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cs3000
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 Posté - 14 janv. 2014 : 10:46:39
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Bonjour,
Je souhaiterais savoir si un copropriétaire est en droit ne pas régler de charges pendant 2 ans sans fournir un quelconque motif et invoquer ensuite une anomalie dans les appels de charges dont la conséquence serait pour ce copropriétaire un supplément de charges de l'ordre de 10% du fait d'une erreur dans le calcul des tantièmes.
Ce copropriétaire a fait opposition à une injonction à payer en invoquant cette anomalie.
Peut-on invoquer la mauvaise foi de ce coptaire et donc lui réclamer des dommages et interêts
Merci pour vos réponses éclairées
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2014 : 11:22:02
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L.art.10 : les copropriétéiares sont tenus de participer aux charges entrainées par ........" ..(les dépenses communes)
Sur le principe, il ne peut pas ne pas payer. Tout retard de paiement d'une échéance exigible décidée par l'AG ou imposée par les textes (voir L.art.14-1 et 14-2) doit faire l'objet de la part du syndic d'un rappel, et sans effet d'une mise en demeure.
Au bout de 2 échéances non réglées c'est la demande de versement de l'intégralité de la quote-part annuelle (L.art.19-2).
Ce qui veut dire que le syndic ne doit pas attendre 2 ans pour se réveiller mais agir aussitot un retard de paiement. Le Cs doit y veiller particulièrement (retard-impayé = 1ère des plaies d'un syndicat)
Toutefois vous parlez d'erreur "dans le calcul des tantièmes" .
De quoi s'agit-il ?
S'il s'agit dans une erreur de répartition qui lui serait faire, il peut rectifier l'erreur et ne verser que ce qui lui incombe selon la grille de répartition prévue au RDC.
S'il s'agit de ce qu'il estime "erreur" mais qui est la grille prévue au RDC publié, il ne peut en aucun cas ne pas payer. Il doit payer, et ensuite solliciter le juge qui dira si la grille/tantièmes est régulière ou non.
Autre point, rencontré souvent :
Une AG a décidé de modifier (mettre en conformité) une règle de répartition des charges. Celle-ci s'impose aux membres du syndicat à la date de cette modification.
Mais n'ayant pas publié cette modification (notaire>enregistrement fichier immobilier) le syndicat ne peut opposer cette nouvelle répartition au nouveaux acquéreurs. Pour ces derniers, c'est la règles du RDC publié qui s'impose, RDC annexé à leurs actes.
Avant de parler "mauvaise foi" et "DI", il faut voir ce qu'il en est exactement du fond du problème (quid ces 10 % en plus ?) , ainsi que (surtout ?) des actions engagées par le syndic pour recouvrer ces fonds exigibles. |
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cs3000
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 Posté - 14 janv. 2014 : 11:44:03
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Merci pour votre réponse précise.
En fait le problème concerne plus précisément la répartition de la consommation d'eau.
Le RC prévoit une répartition aux tantièmes sans que le RC ait été modifié dans ce sens. Or jusqu'à présent ce copropriétaire avait toujours accepté une répartition de l'eau suivant les relevés des compteurs individuels installés à l'intérieur des appartements,dès lors que cela l'arrangeait.
Or depuis 2 ans son intérêt à l'évidence est que la répartition se fasse aux tantièmes, même si cette différence représente moins de 10% de l'ensemble des charges dont il est redevable.
Donc pour en revenir à ma question initiale, ce copropriétaire était il en droit de ne pas régler l'ensemble de ses charges pour ce seul motif et sans jamais en avoir fait part au syndic.
Encore une fois merci pour votre réponse.
Cordialement
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Posté - 14 janv. 2014 : 11:49:43
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comme l'a dit gedehem :
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
l'eau même à consommation privative fait partie du compteur général payé par le syndicat.
Si votre RdC prévoit une participation aux tantièmes, c'est cette formule qui doit s'appliquer.
toutefois, vous nous parlez de compteur individuel. Quand ils ont été posés, est ce qu'une nouvelle répartition à la consommation réelle a t elle été votée ?
Mais de toute façon, il ne peut pas s'affranchir de payer la totalité de ses charges, tout au plus pouvait-il refaire un calcul de l'eau et payer en conséquence...
depuis deux ans, cela suppose que syndic et CS ont laissé faire.. C'est surprenant ! |
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cs3000
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Posté - 14 janv. 2014 : 12:10:06
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Merci encore une fois pour votre réponse argumentée.
Je pense ainsi que vous le rappelez que le syndic n'est pas exempt de reproches d'autant qu'il s'agit d'un syndic professionnel.
De toutes façons nous sommes en procédure et nous allons attendre la décision du tribunal.
Encore merci pour votre professionnalisme.
Cordialement. |
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Posté - 14 janv. 2014 : 14:06:13
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cs3000 : tout copropriétaire peut contester ces charges de copropriété; MAIS il ne peut pas refuser de ne rien payer du tout.
de plus si il ne s'agit que de la consommation d'eau ET vous dites que cette erreur est reconnue ??
La mauvaise foi de copropriétaire sera reconnue sans aucun doute par le tribunal, si il n'a jamais contesté une mauvaise répartition; il lui suffisait d'nevoyer un RAR chaque trimestre en ne payant que le quote-aprt qu'il estimait devoir.
Maintenant 2 ans sans une action ferme du syndic est une faute grave; OU était le CS pendant ses 2 années ? il devait se saisir de se dossier.
Ce syndic n'est pas tès sérieux. Pourquoi ne pas avoir réglé ce problème de rapartion des charges d'eau ??
Ce copropriétaire laisse trainer ses paiements, car apparement il connait miex la loi que le syndic ET le CS ! Les 3 premières années d'impayés sont récupérables, mais que la moitié entre 3 et 5 ans ET rien du tout après 5 ans.
Le syndic DOIT immédiatement prendre une hypothèque légale sur ce lot afin de "garantir" le paiement de la totalité des dettes. ET sans avoir besoin de l'accord de l'AG.
N'oublizz pas non plus les autres créanciers !! ils seront beaucoup plus rapide que le syndic.  |
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cs3000
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Posté - 14 janv. 2014 : 14:24:59
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Merci à vous pour cette réponse claire.
Comme je l'ai dit nous avons pris un avocat qui se charge de suivre le dossier il ne me reste plus qu'à attendre mais ce que je voulais savoir et vous avez parfaitement répondu tout comme gedehem.
"tout copropriétaire peut contester ces charges de copropriété; mais il ne peut pas refuser de ne rien payer du tout.
Merci encore.
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cs3000
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Posté - 14 janv. 2014 : 14:37:00
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Par contre vous évoquez dans votre mémo une disposition de la loi que j'ignorais totalement
Les 3 premières années d'impayés sont récupérables, mais que la moitié entre 3 et 5 ans ET rien du tout après 5 ans.
En ĂŞtes vous certain?
Cordialement. |
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Posté - 14 janv. 2014 : 15:37:06
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il y a quand même un autre problème dans votre question :
le paiement de l'eau se fait à la consommation réelle et non aux tantièmes comme le décide le RdC. Et là votre copro n'a pas totalement tort... et le juge pourrait en tenir compte.
alors qui et comment ont été décidé de passer à la facturation de la consommation réelle. La pose de compteur n'entraine pas automatiquement se changement de mode de facturation... |
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Posté - 14 janv. 2014 : 18:53:03
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cs3000 : "Les 3 premières années d'impayés sont récupérables, mais que la moitié entre 3 et 5 ans ET rien du tout après 5 ans.
En ĂŞtes vous certain?"
OUI.
Cela s'appelle le privilège immobilier en cas de la vente du lot ( par le copro. ou par saisie,.... ). C'est pourquoi il est TRES important que le syndic ET le CS gère sérieusement les dossiers des débiteurs. Il ne faut pas oublier la longueur de la justice !!! Une année cela passe très vite.
Pour votre info, et celle de votre syndic et de votre CS 
[[maroon]b]L’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à une copropriété, lors de la vente du lot d’un copropriétaire débiteur, d’exiger d’être payée avant tout autre créancier, que cette vente ait lieu à l’initiative du débiteur, de l’un de ses créanciers ou de la copropriété elle-même.
Toutefois, le privilège immobilier ne peut porter que sur les provisions du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel de l’année en cours ou des années précédentes, et les provisions pour travaux d’amélioration (création d’un ascenseur par exemple). Sont donc exclues les avances pour travaux futurs.
Pour que la copropriété puisse se prévaloir du privilège immobilier, certaines règles doivent être respectées. Le notaire qui est en charge de la vente du bien du copropriétaire débiteur, doit adresser au syndic un état daté (questionnaire de vente), lequel est accompagné d’un document appelé le certificat de l’article 20.
Si ce document n’est pas renvoyé par le syndic au notaire, cela signifie que le copropriétaire n’est pas à jour dans le paiement de ses charges.
Dans ce cas, le notaire fait parvenir au syndic, dans un second temps, un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui demandant, dans les 15 jours suivant la réception de cette lettre, de faire opposition sur le prix de vente par voie d’huissier. Cela signifie que le syndic doit faire parvenir au notaire un document détaillant pour chaque somme due par le copropriétaire, sa nature (arriéré de charges, provision du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel, avance, etc. ), son montant et son rang (dette de l’année en cours ou des 2 années précédentes par exemple).
Si toutes ces conditions sont réunies, trois cas de figure se distinguent :
1. la copropriété poursuit le paiement des dettes de l’année en cours et des 2 dernières années échues. Elle sera alors réglée sur le prix de la vente du lot du copropriétaire débiteur avant le vendeur lui-même et avant le prêteur de deniers (si le copropriétaire avait contracté un emprunt auprès d’une banque). On parle alors de super privilège ;
2. la copropriété poursuit aussi le paiement des dettes des années antérieures, à savoir celles de la 4e et 5e années. Elle vient alors en concours avec le vendeur du lot et le prêteur de deniers (sur le prix net de la vente après déduction du super privilège);
3. pour les années plus anciennes, la copropriété ne bénéficie plus d’aucun privilège. Elle devient alors un créancier chirographaire, sauf s’il a éventuellement été le premier à inscrire une hypothèque légale.[/[/b]maroon]
100 % des 3 premières années à 100 %, les 4 et 5 èmes années à partager avec le prêteur de deniers; 50%
Les années précédentes c'est rien du tout sauf à avoir pris rapidement l'hypothèque légale ET si il n'existe aps d'autres créanciers proritaires, comme les impots, ...... En général après 5 ans c'est ZERO Euros.
Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 10 ans. Au-delà , la dette s'éteint.
Vous avez déjà perdu 2 années, et certainement d'autres créanciers se seront manifestés pendant ces 2 années. Mais l'hypothèque légale DOIT être prise rapidement ( ecpérience perso, nous avnos récupéré 100% de la dette après 15 ans, car la prise d'hypothèque avait été rapidement prise, ET que le produit de la vente couvrait TRES largement les créanciers )
Votre syndic est TRES mauvais sur ce dossier, comme votre CS. NOus avions exigé du syndic la prise de l'hypothèque légale ! généralement les syndic ET les CS ne désire pas cette solution, car elle coute un peu d'argent  Une grande irresponsabilité dans ce choix. |
Édité par - philippe388 le 14 janv. 2014 18:54:35 |
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cs3000
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Posté - 14 janv. 2014 : 19:24:09
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Merci pour ces infos.
Juste une précision pour bien comprendre et pour ma culture personnelle.
En fait si je comprends bien, ce n'est que dans l'hypothèse ou le produit de la vente du lot ne permettrait pas de rembourse l'ensemble des créanciers, que nous encourons un risque sur la période comprise entre 3 et 10 ans.
Si le produit de la vente est suffisant pour honorer tous les créanciers il n'y aurait donc pas de risque durant cette période.
C'est bien cela ?
En tous cas merci pour ces infos.
Cordialement. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2014 : 19:39:05
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Il faut revenir à votre question sans partir sur une hypothétique vente qui n'a rien à voir !
"Le RC prévoit une répartition aux tantièmes sans que le RC ait été modifié dans ce sens.
Or jusqu'à présent ce copropriétaire avait toujours accepté une répartition de l'eau suivant les relevés des compteurs individuels installés à l'intérieur des appartements ......"
- Le RDC prévoit une répartition aux tantièmes (faute sans doute alirs de compteurs divisionnaires).
- Des compteurs divisionnaires ont été installés.
- Suite à décision d'AG ??
- Dans tous les lots ??
- Si décision d'AG, ce copropriétaire était-il membre du syndicat à la date de la décision ??
Avant de partir dans tous les sens il faut préciser l'affaire.
Merci |
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Posté - 14 janv. 2014 : 19:51:42
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gedehem : Il faut revenir à votre question sans partir sur une hypothétique vente qui n'a rien à voir !
gedehem La question porte sur les impyés de charges !!! 2 ans d'impayés !!!! Il faut donc se poser AUSSI la question sur ce copropriétaire qui est de mauvaise foi, sur sa capacité à régler l'intégralité de ses charges.
Il a peut être raison sur cette erreur de répartition, mais tort de ne rien régler.
Cs3000 nous informé que ce copropriétaire n'a JAMAIS avancé cette erreur de répartition pour ne pas régler ses charges, avant de recevoir une injonction !
L'incompétence de ce syndic pour régler ce simple problème de mauvaise répartition ne peut pas être aussi une excuse [;).
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2014 : 21:19:12
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Il faut donc se poser AUSSI la question sur ce copropriétaire qui est de mauvaise foi, sur sa capacité à régler l'intégralité de ses charges.
mauvaise foi, incapacité : qu'en savons nous, qu'en sait cs3000 ????
Supposition sans aucun fondement !
En revanche, s'il y a des compteurs divisionnaires mais que le RDC prévoit toujours une répartition de l'eau aux tantièmes (c'est là le litige), il faut se poser les bonnes questions avant de partir dans tous les sens en tirant à tout va sur ce copropriétaire.
Qui n'a certes pas le droit de suspendre l'intégralité de ses provisions.
Mais qui n'a sans doute pas trouvé d'autres moyen pour se faire entendre d'un syndic et/ou d'un CS sourd à ses demandes, peut être justifiées!
Attendons les réponses sur les 3 points évoqués. |
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cs3000
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Posté - 14 janv. 2014 : 22:38:48
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Merci encore une fois de vous être intéressé à ma question et merci pour vos avis éclairés
Pour le reste je n'ai pas d'autre choix que d'attendre l'issue de la procédure.
Bien cordialement Ă vous .
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Posté - 15 janv. 2014 : 08:18:04
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c'est dommage que vous nous apportiez pas une réponse sur la légalité ou non du paiement aux tantièmes ouà la consommation....   |
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