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amd
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 Posté - 17 nov. 2009 : 17:22:27
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Peut-on décider de « DE-CIDRER » et de revenir sur un dégât des eaux ?
Bonjour,
J’ai un souci avec un locataire et un dégât des eaux – j’ai lu (et pas forcément assimilé !!) le dossier « épinglé » sur les assurances.
Les faits de départ – Pluies importantes en novembre 2008
- Le locataire me prévient d’une fuite d’eau importante en provenance de la toiture (il est au dernier étage, donc dessous)
- Ayant fait refaire la toiture l’année dernière (en garantie décennale), je préviens immédiatement l’entreprise de couverture, pour venir voir ; le technicien vient, constate qu’une pièce de zinguerie a cassé, procède à la réparation,
- Le locataire fait une déclaration à son assurance, moi, j’en fais une aussi à la mienne (assurance syndic bénévole de l’immeuble, je suis également co-propriétaire bailleur pour cet appartement, mais je n’ai pas d’assurance « copropriétaire non occupant »).
- L’assurance du locataire missionne un expert ; celui-ci n’organise pas de rendez-vous d’expertise, mais demande des devis au locataire pour la réfection des dégâts, et finalement décide de l’indemniser directement, sans venir voir, à une hauteur de X ? qui doit être inférieure à 1600 € (si j’ai bien assimilé le CIDRE) – mes coordonnées sont transmises, mais l’expert ne nous demande rien, et l’assurance de l’entreprise de couverture ne nous est pas demandée non plus.
PLUS TARD…
Dans le courant de l’hiver, les locataires se plaignent de l’humidité à l’intérieur de l’appartement, nous recevons quelques mails disant que la chambre du petit garçon est insalubre, et que dans la chambre des plus grands le mur jaunit et s’effrite localement.
Je suis allée voir sur place, la situation ne semblait pas vraiment dramatique, en tout cas bien en dessous de leur description, je leur ai dit que suite à la fuite de la toiture, si les murs étaient gorgés d’eau, il fallait le temps que ça sèche, bien aérer, et je leur ai fourni un « déshumidificateur » électrique pour accélérer le processus.
Ensuite, ils me relancent pour faire « des travaux plus conséquents » et pas du bricolage, que le petit garçon a des allergies et des bronchiolites, et que cela vient d’un défaut de ventilation dans l’appartement (un ami qui est passé le leur a dit).
Bon, je leur réponds que selon toute probabilité, vu qu’ils occupent l’appartement depuis 2003, un défaut de ventilation paraît peu probable brutalement, mais que par contre, soit le mur extérieur n’a pas bien séché, soit la fuite n’est pas bien réparée, et je leur conseille de reprendre contact avec leur assurance, pour faire enfin venir un expert ou procéder à une recherche de fuite, qui doit être prévue dans leur contrat, s’ils ont l’impression que c’est anormal.
Ils n’envisagent aucun « travaux» avec l’indemnisation de l’assurance, et pensent que c’est à moi de « prendre en charge le problème », ils ont droit à un logement en bon état.
Ils se mettent à accumuler les petits retards de paiement…
Suite à des relances de ma part, ils finissent ces jours-ci par me remettre des chèques de régularisation de loyers, et envoient un mail en me disant que l’état de la chambre des enfants ne s’est pas amélioré, c’est toujours humide, et que le mur est toujours jauni et s’effrite par endroit, et que leur loyer étant conséquent, ils trouvent cela inadmissible.
Je « suppose » qu’ils n’ont toujours pas effectué de travaux de réfection, et qu’ils n’ont pas non plus relancé leur assurance pour une recherche de fuite… ou pour signaler une aggravation du sinistre…
Et là , je suis bien embêtée… le CIDRE nous a complètement exclus du débat, et de la possibilité de nous retourner contre l’entreprise en garantie décennale… les locataires ont empoché les sous de l’assurance… et maintenant vont nous attaquer pour « logement insalubre », je le sens venir…
(excusez la longueur de ce post ! merci pour la patience des lecteurs !)
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Édité par - amd le 17 nov. 2009 17:52:37 |
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aie mac
Contributeur débutant
97 message(s)
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1
Posté - 17 nov. 2009 : 22:16:27
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bonjour
citation: Peut-on décider de « DE-CIDRER » et de revenir sur un dégât des eaux ?
non.
vous aviez tout à fait le droit, en qualité de bailleur, de vous opposer au versement de l'indemnité au locataire (relisez le topo).
mais cela pour autant que celui-ci ne soit pas juridiquement lésé; auquel cas vous n'avez pas grand chose à dire.
si vous êtes propriétaire des embellissements endommagés (ils préexistaient donc à l'entrée dans les lieux), vous pouviez alors réclamer et exiger l'indemnisation (mais par votre assureur, et pas celui du locataire).
c'est néanmoins nettement plus difficile une fois que l'indemnité est versée. la convention ne prévoit pas ce cas de figure.
mais si le locataire a perçu l'indemnité, c'est pour faire les travaux et non pour empocher et les réclamer aussi au bailleur.
au pire peut-il se dispenser de les faire (si juridiquement lésé, rien à dire). à la sortie, le bailleur ne peut lui réclamer que ce qui existait à l'entrée, diminué de la vétusté correspondant à la durée de la location.
ce qui peut n'ĂŞtre plus grand chose...
s'il a perçu l'indemnité pour des embellissements préexistants et ne fait pas les travaux, la convention n'a pas là non plus prévu le cas de figure. c'est qu'on reste dans le marginal.
on retombe dans le cas où le dommage est constaté à la sortie des lieux et où l'assureur du bailleur doit alors intervenir.
il est tout à fait regrettable, à mon avis, que le dossier ait été géré par dessus la jambe; mais c'est une dérive hélas possible lorsque les enjeux financiers "n'en valent pas la peine".
la logique de la convention était que l'assureur du locataire devait mettre en cause l'entreprise. (c'est pour ma part le cas de figure qui me fait le plus hérisser les cheveux; c'est faire carrément le boulot de l'assureur du bailleur, et sans l'avantage du fondement juridique).
citation: Je « suppose » qu’ils n’ont toujours pas effectué de travaux de réfection, et qu’ils n’ont pas non plus relancé leur assurance pour une recherche de fuite…
à votre place j'arrêterais de supposer et je me ferais une idée exacte de la chose en vérifiant si l'origine est bien supprimée, ou s'il s'agit d'une autre cause. ceci vous incombe.
et vous verrez bien si les embellissements sont refaits ou pas...
pour ce qui est de la recherche de fuite, ne rêvez pas; si l'assureur du locataire peut intervenir conventionnellement pour les dommages, il n'en est pas de même pour la recherche des causes. (ben et puis quoi, encore!?). cela reste le problème du seul bailleur et de son assureur.
d'autant qu'ici, il s'agit de recherche d'infiltrations et non de recherche de fuite.
pour finir
citation: les locataires ont empoché les sous de l’assurance… et maintenant vont nous attaquer pour « logement insalubre », je le sens venir…
il vous faut donc vous bouger le derrière pour vérifier le bien fondé de tout ça au lieu de jouer les caliméro et faire des suppositions.
vérifiez les travaux de votre entrepreneur.
vérifiez si d'autres causes sont possibles (une panne de vmc ne relève pas de l'extravagant).
vérifiez enfin la véracité de ce qui vous est dit.
les locataires vous mènent peut-être en bateau;
mais ils vous disent peut-être aussi la vérité.
si c'est le cas, vous n'aurez pas l'air malin devant le juge...
vous vous plaignez d'avoir été écarté de la gestion du sinistre? voila l'occasion de vous y plonger, pour vous occuper de votre vrai intérêt: la sauvegarde de votre patrimoine. |
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amd
Contributeur actif
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 2
 Posté - 18 nov. 2009 : 06:22:03
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Merci de votre réponse,
Mais je n'ai pas tout bien compris !
Aller voir sur place ne me permettra que de voir si les embellissements (peinture et enduit) ont été refaits.
Il n'y a pas du tout de VMC dans cet appartement (fenêtres dans toutes les pièces, cuisine et s.d.b).
Je ne suis pas apte à juger si le mur est anormalement humide, ou plus abîmé, compte tenu du sinistre qui a eu lieu, ni de juger si la réparation a été efficace ou pas. Je suis aussi dans l'incapacité technique de vérifier par moi-même les travaux de l'entreprise de toiture (il faudrait un échafaudage, et quand bien même je ne suis pas technicienne en toiture).
La société de toiture a effectué un contrôle il y a un mois à peu près.
Ce que j'aurais aimé, c'est pouvoir avoir un vrai rendez-vous d'expertise où seraient convoqués toutes les parties ! et que j'espérais avoir à l'époque de la déclaration de sinistre.... D'autant plus navrant que l'expert missionné par l'assurance du locataire est une société spécialisée dans les techniques bâtiments...
Donc, Ă votre sentiment, il est impossible maintenant d'initier ce type de rendez-vous en recontactant l'expert ?
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aie mac
Contributeur débutant
97 message(s)
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3
Posté - 18 nov. 2009 : 23:28:32
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citation: Merci de votre réponse,
Mais je n'ai pas tout bien compris !
c'est que je n'ai pas du être clair dans mes réponses
citation: Ce que j'aurais aimé, c'est pouvoir avoir un vrai rendez-vous d'expertise où seraient convoqués toutes les parties ! et que j'espérais avoir à l'époque de la déclaration de sinistre....
ce que je n'ai pas compris de mon côté, ce sont les raisons qui vous poussent à vouloir cette expertise.
est-ce pour vous couvrir par rapport Ă ce que vous supposez des intentions de vos locataires?
ils vous font part de problèmes qui sont réels ou qui sont inventés.
il me semble que la meilleure chose que vous puissiez faire est de vous rendre sur place pour constater ce qui vous est allégué.
vous dites n'être pas compétente pour en juger, mais constater qu'un mur est humide ou pas ne demande pas des études techniques particulièrement poussées, me semble-t-il.
un humiditest est effectivement un plus pour juger, mais le toucher suffit souvent pour se donner une bonne idée.
et si on vous parle (et que vous constatez) que le revêtement s'effrite, c'est que justement il est en cours de séchage.
quand vous aurez constaté, vous pourrez alors avoir un avis objectif sur la réalité des dommages.
si ceux-ci ne sont que la conséquence de l'infiltration et qu'il ne manque que la remise en état pour laquelle vos locataires ont été indemnisés, vous serez parfaitement à même de leur dire que cela relève de leur seul problème, puisqu'ils ont été indemnisés pour cela.
si ceux-ci sont la conséquence d'une humidité qui persiste, il vous faudra bien y trouver remède et donc en trouver la cause.
mais ce n'est pas le boulot du locataire, et ils ont raison sur ce point.
à vous alors de vous mettre en rapport avec l'entreprise qui a réalisé les travaux si c'est la cause probable; ou de trouver, via l'assureur de la collectivité, l'origine autre.
citation: D'autant plus navrant que l'expert missionné par l'assurance du locataire est une société spécialisée dans les techniques bâtiments...
je ne peux que vous rejoindre sur ce point. |
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amd
Contributeur actif
236 message(s)
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4
Posté - 20 nov. 2009 : 09:16:14
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Merci de votre réponse.
Je vais aller voir le prix d'un humiditest, si c'est pas trop cher... |
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jacquou
Nouveau Membre
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Posté - 23 déc. 2009 : 00:08:26
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Êtes-vous sûr que votre locataire a fait sa déclaration de sinistre auprès de son assureur (dont vous auriez dû avoir un double) et qu'il a fait faire un devis par un entrepreneur ?
Rien ne vous interdit de téléphoner à l'assureur de votre locataire pour savoir où en est le dossier et quand un expert sera missionné.
Quand j'ai un cas semblable, c'est moi qui fait signer la déclaration de sinistre et l'envoie chez l'assureur du locataire, et c'est moi qui fait faire le devis par mon entrepreneur habituel. Et je suis pas à pas le dossier. Je suis présent quand l'expert de la Cie du locataire vient faire son constat. Mais l'expert se contente de regarder si le devis de l'entrepreneur correspond bien aux dégâts constatés.
Les locataires ne comprennent rien Ă la convention CIDRE, et le proprio doit prendre les choses en main.
D'autre part, avez-vous un justificatif de l'entrepreneur qui a réparé la toiture ?
Bougez-vous. |
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Fabouille
Nouveau Membre
15 message(s)
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6
Posté - 23 déc. 2009 : 09:41:32
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citation: Initialement posté par jacquou
Quand j'ai un cas semblable, c'est moi qui fait signer la déclaration de sinistre et l'envoie chez l'assureur du locataire [...]
Les locataires ne comprennent rien Ă la convention CIDRE, et le proprio doit prendre les choses en main.
Vous louez uniquement Ă des enfants de 12 ans ??
A chacun son rôle, faudrait quand même pas tout mélanger !!!
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Posté - 23 déc. 2009 : 10:54:17
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Le bailleur ne peut pas faire une déclaration d'assurance aupres d'une assurance ou il n'est pas client.
C'est quoi ce 'beans'! |
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jacquou
Nouveau Membre
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8
Posté - 23 déc. 2009 : 10:59:49
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Ce n'est pas moi qui fait la déclaration de sinistre du locataire, mais je la lui prépare et je vais lui faire signer et la poste à son assureur. Je lui tiens la main, car sinon il ne fera rien.
Je ne me substitue donc pas à lui, je lui apporte une aide administrative, ce qui est aussi mon intérêt pour que les travaux aillent vite.  |
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jacquou
Nouveau Membre
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9
Posté - 23 déc. 2009 : 11:59:47
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citation: Vous louez uniquement Ă des enfants de 12 ans ??
Les locataires, pour la plupart que j'ai, n'entendent rien aux complexités administratives. Je fais quasiment du "social", donc aussi l'assistante sociale.
Mais chacun fait comme il veut, quitte à se retrouver un an après face à des em*****s de première. 
*****Modération*****
correction des balises quote |
Édité par - Numero6 le 24 déc. 2009 08:29:14 |
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