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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 27 mai 2008 : 20:32:58
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bonjour,
Nous avons changé de syndic l'année dernière.
POur 2007 nous avons donc le 1° semestre sous l'ancien syndic et le deuxième semetre avec donc le nouveau syndic.
Notre ancien syndic nous a surfacturé au cours des derniers mois.
Lors du contrôle des comptes de l'exercice 2007, nous avons relevé de nombreuses anomalies, que notre syndic actuel ne veut pas corriger sous le prétexte que ce sont des opérations comptabilisées par l'ancien syndic.
Est ce légal ? le syndic actuel peut il corriger les comptes alors que l'ancien était en fonction ?
Merci de votre aide
Philippe
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Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 22:42:46
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Le syndic nouveau doit bien entendu corriger les erreurs figurant dans la comptabilité.
Il peut avoir intérêt à le faire en collaboration avec le CS pour certaines d'entre elles.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 13:44:58
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| JPM, comment le nouveau syndic peut-il corriger des factures émises et payées par l'ancien syndic (avec l'argent de la copro) ?? |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 02:02:07
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Bonsoir.
Le nouveau syndic assume les comptes et la trésorerie qui lui ont été transmises. Après l'approbation des comptes en AG il restitue à l'ancien les excédents ou réclame les trop-perçus. Lors de l'AG lex comptes ne sont pas un tout à approuver globalement, si les rectifications demandées par le CS ou un copropriétaire ne sont pas faites, elles sont présentées séparément au vote de l'AG : nul doute que les syndics n'aiment pas ça, ils préfèrent faire le forcing "tout ou rien" partant du principe que par démission ce sera tout. Pour nous cela a été le cas, une minorité "CS sortant" exigeant l'approbation des comptes reconnus -même par eux- partiellement faux, avec la promesse du syndic de rectifier au mieux. Devant cette attitude et celle du syndic, cela a été "rien" (ce qui est stupide en soi, les comptes étant bons à 90%), et le syndic a été éconduit.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 08:00:34
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Phil 94 : nous avons un peu le même problème.
Le nouveau syndic a cependant mis une facture qu'il n'a pas encore payée en résolution pour décision à prendre mais refuse pour les autres factures.
Le pb est que le CS composé de bailleurs moyens moyens  refuse qu'on revienne sur ces factures. Donc je suppose que si j'insiste ils vont me débarquer du CS 
Le problème est qu'il n'y a pas de solution. J'ai téléphoné à l'Arc à ce sujet : rien à faire , à part la procédure en TGI pour de petites sommes donc avocat et cie, 5 à 10000 euros de frais de procédure pour 2000 euros de factures contestables si cette affaire n'épuise pas notre copropriété déjà encombrée d'autres procédures - si de plus cette affaire ne débouche pas sur une expertise judiciaire de la comptabilité de l'ancien syndic ... on en aura pour 10000 à 30000 euros à payer de notre poche et ça prendra des années. De plus le juge ne manquera pas de nous ressortir qu'on aurait du choisir un compte séparé....
c'est-à-dire qu'on a de fortes chances d'être perdants.
En fait ce qui m'énnerve (  ) c'est qu'on ne cesse de nous demander à nous CS d'être vigilant sur le contrôle des comptes alors qu'en cas de pb comme ça - pourtant banal et ce pourquoi justement le contrôle des comptes est fait - on ne doit pas refuser les comptes. Nous devons de plus engager des procédures judiciaires sans tarder pour des impayés : si on refuse les comptes ou on les approuve partiellement on se retrouvera dans l'impossibilité d'engager les procédures pour impayés alors que ça devient urgent. |
Edité par - albifrons le 01 juin 2008 08:47:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 11:58:18
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Sans répondre sur le fond aux questions soulevées ici, (quoi que !), un aspect des choses qui me semble totalement passé sous silence :
du pouvoir d'une AG de sanctionner financièrement le syndic !
C'est l'AG qui approuve ou non les comptes du syndicat, seule juge qu'elle est des comptes du syndicat.
Un syndic a fait des boulettes, des erreurs, voire des fautes, ayant un impact financier pur le syndicat ?
Il faut le lui faire "payer" 
Rappel de 2 points :
1)- approbation des comptes et rejet de dépenses !
"- Les dépenses présentées (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500.ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Voila ce que doit être une "approbation des comptes".
2)- limitation ou sanction sur les honoraires du syndic.
L'acceptation préalable de la rémunération du syndic (AG n-1) pour l'exercice suivant suppose qu'il exécute ensuite comme il convient la mission prévue !
Lorsqu'il rend compte de cette mission (AG n), il appartient à l'AG de l'apprécier sous ses 2 aspects :
- juridique, en ne donnant pas quitus, qui est "assurance pour le syndicat" faut-il le rappeler,
- financier, par approbation des honoraires présentés dans les comptes, ou par abattement sur les honoraires passés pour "non exécution de taches légales et/ou contractuelles".
Au besoin, on peut avoir une autre démarche mais cette fois pour les honoraires 'à venir' de l'exercice suivant.
Voir ce sujet, qui est dans cette logique, bien que la réaction du sydicat soit à l'inverse de ce qu'il faut faire :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=69505
Il vaut mieux tenir le syndic par les cordons de sa bourse .. que de parler de recours au juge pour des histoires de 500, 1000 ou 2000 € !
Lors d'un litige de cette nature, une bonne négociation vaut mieux que 50 recours...
Ensuite, en cas de blocage, c'est la sanction par la décision de l'AG : rejet/abattement sur les honoraires de l'exercice écoulé, limitation ou réduction des honoraires de l'exercice à venir !
Quant aux copropriétaires et/ou bailleurs frileux, ils le seront beaucoup moins lorsque vous leur parlerez de rectifier les 2000 € imputés abusivement ou par erreur par une "réduction" de 2000 € sur les honoraires de l'année suivante.
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Edité par - gédehem le 01 juin 2008 12:16:51 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 14:54:49
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La solution n'est pas propre à la copropriété
Dupont donne mandat à Durand pour la réalisation d'une opération et lui confie une somme largement calculée. L'opération étant réalisée, Durand présente son compte à Dupont et lui restitue quelques dizaines d'euros. Dupont conteste le compte sur deux points. S'il ne s'agit d'une erreur d'addition, pas d'autre solution qu'une transaction ou une médiation ou une procédure.
On ne peut se faire justice à soi-même !
S'agissant des comptes d'une copropriété, il peut y avoir abus du syndic comme abus de l'assemblée. De plus la règle est que toute facture litigieuse doit être enregistrée, sinon répartie.
Il est vrai qu'il y a des travaux commandés à la légère par le syndic, avec parfois l'accord du conseil syndical ou sans. Il est vrai aussi qu'il y a des contestations abusives. On trouve les deux dans la jurisprudence qui n'est pas très abondante la dessus.
Mais rien ne permet de savoir a priori qui a raison dans ce genre de litige.
Il n'existe aucun pouvoir de sanction sur les honoraires du syndic accordée à l'assemblée générale.
Par ailleurs, sur le sujet lui-même : le principe et qu'il n'y a pas de solution de continuité dans la tenue de la comptabilité du syndicat. Plus encore qu'auparavant, la comptabilité est celle du syndicat et non pas celle du syndic.
Il existe seulement un problème technique : le nouveau syndic n'a pas le même logiciel que son prédécesseur. Avec la normalisation récente il ne devrait pas y avoir d'autre difficulté que le travail de reprise des soldes.
Si le nouveau syndic estime que certains enregistrements ont été incorrects, il les corrige. Ce n'est pas difficile.
Reste que dans certains cas, le syndic sortant remet une comptabilité défaillante, mal fichue, etc. Pas d'autre solution alors que de reprendre l'exercice en cours. Quelques heures perdues aujourd'hui, mais gagnées pour la suite 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 16:50:36
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"Il n'existe aucun pouvoir de sanction sur les honoraires du syndic accordée à l'assemblée générale. "
C'est là dénier tout pouvoir à l'ssemblée : approuver les comptes du syndicat, y faire des réserves, rejeter certaines dépenses, est "sanction" de l'exactitude ou non des comptes !
Une assemblée des copropriétaires n'est pas une chambre d'enregistrement par des godillots.
C'est une instance décisionnelle, à priori composée de personnes responsables.
Elle à tout pouvoir pour décider en connaissance de cause, ici pour refuser des honoraires imputés abusivement en raison de l'inéxécution par le syndic de taches prévues par les textes ou les clauses contractuelles.
Même chose pour le refus d'une AG d'augmenter les honoraires pour l'exercice suivant, et au besoin pour les réduire en séance, les honoraires avancés par le syndic étant toujours proposition !
Si le syndic conteste la décision de l'AG, c'est à lui de recourir au juge !
Il faut en finir avec ces situations à sens unique où le syndic aurait le beau rôle, alors qu'il n'est QUE le mandataire du syndicat, syndicat qui n'est ni sous la coupe ni à disposition de son mandataire, qui plus est lorsque celui-ci monaye son "service" ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 18:23:20
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Vous m'avez mal compris.
Quand vous parlez de sanction à l'égard du syndic, vous ne parlez pas du refus d'un honoraire exceptionnel injustifié, vous parlez d'une sorte d'amende infligée au syndic pour une faute.
D'autre part on parle ici de factures contestées qui ne sont pas des factures du syndic.
L'assemblée ne peut pas infliger d'amende au syndic, ni décider qu'il supportera le coût de la facture d'un fournisseur.
Elle peut refuser le paiement d'un honoraire non prévu au contrat et, dans ce cas, c'est le syndic qui devra assigner.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 23:35:07
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Gedehem
vous votez une baisse des honoraires du syndic, il démissionne séance tenante, c'est le brouhaha, il part ou met les copros à la porte c'est la panique... et puis il met pour contre-atttaquer la copropriété sous administration judiciaire.
Si ce syndic est un voyou il s'en tirera car c'est un pro et en mettant la copropriété dans l'embarras. S'il n'est pas voyou mais a commis des erreurs ou négligence, il réparera d'une façon ou d'une autre.
La seule façon de s'en sortir - et du reste on voit bien que les pb sont toujours les mêmes - c'est de quitter au plus vite un syndic dont on a perçu qu'il n'était pas honnête ou trop négligent. Et qu'il ne sert à rien d'attendre ou de s'exciter à vouloir le faire obéïr ou récupérer son argent. Une copropriété c'est certes représentée par une assemblée de particuliers pour la plupart.
C'est donc un groupe qui fonctionne sur des illusions, des affaires affectives, etc etc Les copropriétaires sont en principe des gens responsables mais qui décident alors que souvent ils ne savent pas grand chose de la réglementation, etc. Les gens qui vérifient les comptes ne décident rien, que pour leur propre voix.C'est un groupe qui décide alors qu'il ne sait rien.... |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 02 juin 2008 : 06:22:39
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Bonsoir.
Albifrons, j'aime votre réalisme. Il est certain que celui qui détient la trésorerie du syndicat jouit en fait d'un grand pouvoir : il peut léser les copropriétaires et ne pas respecter la loi, tant que la situation est supportable par ces derniers. Et il faut un intense travail d'information et de dialogue pour que les plus clairvoyants et les plus motivés soient suivis par ceux qui se plaignaient perpétuellement -avec le sourire- de payer trop de charges, mais sans même s'apercevoir qu'une partie de ces charges étaient abusives. Et que ces derniers cessent au moins pour un temps d'être effrayés lorsque ce syndic sortira son arme magique : "si vous ne passez pas par là ou je veux, vous êtes dans la m...".
Il me reste une question technique : quand le syndicat a un compte bancaire séparé, en quoi est-il mieux protégé ? C'est bien le syndic qui a la signature ? Bon, j'entends déjà les réponses "il n'a pas le droit de", ou "vous le trainez au TGI". Plutôt que d'entendre ce qu'on doit faire quand on a été lésé, j'aimerais savoir comment on peut éviter de l'être... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2008 : 09:29:14
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JPM, il ne s'agit pas d'amende (on n'a pas de carnet à souches.. ), mais de pénalité pour "non exécution de dispositions légales et/ou réglementaires" !
C'est d'un grand classique dans toute relation commerciale, et nous sommes dansune relation commerciale contractualisée.
Et elles sont faciles à trouver ces dispositions non exéutées, à commencer par les plus "bateaux", style : notification du PV au dela du délai de 2 mois, non suivi des consommations et autres éléments très facile à trouver, en n'oubliant pas les procédures de recouvrement d'impayés, de créances, dont on sait ce qu'il en est (ou n'est pas !) dans de nombreux cas !
Albifrons : ce que vous exposez c'est le cas d'une copropriété où les copropriétaires rasent les murs de peur de se faire tirer les oreilles par leur gestionnaire !
Dans ce cas, que ce soit pour des pénalités ou pour changer de syndic, les tentatives sont vouées à l'échec : trop de trouillards, principalement parce que personne ne leur a expliqué les choses ..et sans doute aussi parce que beaucoup ne veulent rien entendre, par confort !!...
Bien plus facile de ne rien faire, de s'en remettre à un autre et de raler par derrière, c'est bien connu ...
Car la difficulté est là : imaginez un instant que vous propulsiez vos 40 ou 50 copropriétaires au Conseil municipal de votre ville : ils ont en charges les affaires de votre commune, avec pouvoir de décider mais en se remontant les manches !
En copropriété c'est exactement cela : ce sont les coropriétaires, et eux seuls, qui décident ce qui est bon pour eux.
Parce qu'on ne tient pas le manche de la pelle à 40 ou 50, ils confient la réalisation de leurs désirs à un mandataire, le syndic !
Aussi longtemps que les copropriétaires n'auront pas compris qu'ils sont les 'patron' de leur syndicat, et eux seuls, ils se mettront eux-mêmes sous tutelle d'un autre .. parce que c'est plus confortable .. parce que je n'ai pas le temps ... parce que ...toutes les raisons que vous voulez pour ne pas lever le ptit doigt...
Et ne comptez pas sur les syndics "pro" pour vous expliquer que la place que doivent tenir les copropriétaires n'est pas celle de mouton !
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Edité par - gédehem le 02 juin 2008 09:30:48 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juin 2008 : 22:16:24
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Albifrons : ce que vous exposez c'est le cas d'une copropriété où les copropriétaires rasent les murs de peur de se faire tirer les oreilles par leur gestionnaire !
Dans ce cas, que ce soit pour des pénalités ou pour changer de syndic, les tentatives sont vouées à l'échec : trop de trouillards, principalement parce que personne ne leur a expliqué les choses ..et sans doute aussi parce que beaucoup ne veulent rien entendre, par confort !!...
Bien plus facile de ne rien faire, de s'en remettre à un autre et de raler par derrière, c'est bien connu ...
Oui certes et même non seulement ça mais surtout une copropriété de bailleurs qui ne s'intéressent à rien d'autre qu'à leurs petites affaires.Ce qui compte c'est surtout que personne ne les embête quand ils font payer un loyer minima de 600 euros pour 16 m², quand ils ne font pas payer la taxe foncière à leur locataire... et ce même pas à Paris, une copro de standing plus que bas de gamme....
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 00:18:14
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Bonsoir.
On le voit sur ce forum : les propriétaires bailleurs ne sont pas légion.
Ceux dont on parle ici ont deux grandes tâches dans l'année : leur déclaration de revenus, et l'envoi de leur pouvoir en blanc au syndic. Le reste est géré par leur régisseur (quand il ne substitue pas d'ailleurs à ces deux grandes tâches, moyennant finances).
Mais j'ai pu voir que la plupart, quand arrive une équipe qui veut contrôler le syndic et agir pour le bien du patrimoine commun, sans dilapider de fonds, ils l'écoutent. Et ils lui accordent leur pouvoir.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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