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 Sujet  |
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manu91
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43 réponses |
 Posté - 01 mai 2008 : 18:14:45
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Bonjour
Nos charges sont très élevées, les copro souhaitent changer de syndic et ralent au sujet du CS. Je pense qu'il faut avant tout prouver que le syndic a fait de graves erreurs et surtout aider le CS pour mieux maitriser les chares. Alors, mardi passage chez le syndic pour vérifier les comptes. A la sortie beaucoup de questions, donc prendre les problèmes un part un, donc l’eau et demain… L’AG ayant lieu la semaine prochaine, vos conseils seraient les bienvenus.
En AG 2005 deux devis (société P et F) pour l’installation de compteur d’eau individuel. Une résolution a été votée pour l’installation de compteurs et pouvoir laissé au conseil syndical de choisir le prestataire. En AG 2007 (pour comptes 2006), les compteurs ont été posés par la sté P et le prix correspond au devis. Cette année je remarque que le poste a augmenté de 60 % (1000 eur) je demande au syndic de m’expliquer pourquoi : Le contrat passé n’est pas celui qui nous a été présenté à l’AG 2005 lors de laquelle d’ailleurs par ignorance ou par confort nous avons laissé tous pouvoirs au conseil syndical pour faire le choix du prestataire (comment doit on le comprendre : choix entre les deux devis proposés, ou choix d’une entreprise avec éventuellement une prestation différente ?), résultat au lieu des compteurs classiques nous avons eu des compteurs par télé relevage, deux fois plus chers. Compte tenu que tous les compteurs actuels sont situés dans le couloir donc pas besoin d'entrer dans les appart pour relever, était ce bien utile ? De plus pourquoi ne pas avoir eu sur l’année 2006 les coûts correspondants à ce « nouveau contrat », ce n’est pas logique. Pas de réponse, il faut voir avec le conseil syndical. Selon vos expériences, pensez vous qu’il vaut mieux dans notre cas avoir des compteurs classiques ou avec télé-relevage ?
78 compteurs sont facturés en entretien alors que la copro a 82 lots. La réponse du syndic : 4 copro ont refusé l’accès à leur appart car la configuration des parties communes nécessitait d’installer les compteurs chez eux et ils refusaient l’accès à leur appart, actuellement un forfait de 100 m3/an leur est facturé, il sera régularisé lorsqu’ils décideront d’installer les compteurs sur la base du relevé de leur première consommation annuelle.
Aujourd’hui je vois dans un post que 100 m3 correspond à une consommation moyenne d’un foyer de 2 personnes, notre forfait n’est donc pas très persuasif pour les inciter à faire les travaux, voir même désaventageux si il y a plus de 2 personnes par appart et alors le reliquat est payé par tous les copro.
Quels sont les recours (l’amiable ne fonctionne pas apparemment) que nous avons pour obliger ces copro à respecter les décisions de l’AG (si on ne fait rien, c’est la porte ouverte pour ceux qui refuseront les résolutions à venir) ? Pouvons nous opter pour une augmentation substantielle (doubler voir tripler le forfait) pour inciter les copro à faire les travaux et est ce légal ? Si enfin ils acceptent, je suppose que les frais d’installation seront plus importants car fait à postériori, la copro doit elle prendre en charge les frais supplémentaires ou peut elle faire participer les copro concernés ?
Merci pour votre aide.
Bonne journée
Manu
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manu |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 14:21:06
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Le vote sur la pose de compteurs divisionnaires se votant à la majorité de l'article 25, vous ne pouviez pas mandater le CS pour choisir l'entreprise à la place de l'AG.
Il est trop tard pour revenir en arrière. Cependant, le bénéficiaire d'une délégation doit rendre compte de l'accomplissement de son mandat à la prochaine AG. Si le mandat n'a pas été rempli selon ce qui a été voté, il peut y avoir un vote demandant à ce que ce qui a été voté soit respecté avec mise en cause des personnes mandatées.
· Article 21 du Décret n°2004-479 du 27 mai 2004
·
· Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
· Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
· Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.
· Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.
S'agissant du forfait dissuasif, il faut qu'il ait été voté en AG, sinon, il est illégal. Dans la copro d'une amie, ils avaient le même problème et ils ont voté que la consommation d'eau du bâtiment restant à la charge des copros après déduction des consommations individuelles serait répartie entre les copros qui n'avaient pas fait installer les compteurs. Ils n'ont pas trainé à les faire installer !!
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manu91
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 14:59:02
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Bonjour,
Merci beaucoup pour ces infos.
Pour le forfait dissuasif, il n'a jamais été voté en AG. Je vais faire des commentaires lors de l'AG sur le contrôle des comptes que j'ai effectué. Donc je vais parler de ce contrat.
Par contre, puis je aborder le problème du forfait dissuasif (qui n'est pas à l'ordre du jour), illégal puisque non voté en AG, et en profiter pour demander son augmentation et son vote afin qu'il incite les copro à faire installer les compteurs. Dans le cas où cela serait possible qu'advient il des forfaits déjà payés pour 2006 et 2007 ? Est ce qu'on devra les rembourser aux copro ?
Bonne journée |
manu |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 15:10:35
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pour exemple :
nous avons 32 compteurs divisionnaires "classiqueS"en gaine technique : location,entretien 1 relevé annuel PU =10€/an TTC
15 jours avant relevés = affichage dans chaque hall d'entrée du jour du relevé
20 jours (moyenne) après passage affichage du listing des relevés effectués
votre contrat est de quelle durée? |
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manu91
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 18:49:49
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Felix,
Merci pour les infos.
Contrat pour 5 ans. Pose gratuite.
82 appart, mais 78 compteurs posés
Aujourd'hui prix de revient pour compteur télérelevage à 27,34 eur/an/lot (location entretien et 2 rel semestre)
contrat présenté en AG pour 17,34 eur/lo/an pour compteur classique (loc et entr et 1 relevé annuel)
Le relevé est envoyé au syndic (du moins je suppose, j'ai oublié de demander à voir le relevé)
Bonne soirée |
manu |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 20:39:44
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ca fait tout de même l'équivalant de 9 m3 d'EF d'eau froide par compteur et par an uniquement pour la location si ils sont répartis à l'unité ...... c'est hors de prix ce sont les actionnaires de V----a groupe de P qui sonts contents ;:))) un compteur sert à compter
quant à l'entretien par expérience chez le principal concurrent à moins de râler ils ne les changent pas et les compteurs d'ECS pourtant très entartables ne sont changés qu'exeptionnellement; près de la 1/2 ont 30 ans chez nous et d'autres marchent au ralenti
à l'achat un compteur classique coûte environ 2 ans de location .... quand il y a 4 compteurs par appart c'est une rampe de revenus ...
Vous pouvez aussi demander le changement car là vous allez payer pendant combien d'années,?
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manu91
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 21:42:55
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Merci Océan, je croyais que le seul choix qu'on avait était de louer des compteurs. Ni le syndic ni le CS nous ont dit qu'on pouvait les acheter. Je vais regarder sur le net ce que je peux trouver. Mais de toute manière comme le contrat est signé pour 5 ans, je ne crois pas qu'on puisse l'arrêter. Mais l'étude d'achat est intéressante, et calculer le coût encore plus. Donc un petit dossier à faire et à proposer.
Encore merci et bonne soirée |
manu |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 12:03:18
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Manu91,
le forfait dissuasif n'ayant jamais été voté, les copropriétaires auxquels il a été appliqué peuvent en demander le remboursement.
Ce point n'ayant pas été mis à l'ordre du jour, vous ne pourrez pas voter dessus.
A votre place, je n'évoquerai pas ce sujet en AG.
En revanche, si les récalcitrants n'avaient toujours pas fait poser leurs compteurs rapidement, je ferai porter à l'ordre du jour de la prochaine AG un forfait à appliquer.
En ce qui concerne le contrat de 5 ans, vous ne pouvez pas le dénoncer, sauf à payer les indemnités qui doivent être prévues.
Si l'AG trouve que ce contrat ne correpond pas du tout au mandat donné, retournez-vous contre le syndic. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 12:53:07
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Manu
allez voir chez Brico ou autre, pour avoir les prix de vente ou à un plombier cela vous permettra d'avoir des éléments si vous voulez monter un dossier sérieux location-achat
regardez aussi les installations aussi pour voir si vous avez un segment de tuyau ("targuette de pose déjà prévue dans les immeubles des années 70) d'environ 14 à 15cm prévoyant la pose possible de compteurs.
analysez les consos de façon détaillée ....et si vous maniez suffisamment bien excel c'est très facile de calculer la rentabilité entre l'achat, la location et de suivre les consommations, les fuites éventuelles etc
et vérifiez votre Rc sur l'application de forfaits ils sont souvent prévus
sans oublier que les relevés des loueurs de compteurs sont aussi contestables que ceux du cs, du gardien etc ...j'ai toujours trouvé curieux l'argument de soit-disant précision des compteurs (faillibles par ailleurs)avec une marge de 5% : pour 30 à 50 m3 d'EF annuellement pour une personne cela fait 0,6 à 2,5 m3 (rappel les syndics ne saisissent pas les 1/2 m3) soit de 1,5 à 6 euros en plus ou en moins en répartition entre copro |
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manu91
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 15:26:10
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Merci Océan,
J'étais plongée dans mon rdc (pour voir si on pouvait refuser ma candidature au CS au cas où il y autait un nombre maxi à respecter : ras donc pas de nombre de conseillers syndicaux maxi à respecter) et je n'ai rien vu sur les forfaits. La seule info concerne l'obligation des copro à laisser accès à leurs parties privatives pour permettre la réalisation des travaux, mais aucune proposition sur les recours en cas de refus.
Au niveau de l'installation des compteurs il ne devrait pas y avoir de problème, puisque P a pu installer les siens. Reste à voir si on peut les mettre aussi bien verticalement qu'horizontalement (j'ai lu sur le net que c'était important lors du choix des compteurs).
Je vais demander à voir les relevés d'eau, pour voir comment ils sont faits, et le carnet d'entretien. Je pense que ce dernier ne doit faire apparaitre que les gros entretiens (j'ai demandé au syndic si il avait constaté des interventions répétitives nécessitant par exemple l'étude de remplacement des digicodes et vérins, il n'a pas su me répondre). Si c'est le cas j'aimerai que le CS en établisse un détaillé (tous les petits travaux ampoules, verins, digicodes ...etc..) cela ne me dérange pas d'aller chez le syndic tous les mois pour consulter les factures, pour faire un suivi réel/budget et éviter chaque année un dépassement de 15 % sans action corrective.
Bonne fin de journée
Manu |
manu |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 16:51:35
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pour le nombre de membre du CS, cela a pu être fixé en AG; de plus personne ne peut refuser votre candidature si le mandat des membres arrive à son terme étant donné qu'à ce moment là,il y a une nouvelle élection .
Elle doit s'effectuer par un vote sur les candidatures individuelles à la majorité 25
le budget doit être établi poste par poste; en fin d'exercice vous devez avoir un comparatif "budget-dépenses" ce qui doit faciliter votre travail car je pense que chaque poste n'est pas en dépassement ou le budget eSt sous évalué
suivant l'article 11 -2è alinéa- de l'arrêté du 14.03.2005,relatif aux comptes du syndicat:
< le syndic tient à la disposition,à l'occasion de toute vérification,le grand livre,le livre journal,les deux balances et,le cas échéant les journaux auxiliaires >
mais encore pour ces vérifs, faut il que vous soyez au CS et que vous soyez habilité à cet effet par ledit CS |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 18:21:10
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rien ne vous empêche aussi de faire voter à l'ag un accès aux comptes plus fréquents si vouys n'êtes pas au CS. Certains s'entendent assez bien pour refouler toute personne compétente ou s'intéressant aux comptes et à la gestion et il n'est pas rare de voir des CS fort habiles à dénigrer ceux qu'ils ne veulent pas y voir payant même des "experts" externes alors qu'il peut y en avoir dans leur copro ...
en vous rappelant aussi que si vous avez un gardien, les interventions des entreprises doivent être marquées dans le cahier de conciergerie date, endroit précis, heure d'arrivée et de départ ..... |
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manu91
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 22:47:58
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J'ai vérifié dans les CR d'AG pas de limite sur le nombre de membres du CS. Je viens de voir un copro qui veut entrer lui aussi au CS.
Nous allons bosser sur notre commentaire au sujet des comptes afin de ne rien oublier. Comme la liste est longue, on pensait le mettre par écrit et le distribuer lors de l'AG au moment de notre intervention pour que les copro puissent suivre car les interruptions risquent d'être fréquentes et les échanges pourraient partir dans tous les sens. En a-t-on le droit ? Devons nous demander l'autorisation au CS pour le faire ?
Pour répondre à la différence entre budget et réalisation, nous avons une augmentation de plus de 16 %. Rien que les charges générales + 16 % (61 % des dépenses), charges ascenseurs + 55 % (12 % des dépenses) parking sous sol + 86 % (4 % des dépenses). Déjà l'année dernière c'était pareil, on nous avait dit que c'était difficile d'établir un premier budget et que cela irait mieux l'année prochaine (B06 81 370 euros, R06 102 910 euros, B07 123 230 euros et
R07 143 566 euros). On a du pain sur la planche.
Bon j'ai encore un petit post à faire, mais je dois aller sur syndic.
Bonne soirée et merci pour vos conseils. |
manu |
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