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SB13
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 Posté - 20 nov. 2010 : 09:00:44
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Bonjour,
je sort de notre AG et on m'annonce une répartition de l'assurance de l'immeuble que je conteste.
Donc, je suis propriétaire du RDC et j'y exerce mon activité PRO, milliéme 80/1000.
C'est un bureau + un espace utilisé par une Association qui travaille sur RDV 3/4 jours semaine et 7 pers/J).
La Copro est assurée pour 850 Euros (10 appart + 2 bureaux)
Mais cette année l'assureur (agent de Alliance) annonce une augmentation de 240 euros pour les COPRO qui ont des "commerces"
La COPRO veut donc affecter cette augmentation uniquement sur les 2 bureaux.
Qu'en pensez vous?
Cette charge ne doit elle pas être répartie sur l'ensemble de la COPRO.
PS : nous sommes pour le moment en syndic Bénévole.
S.B
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9720fm
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Posté - 20 nov. 2010 : 09:24:28
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Les 10 copropriétaires doivent trouver injuste la répartition de cette augmentation mais c'est la règle de répartition décrite dans votre règlement de copropriété qui doit être appliquée. Vérifiez-la.
S'il s'agit bien de "tantièmes généraux", ils doivent être appliqués. Il restera aux 10 copropriétaires à se préoccuper de la date de résiliation du contrat de l'assurance actuelle et de trouver une assurance moins chère. |
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2010 : 09:43:53
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La modification de la répartition des charges requiert un vote à l'unanimité. Vous devez rappeler ce principe au syndic par LRAR au syndic, qui, en cette qualité, serait-il non professionnel, ne peut l'ignorer.
Lui rappeler également qu'une telle modification unanime valant modification du RDC impose sa publication au fichier immobilier. Le passage par un notaire est alors obligatoire, l'inscription ne pouvant avoir lieu que par acte authentique.
En l'état, cette décision est illicite, donc inapplicable (pas tout à fait vrai pour ce second point, mais les autres ne le savent pas !... )
Copie aux autres copropriétaires, puisque vous n'êtes pas nombreux. |
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SB13
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3
Posté - 20 nov. 2010 : 09:59:58
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Ok, mais le fait que l'assureur indique clairement que cette partie (240 euros sur les 1040) sont du aux commerces, cela en impose dans la décision du Syndic.
Et que doit on entendre par unanimité : dans la décision d'un syndic.?
Si demain 90% des proprio décident d'affecter les charges sur un lot ou autre décision injuste?
S.B |
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2010 : 11:48:47
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Vous confondez le "syndic", mandataire du syndicat chargé de sa gestion, avec le "syndicat", entité juridique regroupant tous les propriétaires de lots.
L'AG du syndicat est l'intance décisionnelle du syndicat, son "patron" collectif.
L'unanimité c'est l'unanimité, c'est à dire un vote unanime dans le même sens de tous les copropriétaires membres du syndicat..
1 absent non représenté, 1 vote contre ou qui s'abstient et il n'y a pas unanimité.
Peu importe cette "surcharge" sur les seuls commerces, ce sont les régles de la collectivité qui s'imposent.
Ce serait comme demander aux handicapés de supporter seuls la charge de leur handicap ! Le fait d'être membre d'une collectivité implique un partage, selon des régles, des charges qui incombent aux uns et aux autres.
Dans nos copropriétés, ce sont les RDC qui fixent les règles, RDC qui sont "loi commune à tous", grilles de charges RDC qui ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des voix du syndicat (L.65-art.11)
Sur le fond, il faut vérifier le contrat d'assurance du syndicat. Cette augmentation peut être abusive, injustifiée (il faut que votre syndic demande des explications) justifiant une résiliation du contrat avant son échéance.
Autre point : il est possible que ces commerces n'aient pas été déclarés à l'assurance, qui n'a accepté d'assurer que pour un immeuble à usage d'habitation.
Autrement dit, depuis l'origine il y aurait eu un vice qui serait passé inaperçu si l'immeuble avait été correctement assuré. Ce que fait l'assureur serait donc une rectification. Quand bien même, la totalité de la prime est supportée par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, comme c'est la régle pour tout ce qui constitue "le commun" de l'immeuble..
PS : on ne demande pas une sur-prime à celui du dernier étage qui supporte le toit, pas plus qu'à celui du RdeChaussée pour assurer les fondations : votre syndic (le gestionnaire) est à coté de la plaque ! |
Édité par - Gédehem le 20 nov. 2010 12:17:45 |
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SB13
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Posté - 22 nov. 2010 : 10:17:40
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Merci de cette réponse précise, les autres proprio sont ouverts , ils demandent juste à être en règle et suivre et respecter le droit.
Quelqu'un a t'il un retour sur une augmentation de prime sur la présence de commerces?
D'après notre assureur : agent ALLIANZE, Allianze a décidé en 2010 d'appliquer des surprimes aux copro possédant des commerces car le risque est plus grand (Cambriolage...).
pour notre cas 240 euros en plus pour une prime de 850 euros (immeuble de 10 apparts , 5 étages).
SB |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2010 : 10:29:30
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"... le risque est plus grand (Cambriolage...)."
Cet aspect des choses ne concerne en rien le syndicat !
C'est à chacun de s'assurer pour ses risques meubles personnels, ici pour des marchandises ou du matériel.
Il faut que le CS se rapproche du syndic pour avoir toutes les données sur ce point, avec le contrat d'assurance du syndicat sous le nez, lequel ne doit certainement pas couvrir le risque "cambriolage", que ce soit pour le commerces ou les habitations.
Toutefois, comme indiqué plus haut, il est vraisemblable que la présence de commerces n'ait pas été mentionnée à l'origine. D'où peut être un ajustement de la prime à cette particularité.
Quand bien même ce serait le cas, cela n'induit pas une modification des charges, qui ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des voix du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2010 10:31:47 |
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SB13
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Posté - 14 déc. 2010 : 09:57:02
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Voici donc le verdict !
L'assemblée des Copro a décidé de répartir l'assurance suivant les millièmes.
Et ce suite à la présentation des interventions sur ce forum et la confirmation par l'association Que Choisir.
Donc Merci à tous pour votre aide. |
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Gédehem
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Posté - 14 déc. 2010 : 11:42:23
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Le "verdict", c'est le juge pénal qui le prend aux assises ...
Pour l'AG, elle en est réduite à ne prendre que des "décisions"....
Ajout, car il y a un probleme de date .... ou de dysfonctionnement total de ce syndicat !
Le 20 novembre il est dit : " Je sors de l'AG ...." ce qui laisse supposer que l'AG s'est tenue au plus tard ce 20 novembre, voire avant.
Ce 14 décembre il est dit : " Voici donc le "Verdict" ...(de l'AG ... ).."
Question : comment une AG qui s'est tenue le 20 novembre au plus tard à pu prendre une "décision/verdict" le 14 décembre ?????
D'où sort ce "verdict" ?????
Entre cette histoire d'assurance et la répartition des charges abordée dans un autre sujet, il semble y avoir un grand foutoir dans ce syndicat !!!! |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2010 23:34:55 |
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