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 Posté - 15 déc. 2010 : 18:30:36
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voilĂ la phrase gedehem :
citation: Une telle clause du RDC contraire aux textes doit être réformée par une AG, à défaut de l'être par un juge (c'est moins cher !)
je ne comprenais pas parce que SB13 a Ă©crit :
citation: Le règlement de la copro annonce bien deux calculs de charges
1) celui de l'immeuble dans son entier
2) celui des utilisateurs de la cage d'escalier.(donc tous sauf les 2 magasins du bas) : ménage, electricité, serrure.
donc pour moi c'est clair il y a "charges communes spéciales" en ce qui concerne son escalier.
ainsi que dans l'immeuble que je citais.
On est d'accord donc sauf sur le fait d'avoir oublié de mettre la citation : et pan sur la joue ! ouinnnnnnnnnnnnnnn !  |
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GĂ©dehem
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 22
Posté - 15 déc. 2010 : 18:54:51
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Pas grave .. 
La chose ne change pas : il ne peut exister de clause pour des charges "spéciales" sur des parties communes qui ne sont pas explicitement classées "parties communes spéciales."
Autrement dit, c'est le classement de telle partie commune en "partie commune spéciale" à certains qui entraine l'application d'une répartition "spéciale" pour cette partie commune.
Pas besoin d'une grille particulière : seuls les lots concernés supportent les charges de cette partie commune qui leur ai spécifique selon leurs tantièmes généraux.
Mais une grille ou une clause de répartition "spéciale"sur une partie commune qui n'est pas classée comme telle par le RDC n'est pas possible.
C'est la partie commune qui induit la clé de répartition, pas la grille qui ferait la partie commune.(*)
(cf : c'est l'équipement "ascenseur" qui induit une grille de répartition spécifique selon "Utilité", pas une grille 'spéciale" qui induirait un service ou élément d'équipement commun : il ne faut pas inverser le sens du vent ...  )
(*) Cass. 6.05.2003 in Loy et Copro 2003, Cass. 4.07.2006. 05-11058 : "L'exonération de certains lots de la participation aux charges générales doit reposer sur une spécialisation des parties communes".
PS : SB13 n'a pas cité ni ce que dit son RDC sur cet escalier, ni "la clause", qui aurait été adoptée par une AG il y a 6 ans sur de "nouveaux tantièmes"  ...
Nous sommes donc réduits aux suppositions .... |
Édité par - Gédehem le 15 déc. 2010 19:23:29 |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 déc. 2010 : 10:37:22
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Avec tout ça, je ne suis pas sur que notre uinaute SB13 ai compris ce qu'il devait faire dans son syndicat pour traiter son affaire. 
Il est vrai qu'il ne nous a pas donné beaucoup d'éléments :
- que disait exactement la résolution adoptée en 2004 autorisant sa porte pour ce qui concerne des tantièmes en plus ?
- qu'a fait le syndic avec cette histoire de modification des tantièmes des autres lots, alors qu'ils n'étaient pas concernés ?
La clause et/ou grille illicite du RDC est une autre affaire. Il suffit pour l'AG d'en prendre acte et de la supprimer.
Il n'y a pas de grille nouvelle à établir s'agissant des charges communes générales réparties selon les quotes-parts de parties communes : les lots jusque là dispensés sont réintégrés dans la répartition et l'affaire est close. |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2010 10:43:24 |
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JB22
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Posté - 16 déc. 2010 : 11:27:07
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"La clause et/ou grille illicite du RDC est une autre affaire"
Faudrait-il que cette grille soit "illicite" ce qui n'est pas certain:
Relevé dans le "Code de la copropriété" (Litec) dans une édition certes ancienne:
"...Lorsque l'escalier ne dessert pas tous les lots, le règlement de copropriété peut instituer des répartition de charges spéciales aux seuls lots auxquels l'escalier donne accès (V.Cass.civ.3e, 1er avril 1987 :JCP87, éd.G, IV, 20) ou même constituer cet escalier en "partie commune spéciale".
Donc selon cette décision de la cour de cassation le règlement de copropriété peut instituer des charges spéciales....
Le bâtiment a 70 ans, mais le règlement de copropriété et les modifications enregistrés aux hypothèques datent de quand ?...
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GĂ©dehem
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25
Posté - 16 déc. 2010 : 11:42:24
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JB, l'arret de 2006 que je rapporte plus haut est dans le droit fil de bien d'autres, dont celui de 87 dont vous faites mention.
Rien de neuf ici, même si parfois la jurisprudence a été hésitante.
Il est bien entendu qu'un RDC peut prévoir des "parties communes spéciales" à certains lots, par exemple pour un escalier.
Mais c'est sous cette condition de l'institution de parties communes spéciales par le RDC qu'il est possible ensuite de répartir sur les seuls concernés les charges correspondantes.
Dans la mesure où un RDC ne prévoit pas explicitement dans le détail des parties communes que (par exemple) "... l'escalier est une "partie commune spéciale" aux seuls lots qu'il dessert. Les lots en RdeCh ainsi que les lots commerces sont dispensés des charges d'entretien et d'éclairage." ....
la clause qui dispenserait de ces charges les lots RdeCh et commerces est illicite, réputée non écrite.
C'est la partie commune qui fait la charge, pas l'inverse !
Le fait que cet immeuble aurait 70 ans est sans effet ici : le RDC doit être conforme aux textes imposés depuis 1965.
Comme il est précisé L.art.43, toute clause d'un RDC contraire aux articles cités ainsi qu'au décret de 67, ceci au regard de la jurisprudence, est réputée non écrite.
J'ai eu entre le main un RDC établi en 1996 par un "expert foncier" (sic), par ailleurs syndic de copropriété (sans commentaire !) précisant que "le pdt d'AG était le propriétaire présent possédant le plus de tantièmes"  : bonjour "l'expert" qui plus est "syndic" !!! |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2010 11:54:10 |
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JB22
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Posté - 16 déc. 2010 : 12:31:31
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"Mais c'est sous cette condition de l'institution de parties communes spéciales par le RDC qu'il est possible ensuite de répartir sur les seuls concernés les charges correspondantes. "
Dans la décision de la cour de cassation de 1987 il est utilisé le terme OU et non pas ET |
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GĂ©dehem
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27
Posté - 16 déc. 2010 : 14:10:50
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 ...Ok pour 87 !!
Mais il faut se mettre à jour, car c'est un peu plus vieux que ceux de 2003 et 2006, qui ont précisés les choses, eux !
Cass. 4.07.2006 pourvoi 05-11058 (contestation arrĂŞt CA Versailles 15.11.2004)
"Attendu qu'ayant relevé que la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété n'était pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où, d'une part, la distinction légale entre les deux types de charges n'était pas faite et, d'autre part, que l'exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes, de telles parties communes spéciales n'étant pas définies dans ce règlement et que la demande de la SCI consistant à réserver aux seuls copropriétaires de lots correspondant aux appartements l'ensemble des charges afférentes à cette partie de l'immeuble n'était pas fondée lorsqu'il s'agissait de répartir des charges liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, la cour d'appel qui a constaté que la critique sur les frais d'électricité était générale et non justifiée par des éléments de preuve et retenu, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'accès vers le hall, que, nonobstant les clauses du règlement de copropriété, les frais d'entretien de l'immeuble, de ravalement des façades et de remplacement des portes du hall d'entrée étaient des charges liées à l'entretien et à la conservation de l'immeuble, a légalement justifié sa décision de ce chef ;"
Fermez l'ban ! 
C'est la partie commune spéciale qui induit la spécialisation des charges.
L'affaire est bien connue lorsqu'il y a 2 bâtiments : pas de répartition "par bâtiment", ceux du A supportent les dépenses de B et V/V.
Pas de parties communes spéciales, pas de dispense possible : clause illicite, réputée non écrite car contraire au principe énoncé L.art.10 al.2.
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Édité par - Gédehem le 16 déc. 2010 19:15:35 |
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