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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
 Posté - 22 mai 2008 : 13:43:23
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Voilà mon problème :
Je suis en train de vendre mon appartement (compromis signé hier et acte définitif le 16 juillet). Lors de cette signature j'ai appris sans trop réagir que lors de la régularisation des charges en cours d'approvisionnement, le syndic de copro réglerait les trop perçus aux seuls copropriétaires qu'il connaîtrait, à savoir, mes acheteurs. Le souci, étant un trop perçu de l'ordre du millier d'Euros sur l'exercice actuel.
Compte tenu du fait que l'exercice comptable du syndic est du 01/07/07 au 30/06/08, puis-je contraindre le syndic à me régler les trop perçus dans les 15 jours postérieurs au 30/06/08 ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 14:11:45
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Vous ne pouvez pas contraindre le syndic à violer les dispositions du statut de la copropriété.
Le statut dit que, si vous vendez le 10 juillet
- vous êtes tenu de payer l'appel échu au 1er juillet
- les appels de fonds exigibles après le 10 juillet seront dus par votre acquéreur, quelle qu'en soit la nature.
- le solde des charges de l'exercice précédent échu au 30 juin sera exigible après approbation des comptes de cet exercice. Il ira au crédit ou au débit du compte de l'acquéreur.
Le notaire doit proposer les clauses nécessaires au respect de ces dispositions et à la garantie éventuelle des droits des parties.
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 14:15:48
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Effectivement, je l'ai dans l'os ; ...et il jura mais un peu tard que l'on ne l'y reprendrait plus...
Article 6-2 Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 5 () JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 17:55:59
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Néanmoins, vous pourriez avec l'accord de l'acquéreur, demander un avenant à la promesse de vente pour préciser que le trop ou le moins perçu de l'approbation du solde de l'exercice vous revienne.
Le notaire avait un devoir de conseil à votre égard. Vous pourriez le lui faire remarquer.
A priori il ne devrait pas y avoir de raison pour que l'acquéreur s'y oppose.
Toujours avec l'assentiment des parties, cet accord peut ne figurer que dans l'acte authentique de vente. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 18:11:28
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Les notaires informent assez mal à ce sujet, du moins certains d'entre eux.
Les parties peuvent insérer des clauses dans l'acte. Elles porteront effet entre les dites parties, mais sont inopposables au syndic.
Il appartiendra donc à l'acquéreur de rembourser le vendeur après avoir perçu un solde créditeur, s'il y a lieu.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 20:48:30
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Bonsoir.
Certes la loi est claire : la situation coûte ou profite à l'acquéreur.
Le trop-perçu (cas normal si le budget a été bien établi) ou la manque (dépenses supérieures au budget, par exemple en raison de la hausse des dépenses de chauffage) ne sera calculé qu'après l'approbation des comptes par la prochaîne AG (dans environ 3 à 6 mois).
A mon avis il y a deux points à considérer :
* Jetez un coup d'œil aux gestions passées, vous verrez si la gestion est prudente (léger trop-perçu systématique), abusive (trop-percu systématiquement important), ou aléatoire (complément systématiquement appelé).
* Négociez avec votre acquéreur le remboursement (proratisé, ce serait honnête) de l'appel de provision au 1er juillet, en arguant de ce qu'il bénéficiera de la régularisation en fin d'exercice.
Si votre acquéreur refuse ... c'est ce que vous avez dit à 14h15 
N'oubliez pas en outre de demander au syndic de vous rembourser les avances éventuelles (cas des plans pluriannuels de travaux ou des provisions spéciales pour des travaux non encore votés).
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 22 mai 2008 20:49:58 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 07:07:16
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JPM : "Le statut dit que, si vous vendez le 10 juillet
- vous êtes tenu de payer l'appel échu au 1er juillet" :
pourquoi le payer s'il y a un trop perçu manifeste sur le compte qui dépasse cet appel ?
Je comprends qu'il y a des syndics qui appellent les charges sans tenir compte des éventuels trop perçus antérieurs cad des soldes créditeurs, ce qui occasionne un crédit régularisé seulement en fin d'exercice ou plutôt même beaucoup plus tard après approb. des comptes, et d'autres syndics qui appellent les charges à partir de la situation du compte.
Les premiers ont donc une sorte de "fonds de roulement" naturel à leur profit surtout s'il y a un compte unique, et que les comptes sont créditeurs et les seconds n'appellent pas plus que besoin si la trésorerie du copro est déjà là créditeur (euse).
En principe chez ces derniers syndics les comptes sont à zéro dès qu'ils sont payés par les copropriétaires (sauf avances travaux, etc), il ne doit pas y avoir de solde créditeur.
Je me trompe ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 08:50:53
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"pourquoi le payer s'il y a un trop perçu manifeste sur le compte qui dépasse cet appel ?"
- parce que les appels de fonds sont des créances liquides et exigibles dés le vote du budget prévisionnel et les modalités d'appels de fonds
- parce que le "trop perç" de l'exercice précédent ne devient un "trop perçu" qu'après l'approbation des comptes par l'AG |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 09:34:56
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A propos de l'appel au 1er juillet, je ne fais qu'écrire ce que dit le décret et ce que doit faire le syndic 
La "loi" est la même pour tout le monde.
Sur le plan pratique :
1) il est fréquemment convenu entre acquéreur et vendeur que la provision du trimestre en cours fera l'objet d'un prorata temporis. La clause est inopposable au syndic. Elle ne repose sur aucune réalité.
2) au final l'acquéreur se retrouve souvent, en fin d'exercice, avec un solde à payer sur l'exercice échu.
3) beaucoup de notaires informent mal sur ces questions. C'est curieux puisqu'en général un notaire unique est celui de l'acquéreur.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 10:19:22
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JPM:
il existe même encore des notaires qui ignorent cette disposition mise en application depuis le 1er septembre 2004..........qui parlent encore dans leurs actes de sommes à la charge du copropriétaire qui vote les travaux!!!!!
Un autre point à soulever est celui des procédures en cours, qui ont ou auront une incidence financière importante!!!
comme par exemple une "erreur" de clé de répartition concernant des frais de personnel (le poste le plus important d'un syndicat)avec condamnation du syndicat à rembourser aux demandeurs...........sur une période de 10 ans! |
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vente - régularisation de charges
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