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alice78
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 Posté - 19 oct. 2011 : 18:34:45
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Enfin une bonne nouvelle dans ce monde de ... je vous laisse le soin de qualifier  .
La commission des clauses abusives vient de se prononcer
http://www.clauses-abusives.fr/recom/11r01.htm
N'hésitez pas à saisir les DDSCP de votre département si votre syndic ne veut pas supprimer les clauses abusives de son contrat.
Pour mon syndic, elles y sont quasiment toutes !!
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Niki
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Posté - 20 oct. 2011 : 18:44:16
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Bonsoir,
Je viens de découvrir cette Recommandation sur le site de l'ARC (Abus n° 2854 du 20/10/11) et il y a des formulations que je ne saisis pas bien.
Exemple : En page 3 - Point 2. Clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante
15. Considérant que certains contrats prévoient la rémunération particulière du syndic au titre de prestations de gestion courante énumérées par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ; Qu'il en est ainsi :
- des appels d'offres, etc..
- des prestations....
- de la présence du syndic aux assemblées générales ou aux conseils syndicaux, ne précisant pas que ne sont pas concernés l'assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédant
Est-ce à dire que le syndic ne doit pas facturer sa présence pour l'AG annuelle et le CS la précédant ?
Or, l'arrêté du 19.03.2010 précise en I. Assemblée générale : Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].
Il y a quelque chose qui m'Ă©chappe.
Par ailleurs, l'ARC indique que doit être supprimée la facturation selon un prix par lot pour la tenue d'un compte séparé.
Je n'ai pas trouvé cette information dans la Recommandation?.
Merci de votre aide
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ALH14U
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Posté - 20 oct. 2011 : 19:37:01
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Vous savez Alice, en plus du Présidents de la République, de nombreux députés, sénateurs, j'ai demandé des sanctions au Procureur de la République, à la doyenne des juges du TIG de Paris, à la brigade de répréssion de la délinquance économique en informant très régulièrement la DDCRF de Paris et du Val de Marne,....
Alors comme nouveauté !!!
Qu'est il prévu pour mettre en évidene les abus que nous vivons quotidiemmentne notamment entre AG (absence dangereux de suivi !) et contre les contrevenants, et les responsables des abus (PDG, Directeur d'agence, voire architecte, avocat ou Président de conseil syndical !)
Il existe des tribunaux passoires avec des administrations dont ces DCRF quasi délictuelles, mon expérience de recherche d'aides externes me l'a prouvé.
C'est de la qualité des contrôles et de la véritable répression des fraudes astucieuses économiques financières que viendra enfin notre salut !
Ce type de déclaration et gesticulation vis à vis d'abus réels constants depuis des années développés à puissance 10 puissance 100 000 c'est du pipeau qui à mon avis n'impressionnera nullement les fraudeurs.
Sauf erreur de ma part ces DGCRF n'ont pas de pouvoirs répressifs !!!
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 20 oct. 2011 : 20:58:59
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Cette recommandation confirme la lecture qu'il convient de faire de l'arrêté NOVELLI : la tenue de l'AG annuelle et du CS la préparant doivent être inclus dans le forfait de gestion courante.
Les heures de ces réunions doivent être mentionnées au contrat, du moins une durée prévisible, tout ce qui excéderait cette durée pouvant alors être facturé en sus.
Le coût du compte séparé, lorsqu'il n'a pas encore été retenu, doit figurer sur le contrat et non pas un coût au lot qu'il faut multiplier au nombre de lots et ajouter au cout du compte commun pour savoir combien il coûte, comme fait F...
Les DDCSP ont tout à fait les moyens de faire supprimer les clauses abusives en saisissant un juge civil (alors que le copro tout seul devrait prendre un avocat et galérer pour y arriver). En s'appuyant sur la recommandation de la CCA, c'est quasiment gagné. C'est pour ça que je crie victoire !!
C'est vrai que jusqu'à maintenant leurs procédures étaient quasiment exclusivement pénales.
Je suis sûre qu'après quelques procédures la profession rentrera dans le rang et le contrat type, non conforme et en plus détourné dans 90 % des cas par les syndics, de la FNAIM sera relégué aux oubliettes. |
Édité par - alice78 le 20 oct. 2011 21:00:27 |
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ALH14U
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Posté - 22 oct. 2011 : 11:05:42
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Etes vous sure de ce que vous dites ?
"Les DDCSP ont tout à fait les moyens de faire supprimer les clauses abusives en saisissant un juge civil (alors que le copro tout seul devrait prendre un avocat et galérer pour y arriver). En s'appuyant sur la recommandation de la CCA, c'est quasiment gagné. C'est pour ça que je crie victoire !!
C'est vrai que jusqu'à maintenant leurs procédures étaient quasiment exclusivement pénales."
Une des DDCSP m'avait répondu deux fois en disant passer voir ma situation de Président du syndicat, puis pour signaler prendre en compte mes observations sur les dysfonctionnement de mon syndicat quand aux abus répétés de pouvoir.
En fait rien de rien, j'en avait jugé que c'était des structures "pipeux",... à tord ?
Il serait interesant de voir leurs rapports annuels et notamment si véritablement elles passent parfois les dossiers au pénal.
CelĂ aurait du ĂŞtre la cas depuis longtemps 20044 ! pour toutes nos dysfonctionnement de syndicat avec notre ancienne agence.
Si vous avez des informations (liens) quand à l'activité annuelle de la DDCRF vis à vis des divers tribunaux et poursuites engagées (domaine de la copropriété et des syndics) merci de me le signaler,.... celà me permettra de faire le point à ce sujet et de revoir mon jugement actuellement très défavorable.
Dans cette attente.
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sybarite
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Posté - 22 oct. 2011 : 17:02:38
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juste un "détail".
1/ C'est une recommandation.
2/ Certain point sont antinomiques avec l'article 10-1 de la loi de 65 !
Donc rendez vous devant les tribunaux, ça va être très drôle et enrichissant.... pour les avocats ! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 oct. 2011 : 17:58:32
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citation: Initialement posté par ALH14U
Une des DDCSP m'avait répondu deux fois en disant passer voir ma situation de Président du syndicat, Président du syndicat ?
Cette fonction n'existe pas. |
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 24 oct. 2011 : 08:26:27
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Certes, ce n'est qu'une recommandation. Mais les recommandations de la CCA sont reconnues par les tribunaux. De plus, ces recommandations s'appuient elles-mĂŞmes sur un jugement du TGI de Grenoble.
Les DDPP sont habilitées pour saisir le juge civil par l'article L.141-1 VI du code de la consommation
VI. - L’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation peut également demander à la juridiction civile ou, s’il y a lieu, à la juridiction administrative d’ordonner, le cas échéant sous astreinte, la suppression d’une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné au consommateur. Elle peut, après en avoir avisé le procureur de la République, agir devant la juridiction civile, pour demander au juge d’ordonner, au besoin sous astreinte, toute mesure de nature à mettre un terme aux manquements à des obligations contractuelles ou aux agissements illicites mentionnés aux I, II et III. Les modalités de mise en œuvre de ces procédures sont fixées par décret en Conseil d’État.
Il n'y a pas contradiction entre l'article 10-1 de la loi de 65 et la recommandation.
Le syndic peut prendre les honoraires individuels prévus par la loi, mais il ne peut pas les mentionner dans son contrat qui n'est opposable qu'au syndicat et pas aux copropriétaires pris individuellement.
Quant aux bilans des DDPP, leurs procédures contentieuses sont transmises aux parquets qui ont seuls l'opportunité des poursuites. S'il n'y a pas de suite, il faut demander aux parquets pourquoi !!! Mais les DDPP font leur boulot (j'ai des exemples ).
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Édité par - alice78 le 24 oct. 2011 08:27:40 |
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Sunbird
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Posté - 25 oct. 2011 : 11:46:29
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Certaines de ces recommandations viennent de la jurisprudence.
Maintenant, tant que ces points ne seront pas dans une loi, il faudra négocier ou aller devant un tribunal pour avoir gain de cause. |
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 Posté - 31 oct. 2011 : 08:24:27
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Bonjour,
Sur le fond, ces recommandations sont bonnes. Cependant je m'interroge sur certaines concernant par exemple la suppression des frais d'établissement daté pour le motif que cette prestation ne concerne pas la copropriété mais le copropriétaire pris individuellement.
Or cette prestation doit bien être effectuée par le syndic qui ne le fera pas bénévolement.
Idem pour tous les autres frais particuliers...
"24. Considérant que les contrats conclus entre le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses, qui portent atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic, sont abusives ; qu'il en va ainsi, notamment, des clauses relatives :
- à l'établissement de l'état daté,"...
La ou les associations de consommateurs essaient de "négocier" des honoraires lisibles et corrects, la commission tente de les supprimer.
Si les honoraires privatifs sont inopposables au syndicat, ils le seront encore plus au copropriétaire surtout si aucun document n'en fait mention !! Faudra t il demander un contrat intuitu personae avec CHAQUE copropriétaire ? irréalisable pour moi et générateur de frais et de gros problèmes , ce d'autant plus que la loi du 13/07/2006 a confirmé que les syndics peuvent facturer au seul copropriétaires les frais relatifs à l'état daté ainsi que les frais de mise en demeure et que la direction de la répression des fraudes exige que les honoraires fassent l'objet d'une publicité ( affichage...) ...
Le serpent va se la mordre
Attention également aux effets pervers : le syndic reste une entité commerciale et les grandes structures se "rattraperont" d'une façon ou d'une autre : ex en surchargeant les gestionnaires d'immeubles pour compenser "le manque à gagner" ou par des pratiques d'un autre temps ou en se débarrassant des immeubles dits non "rentables" (trop peu de lots...)
Le mieux peut ĂŞtre l'ennemi du bien
Une solution serait de prendre un syndic indépendant dans une structure jeune donc vierge de toutes les pratiques anciennes et de négocier avec lui les dispositions du contrat proposé
Certains dirigeants "nouvelle génération" présentent des CV plus qu'honorables.
Equilibre des forces, discussion, négociation
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JPM
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Posté - 31 oct. 2011 : 10:25:45
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Les juridictions peuvent retenir une recommandation de la Commission des clauses abusives mais elles peuvent aussi les Ă©carter et les annuler.
En ce qui concerne l'état daté, une recommandation de la commission ne peut aller contre l'article 10-1 b) qui reconnait le droit à rémunération du syndic et prescrit l'individualisation de la charge.
Il y a bien d'autres remarques Ă faire sur la recommandation. Si bon vous semble, voyez :
http://www.jpm-copro.com/Recom%2011-01.htm
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Édité par - JPM le 31 oct. 2011 10:29:04 |
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Posté - 31 oct. 2011 : 15:04:02
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citation: Initialement posté par JPMEn ce qui concerne l'état daté, une recommandation de la commission ne peut aller contre l'article 10-1 b) qui reconnait le droit à rémunération du syndic et prescrit l'individualisation de la charge. Il y a bien d'autres remarques à faire sur la recommandation. Si bon vous semble, voyez : http://www.jpm-copro.com/Recom%2011-01.htm
Pas tout à fait JPM : l'article 10-1 b) ne reconnait pas le droit à rémunération du syndic ni ne prescrit l'individualisation de la charge : il autorise une dérogation à la règle de la répartition des charges en fonction des quotes-parts de valeur ou d'utilité telle que fixée par les 2 premiers alinéas de l'article 10, point !
Le syndic doit avoir prévu dans son contra la rémunération de sa prestation pour l'établissement de l'état daté, et la recommandation de la CCA ne dit qu'une chose : le contrat ne doit pas dire que c'est à la charge du copropriétaire concerné, simplement parce que ce n'est pas à lui de le dire ! La facturation est donc faite, si facturation il y a, au SDC, et le syndic est alors autorisé à faire application de l'article 10-1 b pour l'imputer au copropriétaire concerné ! Logique limpide non ?
Le problème vient de la confusion entre les dispositions d'un mandat, qui ne concerne que les relations entre le syndic et le SDC, et le règlement de copropriété qui régit les relations entre le SDC et les copropriétaires. Les syndics doivent absolument intégrer cette distinction !
V. aussi http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=622 |
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JPM
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Posté - 31 oct. 2011 : 17:54:32
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Dès lors que l'article 10-1 b) de la loi traite des " honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté ... " , la loi consacre sans nul doute le droit à rémunération du syndic et la licéité, - et même la légalité -, de la clause insérée à ce titre dans le " contrat ".
Cette clause est nécessaire au moins pour préciser le montant de la rémunération et, de fait, pour préciser que le syndic ne l'établit pas gratuitement. J'ajoute qu'elle devrait préciser les prestations couvertes à ce titre : état daté, note de renseignements, traitement des notifications (fichier des copropriétaires et apurement des comptes). Pour la note de renseignements les travaux parlementaires de l'époque ne laisse aucun doute sur le caractère obligatoire de son traitement et son inclusion dans l'état daté nonobstant le silence du texte.
L'article 10-1 b) énonce clairement que ces honoraires "sont imputables au seul copropriétaire concerné " ; il prescrit l'individualisation de cette charge. Le syndic a l'obligation de l'imputer au copropriétaire concerné (le vendeur). Si le syndic passe sa facture en charges générales il commet une faute que le CS doit relever. Si par impossible cette anomalie n'est pas relevée et si les comptes sont ainsi approuvés, un copropriétaire peut contester le paiement de sa quote-part de la facture soit en contestant la décision d'approbation soit même plus simplement en refusant le paiement de cette quote-part nonobstant l'approbation des comptes puisque, - hélas -, cette faculté lui est donnée par la loi.
Le syndic n'est pas autorisé à individualiser la charge. Il est tenu de l'individualiser.
Sur " la recommandation de la CCA ne dit qu'une chose : le contrat ne doit pas dire que c'est à la charge du copropriétaire concerné, simplement parce que ce n'est pas à lui de le dire ". La Commission des clauses abusives ne peut pas interdire au syndic de reproduire dans son contrat une disposition législative même sous la forme d'un raccourci assorti du visa du texte.
Elle ne peut pas plus lui interdire d'énoncer les prestations couvertes par l'honoraire dès que c'est aussi bien dans l'intérêt du syndicat et des parties et que c'est une mention que la Commission aurait dû elle-même recommander pour éviter les cumuls de rémunération que nous connaissons bien : hono état daté + hono modification du fichier copropriétaires + hono clôture du compte du vendeur + hono ouverture du compte de l'acquéreur + hono virement des avances + ....
Il est seulement vrai que la formulation dans le contrat ne doit pas laisser penser qu'il s'agirait d'une créance directe du syndic sur le vendeur. Comme vous l'indiquez justement. Les prestations sont facturées au syndicat. La somme est immédiatement imputée au débit du vendeur avec la qualité de charge de copropriété (et non pas de dépense du syndicat). Cela permet de l'inclure dans une opposition éventuelle, ce qui n'était pas possible auparavant. C'est du moins mon humble avis mais il n'y a pas encore de jurisprudence sur ce point nouveau à ma connaissance.
Il y a d'autres difficultés juridiques dans la Recommandation. Par exemple en 2 pour la présentation de deux rémunérations différentes selon le mode de gestion financière (compte séparé ou unique). Sauf erreur de ma part le II 5 de l’Annexe à l’avis de la CNC du 27/0/2007 ainsi conçu : « Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) demeure applicable.
Si je me trompe, merci de m'Ă©clairer.
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nefer
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Posté - 31 oct. 2011 : 18:36:34
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suffit il que le montant de l'état daté soit indiqué dans les prestations particulières en stipulant à la charge du vendeur? |
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JPM
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Posté - 31 oct. 2011 : 23:22:44
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A propos de l'état daté, il faut, pour être complet, reprendre le point 24 de la recommandation de la Commission :
Exposé préalable :
24. Considérant que les contrats conclus entre le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses, qui portent atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic, sont abusives ; qu'il en va ainsi, notamment, des clauses relatives :
Recommandation :
24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat.
La Commission ne tient aucun compte du mécanisme fort bien exposé par Universimmo :
Le contrat de syndic prévoit au titre des prestations d'établissement de l'état daté un honoraire qui lui est dû par le syndicat et non par le vendeur. Le syndic doit facturer au syndicat. Le syndicat impute cette charge au vendeur en vertu de l'article 10-1.
Ce mécanisme est imposé par le régime de la loi Hoguet qui interdit au syndic de percevoir des honoraires d'une personne autre que son mandant qui est le syndicat. Cette disposition a été négligée pendant de longues années.
Les arrêts de la Cour de cassation des 11 octobre 2005 et 30 janvier 2008 ont imposé le retour à une procédure de rémunération conforme à l'inopposabilité aux copropriétaires des dispositions du contrat de syndic. Cette procédure est celle rappelée ci dessus.
La mention de cette rémunération exceptionnelle avec son montant est donc nécessaire mais suffisante. La nécessité de l'information des copropriétaires justifie la mention de l'imputation individuelle de cette dépense du syndicat qui devient alors une charge de copropriété pour le vendeur.
La Commission devait donc se limiter à proscrire toute clause présentant l'honoraire pour établissement de l'état daté comme due par le vendeur au syndic.
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sonia75
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Posté - 04 nov. 2011 : 11:47:08
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Je me permets de réagir à votre débat sur la facturation de cet état daté au vendeur par le Syndic.
En l'occurence, les syndics se sont contentés de changer l'intitulé de leur facturation (auparavant "Etablissement du questionnaire notaire" en "Etablissement de l'état daté") mais sans changer le montant de la rémunération...
C'est ainsi qu'une information prenant grand maximum 5 minutes à être établie est facturée entre 400 et 500€ TTC, soit le même prix qu'auparavant pour remplir tout le questionnaire.
Si l'on dispose des précédents contrats du Syndic, il est possible de le prouver mais si on ne les a pas, comment faire pour faire établir une facturation abusive... ? Je ne sais pas... et à mon avis c'est bien cela le problème.
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Édité par - sonia75 le 04 nov. 2011 11:47:36 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 nov. 2011 : 14:44:27
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Sonia nous Ă©crit
citation: C'est ainsi qu'une information prenant grand maximum 5 minutes à être établie est facturée entre 400 et 500€ TTC, soit le même prix qu'auparavant pour remplir tout le questionnaire.
Sonia, vos 5 minutes montrent que vous parlez d'une prestation dont vous vous ignorez tout. Cela gâche ce qu'il peut y avoir de bon dans votre cause.
Ce qu'il y a de bon, et je le proclame moi-même depuis bien longtemps, c'est que certains syndics réclament à cet égard des montants excessifs. On fixait il y a 4 ans le montant maximum à 250/300 €. Mettons 350 maintenant.
Pour ma part je suggère qu'on précise en outre que cet honoraire couvre en sus tous les prestations minimales générées par une mutation : traitement des notifications, modification des fichiers, apurement des comptes. Sous cette réserve admettons 350 / 400.
Le syndic doit établir aussi bien l'état daté que la note de renseignements. Le statut ne le précise pas mais la lecture des travaux parlementaires ne laisse subsister aucun doute sur ce point.
Pour la situation la plus simple (pas de travaux, vendeur à jour, etc...), qu'il s'agisse, en habitation, d'un studio ou d'un 6 pièces, il faut pour ces deux documents de 30 à 45 minutes. Il faut l'intervention du gestionnaire, d'un comptable et l'exécutant(e). Dans les petits cabinets, il peut s'agir de la même personne. Cela n'y change pas grand chose.
La moindre erreur peut entraîner un préjudice pour le syndicat, et pour le syndic responsable. Cela est plus vrai encore lorsque la situation est un peu complexe (vendeur débiteur, travaux ou autres difficultés).
Dans ces situations plus complexes, et surtout avec un vendeur débiteur, il faut plus de temps car il faut ventiler correctement la dette du vendeur. La présentation des comptes dans l'état daté servira de base pour l'établissement de l'opposition à faire entre les mains du notaire pour récupérer la créance du syndicat.
Une erreur dans l'opposition ? elle est nulle. Le délai est passé. L'argent file sous le nez des copropriétaires. C'est parfois 1500, 3000, 6000 € voire plus.
Dans ce genre de profession on ne rémunère pas seulement le temps passé mais aussi la responsabilité encourue, c'est à dire la bonne compétence indirectement.
Allez donc voir en quoi consiste un état daté correctement établi, une note de renseignements complète, et vous nous direz ce qu'il faut en penser.
On a pensé à établir une distinction entre les simples et les complexes.
Ce n'est pas facile car il y a un minimum incompressible commun Ă tous les cas, y compris pour une simple cave.
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nefer
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Posté - 04 nov. 2011 : 15:09:35
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citation: Initialement posté par sonia75
C'est ainsi qu'une information prenant grand maximum 5 minutes à être établie est facturée entre 400 et 500€ TTC,
avez vous déjà vu un état daté?
il y a 18 pages Ă remplir, qui comportent des renseignements administratifs, juridiques, comptables......
si le document est mal rempli, cela risque d'avoir des conséquences financières imporatntes |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 04 nov. 2011 : 15:22:26
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 04 nov. 2011 : 16:37:40
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sauf erreur de ma part, l'état daté n'est pas le questionnaire notaire
L'état daté c'est uniquement la page (1 page donc) où le syndic indique si le copro est à jour de ses charges.
ce qui prend 5 minutes à vérifier.
Le reste des infos ne fait pas partie de l'état daté. |
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nefer
Modérateur
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20
Posté - 04 nov. 2011 : 17:06:26
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citation: Initialement posté par sonia75
sauf erreur de ma part, l'état daté n'est pas le questionnaire notaire
L'état daté c'est uniquement la page (1 page donc) où le syndic indique si le copro est à jour de ses charges.
ce qui prend 5 minutes à vérifier.
Le reste des infos ne fait pas partie de l'état daté.
vous confondez avec l'article 20
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