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 Posté - 31 déc. 2013 : 21:15:00
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philippe, je n'ai pas parlé de transfert de parties communes, mais de droit de jouissance.
jean-michel (je m'améliore...  ), je crois qu'il n'est pas utile de faire des lots transitoires/temporaires, mais faire deux nouveaux lots à présenter en AG.
Il existe (avant) le lot 11 et le lot 12 et on présente à l'AG, les lots 112 et 112 (par exemple) qui prennent en compte les nouvelles superficies des parties communes jardins des lots à voter. Et l'AG vote sur la transformation du lot 11 en 111 et du lot 12 en 112, et les tantièmes associés (la somme de 111+112 égale 11+12) et bien sur vote le nouvel EDD.
Ce qui se passe entre le copro du lot 11 et le copro du lot 12 à propos de la chose "financière" (transfert du droit de jouissance) entre eux ne regarde qu'eux et leur notaire.
au niveau hypothécaire, les parties communes sont inchangées et les parties privatives sont inchangées. Au niveau fisc, il n'y a pas de mutation, il y a éventuellement qu'une possible évolution de la valeur locative et encore je n'en suis pas certain.
Les huîtres sont ouvertes et dégustées, les escargots aussi... joyeux réveillon et à l'année prochaine... |
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Posté - 01 janv. 2014 : 11:45:11
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rambouillet : Ce qui se passe entre le copro du lot 11 et le copro du lot 12 à propos de la chose "financière" (transfert du droit de jouissance) entre eux ne regarde qu'eux et leur notaire.
Qui du SDC ??? ce sont des aprties communes et aucun copropriétaire ne peut disposer de celles-ci sans que cela passe par le SDC.
On ne peut pas céder ce droit d'usage !!! donnez un texte la dessus !
Bonne année Rambouillet.
Pour info : les Gillardeau n° 2 étaient parfaites , comme d'habitude  |
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Posté - 01 janv. 2014 : 12:02:25
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philippe, je pense que vous confondez :
* le transfert d'un lot à un autre de la jouissance privative d'une partie commune, d'une part qui doit se faire avec l'accord des deux parties concernées bien sur (dans le jugement, l'accord de Mme X et de la SCI), cela est le minimum et d'autre part (et il faut les 2 conditions), l'accord du syndicat, bien sur avec toutes sa kyrielle d'actes administratifs.
et vous confondez avec l'indemnisation financière que la SCI (dans le jugement) devait (certainement) apporter à Mme X pour la perte "volontaire" de son droit de jouissance. Cette indemnisation ne concerne pas le syndicat, c'est un arrangement entre les 2 parties. |
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Posté - 01 janv. 2014 : 12:36:33
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Posté - 01 janv. 2014 : 13:54:31
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jean-michel (, pourquoi passer aux hypothèques : les parties communes n'ont pas changé, les parties privatives n'ont pas changés, les droits de jouissance globaux n'ont pas changé.seuls les droits de jouissance individuels sont changés, mais je ne suis pas sur que cela apparaissent aux hypothèques...
avant peut-être mais depuis 2010 (je crois) les conservateurs des hypothèques ne sont plus payés au pourcentage, donc n'ont plus d'"interêt" à mettre en évidence des éventuels prix de vente différents (exemple les nus-propriétaires). Et ce d'autant plus qu'il ne faut pas confondre droit de jouissance et usufruit, le fisc ne connaissant pas ce terme "droit de jouissance", mais connait très bien l'usuifruit.
ce qui conforte dans cette idée, c'est qu'en cas d'impayés, le syndic ne peut pas prendre d'hypothèque de ce droit de jouissance, puisqu'il est sur une partie commune qui appartient au syndicat. |
Édité par - rambouillet le 01 janv. 2014 17:01:41 |
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Posté - 01 janv. 2014 : 13:57:45
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J'avance ...la modification de l'EDD et la cession d'un droit réel!? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 janv. 2014 : 17:08:50
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pour la modification de l'EDD, il me semble l'avoir expliqué (de ce que j'en pense).
Quant à la cession du droit réel, que vient-elle faire ici ? on le sait un droit réel ne peut excéder 30 ans, mais dans le cas cité nous ne sommes pas dans un droit réel, mais dans un droit de jouissance qui sauf, avis contraire d'un document du syndicat, n'est pas limité dans le temps...
expliquez vous jean-michel () sur cette cession du droit réel dont vous faites état maintenant. |
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Posté - 01 janv. 2014 : 18:15:31
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Hum! J'ai l'impression que les fêtes ne sont pas terminées!!!!!!
Cela fait depuis le début de la discussion que je dis qu'un droit de jouissance est cessible et que celui-ci est un droit réel perpétuel ( sauf disposition contraire dûment précisé dans le RC)
Et je vous ai répondu sur la méthodologique vous avez proposée qui , pour la part, doit répondre aux critères hypos.
Comme l'on tourne en rond, je propose que l'on passe Ă autre chose .....il doit bien rester un vieux bordeaux Ă finir, par exemple.
Bonne suite
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 janv. 2014 : 19:22:43
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jean-michel lugherini : "Cela fait depuis le début de la discussion que je dis qu'un droit de jouissance est cessible et que celui-ci est un droit réel perpétuel"
parfait, mais sur quels textes vous basez vous pour Ă©crire cela ???
Comment " céder" un droit d'usage sur une partie commune du SDC qui n'est pas un lot de copropriété, mais un accessoire du lot.
Jean-michel : en cas d'expropriation qui touchera les indemnités de cette partie commune à jouissance exclusive.? |
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Posté - 01 janv. 2014 : 19:44:23
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Suffit de taper dans "google" "jouissance privative droit réel perpétuel" et la magie de Noêl fait le reste!
Par exemple:
http://www.miscellaneesdudroit.com/...r-usucapion/
C'est surtout la Cour de Cass qui le dit .....moi....! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 janv. 2014 : 20:08:52
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:jean-michel lugherini : ne croyez pas que je suis fainéant dans mels recherches , bien au contraire; de plus je dispose d'u jardin à jouissance privative dans une copro. horizontale, et ce sujet est abordé très très souvent car la grandemajorité des copros pensent etre propriétaire du sol et de ces jardins !!
Je vous ai trouvé un peu de lecture également, sur ce droit réel !
2. L’INTERDICTION DES SERVITUDES GREVANT LES PARTIES COMMUNES ET LA RECONNAISSANCE DES DROITS DE JOUISSANCE EXCLUSIVE
81 - L’assiette matérielle de la copropriété a la faculté de bénéficier ou d’être grevé d’une servitude portant sur le fonds d’un tiers. Mais l’établissement d’une servitude sur les parties communes au profit des parties privatives d’un lot est condamnée . La reconnaissance des droits de jouissance exclusive grevant des parties communes met cependant en exergue la précarité de cette jurisprudence.
a. La nature discutée du droit de jouissance exclusive
82 - La jurisprudence consacre la validité des droits de jouissance privative conférés à certains copropriétaires à l’encontre de certaines parties communes déterminées. Le copropriétaire dispose alors de la faculté de jouir privativement et exclusivement d’une partie commune. Le droit de jouissance privative d’une partie commune fait généralement partie intégrante du lot de copropriété et ne peut normalement en être séparé.
83 - Nouvel hybride juridique, les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un lot de copropriété déterminé apparaissent comme une alliance antinomique voire impossible. Par définition, les parties communes sont celles « affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » alors que les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé relèvent définitivement de la catégorie des parties privatives. La détermination préalable et « nominative » de l’usager constitue le critère de distinction et de classification des parties du bâtiment .
Néanmoins, l’article 8 légitime implicitement un tel aménagement en précisant qu’il relève du règlement de copropriété de définir la destination ainsi que les conditions de jouissance des parties tant privatives que communes .
84 - La question de la nature du droit de jouissance exclusive demeure discutée. En raison de la prohibition des servitudes grevant les parties communes au profit de parties privatives, la jouissance privative d’une partie commune par l’un des copropriétaires, dont la validité juridique est reconnue, ne peut logiquement pas relever de la catégorie des servitudes.
85 - La prohibition des servitudes grevant des parties communes pour bénéficier à des parties privatives mène à une impasse juridique si l’on considère que le seul droit réel nommé « perpétuel » consacré par le code civil demeure la servitude.
Soit la jouissance privative n’a pas vocation à durer de manière indéterminée, soit elle relève d’une catégorie autonome de droit réel garantissant l’usage de parties communes au propriétaire d’un lot privatif. Or la jurisprudence reconnaît le caractère réel et perpétuel du droit de jouissance exclusif.
86 - L’argument tiré de l’identité des propriétaires du lot et des parties communes n’apparaît pas catégorique. Bien que la jurisprudence consacre l’impossibilité de constituer une servitude au profit de l’un des indivisaires, elle admet la validité d’autres droits réels conférés à l’un des indivisaires qui peut bénéficier d’un usufruit et d’un droit de jouissance privative !
Si le droit des biens ne s’oppose pas à la validité des droits réels bénéficiant à l’un des indivisaires, le dernier fondement de la prohibition des servitudes grevant les parties communes au profit d’un lot de copropriété réside dans l’inutilité apparente d’un tel droit.
87 - Les servitudes bénéficiant aux copropriétaires sur les parties communes seraient ainsi superfétatoires puisqu’en tant que propriétaires indivis, ils bénéficient du droit d’en user. Mais en pratique, il apparaît parfois utile, voire indispensable, de conférer à un copropriétaire une prérogative dépassant la jouissance normale des parties communes. Ainsi un seul copropriétaire se verra octroyer un droit de passage autonome afin d’accéder plus facilement à son lot. Parallèlement, les autres copropriétaires auront l’interdiction d’user dudit passage afin de ne perturber ni la vie de la copropriété ni les droits de certains copropriétaires.
88 - Le droit de jouissance privative est une servitude « négative » ne conférant pas véritablement un supplément de droit à son titulaire mais privant les co-indivisaires de leurs prérogatives.
La servitude en indivision ne joue que pour avantager l’un des indivisaires. La servitude ne procède nullement à une extension de droit au profit de l’un des indivisaires mais lui confère un monopole, une intensification de son droit. Bien plus, les servitudes « négatives », privant le propriétaire de certaines de ses prérogatives, n’apparaissent pas plus incongrues ou récusables que les servitudes « non aedificandi ». Le droit réel ne constitue-t-il pas une entrave à l’exercice des pouvoirs du propriétaire ?
89 - La validité des droits de jouissance privative annonce nécessairement la consécration à venir des servitudes portant sur les parties communes et bénéficiant à des parties privatives. Il deviendrait alors possible d’inscrire la jouissance privative d’une partie commune dans la catégorie des servitudes. La recherche de la nature du droit d’affichage sur une façade relevant des parties communes , droit qui présente indéniablement un attrait publicitaire et financier, serait également simplifiée. Mais en tout état de cause, la reconnaissance de ces servitudes s’accompagnera nécessairement de l’abandon de la jurisprudence interdisant à l’un des indivisaires de bénéficier d’une servitude sur le bien indivis.
90 - La sécurisante paresse intellectuelle consistant à ne recourir qu’à des concepts connus et usités transparaît à nouveau. L’organisation de la copropriété n’implique pas le développement de notions et de solutions inédites mais autorise la réinvention et le recyclage de solutions inhérentes à la pleine propriété. Considérer le lot de copropriété comme une propriété exclusive incite fatalement les praticiens à recourir aux servitudes usitées en matière de propriété divise.
b. Le régime malléable du droit de jouissance exclusive
91 - En pratique, l’intérêt d’une servitude grevant des parties communes au profit de parties privatives semble se confondre avec les hypothèses de jouissance privative dont les plus répandues demeurent la jouissance privative d’une terrasse, d’un balcon, d’une loggia, d’un parking ou d’un jardin.
Le recours à un droit de jouissance exclusive s’impose notamment pour le sol commun, les cours et les jardins qui ne peuvent être déclarés privatifs sans être exclus de l’assiette de la copropriété et sans établir de document d’arpentage. Le droit de jouissance exclusive a la faculté d’être érigé en lot de copropriété : la jouissance privative d’un parking constitue parfois le seul élément d’un lot.
92 - Le rédacteur du règlement de copropriété doit s’imposer une rigueur particulière lors de la création des droits de jouissance exclusive. A défaut de régime préétabli, il convient de préciser contractuellement les prérogatives ainsi que les obligations engendrées par le droit de jouissance privative.
93 - Le titulaire d’un droit de jouissance exclusif ne bénéficie pas des droits accessoires aux parties communes grevées : il n’a pas la faculté de réaliser une construction ou d’affouiller le sol sans y être autorisé l’assemblée des copropriétaires dont la décision s’analyse comme un acte de disposition impliquant une majorité de l’article 26 c’est-à -dire la majorité en nombre des copropriétaires représentant les deux tiers des voix. A défaut, les constructions irrégulières risquent la démolition. Bien plus, il apparaît que la réalisation de travaux sur les parties communes par un copropriétaire ne peut pas faire l’objet d’une autorisation préalable par le biais du règlement de copropriété .
94 - Seule l’érection du droit de construire en « élément constitutif du lot » et non en simple « accessoire potentiel » permet de constituer des « lots transitoires » dont l’existence même implique la réalisation de travaux affectant les parties communes. Le lot transitoire constitué d’un droit de construire semble se composer d’un droit de superficie portant sur des parties communes.
95 - La charge financière des travaux et réparations afférentes aux parties communes grevées d’un droit de jouissance privative suscite un contentieux inévitable lié à l’insuffisance des prescriptions du règlement de copropriété. A défaut de précisions contractuelles, la jurisprudence tranche horizontalement la question de la répartition en faisant supporter au copropriétaire les seules dépenses afférentes au revêtement superficiel. Au-delà de la strate supérieure, le coût des travaux concernant le gros œuvre et l’étanchéité incombe à la copropriété. Mais en pratique, le rédacteur du règlement de copropriété dispose d’une latitude importante : la clé de répartition du coût des travaux peut être contractuellement aménagée afin d’étendre ou de restreindre les obligations financières du copropriétaire .
benoitmorel.fr ( notaire) |
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Posté - 01 janv. 2014 : 20:21:21
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Posté - 01 janv. 2014 : 20:29:42
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jean michel (), je suis curieux de connaitre le jugement de la cour d'appel d'aix en provence (je ne l'ai pas trouvé) qui a été cassé par la cour de cassation. Il conviendrait de savoir si on parle d'une partie commune qu'un copro utilisait,sans accord d'une AG, depuis très longtemps (30 ans) ou si on parle d'une partie commune prévue au RdC.
En effet dans ce dossier on parle d'usucapion, ce qui ne peut être le cas d'une partie commune avec jouissance privative prévue au RdC.
j'attends.... |
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Posté - 01 janv. 2014 : 20:42:36
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Plu stĂ´t qu'attendre, il vaut mieux le commander.....s'il n'est pas disponible sur le net ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 01 janv. 2014 : 22:16:57
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je ne vous donne que la description des faits : "Un copropriétaire dont le lot est sis au rez-de-jardin clôture en 1966 une partie commune sur laquelle il n'a aucun droit privatif, sans autorisation mais sans qu'aucune action ne soit introduite pour autant contre lui".
bonne suite ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 02 janv. 2014 : 08:36:16
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merci emmanuel, ceci me conforte dans l'idée que le jugement concernait une partie commune qui n'était pas décrite comme jouissance privative dans le RdC, et qu'il y avait une tentative de récupération dans le domaine commun et ce contre l'usucapion.
enfin n'oublions pas que dans l'histoire du jugement de la SCI contre Mme X et, je suppose, dans le cas soulevé par jean-michel, il y avait( ou a ) accord des deux parties concernées pour cet échange partiel ou total de la partie commune à jouissance privative entre eux. Donc l'affaire de jean-michel ne devrait pas finir au tribunal si le syndicat est accord aussi, au moins pour ce cas. |
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Posté - 02 janv. 2014 : 10:54:43
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Nous sommes donc lien d'une partie commune Ă jouissance privative non cessible !!! |
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Posté - 02 janv. 2014 : 11:01:43
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sauf si les parties et le syndicat sont tous d'accord pour transférer la jouissance privative.... |
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Posté - 02 janv. 2014 : 11:47:26
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un texte, une cass, une jurisprudence la dessus SVP rambouillet !!!
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Posté - 02 janv. 2014 : 12:02:03
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un texte, une cass, une jurisprudence la dessus pour dire le contraire, SVP philippe !!! |
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