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 Sujet  |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 04 juin 2008 : 11:28:55
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Depuis un an notre copro fonctionne avec un compte séparé (soi disant).
le Syndic s'est octroyé le droit de porter a l'ordre du jour de l'AG ceci:
"suppression du compte séparé (cout annuel 370€)
article 18 alinea7 de la loi du 10/07/1965 modifié
article 29-1 du decret du 17 mars 1967 -fixant la durée de la dispense
majorité de l'article 25 et de l'article 25-1 de la loi du 10/07/1965".
Ma question est a t il le droit de proposer la suppression du compte séparé ?
-les art de loi qu'il mentionne ont ils un rapport avec cela ?
Merci
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elm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 11:42:08
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Disons que la question n'est pas correcte dans sa rédaction !
L'ouvertue d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndcat est obligatoire (L.art.18 alin.7).
L'AG peut décider de dispenser le syndic d'ouvrir un tel compte, dispense dont elle doit fixer la durée (D.art.29.1)
"Art. 29.1 -- La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic."
La question sur laquelle votre AG doit se prononcer est donc :
"Dispense faite au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat : durée de cette dispense."
C'est sur cette question que doit débattre l'AG, sur cette dispense limitée dans le temps mais renouvelable, et non sur la suppression d'un compte séparé qui est obligatoire.
Il faudra le dire à l'AG (CS !), le pdt de séance devant modifier la proposition soumise aux voix. |
Edité par - gédehem le 04 juin 2008 11:43:39 |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 11:57:09
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Pour moi la loi permet à l' AG d'accorder une dispense d'ouverture de compte séparé, mais je ne vois rien qui permettrait de pouvoir refermer ce compte séparé.
Tant qu'il n'y a pas de compte séparé, on peut continuer comme ça, mais une fois le compte séparé ouvert, on ne peut revenir en arrière.
Voilà comment j'interprète les textes, je me trompe peut être, dans ce cas merci de m'expliquer pourquoi. |
Cordialement
Dominique |
Edité par - Dominique76 le 04 juin 2008 12:00:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 13:37:25
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Gedehem a fort bien résumé la situation actuelle.
Lorsqu'un compte séparé a été ouvert conformément au principe légal, le syndic peut inscrire à l'ordre du jour une demande de dispense. Le mot dispense doit impérativement apparaître dans le projet de résolution inscrit.
Si l'assemblée accorde la dispense avec une indication de délai, le compte séparé peut être supprimé. Ce serait une décision inopportune, mais légale.
Si l'assemblée refuse la dispense, on continue comme avant.
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 14:30:49
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Un compte séparé n'est pas ré-ouvert à chaque mandat du syndic à défaut de dispense.
Je ne vois rien dans la loi qui permet de dire:
"dispense d'ouverture d'un compte séparé = droit à supprimer un compte séparé" |
Cordialement
Dominique |
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fox2
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 15:40:07
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à Dominique 76,
Bonjour ,
raisonnez-vous comme un copropriétaire ou comme un syndic âpre au gain ,
ou êtes-vous candide ou inconditionnel des syndics ?
Avez-vous choisi votre camp?
Cordialement, FOX2, 04/06/2008 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 15:49:23
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Sous prétexte de faire une économie de 370 €, en remplaçant
votre compte séparé par un compte unique,votre syndic vous cache que son stratagème serait plus avantageux pour lui.
Enoutre, les contrôles de la comptabilité faits par les conseillers et autres copropriétaires ne seront pas facilités.
Alors méfiance ! |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 16:35:24
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Bonjour.
J'avais déjà posé la question par ailleurs : en dehors du risque de ne pas récupérer ses fonds en cas de fraude ou faillite su syndic, quels sont les avantages du compte séparé, puique c'est le syndic qui le fait fonctionner ?
Je suppose une vision plus claire par le syndicat de sa trésorerie; un contrôle facilité par le CS.
Serait-il envisageable (par vote en AG, évidemment) que le président du CS ou le contrôleur des comptes si le CS s'en est donné un, vu sa compétence, puisse placer une partie de la trésorerie sur un livret A par exemple, et la ramener au gré des besoins ? cette solution si est est possible permettrait de compenser le surcoût demandé par le syndic (en fait c'est un rabais puisqu'il profite de la trésorerie du syndicat et qu'il déduit une partie de ce profit des honoraires).
Est-ce un élucubration fumeuse ?
@+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 17:12:57
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C'est l'A.G. est elle seule qui peut décider du montant des fonds à placer sur un compte rémunéré et fixer les conditions de variation du montant des fonds placés. C'est le syndic qui gére ce compte comme tous les comptes du syndicat.
Attention, certains syndics demandent, pour compenser leur moins perçu financier, des honoraires de gestion particuliers, à voir dans le contrat de syndic.
Avantages du compte séparé:
Les fonds appartiennent au syndicat, facilité en cas de faillite du syndic ou de changement de syndic, les fonds sont immédiatement disponibles.
"une vision plus claire par le syndicat de sa trésorerie; un contrôle facilité par le CS." DomEltro
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 20:51:54
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c'est simple : si nos copropriétaires avaient voté un compte séparé, nous n'aurions d'une part pas attendu cinq mois pour le transfert des comptes, etc... et nous aurions récupéré des comptes qui ont disparu .
Là on est partis avec une trésorerie négative et avons attendu des mois et des mois. De plus de l'argent a disparu.
Comme on a eu tout faux il est absurde de vouloir attaquer l'ancien syndic. Pour le gain de qq euros par copropriétaires (compte séparé) on a tout perdu ... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 01:41:06
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Dominique :
Si l'AG dispense le syndic d'ouvrir ou de maintenir ouvert un compte séparé, il n'y a plus de compte séparé !
S'il était ouvert, le syndic doit le fermer !
Concernant le "sur coût" du compte séparé :
Il est de notoriété publique, même si cela va faire hurler beaucoup ici et ailleurs  , que les honoraires de "gstion courante" des syndics sont trop bas, en gros de 20 %
Bien entendu, je parle ici des honoraires correspondant aux taches de gestion courante qui découlent des textes/réglementations/jurisprudence ...et non de ce que font effectivement les syndics ! 
C'est une des raisons pour laquelle ils demandent X% en plus pour la gestion en compte séparé.
L'autre raison, c'est la perte des produits financiers, dont on ne mesure pas assez toute l'importance ! |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 07:41:53
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De plus, les copro qui s'imaginent que les autres copropriétés du syndic ou le syndic lui-même vont renflouer le découvert lié aux impayés se mettent le doigt dans l'oeil car un syndic n'a pas le droit de faire cela.
Savoir par ailleurs qu'un fonctionnement de compte professionnel coûte très cher (frais banque) augmenté des agios et cie.
Le compte séparé impose une comptabilité qui tienne la route de toutes façons me semble-t-il sans cela c'est vite la sonnette d'alarme.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 09:30:56
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Concernant les impayés ou retards de paiements, il faudra bien que les copropriétaires se réveillent :
- si le budget de leur copropriété est de (mettons) 100.000 € et que seuls 90.000 € rentrent dans les caisses, il faudra bien qu'ils comprennent un jour que les 10.000 € qui manquent ne permettent pas de faire tourner la boutique ou qu'éventuellement ils sont versés par ceux qui payent !
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 10:27:10
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De gédehem:
"C'est une des raisons pour laquelle ils demandent X% en plus pour la gestion en compte séparé.
L'autre raison, c'est la perte des produits financiers, dont on ne mesure pas assez toute l'importance !"
Le point de vue ci-dessous de albifrons va dans le sens inverse:
"Savoir par ailleurs qu'un fonctionnement de compte professionnel coûte très cher (frais banque) augmenté des agios et cie."
Par contre je ne partage pas le point de vue selon lequel "Le compte séparé impose une comptabilité qui tienne la route" plus qu'un compte unique.
Le compte unique, qui mélange plusieurs syndicats est plus difficile à suivre et à contrôler. Rien que l'établissement des comptes de rapprochement est plus compliqué. |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 10:48:54
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Dominique :
Si l'AG dispense le syndic d'ouvrir ou de maintenir ouvert un compte séparé, il n'y a plus de compte séparé !
S'il était ouvert, le syndic doit le fermer !
"ou de maintenir ouvert", ceci n'est pas dans la loi
Pour moi le texte de loi qui permet la dispense ne s'applique que pour les syndicats qui fonctionnaient en compte "non séparé" avant que la loi impose cette obligation d'ouvrir un compte séparé.
Comment peut on dispenser d'ouvrir quelque chose qui est déjà ouvert (C'est comme enfoncer des portes ouvertes )
La dispense ne concerne que l'ouverture, pas le maintien.
Donc une fois que le compte séparé est ouvert, on ne peut pas revenir en arrière.
(je suis contre cette dispense)
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Cordialement
Dominique |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 12:25:25
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Dominique, ce que vous exposez conteste le pouvoir souverain de l'AG !
L.art.18 al 7 : "- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ..(syndic 'pro').."
Si le compte séparé est bien obligatoire, l'AG peut souverainement décider de ne pas en ouvrir un, alors par le vote d'une dispense donnée au syndic 'pro'.
Si ce compte est déja ouvert et que pour une raison X le syndicat décide de ne pas le conserver, l'AG votera la dispense ce qui induit la fermeture de ce compte séparé auquel le syndicat renonce, même si ce n'est que provisoirement durant la dispense... |
Edité par - gédehem le 05 juin 2008 12:26:45 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 12:47:33
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JB, ce que ne précisepas Albifrons c'est du montant des "frais de fonctionnement de compte professionnel coûte très cher (frais banque) .... , qui n'est pas indiqué .. 
Quant aux aggios et cie, j'aimerais avoir des précisions sur leur origine ....
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Edité par - gédehem le 05 juin 2008 12:48:17 |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 13:01:52
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| Merci Gedehem, j'ai enfin compris |
Cordialement
Dominique |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 11:27:31
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La gestion d'un compte séparé est clairement une mission de gestion courante, aucune indemnité suplémentaire n'apparaît donc justifiée.
Sachant qu'alors le contrat est synallagmatique, il convient aux copropriétaires (membres du conseil syndical) de le négocier . |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 14:00:30
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Il n'y a pas d'indemnité supplémentaire.
Il y a la possibilité pour le syndic de demander au titre des honoraires de gestion courante :
- soit 2000 € ht pour administrer un syndicat déterminé avec gestion des fonds par compte unique ouvert au nom du syndic
- soit 2300 € ht pour l'administrer avec gestion des fonds par compte séparé ouvert au nom du syndicat.
Cette possibilité est admise par l'avis du CNC.
Ce faisant, il admet que la différence est justifiée par le fait que le syndic percevrait environ 300 € (au moins) de la banque au titre de la rémunération des fonds déposés. Il les perd dans le cas de gestion par compte séparé
Tout celà est autorisé par l'article 18 de la loi qui pose le principe de la gestion des fonds par compte séparé, mais permet à l'assemblée de choisir l'autre système 
Inutile donc de revenir tout le temps avec un coût supplémentaire de gestion pour le syndic. Il n'y a aucun coût supplémentaire, mais seulement la perte de la rémunération des fonds déposés.
La solution est de de ne pas dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé, nonobstant les 300 € d'écart. Quand 80 % des syndicats auront adopté cette solution, on reviendra à une concurrence normale et la qualité des prestations aura la prime
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 19:00:50
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Bien d'accord avec JPM (nous le sommes depuis très longtemps sur cette question ! ), d'autant qu'il y a un autre interet :
"...la qualité des prestations aura la prime" , permettant aux syndicats d'imposer le respect de la qualité des prestations et de mettre à la porte ceux qui n'en ont pas (de 'qualité' ) ... ! |
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