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 Posté - 28 sept. 2011 : 11:06:45
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Bonjour Ă tous et merci d'avance pour vos avis,
Six mois après une AGO qui avait apporté toutes satisfactions à notre syndic (Approbation du budget, Quittus, renouvellement de son mandat) mais au cours de la quelle s'étaient posés des problèmes de représentativité de certains Pouvoirs (doublons, mandataire et mandant présents en même temps...), le dit syndic lance une AG "Extraordinaire" avec pour seule résolution:
"Mandat à donner au syndic pour déposer plainte tant auprès du Procureur de la République qu'auprès du Doyen des juges d'instruction à l'encontre de porteurs de Pouvoirs agissant sans mandat réel, ou à l'encontre de porteurs de Faux Pouvoirs (Article 25)".
Je rajoute que les "porteurs de pouvoirs" visés par cette résolution étaient étrangers à notre copropriété comme cela peut se reproduire dans l'avenir.
Que penser de cette demande de mandat ?
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2011 : 12:26:49
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Dans la mesure où des délégations de pouvoir ont été utilisées frauduleusement, il s'agit d'un classique "faux et usage de faux" en écriture privée, qui nécessite sans doute la poursuite des personnes concernées.
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JB22
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 2
Posté - 28 sept. 2011 : 12:57:59
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"Je rajoute que les "porteurs de pouvoirs" visés par cette résolution étaient étrangers à notre copropriété comme cela peut se reproduire dans l'avenir."
Extrait de l'article 22 de la loi:
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat." |
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andre78fr
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Posté - 28 sept. 2011 : 13:48:22
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Vous évoquez "mandataire et mandant présents en même temps" ce qui me fait penser à une discussion où l'on refusait la présence d'un conjoint à l'AG sous prétexte que seule l'épouse était propriétaire et où parmi les réponses il a été suggéré qu'elle mandate son mari...
Est-ce vraiment illégal ou grave qu'un mandataire soit présent ? Une personne qui pensait ne pas pouvoir être là mais qui finalement peut venir ne me semble pas un grand délit...
Organiser une AG coûte cher et si le syndic se met à faire une AG pour chaque fait litigieux susceptible d'aller en justice vous n'avez pas fini... Quelle est l'urgence à une telle procédure ? qu'en pense le conseil syndical ? quels sont exactement ces faits litigieux ?
Il faut sans doute prendre certaines mesures pour éviter que les problèmes se reproduisent à la prochaine AG "ordinaire" mais mon avis c'est que ça ne mérite pas une AG "extraordinaire"...
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nefer
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 Posté - 28 sept. 2011 : 14:02:24
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il ne faut pas oublier que c'est le président de séance qui doit veiller à tout en AG...... |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 28 sept. 2011 : 14:39:52
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"Est-ce vraiment illégal ou grave qu'un mandataire soit présent ?"
Non.
Toutefois, seul celui ou celle ayant émargé la feuille de présence peut participer aux débats avec droit de vote.
Le mandant qui serait éventuellement présent doit rester sagement silencieux .... sauf à reprendre son mandat après avoir émargé la feuille de présence (au besoin en cours de séance)
D'une façon générale, les personnes étrangères à l'AG, sans mandat (la copine du proprio, son père, son voisin) doivent faire l'objet d'un vote de défiance pour les obliger à quitter la salle.
Dans la mesure où l'AG ne s'est pas opposé à leur présence, il n'y a pas vice de forme : les décisions comme toute l'AG sont valides.
Toute autre chose est l'utilisation frauduleuse des mandats, comme par exemple les doublons.
J'ai eu à connaitre une telle affaire : mandats reçu en blanc par le syndic passés au copieur avec changement de mandataire, 2 mandats pour une même personne ...qui contrairement à son habitude était présente, etc ....
Dans ce syndicat d'une centaine de membres, plus de 20 mandats avait été "trafiqués" (par le syndic). |
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Posté - 28 sept. 2011 : 16:01:14
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Andre 78fr me répond:
"Organiser une AG coûte cher et si le syndic se met à faire une AG pour chaque fait litigieux susceptible d'aller en justice vous n'avez pas fini... Quelle est l'urgence à une telle procédure ? qu'en pense le conseil syndical ? quels sont exactement ces faits litigieux ?
Il faut sans doute prendre certaines mesures pour éviter que les problèmes se reproduisent à la prochaine AG "ordinaire" mais mon avis c'est que ça ne mérite pas une AG "extraordinaire"... "
C'est bien dans ce sens que je posais ma question.
La rédaction de cette résolution me parait abusive dans la mesure où:
1°elle étend les droits du syndic au delà du syndicat des copropriétaires;
2°elle habilite le syndic par avance;
3°elle ne précise pas les noms des porteurs de Pouvoirs pris en défaut
4° elle reconnait implicitement la carence du Conseil Syndical et des Scrutateurs qui ont manqué à leurs obigations lors des opérations d'émargement de la précédente AG;
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| Signature de kikiladoucette |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2011 : 17:54:14
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Vous faites une interprétation très libre, pour ne pas dire un peu folklo, de la résolution qui vous est proposée !
1°elle étend les droits du syndic au delà du syndicat des copropriétaires;
 ... Comptend pas !!! en quoi cette résolution donne t-elle des pouvoirs au syndic audela de la compétence du syndicat ???
Cela n'a aucun sens !
2°elle habilite le syndic par avance;
L'habilitation doit être donnée avant l'action. Quoi qu'ici, l'habilitation pour déclarer un faux et usage de faux en écriture privée ne me semble pas nécessaire : il n'y a pas recours au juge.
3°elle ne précise pas les noms des porteurs de Pouvoirs pris en défaut
Oui, ce point est une lacune : il faut préciser sur qui pèse le soupson. Une évntuelle aurorisation d'agir en justice au nom du syndicat ne peut porter que sur un acte ou un fait précis.
L'autorisation ne peut être générale, pour des faits qui ne sont pas arrivés, valoir pour l'avenir "au cas où".
4° elle reconnait implicitement la carence du Conseil Syndical et des Scrutateurs qui ont manqué à leurs obigations lors des opérations d'émargement de la précédente AG;
 Vous avez une imagination débordante !
Cette question ne reconnait rien du tout ! Que ces "vrais/faux" mandats, si c'est effectivement le cas, aient été déclarés "nuls" lors de l'AG ou non ne change rien du tout !
Il s'agit de dénoncer un faux et usage en écriture privée, peu importe le travail de controle ou non du CS et des scrutateurs, controle ou pas qui n'a rien à voir dans cette affaire.
Le controle aurait eu lieu, ces mandats déclarés "nuls" par le pdt d'AG, n'empechait en rien un dépot de plainte pour faux et tentative d'usage. |
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ABCT
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Posté - 28 sept. 2011 : 18:31:28
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Combien de "faux pouvoirs"????? remettent ils en cause le vote d'une ou de plusieurs résolutions??
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Posté - 29 sept. 2011 : 08:34:28
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JPM
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Posté - 29 sept. 2011 : 09:15:20
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Un point certain : le projet de résolution est mal fichu.
Il est indispensable de préciser l'identité des personnes contre qui une action est envisagée,
et tout aussi indispensable de préciser pourquoi il faut envisager une action.
La voie pénale dans un tel cas ? Sur le principe, tout dépend de la nature précise de la fraude. Dans la pratique, les Parquets ont présentement d'autres chats à fouetter. Voyez Nanterre par exemple, mais ailleurs c'est souvent pareil.
Conclusion : les faux pouvoirs, c'est une affaire à suivre de près. Mais au niveau du CS en premier lieu.
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GĂ©dehem
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Posté - 29 sept. 2011 : 10:35:32
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"Ce qui est sur, comme je l'indiquais dans mon post introductif en écrivant que l'AG avait apporté toutes satisfactions au syndic c'est que les résultats des votes n'ont pas été influencés."
Peut-ĂŞtre, mais il n'y a aucune certitude.
Il faut voir 3 aspects !
- la fraude a profité au syndic, on peut difficilement comprendre sa démarche.
- la fraude (ou tentative) n'a eu aucune influence, en particulier sur la désignation du syndic, et on peut admettre qu'il veuille mettre les choses dans le bon ordre.
- la fraude (ou tentative) est le fait d'opposants, et il est de "bonne guerre" qu'il veuille se "venger" en attaquant ces fraudeurs..
On peut en ajouter une 4°, vers laquelle je pencherais : les frauideurs étant des "opposants", il sort l'artillerie lourde dans une action d'intimidation afin de prévenir toute véléité future .....
Concernant une suite éventuelle (on est au pénal), il est vrai que les bureaux des proc ont des montagnes de dossiers ...
Dire que celui-ci sera suivi d'effet si l'action est effectivement engagée, nul ne s'y risque : la corbeille n'est jamais loin.
Tout dépend du lieu et de l'encombrement..
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Posté - 29 sept. 2011 : 14:23:43
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Posté - 29 sept. 2011 : 14:40:05
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GĂ©dehem
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Posté - 29 sept. 2011 : 14:49:46
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D'où l'obligation pour le syndic de justifier sa demande au syndicat en apportant des éléments probants sur une fraude, des faux, avec identité des personnes en cause.
Par exemple la mention "..sans mandat réel..." pose question !
C'est le syndic, en qualité de "secrétaire provisoire", qui procède aux opérations d'émagement et qui, à ce titre, est le principal "controleur" des personnes qui se présentent.
"Sans mandat réel" voudrait dire qu'il aurait accepté que des personnes non porteuse d'un mandat nécessairement écrit émarge la feuille de présence au nom d'un autre ???
Non seulement le projet de résolution est mal fichu, mais il mettrait aussi en cause le syndic ayant présidé à l'émargement ??
Tout cela semble relever d'une opération destinée à faire peur.
(Vous n'avez pas parlé de fraude. C'est la résolution proposée qui en parle (faux mandats), d'où un projet de plainte, ce qui induit d'avoir des éléments de preuve.) |
Édité par - Gédehem le 29 sept. 2011 14:53:19 |
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ABCT
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Posté - 29 sept. 2011 : 16:52:09
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Vous écrivez en début de post : six mois après une AGO..... Le P.V. a t-il été diffusé???? depuis combien de temps??? Le délai de 2 mois est-il dépassé (art.42??) Y a -t-il eu réclamation???? près du syndic???
si non demandez à votre syndic d'expliquer les motifs "sérieux" pour provoquer cette convocation d'une A.G. supplémentaire. |
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filomat
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Posté - 29 sept. 2011 : 19:30:32
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etc
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Posté - 29 sept. 2011 : 20:49:46
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Mon avis personnel (sur la présence de tiers à l'AG):
Je ne vois pas pourquoi il devrait y avoir un "vote de défiance"!
La voix d'une seule personne suffit.
Il faut arrêter de préconiser un vote sur tout et n'importe quoi sous prétexte que la majorité 24 est une majorité fourre-tout pour tout ce qui ne rentre pas dans le cadre des articles 25 et 26 de la loi.
Si le gestionnaire ramène son ghetto blaster et commence à vous balancer du heavymetal symphonique, est-ce qu'il faut selon vous un vote à la majorité 24 pour y mettre terme?  
De mémoire, la jurisprudence ne parle que d'opposition...
...cette opposition peut venir d'une seule personne!
Je veux bien qu'il y ait un vote si les avis sont partagés quant à la présence d'un avocat, un architecte ou autre invité, mais pour le reste une seule opposition suffit!!!
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 29 sept. 2011 : 22:25:17
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citation: Initialement posté par ABCT
Vous écrivez en début de post : six mois après une AGO..... Le P.V. a t-il été diffusé???? depuis combien de temps??? Le délai de 2 mois est-il dépassé (art.42??) Y a -t-il eu réclamation???? près du syndic???
si non demandez à votre syndic d'expliquer les motifs "sérieux" pour provoquer cette convocation d'une A.G. supplémentaire.
Oui, le PV a été notifié exactement le 60ieme jours après l'AG.
Il a m' été notifié notamment parceque j'étais le principal opposant aux pricipales résolutions (Quittus, approbation du budget et du budget prévisionnel, renouvellement mandat syndic, élection du Conseil syndical...).
J'ai assigné en demande d'annulation ART. 42, comme j'avais précédement assigné 1 an plus tôt pour une AG tenue par ce même syndic alors qu'il était Hors Mandat puisqu'il avait été révoqué par une AG que j'avais provoquée en ma qualité de Président du C.S. 2 mois plus tôt et qu'un nouveau syndic l'avait remplacé.
Le temps de la justice n'étant pas celui de la copropriété comme je l'ai lu sur les post de Gedehem et comme je m'en aperçois à mes depends aujourd'hui, je suis obligé, en attendant que le TGI se prononce dans cette affaire sur le fond, de demander systématiquement l'annulation de toutes les AG que ce "syndic de fait" organise pour se réactiver, se relancer dans l'usurpation de sa fonction de syndic.
En résumé, 3 AG: la première 04/2010 convoquée par moi révoque le syndic A et élit le syndic B; la seconde 06/2010 provoquée par le syndic A élit le syndic A en oubliant de révoquer au préalable le syndic B élu 2 mois plus tôt et j'assigne en annulation ART.42; la troisième AG 04/2011 convoquée par le syndic A reconduit le syndic A et j'assigne en demande annulation ART.42.
Ah !!! j'oubliais le principal; entre la 1° et la 2° A.G. et encore la 3°, le syndic A n'a jamais voulu rendre à son successeur Fonds et Archives malgré Mises en demeure, Référé, demande d'A.J. Mise sur Compte CARPA de mon avocat de mes charges de copropriété, plainte au pénal en abus de confiance....
Donc cela fait 18 mois que notre copro est gérée par un syndic Sans Mandat, ayant usurpé la fonction de syndic à son successeur élu régulièrement. J'attends que le TGI veuille bien trancher pour donner raison soit au syndic voyou A, soit à moi.
Dernier détail qui peut expliquer la passivité des autres copropriétaires; je suis le seul copro habitant la résidence, les autres étant enfermés dans leur Borloo ou Scellier.
Mais toute cette digression nous écarte du sujet initial qui est de savoir si cette rédaction de la résolution citée est acceptable par l'AG (la 4° !!!) qui doit se pronnocer dessus. D'après les différents avis exprimés c'est NON. |
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| Signature de kikiladoucette |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2011 : 08:01:19
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Vous ne devez plus être surprise de cette convocation......avouez que vous avez mis l'engrenage en route....Si vous voulez vous débarasser de votre syndic, comme déjà évoqué dans ces posts, il convient de bien préparer le terrain....
Si vous faîtes appel à la justice...... vous avez la réponse..... chacun son rythme...et la justice se presse ...lentement et répond souvent à compter de la plaque dans ce domaine.....Même après un changement de syndic dans les formes......s'il y a rétention de documents de trésorerie cela "traine" deux à trois ans...malgrè le travail préalable des membres du C.S. (textes de lois apportés etc....)souvent ignorés et au final on coupe la poire en deux afin de contenter tout le monde......
En attendant on rémunère les avocats.....
En conclusion, la justice "espère" sans doute une entente entre les parties... |
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Posté - 30 sept. 2011 : 09:36:26
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[quote]Initialement posté par ABCT
Vous ne devez plus ĂŞtre surprise de cette convocation......avouez que vous avez mis l'engrenage en route...."
Mais, je ne crois pas avoir Ă avouer une quelconque surprise. ?? !! |
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| Signature de kikiladoucette |
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