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GOLDWING13
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 Posté - 28 déc. 2009 : 16:07:43
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Travaux contre déduction sur le loyer.
En Aout 2007, j’ai un locataire pour ma villa preneur une fois remise en état à 1800€ de loyer par mois.
Mon architecte estime à 34 000€ de travaux pour faire quelque chose de parfait, intérieur, extérieur plus sa prestation 6000€.
Un couple apprend qu’elle est libre et me demande de la louer en l’état, après être venu trois fois la visiter et estimer le montant des travaux, il s’engage à faire les travaux moyennant une remise sur le loyer. Il est un excellent maçon, électricien, plombier, peintre, etc. Très qualifié dans tout ce qui est du bâtiment, c’est son métier ancien artisan.
La liste des travaux que je devais faire est clairement détaillée. Il faut absolument tout refaire, elle est jointe au bail sous forme d’AVENANT. Le calcul du rabais est également détaillé 2 mois de loyer gratuits, et 34 mois à moitié prix, soit 900€ par mois. 100M2, 3 chambres, une cuisine, une salle de bain, un WC, un séjour, et une véranda. Deux jardins l’un à l’avant de la maison et un à l’arrière faisant 90M2 au total et un garage fermé pour une voiture. Dans un cadre exceptionnel.
En huit jours il fait sa chambre et vient habiter avec sa compagne, signataire également du bail et il verse une caution de 900€.
Après trois mois de travaux, l’intérieur est totalement terminé.
En Mars 2008 voyant que les travaux extérieurs ne démarraient pas, je l’interroge. Il me demande de patienter car financièrement, il ne peut plus investir, il a des problèmes avec ces enfants qui vont venir d’ailleurs habiter chez lui. Ces deux filles 22 et 24 ans logent avec lui maintenant.
Ne voyant pas de reprise des travaux pour finir tous les extérieurs, j’ai fait une mise en demeure remise en main propre en novembre 2008. Une autre en février 2009. En septembre 2009, je l’informe que je vais faire un constat par huissier, qu’il veuille bien me donner une date qui lui convient pour être présent le jour du constat.
Il refuse catégoriquement un constat d’huissier.
L’huissier agissant en vertu d’une ordonnance rendue sur pied de requête, intervient le 5 novembre 2009.
Dans son rapport, il constate que tous les travaux extérieurs figurant sur l’avenant non pas étaient effectués. Le balcon du toit terrasse et l’escalier qui y accède sont dangereux la ferraille est apparente. Les boiseries et le vitrage de la véranda devait être changé ainsi que la porte. Toute la façade devait refaite aux couleurs d’un bleu lavande. Les volets remis à neuf et peint également en bleu
L’ensemble des travaux extérieur en attente totalisant 14 000€.
Je reçois le 21 novembre un AR dénonçant le bail, avec le préavis de trois mois, m’informant que le 28 février ils me rendaient les clés.
Je voudrais savoir dans ce cas les mesures conservatoires que je dois prendre, car de toute évidence ils vont partir sans réaliser les travaux extérieurs.
Les frais d’avocat et d’huissier se montent à 1080€ pour faire établir ETL qu’ils refusaient. Y a-t-il un moyen de les récupérer ?
Si quelqu’un peut m’apporter des solutions pour me prémunir, je vous remercie par avance pour votre aide.
Salutations à tous.
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nefer
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 Posté - 28 déc. 2009 : 21:25:19
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un petit tour sur UI vous aurait appris que nous recommandons de ne jamais signer ce genre d'accord: le bailleur n'a aucun recours si les travaux ne sont pas bien effectués
et généralement le protocole d'accord n'est pas suffisamment juridiquement encadré pour préserver les droits du bailleur
et comme ici nous n'avons pas connaissance de tous les documents dans leur intégralité, nous ne sommes pas en mesure de vous préconiser quoi que ce soit..............du moins c'est mon avis |
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GOLDWING13
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 2
Posté - 01 janv. 2010 : 08:52:45
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citation: Initialement posté par nefer
un petit tour sur UI vous aurait appris que nous recommandons de ne jamais signer ce genre d'accord: le bailleur n'a aucun recours si les travaux ne sont pas bien effectués
et généralement le protocole d'accord n'est pas suffisamment juridiquement encadré pour préserver les droits du bailleur
et comme ici nous n'avons pas connaissance de tous les documents dans leur intégralité, nous ne sommes pas en mesure de vous préconiser quoi que ce soit..............du moins c'est mon avis
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GOLDWING13
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3
Posté - 01 janv. 2010 : 09:32:05
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BONJOUR,
Quand c'est fait, c'est fait et il faut faire avec. Cette solution avait l'avantage de ne pas s'occuper des travaux, d'avoir la certitude qu'ils seront bien fait puisque c'est pour eux. La seule condition ou il y a risque, c'est d'être berné avec des arguments vrais en plus, ce qui est le cas. Ils ont pris en charge leurs enfants. Le baille est bien fait pour que les deux parties puissent tirer les avantages de la situation spéciale. En effet, ils prennent une villa d'une valeur locative de 1800€ mois et débourse seulement 900€, c'est sympa non? Ayant trouvé entre temps une solution probablement leurs évitant de financer l'extérieur, ils optent pour partir. C'était le seul risque que je n'avais imaginer. J'espère qu'il doit y avoir une solution pour obtenir tout ou partie une indemnité. On m'a soufflé de faire une saisie conservation de leurs voitures!!!!!!!!! . Je ne sais pas s’il en n'existe pas d'autres, et je pense à leurs rétributions. J'attaque mal l'année mais c'est moins dramatique qu'un accident, alors avec l'aide de la communauté j'espère pouvoir m'en sortir avec une perte moins grave. Merci de vos conseils, et bonne année.
Je reste en attente de vos compétences dans ce domaine.
Salutations à tous. |
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GOLDWING13
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4
Posté - 01 janv. 2010 : 09:39:25
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A oui j'avais oublié cette réserve.
et comme ici nous n'avons pas connaissance de tous les documents dans leur intégralité, nous ne sommes pas en mesure de vous préconiser quoi que ce soit..............du moins c'est mon avis
Que vous manque t-il pour être plus incisif.
Salutations |
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nefer
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5
Posté - 01 janv. 2010 : 09:49:08
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l'impossibilité de pouvoir prendre connaissance de tous vos documents...
vous pouvez prendre contact avec l'ADIL et leur présenter vos documents
mais il semblerait que vous n'ayez pas pris les précautions d'usage:
état des lieux avant les travaux
descriptif précis des travaux
planning des travaux
rendez vous pour constat de réalisation des travaux
et surtout aucune remise sur le loyer tant que les travaux ne sont pas correctement réalisés
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GOLDWING13
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6
Posté - 01 janv. 2010 : 13:09:09
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Concernant l’état des lieux il a été fait, pièce par pièce, précisant ce qui devait être remis à neuf. J’avais le devis de mon architecte que j’avais sollicité à l’époque et que j’ai rémunéré de 3000€ quand je lui ai annoncé que je ne faisais plus les travaux.
Le planning est également prévu il mentionne uniquement une datte butoir ; Les travaux devront être achevés fin novembre 2007.
En septembre 2009, par AR remis en main propre je l’invite à faire un état des lieux. Il refuse. Je demande à mon avocat d’intervenir et nous obtenons la décision du juge sur requête. L’huissier avec police et serrurier intervient et constate tous les manquements inscrits sur le bail, notamment l’absence de la réalisation des travaux d’extérieur. C’est deux semaines après ce constat fait en présence de la locataire que j’ai reçu la lettre de fin de bail avant son terme par mes locataires. Il devait être renouveler en mars, le bail finissant en septembre 2009.
La lettre de dénonciation en AR annonce le départ le 28/02/2010, suivant le délais légal des locataires.
Salutations et merci pour l’aide.
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nefer
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Posté - 01 janv. 2010 : 14:24:58
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n'aviez vous pas une clause dans le clause, où en cas de non réalisation des travaux suivant le délai impartie, le loyer ne subissait plus de minoration ? ce qui vous aurait permis une remise à niveau du loyer ou même maintenant de leur imputer le différentiel
quant au congé, il ne faut pas oublier que le locataire peut donner congé à tout moment avec le préavis légal
entre novembre 2007 et septembre 2009 le délai est bien long |
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Posté - 01 janv. 2010 : 19:15:05
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citation: Je voudrais savoir dans ce cas les mesures conservatoires que je dois prendre, car de toute évidence ils vont partir sans réaliser les travaux extérieurs. je pense que vous devez pouvoir prendre en effet des mesures conservatoires au vu d'un jugement deja rendu si ils ne payent pas, mais cela est indépendant du départ.
Il s'agit de garantir le paiement de ce qui est du. Mais je comprends que vous n'avez pas de jugement décidant d'une somme qu'il vous doit, donc c'est non de ce côté.
Si ils payent bien en revanche leur 900 euros additionels je ne vois pas trop comment vous pouvez faire plus, et l'huissier ne le fera pas.
citation: Les frais d’avocat et d’huissier se montent à 1080€ pour faire établir ETL qu’ils refusaient. Y a-t-il un moyen de les récupérer ? Absolument aucun tant qu'il n'y a pas un jugement en ce sens en votre faceur.
L'ordonnace que vous avez obtenu disait-elle quelque chose sur qui paye les frais d'huissiers? Je suppose que c'était a votre charge.
L'ordonnance suppose que vous reviendrez devant le tribunal pour la continuation de l'affaire, donc il faut revenir vers lui au plus vite.
Si vous avez un indice clair et porvable que votre adversaire cherche a se débiner, vous pouvez demander un référé, mais il faut pouvoir argumenter. |
Édité par - ribouldingue le 01 janv. 2010 19:18:15 |
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GOLDWING13
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Posté - 03 janv. 2010 : 03:56:07
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Bonjour
Merci, je prépare les éléments pour mon avocat.
Salutations |
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