocat, sans qu'il y ait eu la moindre tentative de recouvrement amiable).
Conclusion: Je remballe mon protocole, et j'apprends à viser avec le fusil que JPM vient de me fournir. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 18:23:13
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Ouh ! là ! Ne remballez pas si vite : Vous avez vu 11-3-2 il faut maintenant voir le reste pour être correctement informé
11-3 Recouvrement des provisions et charges impayées
11-3-1 Obligations et pouvoirs du syndic
11-3-2 Constitution du dossier de recouvrement
11-3-2-1 Lettre de mise en demeure (modèle)
11-3-3 Choix de la voie procédurale
11-3-4 Moyens de défense du débiteur
11-3-5 Suivi de la procédure de recouvrement
11-3-6 Le jugement et son exécution
11-3-7 Les garanties du syndicat
11-3-7-1 Privilège mobilier
11-3-7-2 Hypothèque légale
11-3-7-3 Privilège spécial immobilier
Passez par la page d'accueil et cliquez sur " les charges de copropriété " dans le tableau. Je ne vais pas passer tous les liens.
N'oubliez pas d'acheter une nouvelle ramette de papier !
Ceci dit, mon topo n'a pas pour objet de déclencher la haine contre les syndics ! Vous avez déjà pigé, je pense, que monter un dossier de recouvrement n'est pas si simple. Le fait qu'il y ait un avocat ne change rien. C'est au syndic qu'il appartient de monter le dossier et à lui seul.
Il y a des petits trucs à savoir aussi : un époux non copropriétaire peut être condamné au paiement de certaines charges au nom de la contribution aux charges du ménage
Bon week end !
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Protocole de recouvrement des impayés
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