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mespres
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21
 Posté - 23 sept. 2013 : 17:34:39
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Viviane, il serait judicieux que vous vérifiez que votre compte séparé est un vrai compte séparé.
Les relevés des comptes individualisés de la banque palatine peuvent laisser croire que le compte est séparé.
Mon syndic a pour nom un trigramme, ici "XYZ" par souci de confidentialité. mon immeuble est à l'adresse "78 rue Macopro, 92777 Maville"
le titulaire du compte, tel que référencé dans le relevé de la banque palatine est
citation: XYZ 78 rue Macopro
Avec un peu de réflexion, il est évident qu'un tel référencement ne peut convenir à un compte séparé, dont le titulaire est le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 78 rue Macopro, 92777 Maville, Nous aurions vraisemblement (SDC = Syndicat des copropriétaires):
citation: SDC 78 rue Macopro 92777 Maville
En ce qui me concerne, j'ai vécu de longues années en pensant que le compte était séparé. |
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nefer
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 22
 Posté - 23 sept. 2013 : 18:49:54
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un compte séparé est libellé:
SDC du pré au champ
c/o cabinet x (nom du syndic)
adresse du syndic |
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Viviane
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23
Posté - 23 sept. 2013 : 19:31:05
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La chose m'a bien évidemment traversé l'esprit.
Quand on a voté le compte séparé, j'ai demandé le RIB quelques jours à peine après l'AG.(bon le compte n'a été ouvert qu'un peu + tard, on changeait de syndic)
Et le nôtre est bien libellé:
Titulaire du compte:
SDC trucmuche
C/O nom du syndic
adresse du syndic
Par ailleurs, tous les chèques de charges sont rédigés à l'ordre du SDC. C'est très facile de glisser un chèque de temps avec le mauvais ordre dans un dépôt de chèque, sans que la banque le voie. Mais déposer TOUS les chèques à l'ordre de notre SDC sur le compte du syndic, ça me semble plus compliqué...
En fait, y'a rien qui me surprend vraiment dans le fait que les paiements transitent probablement par le compte du syndic. Ca me plaît pas,(et même pas du tout) mais c'est pas forcément de l'arnaque.
Notre syndic, c'est 3 personnes au total. Je les connais donc bien, et je commence à être capable de flairer les arnaqueurs : leur point commun et incontournable, c'est la lenteur avec laquelle ils fournissent les infos comptables... Là , j'obtiens grand livre, journaux, factures, dans la journée, et rien d'inhabituel n'est dépensé sans qu'on m'envoie un mail. Bref, je demanderai des explications quand j'aurai réglé des choses plus urgentes.
Et voilà ce qu'à mon avis je vais alors entendre : en faisant transiter l'argent des dépenses par son compte, le syndic peut payer d'un clic un même fournisseur pour plusieurs copros. Bref, il gagne du temps.
C'est maintenant aux banques d'inventer les outils pour que ce soit possible d'aller prendre l'argent pour un même fournisseur sur 20, 30,40 ou 200 comptes séparés en seul clic... |
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mespres
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24
Posté - 23 sept. 2013 : 20:54:28
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Merci Viviane pour une information capitale pour mon syndicat : la banque palatine sait faire du compte séparé pour le même prix qu'un compte individualisé.
J'adhère totalement à vos propos :
citation: C'est maintenant aux banques d'inventer les outils pour que ce soit possible d'aller prendre l'argent pour un même fournisseur sur 20, 30,40 ou 200 comptes séparés en seul clic...
J'imagine que l'obligation du compte séparé va les motiver ...
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nefer
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25
Posté - 23 sept. 2013 : 20:58:11
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citation: Initialement posté par mespresMerci Viviane pour une information capitale pour mon syndicat : la banque palatine sait faire du compte séparé pour le même prix qu'un compte individualisé. J'adhère totalement à vos propos : citation: C'est maintenant aux banques d'inventer les outils pour que ce soit possible d'aller prendre l'argent pour un même fournisseur sur 20, 30,40 ou 200 comptes séparés en seul clic... J'imagine que l'obligation du compte séparé va les motiver ...
et une autre banque, c'est zéro frais en individualisé, et zéro en séparé |
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guesde
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26
Posté - 23 sept. 2013 : 20:58:43
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voici comment est libellé la proposition de notre syndic;(Concernant le mode de gestion bancaire, le syndic précise que la comptabilité du syndicat est tenue séparément des autres syndicats de copropriétaires dans le cadre de la comptabilité mandant émanant de son système informatique, mais sans l'ouverture d'un compte bancaire séparé conformément à l'alinéa 7 de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du n° 85-1470 du 31 décembre 1985 et complété par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Cette individualisation fera partie intégrante du compte unique professionnel ouvert au nom du syndic et fonctionnant à ses frais et avantages sous sa pleine responsabilité, avec le bénéfice pour ses clients de la garantie des fonds déposés délivrés par la SOCOMAB pour un montant de 550 000 000 €
L'assemblée générale après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2 janvier 1970 et bénéficie d'une garantie financière ). |
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Viviane
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27
Posté - 23 sept. 2013 : 21:45:15
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citation: Concernant le mode de gestion bancaire, le syndic précise que la comptabilité du syndicat est tenue séparément des autres syndicats de copropriétaires dans le cadre de la comptabilité mandant émanant de son système informatique,
On a eu la même..... Traduction: on va établir un grand livre qui sera pas le même que celui de la copro voisine. Ce qui est juste OBLIGATOIRE, avec ou sans compte séparé. Et qui ne vous garantit RIEN
Encore heureux que le syndic fasse une compta séparée par immeuble.. J'adore la comptabilité qui "émane" comme par magie, du "système informatique"
citation: Cette individualisation fera partie intégrante du compte unique professionnel ouvert au nom du syndic et fonctionnant à ses frais et avantages Donc, pas de frais pour ce compte individualisé? Vous êtes sur? Même pour avoir les pseudos relevés?
citation: avec le bénéfice pour ses clients de la garantie des fonds déposés délivrés par la SOCOMAB pour un montant de 550 000 000 €
Ben, le syndic est OBLIGE d'avoir une garantie, avec ou sans compte séparé...
Mais si l'argent est sur son compte et qu'il fait faillite, la garantie est à peu près impossible à faire jouer: il faut prouver que l'argent vous appartenait...Par contre,s'il vide votre compte séparé avant de partir au soleil, elle jouera
citation: et une autre banque, c'est zéro frais en individualisé, et zéro en séparé
C'est vrai, mais faudrait savoir quels sont les services qui vont avec?
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Édité par - Viviane le 23 sept. 2013 22:14:32 |
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Viviane
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Posté - 23 sept. 2013 : 21:50:40
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citation: C'est maintenant aux banques d'inventer les outils pour que ce soit possible d'aller prendre l'argent pour un même fournisseur sur 20, 30,40 ou 200 comptes séparés en seul clic...
Je me réponds à moi même : Après une visite sur le site de l'ARC, j'ai vu que certaines banques les ont trouvé, ces moyens... en fait. |
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Gédehem
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Posté - 23 sept. 2013 : 23:16:00
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"..... mais sans l'ouverture d'un compte bancaire séparé conformément à l'alinéa 7 de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du n° 85-1470 du 31 décembre 1985 et complété par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000."
Charabia qui fait sérieux (pensez, des références à des textes de loi, ça fait "professionnel" !) ... mais qui ne veut rien dire, qui plus est trompeur, destiné aux copropriétaires moutons/crédules.
En réalité (2589ème édition) l'al.7 de l'art.18 OBLIGE le syndic à ouvrir un tel compte, et ceci depuis 2000, c'est à dire depuis 13 ans !
Ce syndic est en retard de 13 ans ! !
Le syndic ne peut donc pas décreter "pas d'ouverture de compte séparé". Il doit obligatoirement en passer par un vote particulier, avec une question précise inscrite à l'ODJ ("dispense à donner au syndic pour ne pas ouvrir ....."), afin d'être dispensé d'ouvrir ce compte séparé, dispense dont la durée doit être précisée (D.art.29-1, curieusement "oublié" par ce syndic pourtant pas avare de références ...)
En retard de 13 ans, donc pas "professionnel", et s'il l'est, syndic trompeur/magouilleur. |
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mespres
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Posté - 24 sept. 2013 : 07:31:36
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Ce syndic est très maladroit. Mon syndic nous fait voter tous les ans une résolution "renonciation au compte séparé". A Guesde d'apprécier les raisons qui poussent le syndic à avoir un discours limite mensonger. |
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Gédehem
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31
Posté - 24 sept. 2013 : 09:36:23
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"Mon syndic nous fait voter tous les ans une résolution "renonciation au compte séparé".
Encore une façon de "rouler dans la farine" ! 
Les mots ayant un sens, "renoncer" veut dire que la personne concernée (ici le syndicat) "abandonne un droit, telle chose".
Renoncer porte sur soi-même.
Sauf que dans notre affaire, il ne s'agit pas du tout de cela (tromperie).
Il s'agit de dispenser une autre personne, ici le syndic mandataire, de répondre à l'obligation qui lui est faite, à lui personnellement dans sa fonction !
Par cette résolution, ce syndic inverse les choses, renonciation et dispense n'ayant pas du tout le même sens.
L'obligation d'ouvrir un compte séparé pèse sur le syndic, pas sur le syndicat
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Édité par - Gédehem le 24 sept. 2013 09:38:14 |
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Posté - 24 sept. 2013 : 11:00:09
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d'autant plus que le syndic n'est pas malin de remettre la soupe tous les ans .... :
citation: Article 29-1 du décret
La décision, prise en application du septième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic.
Il pourrait ainsi faire voter pour plusieurs années d'un seul coup... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 24 sept. 2013 : 12:01:09
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mais si il il est très malin 
cette fixation quasi pathologique sur le compte séparé n'intéresse absolument ma copro. On vit très bien avec notre compte individualisé.
Je suis beaucoup plus critique sur le "petit arrangement" entre les syndic et les assurances. Lorsque l'assurance indemnise 1000 €, le syndic est payé par l'assurance 100 €. cette ligne est baptisé "P.I S/ SINISTRE ". Le syndic me dit que c'est transparent, c'est bien sûr faux : la sinistralité est calculée sur 1100 €. Ces 100 € sont réputés indemnisés le travail du syndic, c'est confortable ...
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Viviane
Pilier de forums
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34
Posté - 24 sept. 2013 : 12:43:48
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citation: cette fixation quasi pathologique sur le compte séparé n'intéresse absolument ma copro. On vit très bien avec notre compte individualisé.
Personnellement, ce que je qualifierais de pathologique, c'est votre obstination à refuser d'envisager que vous fassiez courir un risque à votre copro en ne conseillant pas à l'AG de refuser la dispense..
Certes, vous vérifiez les comptes. Mais c'est un peu comme la voiture. Je connais pas un seul conducteur qui ne soit pas persuadé d'être suffisamment bon conducteur pour éviter l'accident. Jusqu'au jour où il en a un. Parce qu'il a fait une erreur,ou parce qu'il est pas seul sur la route et que quelqu'un d'autre en fait une.
Tout comme vous êtes pas seul aux commandes de votre syndicat: y'a le syndic. Qui peut demain embaucher un comptable ripou et futé qui vous fera avaler des couleuvres (j'en ai avalé ma part, avant d'y comprendre quelque chose,et rien ne me dit que j'en avalerai pas d'autres un jour) .
Sans aller jusque là , que savez vous de la comptabilité interne de votre syndic? Qui vous dit que ses finances sont saines? Qui vous dit qu'il ne fera pas faillite demain?
La différence, c'est que pour la voiture, on peut faire la liste des avantages qu'il y a parfois à la prendre plutôt qu'à utiliser un autre moyen de transport.
Mais le compte PAS séparé???? Les inconvénients, on vous en a fait la liste, non exhaustive d'ailleurs. Mais les avantages, c'est quoi? Vous pouvez nous en faire la liste?
Le seul que je vois, c'est des honoraires inférieurs. Et la différence dans notre cas (environ 200E de + sur 4000€, soit à peu près 5%, à diviser entre 21 copros... ) ne vaut certainement pas le risque.
Si dans votre cas la différence ne vaut pas le risque, alors pourquoi ne pas choisir le compte séparé?
Et si la différence vaut le risque, c'est que votre syndic ne veut vraiment pas que vous ayez un compte séparé, alors il vous propose un tarif prohibitif.
Or un syndic qui fait tout pour vous dissuader d'avoir un compte séparé, c'est la meilleure des raisons pour EXIGER un compte séparé...
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sparte
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Posté - 24 sept. 2013 : 13:19:17
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citation: Initialement posté par mespresmais si il il est très malin cette fixation quasi pathologique sur le compte séparé n'intéresse absolument ma copro. On vit très bien avec notre compte individualisé. Je suis beaucoup plus critique sur le "petit arrangement" entre les syndic et les assurances. Lorsque l'assurance indemnise 1000 €, le syndic est payé par l'assurance 100 €. cette ligne est baptisé "P.I S/ SINISTRE ". Le syndic me dit que c'est transparent, c'est bien sûr faux : la sinistralité est calculée sur 1100 €. Ces 100 € sont réputés indemnisés le travail du syndic, c'est confortable ...
Totalement d'accord avec Gédehem sur le libellé de la résolution relative à la dispense.
Cette "renonciation" me laisse pantois.
Ils n'ont pas un juriste ou un directeur copro chez votre syndic?
En revanche, je fais inscrire systématiquement ce point à l'ordre du jour chaque année.
C'est à la fois une question d'éthique, on doit laissser le choix et de devoir d'information (et je pense notamment aux nouveaux copropriétaires).
Concernant la future obligation du compte séparé, et en dépit de ce que certains peuvent raconter ici, je persiste à penser que la faculté qui est donnée aux SDC de choisir leur banque est une ineptie.
Regardez dans une ville même de taille moyenne, ( et je ne vous parte pas des autres...), le nombre de banques et d'agences.
Si chacun choisit l'agence ou bosse le neveu, le cousin, un bon gars qui va faire un prix, le banquier du président, la banque à côté de l'immeuble...
Je ne souhaite pas entrer dans le détail des contraintes de personnel, de remises de chèques etc...qui va être immédiatement contré par des arguments chocs et incontournables provenant souvent de personnes qui n'ont jamais fait d'ADB.
Pour ce qui est du compte séparé lui-même, on appliquera les textes sans états d'âme.
D'autant plus que les produits financiers ne rapportent plus un kopec comme l'a justement souligné André78.(et c'est bien antérieur à 2008).
Sur ce sujet, je ne dirai plus rien.
On fera juste comme Cécile nous dit de faire.
JPM, on ne vous a pas beaucoup entendu sur ALUR.
Voilà un débat intéressant. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 24 sept. 2013 : 13:24:17
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Oui, petit oubli.Concernant les sinistres.
Si j'ai cité MESPRES, c'est concernant les 100 euros que prend le syndic.
Il n'y a rien d'illégal à être rémunéré pour la gestion de sinistres, mais c'est le caractère systématique qui est étonnant.
Vous voulez dire qu'Ã chaque fois l'assureur indemnise le syndic pour ses diligences?
Merci. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 24 sept. 2013 : 13:28:12
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j'en ai discuté longuement avec mon syndic. Vous avez vous même cité l'avantage pour le syndic de ne pas avoir de compte séparé : possibilité d'avoir un guichet unique. Imaginez un syndic avec 50 copros et 50 banque différentes : beaucoup plus de travail.
Compte séparé ou non, un syndic filou face à un CS peu féru en compta peut faire à peu près n'importe quoi.
Le fondamental : mettre les moyens pour
-avoir un syndic en qui on a confiance
-etre en mesure de controler en détail sa compta.
face à ses deux fondamentaux, la question du compte séparé est un épiphénomène, il sera réglé par les banques, elles généraliseront un "multi compte séparé" lorsque celui ci sera obligatoire.
Le compte séparé est le révélateur d'une question très importante : le syndic est il fiable ?
il ne faut pas croire que l'obligation de compte séparé va rendre les syndics plus fiables, les ripoux le resteront.
de façon globale, le fil de JPM va a l'essentiel
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16100
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Viviane
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Posté - 24 sept. 2013 : 13:52:27
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citation: Vous avez vous même cité l'avantage pour le syndic de ne pas avoir de compte séparé : possibilité d'avoir un guichet unique.
Là , vous faites encore l'autruche. Je vous parle pas des avantages pour le syndic, vous êtes pas syndic... et votre boulot de CS (je suppose que vous l'êtes) c'est de défendre les intérêts du syndicat, pas ceux du syndic... Donc, c'est quoi l'intérêt POUR LE SYNDICAT?
citation: il ne faut pas croire que l'obligation de compte séparé va rendre les syndics plus fiables, les ripoux le resteront.
Bien évidemment, sauf que magouiller sera à la fois plus difficile et plus risqué pour le syndic, et aura des conséquences moins dramatiques pour le syndicat qui pourra plus facilement y retrouver ses petits, et faire jouer la garantie...
Bref, ce sera bientôt obligatoire, ce débat est donc effectivement sans intérêt au final. Je vous souhaite juste de pas avoir de grosses surprises quand votre syndic sera obligé de passer au compte séparé...
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Viviane
Pilier de forums
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 Posté - 24 sept. 2013 : 13:58:59
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je rajoute juste:
citation: etre en mesure de controler en détail sa compta.
Sans compte séparé, vous n'avez aucun pouvoir pour exiger quelque info que ce soit de la banque du syndic. (comme, si un doute survient, OU est allé l'argent débité). Vous n'êtes donc PAS en mesure de controler en détail la compta du syndic. |
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JPM
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Posté - 24 sept. 2013 : 14:07:37
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A partir du moment où, en l'état, le syndicat est doté d'un compte séparé
il n'y a pas lieu d'inscrire la mlooindre question à l'ordre du jour des assemblées. Il est déja assez gonflé comme cela.
A propos d'ALUR, j'ai passé des messages et même des sujets et vous pouvez aller dans JPM-COPRO. C'est facile à partir de ce message : il y a une icône Universimmo dans la bande au dessus (la petite cabane).
Ce qui me scandalise c'est, en toute objectivité, le traitement minable de la question des honoraires du syndic. Pas moyen d'obtenir le rappel des critères maintenant séculaires de la distinction entre prestations courantes et prestations exceptionnelles.
Le plus beau est qu'il faudra un décret en Conseil d'état pour fixer la dizaine de cas de rémunération exceptionnelle : mutation, contentieux, travaux, prestation obligatoire nouvelle en cours d'exercice, etc ...
On va se payer un luxe dans le forum : présenter le texte d'un amendement qui pourrait être admis aussi bien par les consommateurs que par les syndics 
On a déja fait le coup pour l'apurement des comptes entre vendeur et acquéreur et pour la possibilité de faire inscrire une question à l'ordre du jour. On ne sait jamais. Chiche ?
A noter le commentaire d'Universimmo sur ALUR, quand même.
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