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j'habite une copropriété de 40 logements. Nous avons reçu la convocation pour l'AG avec l'état financier. Nous voulons des justificatifs concernants certaines factures mais le syndic refuse de nous les montrer. Existe t'il une instance que nous pouvons, nous propriétaire, saisir pour faire valoir nos droits?
Bonjour, En principe les factures sont vérifiées par les conseillers syndicaux. Si vous avez un conseil syndical doté d'un RFCS vous pourriez appeler son attention sur ce qui vous parait anormal. Avez vous eu connaissance de la date à laquelle vous devriez pouvoir consulter les pièces comptables chez le syndic, avant l'AG. Certains copropriétaires vont chez leur mandataire en même temps que le CS. Quels sont les droits que vous souhaiteriez " faire valoir" ? oldman24
justement le syndic ne donne aucun justificatif au conseil syndical bien que les factures lui ont été réclamées. Le syndic a même avancé la date de l'AG alors que le conseil syndical ne veut pas faire cette AG avant de vérifier les comptes.
les droits que nous voulons faire valoir c'est par le biais de quel professionnel (juge/avocat/expert comptable/ le fisc....) le conseil syndical peut imposer au syndic de nous présenter ces factures car il y a des choses plus que douteuses.(le fait de vouloir précipiter l'AG pour valider les comptes et leur donner quitus)
Pour le moment le seul moyen que nous avons c'est de ne pas valider les comptes et de ne pas leur donner quitus pr l année 2007
Le conseil syndical est élu pour vérifier et contrôler la gestion du Syndic. Celui-ci est le MANDATAIRE du syndicat, à ce titre et par contrat il est tenu de rendre compte à l'AG de son mandat, un compte rendu moral et financier.
Oubliez le quitus qui n'est qu'une invention des syndics.
Le syndic doit produire tous les documents comptables au CS pour vérifier les comptes, et n'importe lequel des coporpriétaires peut, après reception de la convocation, aller vérifier les facutres chez le syndic, celui-ci ne peut pas vous refuser cet accès.
Pour la prochaine AG, le CS doit établir la liste de tous les comptes et factures qui posent problèmes, vous devez voter les comptes moins les montants litigieux. L'AG doit voter un délai de 15 jours par exemple pour obliger le syndic à présenter au CS les documnts et réponses demandées.
Le syndic doit éxécuter les décisions de l'aG, seule décisionaire.
Si celui-ci refuse de présenter les factures et les documents comptables, le syndicat doit déposer plainte au TI.
Bonsoir. Article 9 du décret : "La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives etc..." Le minimum me paraît être, puisque le CS est dans la même ligne que vous, de faire adresser par le président, au nom du CS et de X copropriétaires, un recommandé AR spécifiant que l'obstruction du syndic à le consultation des pièces justificatives lui vaudra très probablement le refus pur et simple et total de l'approbation des comptes, vu qu'il est impossible de vérifier la moindre corrélation entre les montants inscrits dans les états financiers et leur justification. Et qu'en conséquence la seule issue serait pour lui de respecter le droit de contrôle par le CS et les copropriétaires. Et qu'enfin vous demandez que ce contrôle ait lieu au minimum 8 jours avant l'AG. Philippe, vu l'obstruction complète, je pense qu'on est pas dans le cas où seuls certains montants son contestables ? Enfin, au moins le montant de ses honoraires doit être juste ... Quant au quitus, qui n'est d'ailleurs pas obligatoire, l'obstruction présente est un motif suffisant pour le refuser. Cela n'aura aucune autre conséquence que de montrer au syndic que vous n'êtes pas disposés à lui pardonner (et en conséquence assumer à sa place) ses imperfections de gestion. Si la situation va au blocage (et au chantage du syndic au cas où il ne serait pas réélu -mais sa réélection est-elle à l'ordre du jour ? A noter que son attitude serait à priori un motif pour résilier son contrat par anticipation ?-), prévoyez déjà de faire élire (par l'AG) à sa place un syndic non professionnel parmi les copropriétaires, avec la mission d'organiser une nouvelle AG dans (par exemple) les 3 mois en vue d'élire un nouveau syndic professionnel, ainsi que d'assurer la gestion transitoire de la copro (par exemple obtention de délais avec vos fournisseurs).
Dernières observations : vous n'êtes pas très nombreux, qu'en est-il de la proportion propriétaires bailleurs / propriétaires résidents ? des habitudes pour les pouvoirs en blanc ? Vu que l'action de groupe n'est pas admise par la loi, la contestation par la voie judiciaire va être très difficile (en toute rigueur c'est le syndic qui représente le syndicat ... en l'espèce contre lui-même !). D'où l'absolue nécessité d'obtenir gain de cause en Assemblée Générale, et donc de s'y préparer.
En résumé, dans un premier temps chercher à lui faire entendre raison, sans agressivité mais fermement. Et si cela ne marche pas, se préparer à changer de syndic. Salut !
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN.
Merci beaucoup pour vos réponses, pour les procurations de l'AG pas de problème on les a tjrs. il y a seulement 5 locataires sur les 40 apparts et nous avons les adresses des proprios on a prévu de communiquer avant l'AG pour expliquer la situation. nous avons la chance d'être une petite résidence et de tous nous connaitre.
Le quitus n'est pas prévu par la loi.Dans ces conditions si le syndic l'a inscrit sur l'OdJ du PV, c'est qu'il veut une absolution alors qu'il ne la mérite pas. Aussi faut il lui refuser ce quitus et si possible à l'unanimité. Par contre,il faut éviter une désapprobation globale des comptes.Cela se retournerait contre tous les copropriétaires. Questionnez le syndic en seance et demandez lui de présenter toutes les factures constituant une partie de vos débits. Il ne devrait pas y en avoir des centaines ? Quand se termine le contrat de ce "syndic fantaisiste" en diable qui ne fait pas honneur à sa profession ! Tenez bon . Courage.
La possibilité de vérifier les pièces comptables est un préalable obligé à l'apprbation des comptes. Ce n'est pas en AG qu'elles doivent être présentées.
En pareil cas, l'AG doit prendre une résolution précisant : "... qu'elle surseoit à statuer sur les comptes, le CS et les copropriétaires ayant été privés de toute vérification en raison d'un refus du syndic."
Il est pertinent alors d'adopter en séance une autre résolution préparée à l'avance "L'AG demande au syndic de convoquer à ses frais dans un délai d'un mois à compter de ce jour xxxx, date de la présnte assemblée, une prochaine AG destinée à statuer sur les comptes du syndicat après que le syndic ait satisfait à l'obligation qui lui est faite de mettre les pièces comptables à disposition du CS et des copropriétaires pour vérification. Cette demande est faite par l'AG dans le cadre de D.art.8)"
L'adoption de telles résolutions : maj.art.24, comme toujours...
Bien entendu, car vous savez que c'est un impératif lorsqu'il y a litige avec le syndic, un copropriétaire assurera la fonction de secrétaire .. sans compter le pdt de séance qui doit être ferme en maitrisant les choses de A à Z !
avez-vous prévu un autre contrat à l'ODJ ou pas du tout ?
si c'est le cas (pas d'autre contrat, vous devez vous préparer à nommer l'un d'entrevous syndic bénévole comme dit Oldman) mais attention ce sera hard car votre syndic risque de faire obstruction aux comptes,etc Avez-vous un compte unique ou séparé ? Quelqu'un a -t-il un grand livre ?
Comptes de copropriété
Forum fermé
Posté - 22 mai 2008 : 16:30:36
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