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ainohi
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 Posté - 04 déc. 2011 : 21:18:13
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citation: Initialement posté par JB22
"Il serait utile de se poser la question parce qu'il semble inévitable qu'un des deux attaque le syndicat"
La question ne se pose plus, l' un des deux a attaqué le syndicat.
Le syndicat n' a pas le choix de celui qui peut l' attaquer...
Bien au contraire. Il a encore le choix. Vous oubliez que le président n'a toujours pas signé le PV. Les deux options sont donc toujours ouvertes : déclarer la proposition de ratification adoptée ou la déclarer rejetée. Les deux peuvent se défendre même si, pour ma part, je penche plutôt pour la première.
En ne faisant rien comme vous le préconisez le syndicat se fera attaquer deux fois et très probablement condamner deux fois.
Le copropriétaire opposant présentera au tribunal le PV non signé et demandera l'annulation de la décision de ratification qui, selon lui, aura été prise. Il sera entendu ne serait-ce qu'au motif que le PV n'ayant pas été signé par le président de séance, la proposition ne peut être déclarée adoptée.
Cela impliquera que le possesseur de la cave sera déclaré sans titre. Il attaquera alors le syndicat pour faire valoir la prescription et aura probablement gain de cause.
Si l'on reste dans la logique de ce qui avait été indiqué dans la convocation, décision à prendre à l'unanimité et qu'on déclare la proposition rejetée, on s'épargne alors une contestation de la décision par l'actuel opposant.
Si l'on déclare la proposition adoptée, on n'évite pas l'attaque de cet opposant mais il y a de bonnes chances qu'il soit débouté et l'on évite l'action en revendication du possesseur de la cave qui aurait, elle, les plus grandes chances d'aboutir. C'est à mon avis la meilleure option. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 10:43:50 |
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JB22
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 42
Posté - 04 déc. 2011 : 23:48:15
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"Bien au contraire. Il a encore le choix"
"déclarer la proposition de ratification adoptée "
Cette décision fait actuellement l' objet d' un contestation en justice.
"la déclarer rejetée"
Dans ce cas le copropriétaire ayant "annexé" la cave ne peut la vendre pour toutes les raisons exposées précédemment.
"l'on évite l'action en revendication du possesseur de la cave qui aurait, elle, les plus grandes chances d'aboutir"
Il ne possède rien puisqu'il n' y a pas de lot privatif.
"Il attaquera alors le syndicat pour faire valoir la prescription et aura probablement gain de cause."
La prescription en matière immobilière est de trente ans, sans contestation. |
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43
Posté - 05 déc. 2011 : 08:44:17
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ainohi : citation: Vous vous en remettez entièrement au juge qui, malheureusement pour vous, n'ayant en main que les arguments de votre adversaire, risque bien de lui donner raison alors que vous auriez peut-être de bons moyens à lui opposer.
ainohi : vous avez une drole d'approche de la justice !!!
Les 2 parties seront représentées par leur avocat, et chacun défendra son point de vue.
ainohi : vous rappelez que le PV n'est pas signé mais cela n'entraine pas forcément la nullité de l'AG. Ce n'est pas le coeur de ce dossier.
L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'"il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs". Toutefois, l'absence de signature du président et des scrutateurs sur le procès-verbal de délibération de l'assemblée générale des copropriétaires n'entraîne pas, à elle seule, la nullité de l'assemblée générale. Il incombe au copropriétaire qui se prévaut de cette irrégularité de prouver qu'elle lui cause un préjudice.
Dès lors, les copropriétaires présents à l'assemblée générale qui ont voté les résolutions litigieuses qui, par ailleurs, ont été approuvées à l'unanimité des copropriétaires présents, et qui ne démontrent pas que les énonciations du procès-verbal sont erronées sont irrecevables à en contester la validité.
CA Besançon (1e ch. civ., sect. A), 10 octobre 2007 - RG n° 06/00490.
La seule question a posé au juge est : le copropriétaire Mr X est il le propriétaire de la cave, dont le SDC avait " apparement" donné son accord ?
Sansanita parle d'Unanimité, est ce réellement 100% des copros qui ont adopté cette résolution ? nous savons qu'il est pratiquement impossibe d'atteindre cette majorité, sauf pour des petite copropriété.
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ainohi
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Posté - 05 déc. 2011 : 09:41:11
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citation: Initialement posté par JB22
Cette décision fait actuellement l' objet d' un contestation en justice. Une action en justice prend un certain temps. Il peut se faire que pendant ce temps on supprime la cause du litige. Si le président de séance finit par déclarer le projet de résolution rejetée, l'introducteur de l'instance n'a plus qu'à renoncer à son action. L'absence de cause peut même être constatée par le juge. Il n'est donc pas trop tard.
citation: Initialement posté par JB22
"la déclarer rejetée"
Dans ce cas le copropriétaire ayant "annexé" la cave ne peut la vendre pour toutes les raisons exposées précédemment. Si on rejette la proposition, c'est bien pour éviter qu'il la vende non ?
citation: Initialement posté par JB22
"l'on évite l'action en revendication du possesseur de la cave qui aurait, elle, les plus grandes chances d'aboutir
Il ne possède rien puisqu'il n' y a pas de lot privatif." Soit vous n'avez pas lu mes explications, soit vous n'avez rien compris. En adoptant le projet de résolution de la dernière assemblée, on crée un lot privatif.
citation: Initialement posté par JB22
[i]"Il attaquera alors le syndicat pour faire valoir la prescription et aura probablement gain de cause."
La prescription en matière immobilière est de trente ans, sans contestation. Prenez connaissance du deuxième alinéa de l'article 2272 du code civil. |
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ainohi
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Posté - 05 déc. 2011 : 10:03:12
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : vous avez une drole d'approche de la justice !!!
Les 2 parties seront représentées par leur avocat, et chacun défendra son point de vue. Ce point de vue il se forme comment ? Ce dont nous discutons, c'est justement du point de vue que doit adopter le syndicat. J'observe qu'à part dire "Vous n'êtes tous nuls", vous êtes totalement incapable de proposer un point de vue et que lorsque je le fais, vous ne trouvez rien d'autre à objecter qu'il faut attendre la décision du juge. Il vous arrive de réfléchir ?
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : vous rappelez que le PV n'est pas signé mais cela n'entraine pas forcément la nullité de l'AG. Ce n'est pas le coeur de ce dossier. Ai-je écris quelque part que l'AG était nulle ? Le coeur du dossier est de savoir si celui qui détient actuellement la cave en question en est ou non le propriétaire, il en était question à la dernière assemblée. Un projet de décision a été mis au vote mais il y a litige sur le sens de la décision à l'issue du vote. Le président de séance a le pouvoir de trancher en signant. Nous sommes vraiment au coeur du dossier.
citation: Initialement posté par philippe388
[b][blue]L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'"il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs". Toutefois, l'absence de signature du président et des scrutateurs sur le procès-verbal de délibération de l'assemblée générale des copropriétaires n'entraîne pas, à elle seule, la nullité de l'assemblée générale. Il incombe au copropriétaire qui se prévaut de cette irrégularité de prouver qu'elle lui cause un préjudice. Hors sujet.
citation: Initialement posté par philippe388
La seule question a posé au juge est : le copropriétaire Mr X est il le propriétaire de la cave, dont le SDC avait " apparement" donné son accord ? Cette question ne manquera pas d'être posée. Le SDC n'avait pas "apparemment" donné son accord, il l'avait donné par délibération d'une assemblée générale à l'unanimité de tous les copropriétaires.
citation: Initialement posté par philippe388Sansanita parle d'Unanimité, est ce réellement 100% des copros qui ont adopté cette résolution ? nous savons qu'il est pratiquement impossibe d'atteindre cette majorité, sauf pour des petite copropriété. C'est justement une toute petite copropriété. Ils étaient 4 en 1995. Vous n'avez pas tout lu, ou alors trop vite. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 10:53:11 |
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ainohi
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46
Posté - 05 déc. 2011 : 10:50:51
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citation: Initialement posté par JB22
[i]"l'on évite l'action en revendication du possesseur de la cave qui aurait, elle, les plus grandes chances d'aboutir"
Il ne possède rien puisqu'il n' y a pas de lot privatif. Si j'ai employé le terme de 'possesseur" et non le terme de "propriétaire", ce n'est pas pour rien.
La propriété est douteuse. La possession, elle, ne l'est pas, elle dure depuis quinze et n'a pas été contestée pendant tout ce temps.
Vous feriez bien de vous informer sur la notion de possession par rapport à celle de propriété. Vous discutez sur des termes dont vous ignorez le sens. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 10:56:23 |
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Posté - 05 déc. 2011 : 11:27:59
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ainohi : mon rappel de la loi n'est pas hors sujet sur nla signature du PV par le rpésident de scéance.
D'ailleurs vous remettez celasur la table : citation: Le président de séance a le pouvoir de trancher en signant.
Erreur encore la dessus, la signature d'un président de scéance ne tranche rien. Le président, le secrétaire et les scrutateurs signet le PV en fin de scéance, cela atteste que celui-ci est conforme aix votes des copropriétaires !!! |
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JB22
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Posté - 05 déc. 2011 : 12:15:35
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Article 2272
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.
Pour l' instant celui qui "occupe" la cave n' a pas "acquis" par juste titre cette partie de l' immeuble. Vous dites vous même: "La propriété est douteuse"
Le notaire refuse de réaliser l' acte de vente, il n' y a donc pour l' instant aucune "acquisition".
Cessez de dire que les contributeurs sont nuls, sauf vous évidemment, et évitez les attaques personnelles.
Actuellement il y a un contestataire et je soutiens que même si le président signe le P.V. et que la décision est validée elle peut être contestée par l' opposant pour abus de majorité: "vente" d'un bien lui appartenant en partie pour une valeur dérisoire par rapport à sa valeur vénale, ce qui lui cause un préjudice.
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Posté - 05 déc. 2011 : 13:03:46
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JB22 : après quelques petites recherches sur les termes de possession, possesseur, propriété, ...... voilà ce sur j'ai trouvé sur le net :
Le droit de propriété s'acquiert par contrat (à titre onéreux ou à titre gratuit) par la voie successorale ou par la prescription acquisitive.
L'acquisition par contrat
Elle pose le délicat problème du moment de la propriété. En effet, le principe énoncé par le Code Civil est celui du transfert au moment du consentement des parties.
Ce principe pose des difficultés pratiques en cas de décalage du paiement afférent ou de la livraison du bien (destruction du bien entre le moment du contrat et le paiement par exemple). Pour pallier cet inconvénient les parties peuvent décider d'insérer dans le contrat une clause de réserve de propriété. Cette clause décale le transfert de propriété jusqu'au moment de la livraison ou du paiement intégral par l'acheteur.
Lorsque le bien est une chose de genre ou une chose future (une récolte à venir par exemple), le transfert de propriété ne se fait qu'au moment de l'individualisation ou de l'achèvement du bien.
La prescription acquisitive
C'est le moyen d'acquérir un droit de propriété par une possession prolongée. La possession est le fait d'exercer des actions positives sur un bien en se comportant comme un propriétaire mais sans en détenir le pouvoir de droit. Traditionnellement la possession comprend deux éléments :
le corpus qui consiste à effectuer des actes matériels sur la chose : habiter une maison, cultiver un champ, couper du bois dans une forêt…
l'animus qui est l'élément intentionnel qui fait que le possesseur se "sente propriétaire".
Pour qu'une possession puisse déboucher sur une véritable propriété elle doit réunir quatre caractères. Elle doit être :
continue : le possesseur doit avoir un usage normal et régulier de la chose ;
publique : le possesseur doit se comporter en public comme le véritable propriétaire ;
paisible : l'entrée en possession doit avoir eu lieu sans violence ;
non équivoque : il ne doit pas y avoir ambiguïté sur le comportement du possesseur.
Quand ces quatre caractères sont réunis on dit que la possession est " utile ". Dans ce cas il y a présomption de propriété ce qui permet au possesseur d'avoir le rôle de défendeur en cas de revendication et donc d'échapper à la charge de la preuve.
La prescription acquisitive (ou usucapion) permet d'accéder à la propriété par une possession prolongée.
En matière d'immeuble cette possession est de 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi soit elle est abrégée en cas de bonne foi et de possession d'un titre translatif de propriété (10 ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la Cour d'appel où se situe l'immeuble, 20 ans dans les autres cas).
Pour les biens meubles et si le possesseur est de bonne foi, c'est l'article 2279 al1 du Code Civil qui s'applique : "en fait de meuble possession vaut titre".
Toutefois en cas de perte ou de vol, le propriétaire peut revendiquer la chose pendant 3 ans. Si le possesseur est de mauvaise foi, l'article 2279 ne s'applique pas et la revendication est possible pendant 30 ans.
La chose essentiel dans ce dossier est que Mr X est de mauvaise foi
. Il ne pouvait pas ignorer que cette cave était une partie commune du SDC. Que l'AG avait adopter le principe de la vente, mais que le syndic n'avait jamais appliquée cette décision d'AG, .....
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ainohi
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Posté - 05 déc. 2011 : 13:18:39
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : mon rappel de la loi n'est pas hors sujet sur nla signature du PV par le rpésident de scéance. Vous sortez une jurisprudence sur la validité des décisions dans le cas où le PV n'est pas signé par le président de séance. Ce n'est pas le problème posé.
citation: Initialement posté par philippe388
D'ailleurs vous remettez celasur la table : [quote] Le président de séance a le pouvoir de trancher en signant.
Erreur encore la dessus, la signature d'un président de scéance ne tranche rien. Le président, le secrétaire et les scrutateurs signet le PV en fin de scéance, cela atteste que celui-ci est conforme aix votes des copropriétaires !!! J'ai déjà bien expliqué, mais je vais devoir me répéter. C'est fatiguant.
L'assemblée a été convoquée avec, à l'ordre du jour, la ratification d'une cession votée en 1995. Il était précisé sur la convocation que cette ratification devait être votée à l'unanimité. Or, il n'y a pas eu unanimité puisqu'un copropriétaire a voté contre. Le syndic a rédigé un procès-verbal dans lequel il indique que la décision de ratification a été adoptée à la double majorité de l'article 26. Le président de séance refuse de signer. Nous en sommes là . Mais si le président de séance tient à assumer ses responsabilités, il faudra qu'il signe un PV. Il semble bien qu'il veuille assumer puisqu'il n'accepte pas de signer les yeux fermés ce que lui soumet le syndic.
"Le président, le secrétaire et les scrutateurs signet le PV en fin de scéance, cela atteste que celui-ci est conforme aix votes des copropriétaires !!!".
Que fait le président de séance au cours de l'assemblée ?
Il suit l'ordre du jour.
Il soumet les questions inscrites à l'ordre du jour au vote des copropriétaires participant à l'assemblée.
Il proclame le compte des votes : X pour, Y contre, Z abstentions.
Enfin, il proclame le résultat du scrutin : LA PROPOSITION EST ADOPTEE ou LA PROPOSITION EST REJETEE.
Ce dernier point, fondamental, vous échappe complètement. C'est malheureux parce que c'est le coeur du problème.
Aujourd'hui le président de séance est devant une alternative : soit il signe un PV mentionnant "La proposition est adoptée" soit il signe un PV mentionnant : "La proposition est rejetée". En signant il tranche sur une question faisant litige, celle de savoir si la ratification proposée devait être adoptée à l'unanimité ou à la double majorité de l'article 26. Evidemment, si un copropriétaire n'est pas d'accord avec cette conclusion, il pourra toujours exercer son droit de contestation. Mais tant qu'un tribunal n'aura pas statué sur cette contestation, ce sera le sens de la décision indiquée dans le PV, rédigé sous la responsabilité du président de séance et signé par lui, qui s'imposera.
J'ai aussi dit dans mon blabla que le président de séance pouvait très légitimement ne pas vouloir trancher un point de droit litigieux qui pourrait conduire à une contestation en justice. Il doit alors s'en remettre à l'assemblée. Il faudrait donc la convoquer avec, inscrite à l'ordre du jour cette question :
Le projet de ratification, à l'issue du vote de la dernière assemblée a-t-il été adopté ou a-t-il été rejeté ?
Histoire de faire un tout petit peu avancer le débat, pourriez-vous dire, de préférence en argumentant en droit, ce que devrait faire le président de séance :
- Signer un PV indiquant la proposition de ratification adoptée,
- Signer un PV indiquant la proposition de ratification rejetée,
- Ne rien faire et laisser en l'état le PV non signé diffusé par le syndic indiquant que la proposition de ratification a été adoptée à la double majorité de l'article 26 ?
- S'en remettre à l'assemblée qu'il faut demander au syndic de convoquer ?
- Ou tout autre suggestion de votre part ... |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 14:57:41 |
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JB22
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Posté - 05 déc. 2011 : 13:50:48
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philippe388
Je vous remercie de vos informations, et je suis d' accord avec vos conclusions, Monsieur X ne possède pas de juste titre. |
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Sansanita
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52
 Posté - 05 déc. 2011 : 14:30:00
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bonjour
A Philipe388 : je ne suis pas venue sur ce forum pour "pleurer" comme vous dites mais pour essayer de comprendre comment fonctionne la loi sur ce point particulier. Comme d'habitude, la loi semble faite de telle sorte que plusieurs interprétations sont possibles.
Mon mari et moi sommes copropriétaires depuis 3 ans et mon mari est président du CS depuis 2 ans. Le CS n'est composé que ... de mon mari ! Les autres copropriétaires ne veulent pas se donner la peine et laissent faire (voire pour certains ne participent pas au AG ni ne donnent de pouvoir) et ce depuis des années. Le syndic a finalement tout pouvoir car jamais personne ne s'oppose ou ne lui demande des comptes. Notre copro ne l'intéresse pas vraiment car cela ne lui rapporte que très peu d'argent donc il fait le minimum syndical voire ne fait rien du tout si on ne le relance pas sur les actions qu'il doit mener auprès de tiers pour des travaux etc.
Concernant l'AG de 2011 : le CS n'a pas "validé" le contenu des résolutions qui devaient être présentées. Nous avons tous reçu une convocation nous présentant la résolution de "ratification de parties communes" à voter à l'unanimité.
Mon mari et moi avons alors proposé aux autres copropriétaires de faire une réunion préalable entre nous pendant laquelle Mr X pourrait nous exposer les faits qui prouvent qu'il est bien le propriétaire de la cave.
Au terme de cette réunion, Mr X avait convaincu la plupart des copropriétaires mais pas tous.
Le jour de l'AG, pouvoirs en main, il a été voté : 1 contre, 2 absents et donc tout le reste "pour" (mêmes les abstentions )
NB : étant tous assez récents dans la copropriété et ne sachant pas que la propriété de cette cave était litigieuse, nous n'allions pas en effet faire des histoires (et pleurer pour 15000 € comme vous le dites), c'est pourquoi la résolution a été acceptée.
A noter que le "contre" est une des personnes les plus anciennes de la copro qui estime que la cave n'appartient pas à Mr X mais n'a pas daigné échanger son point de vue avec les autres copropriétaires.
Une des personnes "absentes" est celle qui attaque le SDC en justice et qui fait partie des 4 copropriétaires de l' AG initiale de 1995 donc vous voyez tout n'est pas blanc ou noir. Cette personne nous dit que l'attribution donnée en 1995 à Mr X n'était pas une vente mais bel et bien un droit d'usage, c'est comme ça qu'elle l'entendait.
J'ai lu vos échanges de post et je m'aperçois que c'est un cas bien complexe.
En effet la résolution de 2011 semble permettre au syndic la création du lot et la vente de celui-ci par Mr X. Pourquoi pas. Mais ce qui me gène alors c'est que :
1- le syndic aurait dû expliquer au SDC ce qu'impliquait le vote (il me semble que c'est le rôle du syndic et qu'on le paie pour ça et pas pour faire des photocopies d'AG et des appels de charge....)
2- qui va payer pour la création du lot, le métrage etc etc ... Puisque le SDC mandate le syndic, ne serait-ce pas sous-entendu que c'est le SDC qui paie ? bien que dans ces cas de figue, ce devrait être à Mr X.
Maintenant je m'étonne qu'un syndic puisse être mandaté pour ces actions de création de lot etc car je n'ai rien lu de tel jusqu'à présent. Le syndic a un devoir de gestion et de conseil.Je trouve personnellement que le syndic se trouve attribuer (à tort ? je ne sais pas) de beaucoup de droits mais que lorsqu'il doit justifier de ces actions, il n'y a plus personne.
Je connais Mr X et je trouve personnellement qu'il n'a pas été honnête sur ce cas. Il savait que de nombreux actes n'avait pas été fait correctement.
Les nouveaux copropriétaires que nous sommes n'avions aucun moyen de déceler qu'il y avait un problème de propriété sur cette cave. Nous n'avons pas les AG datant de 1995 et Mr X ni les 2 autres copropriétaires étant au courant ne nous en ont parlé.
Seule la différence entre les charges globales mentionnées dans le RDC (10000) et celles sur les appels de charges (10060 sur charges communes et 10000 sur charges charge de chauffage) aurait dû nous alerter et là je fais mon mea culpa, je ne me suis aperçue de cela que lorsqu'il y a eu l'attaque en justice.
Autre question : est il normal que le syndic ne communique pas avec le CS sur les actions en justice ? A part nous indiquer que le cabinet d'avocats gérant le problème, nous n'avons aucune information, malgré nos demandes répétées. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 déc. 2011 : 14:39:36
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citation: Initialement posté par JB22
Article 2272
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.
Pour l' instant celui qui "occupe" la cave n' a pas "acquis" par juste titre cette partie de l' immeuble. Vous dites vous même: "La propriété est douteuse" "La propriété est douteuse" cela veut dire qu'il est possible que la personne en question ne soit pas propriétaire, mais qu'il est possible aussi qu'elle le soit.
citation: Initialement posté par JB22
Le notaire refuse de réaliser l' acte de vente, il n' y a donc pour l' instant aucune "acquisition". Les conditions pour qu'un acte de vente puisse être enregistré ne sont pas réunies. Mais cela n'exclut pas que la propriété sur le local ne puisse être reconnue et dûment enregistrée, ce qui permettra alors de le vendre officiellement.
Les copropriétaires en 1995 ont cédé la cave à l'unanimité. Cela permet au bénéficiaire de cette décision d'être convaincu de bonne foi être le propriétaire du local en question. En termes simples, les copropriétaires lui ont dit, à l'unanimité : "Cette cave est à vous". Aujourd'hui, il dit : "On me l'a donnée, je la garde". Le PV consignant cela constitue un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil. Il n'y a pas de définition légale du juste titre. C'est laissé à l'appréciation souveraine des juges.
citation: Initialement posté par JB22
Cessez de dire que les contributeurs sont nuls, sauf vous évidemment, et évitez les attaques personnelles. Je n'ai pas dit que les contributeurs étaient nuls. Ce qualificatif a été lancé à l'adresse de Sansanita et des copropriétaires de son immeuble par Philipe388.
Quand mes analyses sont traitées de blabla et réfutées sans aucun argument, je prends cela pour une attaque personnelle et je me sens en droit d'y répondre.
Lorsqu'on réfute systématiquement dans un réflexe pavlovien tout ce que je peux dire, manifestement sans avoir pris le temps de comprendre ce que cela signifie, je prends cela aussi pour une attaque personnelle, et j'y réponds. Il y a un moment où il faut qualifier les choses : soit vous êtes de mauvaise foi, soit vous ne comprenez rien. Alors arrêtez ou cherchez à comprendre avant d'apporter la contradiction.
citation: Actuellement il y a un contestataire et je soutiens que même si le président signe le P.V. et que la décision est validée elle peut être contestée par l' opposant pour abus de majorité: "vente" d'un bien lui appartenant en partie pour une valeur dérisoire par rapport à sa valeur vénale, ce qui lui cause un préjudice.
Bien sûr, il existe des motifs permettant de contester la propriété de la cave à son occupant. J'en ai donné dans mes messages précédents.
Le copropriétaire opposant déclare avoir subi un préjudice. Reste à voir si ce préjudice doit être réparé par une restitution de la cave au syndicat ou par la garantie d'éviction due par le vendeur de ce copropriétaire. J'en parle dans la dernière phrase de mon message N°30.
Il y a aussi de bons motifs qui penchent en faveur de l'occupant de la cave.
Il faut mettre en balance les arguments pour et les arguments contre et ne pas s'obstiner à considérer les premiers seulement. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 15:42:37 |
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ainohi
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54
Posté - 05 déc. 2011 : 15:39:17
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citation: Initialement posté par Sansanita
Comme d'habitude, la loi semble faite de telle sorte que plusieurs interprétations sont possibles. C'est moins la loi qui ne serait pas claire que la façon dont on a procédé depuis le début qui rendent les choses difficiles à débrouiller en droit.
citation: Initialement posté par Sansanita
Notre copro ne l'intéresse pas vraiment car cela ne lui rapporte que très peu d'argent donc il fait le minimum syndical voire ne fait rien du tout si on ne le relance pas sur les actions qu'il doit mener auprès de tiers pour des travaux etc. C'est malheureusement souvent le cas dans les petites copropriétés. Mais il existe tout de même des syndics sérieux. Il faudrait en chercher un, ce qui n'est pas une tâche facile.
citation: Initialement posté par Sansanita
Concernant l'AG de 2011 : le CS n'a pas "validé" le contenu des résolutions qui devaient être présentées. Nous avons tous reçu une convocation nous présentant la résolution de "ratification de parties communes" à voter à l'unanimité. C'est une question essentielle. Quelle est la majorité requise ? L'unanimité ou la double majorité de l'article 26 ? J'en ai parlé dans mes différents messages. Dans la mesure où le principe de la propriété est acquis depuis 1995 mais que les tantièmes afférents au lot détaché des parties communes restent à déterminer, la double majorité de l'article 26 suffit. Ou alors il faut contester la validité de la décision prise en 1995. J'ai donné des arguments en ce sens, sans y croire vraiment à vrai dire, mais, sais-ton jamais ...
citation: Initialement posté par Sansanita
Le jour de l'AG, pouvoirs en main, il a été voté : 1 contre, 2 absents et donc tout le reste "pour" (mêmes les abstentions )
NB : étant tous assez récents dans la copropriété et ne sachant pas que la propriété de cette cave était litigieuse, nous n'allions pas en effet faire des histoires (et pleurer pour 15000 € comme vous le dites), c'est pourquoi la résolution a été acceptée. Le vote a eu lieu et il ne me semble guère possible de revenir dessus, sauf à prétendre qu'on a été induit en erreur. Mais cela devrait être prouvé et c'est toujours difficile à faire admettre en justice.
citation: Initialement posté par Sansanita
Cette personne nous dit que l'attribution donnée en 1995 à Mr X n'était pas une vente mais bel et bien un droit d'usage, c'est comme ça qu'elle l'entendait. Le terme d'"attribution" dans le PV de 1995 est en effet un peu ambigu et pourrait s'interpréter en ce sens. En ce cas, M X n'est pas le propriétaire de la cave et ne peut prétendre l'acquérir par prescription. Mais il faudrait pour faire valoir cette interprétation avancer des éléments de preuve convaincants.
citation: Initialement posté par Sansanita
1- le syndic aurait dû expliquer au SDC ce qu'impliquait le vote (il me semble que c'est le rôle du syndic et qu'on le paie pour ça et pas pour faire des photocopies d'AG et des appels de charge....) Peut-être, mais ce constat n'aide guère à la solution du problème. Il peut inciter à changer de syndic, mais c'est tout.
citation: Initialement posté par Sansanita
2- qui va payer pour la création du lot, le métrage etc etc ... Puisque le SDC mandate le syndic, ne serait-ce pas sous-entendu que c'est le SDC qui paie ? bien que dans ces cas de figue, ce devrait être à Mr X. C'est bien sûr M X et il est regrettable qu'on n'ait pas pensé à le stipuler. Toutetois, ce n'est pas très grave. C'est toujours l'acheteur qui assume les frais. En cas de résistance de M X, il est toujours possible de lui forcer la main en lui disant qu'on ne fera rien tant qu'il ne se sera pas engagé à régler tous les frais.
citation: Initialement posté par Sansanita
Maintenant je m'étonne qu'un syndic puisse être mandaté pour ces actions de création de lot etc car je n'ai rien lu de tel jusqu'à présent. Le syndic a un devoir de gestion et de conseil.Je trouve personnellement que le syndic se trouve attribuer (à tort ? je ne sais pas) de beaucoup de droits mais que lorsqu'il doit justifier de ces actions, il n'y a plus personne. En 1995 le syndic n'avait pas le pouvoir de déterminer les tantièmes afférents au nouveau lot. Il l'a fait de sa propre initiative et personne n'a bougé.
Lors de la dernière assemblée, tous les éléments nécessaires à la création du lot étaient soumis à la décision des copropriétaires. Il n'a pas été laissé de pouvoir de décision au syndic, il lui a seulement été confié la charge d'effectuer les formalités d'enregistrement nécessaires, ce qui est dans ses fonctions.
citation: Initialement posté par Sansanita
Nous n'avons pas les AG datant de 1995 et Mr X ni les 2 autres copropriétaires étant au courant ne nous en ont parlé. Il est absolument nécessaire que vous vous procuriez une copie du PV de cette AG. Si M X est le seul a en détenir un, il faut le mettre en demeure de vous le communiquer. S'il n'en a pas, il n'a aucun titre sur la cave. Cela remettrait tout en question. Mais il serait étonnant que ce PV ne soit pas contenu dans le registre des PV conservé par le syndic. Celui-ci ne peut vous en refuser l'accès. Il a même l'obligation d'en délivrer copie (à titre onéreux !) au conseil syndical si celui-ci le demande.
A titre individuel, votre ignorance de la cession de la cave lors de votre achat vous donne le droit de vous faire indemniser votre quote part de la valeur de la cave litigieuse par votre vendeur au titre de sa garantie d'éviction, si la propriété de la cave est finalement reconnue à M X.
citation: Initialement posté par Sansanita
Autre question : est il normal que le syndic ne communique pas avec le CS sur les actions en justice ? A part nous indiquer que le cabinet d'avocats gérant le problème, nous n'avons aucune information, malgré nos demandes répétées. Non, ce n'est pas normal. Mais tentez de prendre contact avec l'avocat. Les instructions données par le syndic, à supposer qu'il en ait donné, ne sont pas forcément en accord avec les attentes des copropriétaires. Eh outre, vous possédez peut-être des éléments utiles que le syndic n'aurait pas communiqués à l'avocat.
S'il faut adopter une position et que cela fait débat, il n'y a qu'une instance décisionnaire, c'est l'assemblée générale.
A l'heure actuelle, il y a une situation trouble qu'il faut éclaircir : doit-on reconnaître la propriété de la cave au copropriétaire qui l'occupe ou faut-il la lui contester, sachant que l'une ou l'autre de ces deux positions risque de susciter une attaque du syndicat en justice ? Pour cette raison, je pense qu'il y aurait lieu à convoquer à nouveau l'assemblée pour la faire statuer sur le résultat du vote de la dernière assemblée : ratification adoptée ou rejetée. Il faudrait évidemment que l'avis de l'avocat soit communiqué à cette nouvelle assemblée pour qu'elle se prononce en connaissance de cause. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 16:06:46 |
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Sansanita
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Posté - 05 déc. 2011 : 16:01:56
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D'après tous les échanges fait sur ce post, il me semble clair que c'est plutôt l'AG de 1995 qui est à remettre en cause car en effet le terme "attribuer" est sujet à interprétation et qu'il l'est pas fait mention de montant de la vente (gratuit ou non).
Peut on refuser de payer les charges afférentes à ce lot fictif (60 tantièmes) au regard que ce n'est pas mentionné dans le RDC ?
je sais bien qu'en laissant calculer les charges sur 10060 cela fait "moins" cher par copropriétaire mais je souhaite être cohérente. Le SDC ne peut pas dire que le lot n'existe pas d'un côté et d'un autre côté, laisser calculer les charges sur ce lot. |
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ainohi
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56
Posté - 05 déc. 2011 : 16:20:09
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citation: Initialement posté par Sansanita
D'après tous les échanges fait sur ce post, il me semble clair que c'est plutôt l'AG de 1995 qui est à remettre en cause car en effet le terme "attribuer" est sujet à interprétation et qu'il l'est pas fait mention de montant de la vente (gratuit ou non). Il vous faut surtout recueillir toutes les informations possibles sur le contexte de l'époque. J'avais plutôt compris d'après vos dires qu'il s'agissait plutôt d'une rectification d'une erreur faite lors du découpage de l'immeuble et de la vente de leur appartement à certains locataires. Il aurait été convenu entre le propriétaire de l'immeuble vendeur et M X locataire, qu'il achetait son appartement et une cave, la fameuse ancienne cave à charbon, pour le prix convenu. Or, on aurait laissé cette cave dans les parties communes, du coup M X se serait retrouvé sans son lot de cave. La première AG aurait rectifié l'erreur, ce qui expliquerait l'absence de prix, le terme d'"attribution" et l'unanimité. Mais est-ce la bonne interprétation ? A voir. En tous cas, les choses se sont faites de la façon la plus négligente qui soit, d'où le problème actuel.
citation: Initialement posté par Sansanita
Peut on refuser de payer les charges afférentes à ce lot fictif (60 tantièmes) au regard que ce n'est pas mentionné dans le RDC ?
je sais bien qu'en laissant calculer les charges sur 10060 cela fait "moins" cher par copropriétaire mais je souhaite être cohérente. Le SDC ne peut pas dire que le lot n'existe pas d'un côté et d'un autre côté, laisser calculer les charges sur ce lot. Oui. Vous pouvez exiger de vous en tenir au règlement de copropriété tel qu'il est publié au fichier immobilier. De plus, les décisions des assemblées générales dont vous n'avez pas eu connaissance lors de votre achat ne vous sont pas opposables. Vous êtes donc fondée à ignorer la cession de la cave de 1995. Cependant, si, en fin de compte, la dernière assemblée a bien ratifié la cession et les 60 tantièmes, vous devrez vous conformer à cette décision.
Actuellement le SDC fait comme si M X était bien le propriétaire légitime de sa cave : il laisse M X occuper cette cave et lui en fait payer les charges afférentes. Le SDC ne dit pas que le lot n'existe pas, il dit au contraire qu'il existe. Il a simplement oublié de l'officialiser, ce qui vous permet aujourd'hui de contester cet état de fait. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 16:31:05 |
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Sansanita
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57
Posté - 05 déc. 2011 : 16:59:02
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En fait, lors du découpage de 1995, Mr X a bien reçu une cave avec son appartemement (tous les 2 étant des lots connus dans le RDC).
Cette cave qui fait litige est une cave supplémentaire pour Mr X.
Avant l'AG de 2011, les copropriétaires ne savaient pas que Mr X détenait 2 caves, à part les 2 copropriétaires cités plus haut (celui qui a voté "contre" et l'autre "absent à l'AG"). |
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ainohi
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58
Posté - 05 déc. 2011 : 17:51:53
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Ces nouvelles données sont de nature à fragiliser la position de M X.
Mais elles ne suffisent pas à anéantir ses prétentions. Si on ne lui avait donné qu'un droit d'usage, pourquoi ne pas avoir parlé de droit d'usage tout simplement ? Attribution fait plutôt penser à un partage, donc à la dévolution d'un droit de propriété.
Autre question qui s'élève s'il s'agit d'un droit d'usage : simple faculté donnée à titre personnel ou droit d'usage d'une partie commune attaché à un lot de copropriété ?
Le fait qu'au lendemain de l'assemblée de 1995 le syndic ait fait comme s'il y avait eu création d'un lot de 60 / 10 000 et que cela n'ait suscité aucune contestation plaide plutôt en faveur d'une cession de droit de propriété.
Il n'est pas normal, certes, qu'on cède une propriété gratuitement, mais si c'est fait à l'unanimité, il n'y a rien à dire.
Il faudrait que M X fasse connaître par écrit par quoi il justifie ses revendications et que les copropriétaires présents lors de la découpe de l'immeuble donnent également leur version. M X doit comprendre qu'il sera amené à fournir des justifications, que ce soit devant les copropriétaires en assemblée générale ou devant le tribunal. |
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Posté - 05 déc. 2011 : 18:30:22
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ainohi : citation: J'ai aussi dit dans mon blabla que le président de séance pouvait très légitimement ne pas vouloir trancher un point de droit litigieux qui pourrait conduire à une contestation en justice.
Donneur de leçons, mais attention à vos écrits. Vous donnez un role qui n'existe pas à un président de scéance.
Un président de scéance n'est pas un juge, ni un juriste pour juger un PV sur le droit.
SEUL le tribunal est compétent, si un copropriétaire assigne le SDC.
Un Président de scéance annonce les résultats du vote pour chaque résolution, ET vérifie que le PV respecte les votes de l'AG !!! A quel titre pourrait il juger un point de droit litigieux et ne pas signer un PV.
Je vous ai donné les textes en ce qui concerne la non signature d'un PV par le président de scéance.
Sansanita : vous avancez d'autres arguments importants. Le PV de l'AG qui ne stipule pas de prix de vente ?? vous aviez parlé d'un Euro ?? le copro qui attaque le SDC parle de droit d'usage ??? cela devrait être jouissance exclusive d'une partie commune, et cela n'entraine aucune modification de l'EDD, ni de charges supplémentaires.
Que dit le RDC sur les caves : parties communes ou privatives ??
POur l'ODJ de 2011 : nous avons déjà expliqué que des résolutions sont à voter en cas de vente de parties communes, dont celles de la création du lot, du géomètre , de la modification de l'EDD, .... et que tous les frais sont à la charge de l'acheteur, ET mandater le syndic pour faire le nécessaire pour la création de ce lot, et pour la signature de 'lacte authentique.
sansanita : citation: Le jour de l'AG, pouvoirs en main, il a été voté : 1 contre, 2 absents et donc tout le reste "pour" (mêmes les abstentions )
ON parle de 4 copros, combien de lots en tout ??? On ne compte pas les absents, sauf si ils ont donné leur pouvoir.
Sur ce PV 2011 : dites nous combien de tantièmes POUR, de tantièmes contre, et d'abstentions. Cela nous permettra de voir si cette résolution est adoptée à l'article 26 de la double majorité !!!! Si il y a 4 copropriétaires, cette majorité c'est 3 copros Pour qui représentent 667/1000 èmes. Est ce le cas ??
Que l'ODJ mentionne Unanimité ne change rien juridiquement. Cela peut être modifié pendant l'AG et SEUL le PV compte. le syndic a rectifié son erreur d'annonce pendant l'AG, pas de faute.
Le PV de l'AG 1995 n'est pas la preuve que Mr X est le propriétaire du lot, puisqu'au acte de vente n'a été signé depuis 1995 !!!
De plus ce Mr X étant de mauvaise foi, il ne peut prétendre en être le propriétaire, le TGI ne suivra pas le " possession fait droit !!!"
sansanita : un syndic est obligé d'inforemr TOUS les copropriétaires à l'AG des contentieux et actions en cours.
Le syndic étatit également obligé de préparer l'ODJ avec le CS; votre mari a t'il participé à cette préparation ?
N'oubliez pas que si Mr X pense être propriétaire de cette cave ( ce qu'il n'est pas !!) , a t'il acquitté les impots fonciers et la taxe d'habitation ?? certainement pas !!
A t'il vendu cette cave pour l'euro symbolique ou pour 15 000 € ?? mr X un peu voyou sur ce coup !!! certainement OUI.
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Posté - 05 déc. 2011 : 21:22:10
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philippe388,
citation: cela devrait être jouissance exclusive d'une partie commune, et cela n'entraine aucune modification de l'EDD, ni de charges supplémentaires.
Je suis en grande partie d'accord avec vous mais, sur ce point, sauf erreur de ma part, l'octroi d'une jouissance exclusive peut très bien donner lieu à un vote, à la même majorité, sur la modification des tantièmes du lot auquel cette jouissance exclusive est associée, donc des charges...
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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