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 Posté - 25 mars 2011 : 21:17:33
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citation: tout simplement parce qu'il existe très peu de compte bancaire séparé
si vous demandiez aux CS des syndicats adhérents à votre association le PV de l'AG, vous verriez qu'il a été voté la dispense d'ouverture du compte bancaire séparé!
Je vois pour la majorité d'entre eux les PV d'AG, et je n'aurais pas fait cette remarque si je ne savais pas s'ils avaient un compte séparé ou non.
Donc je confirme ce que j'ai dit, et sachez que la proportion de SDC avec des comptes séparés est sûrement plus élevée chez nos adhérents, qu'ailleurs, car ils y sont sensibles et sensibilisés...
Il y a des copros où je sais que la dispense a été votée, et les chèques arrivent soit au nom du cabinet, soit on voit que c'est un souscompte car il y a un N° dans l'intitulé par exemple (pour le N° de la copro en leurs fichiers). |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 25 mars 2011 : 21:55:15
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citation: Initialement posté par ARC Languedoc
Il y a des copros où je sais que la dispense a été votée, et les chèques arrivent soit au nom du cabinet, soit on voit que c'est un souscompte car il y a un N° dans l'intitulé par exemple (pour le N° de la copro en leurs fichiers).
si la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé a été voté, il est normal que le compte soit au nom du syndic...(compte global copropriété ou sous compte individualisé) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 mars 2011 : 00:01:40
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Il est vrai que les banques ignorent tout de ce qu'est une copropriété. Il suffit de constater les exigences fantaisistes qu'elles manifestent à propos de l'ouverture d'un compte séparé par un syndic bénévole. Exeple : une attestation de non-contestation de l'assemblée qui les a désigné !!!!
Or on sait que les décisions d'assemblée sont, sauf pour certains travaux, exécutoires nonobstant toute action en contestation.
Sur ce point la Fédération bancaire française avait indiqué qu'elle pourrait envisager une intervention sur demande de la commission de la copropriété. L'ARC ne semble avoir effectué aucune démarche en ce sens, alors qu'elle est membre de la commission.
Or il est jugé à propos des clauses de fusion ou autres que les banquiers sont présumés connaître les dispositions de la loi Hoguet et du statut de la copropriété.
L'affaire Urbania a montré, s'il en était besoin, que les banques ignoraient réellement les dispositions légales relatives au placement des fonds syndicaux. On a affirmé qu'elles avaient tenté de les contourner. Ce n'est pas certain ! Elles les ignoraient sans aucun doute.
Il y a eu un débat dans le forum à ce sujet. Il a montré qu'elles n'étaient pas les seules.
Qu'elles aient été légères en outre est une autre affaire.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 26 mars 2011 : 19:18:57
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Pour notre part part nous avions demandé un compte séparé,....
Plusisuers fois, ... notre souhait n'a jamais été respecté,...
Nous avons subit une administration judiciaire, l'administrateur n'a fait aucun commentaire et n'a pas fait suivre pénalement ou responsabilité professionnelle de l'agence (c'est celle ci non renouvellée qui nous mise en administration judiciaire prétextant avoir recu du Président du conseil syndical une enveloppe vide sans nouveau contrat d'agence),
Notre syndicat a du de plus faire juste après la fin de l'administration judiciaire un autre procès civil en indiquant n'avoir pas perçu tous les fonds,.....
Nous avons gagné en première instence,, il y a eu appel dont je n'ai pas connu la conclusion,...
Bref l'application du compte séparé, même demandé en AG, c'est du "pipeau" parfois (et sans doute de nombreux cas, à voir ce que vous écrivez !)
Il faudrait effectivement une étude sur ce sujet et que les associations de consommateurs deviennent plus incisives !
Le non respect de l'ouverture d'un compte séparé n'apparait pas actuellement sanctionné comme celà devrait l'être dans une société de droit !
De ce fait il faut rendre obligatoire un compte séparé pour toutes les copropriétés et chacuns d'elles.Celà évite des arnaques entre AG et celà facilite le transfert total lors des changements de syndics.
Dans cette attente d'évolution des réglements de copropriété. |
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Posté - 27 mars 2011 : 23:01:38
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citation: Initialement posté par BANZAIcitation: Initialement posté par ARC Languedoc
Il y a des copros où je sais que la dispense a été votée, et les chèques arrivent soit au nom du cabinet, soit on voit que c'est un souscompte car il y a un N° dans l'intitulé par exemple (pour le N° de la copro en leurs fichiers).
si la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé a été voté, il est normal que le compte soit au nom du syndic...(compte global copropriété ou sous compte individualisé)
Euh oui, c'est ce que je viens de dire, je n'ai évidemment pas dit que je m'en étonnais, c'était une affirmation, une cause et une conséquence... |
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alan2
Contributeur actif
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 Posté - 30 mars 2011 : 16:34:14
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à philippe388
Juste une petite remarque sur:
"Ce RIB serait mal rédigé !!!"
En prinicpe le RIB ne peut être rédigé, il est édité automatiquement avec les éléments
entrés en informatique lors de l'ouverture de la convention de compte.
Donc si le RIB comporte une ou des erreurs, la convention d'ouverture de compte à été mal établie,
et comporte les mêmes erreurs.
A part ce petit détail,merci pour la qualité de vos réponses.
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Posté - 30 mars 2011 : 17:06:20
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@Jbastre,
Permettez moi de vous dire que je ne partage pas vos louanges à l'adresse de Philippe 388; La "qualité de ses réponses" dans le forum actuel dont le sujet était "que pensez vous de ce R.I.B.?" n'est pas au rendez vous, Philippe etant hors sujet! |
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JB22
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Posté - 30 mars 2011 : 17:33:35
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"En principe le RIB ne peut être rédigé, il est édité automatiquement avec les éléments entrés en informatique lors de l'ouverture de la convention de compte."
Quelle est la différence dans l' "édition" d'un R.I.B; suivant que la convention de compte prévoit ou ne prévoit pas de convention de fusion ? |
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Posté - 30 mars 2011 : 17:42:29
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jbastre : merci de vos compliments. Le terme de mal rédigé est peut être maladroit, mais ce n'est pas l'ordinatuer qui choisi les mots inscrits sur le RIB, mais le conseiller de la banque, qui " rentre " mal l'intitulé de ce RIB.
kikiladoucette : je ne vous remercie pas des termes employés car ils ont hors de propos, apprenez d'abord la copropriété et le role de chacun comme le CS, le syndic, le président de scéance de 'lAG, du secrétaire, et des scrutateurs, ......
ET également ce problème du compte séparé, que nous avons enfin réglé en trouvant un petit syndic qui ne gère que par compte séparé ses copropriétés.
kikiladoucette : avez vous un compte séparé ?? êtes vous favorable à un compte séparé (obligatoire par la loi) ? |
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ALH14U
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Posté - 30 mars 2011 : 19:13:18
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Attention !
Sauf erreur de ma part, le compte séparé n'est pas obligatoire,
Par contre le mandataire doit à chaque AG annuelle demander un vote lui permettant de ne pas ouvrir de compte sépré,
Résumé :
Pour na pas avoir un compte séparé : il faut que les copropriétaire l'ai refusé !
Vous n'avez pas répondu à cette question : les copopriétaire de votre immeuble ont ils demandés à garder l'anicienne formule de compte d'Agence ?
S'ils ont voter pour un compte séparé et que celui ci n'existe pas il y a nullité du mandat si vous le demander d'après les textes reglementaires.
Le syndic bafouerait le réglement de copropriété et les décisions souveraines prises en AG !
C'est grâve !
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Posté - 31 mars 2011 : 08:04:08
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alh14u : on ne vote pas pour un compte séparé ! le compte séparé est la loi ! mais, ensuite une AG peut voter une "dispense" du compte séparé et cela à chaque assemblée.
c'est vrai que c'est une question de mots, mais on voit souvent des votes CONTRE un vote séparé, en fait on doit voter POUR une dispense. |
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Posté - 28 avr. 2011 : 08:58:26
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citation: Initialement posté par Gédehem
Désolé KIKI, mais je partage l'avis de Banzai sur ce point !
Sollicité pour engager une action avec comme motif l'absence d'ouverture d'un vrai compte séparé, votre avocat devait préalablement s'assurer que votre action était juridiquement fondée, étayée. Ce RIB est un moyen de preuve !
Votre avocat devrait se bouger un peu plus si votre demande est d'octobre 2010 : en temps normal la désignation d'un Adm.Prov en cas de carence du syndic (L.art.18 der.al., D.art.49) prend 3 semaines, un mois tout au plus !
Désolé, Gedehem, mais rien dans l'exposé initial du présent post, ne vous permet d'élucubrer comme vous le faites.
Votre supposition que j'ai engagé une demande d'administration judiciaire au motif que le mandat du syndic est nul en raison de l'absence d'ouverture d'un compte séparé est une élucubration de votre part qui a germé dans votre esprit à partir d'un post que je vous avais adressé personnellent et au quel vous n'avez jamais répondu. Dans ce post, comme dans un suivant intitulé "Débouté de ma requête en AD.JUD.", je précisais bien que ma demande selon ART.49 était motivée par la situation de blocage résultant de la présence 2 syndics à la fois dans notre copropriété, l'un syndic A qui avait été révoqué par une AG régulière mais qui continuait 1 an après à s'imposer en syndic de fait, l'autre, syndic B, qui avait été élu par la même AG mais qui était mis en état de carence en raison du défaut de restitution des comptes et archives par le syndic A.
L'histoire du vrai faux compte séparé n'est qu'un épi phénomène qui a été saisi au vol par le tribunal pour se décharger rapidement de cette affaire sur la quelle à deux reprises, le 15/06/2010 et le 16/09/2010, il s'est dérobé pour se prononcer.
Sauf qu'ici, ce n'est peut être pas la carence qui est mise en avant, mais la nullité du mandat du syndic, faute d'une dispense pour ne pas ouvrir un compte séparé ?
Non Non et NON !!!! d'après ce que je viens de prendre la peine de vous expliquer.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 28 avr. 2011 : 22:30:43
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Vous soulevez des problèmes éventuels d'incompétence astucieuse par non analyse plus ou moins volontaire du juge quand à votre situation !
"L'histoire du vrai faux compte séparé n'est qu'un épi phénomène qui a été saisi au vol par le tribunal pour se décharger rapidement de cette affaire sur la quelle à deux reprises, le 15/06/2010 et le 16/09/2010, il s'est dérobé pour se prononcer."
Il est fort probable qu'une enquête supplémentaire aurait du être demandée par le juge.
Celà n'est pas fait ! très souvent et l'on aboutit à des conclusions tronquées s'il n'y a pas appel ! Appel souvent déconseillé par l'avocat qui vous défendait !
Personnellement, avec l'expérience vécue depuis 10 ans, je pense qu'il faut une réforme quand au traitement des conflits entre copropriétaires et agences. Une déjudiciairisation complète est sans doute souhaitable en première analyse des plaintes ou contestations.
Il faudrait sans doute et simplement, rapidement, envoyer sur place (dans l'immeuble concerné et au sein des agences) des enquêteurs pour auditer (avec un questionnaire standard par exemple) pour s'assurer de la bonne gestion de nos immeubles.
Celà éviterait les encombrements judiciaires du fait de ces préjudices civils dus en général à d'autres phénomènes très fréquents : non respect Loi Hoguet, non respect forme des société et code du commerce, non respect du Droit du travail au sein des agences, non respect du code pénal......
Il faut vraiment et dès maintenant réformer un système judiciaire très carentiel par son inorganisation, son morcellement extreme, voire par l'incompétence et la collusion de certains par lobbying ou conflits d'interêt dans ce secteur très particulier manipulant tout de même des millions d'euros pour des milliers, voire millions de copropriétaires.
Dans cette attente, toute mes excuses pour rappeller cette nécessité,...
Mais les faits nationaux et internationaux actuels, montrent qu'il faut exercer une certaine pression pour sortir de la non qualité et du non traitement véritable des dysfonctionemments.
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Posté - 29 avr. 2011 : 08:56:13
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Enquêteurs? Qui les paye?
citation: Une déjudiciairisation complète est sans doute souhaitable Qui de mieux qu'un juge pour juger; Ca m'horripile cette fabrication ex-nihilo de nombreuses commissions et de nombreux bidules afin de pallier a grands frais les déboires de la justice qui ne sont dus qu'a une inuffisances dde moyens financiers.
On a la justice qu'on mérite, et empecher les gens d'aller devant le juge, c'est nier la liberté.
Pour ma part je vois plus de conflits, d'inorganisations et de parti pris dans les haldes et comités divers créés pour défendre une ou des causes que dans la justice.
Il y a certes des problèmes aux prud'hmmes et aux tribunaux de commerce, mais ce ne sont pas des problèmes de conception, ce son des écuries qu'il faut nettoyer, des personalités pourries, heureusement rares, qu'il faut expurger.
Quand je vois des audiences ou il faut traiter 150 dossiers en trois heures avec un seul greffier, je ne crois pas qu'il y ait un problème lié aux juridictions, ni a la loi, je pense qu'il y a un manque dramatique de moyen.
On peut tout déjudiciariser, on a déja à mon avis déjudiciarisé tout ce qui a trait à l'état (qui a ses propres tribunaux), et ce n'est pas beau a voir.
On peut créer des petits pères des peuples, et aussi des stasis 'idéales' avec leurs enqueteurs mi-anges mi-professeurs, mais ce n'est pas comme ca que ca fonctionne, la justice. |
Édité par - ribouldingue le 29 avr. 2011 08:59:49 |
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ALH14U
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Posté - 01 mai 2011 : 10:04:05
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Merci pour votre témoignage concernant l’efficacité du traitement des délits (pénaux) ou préjudices (civils).
Vous partagez le discours quasi officiel sans faire une analyse critique et civique d’un tel constat :
1 / Ne pensez vous pas que le nombre de préjudices publics ou privés ne peut qu’augmenter, ... à mon avis partagés par de nombreuses personnes les moyens pour une meilleure qualité existent !
Il n’y a aucune évaluation de la qualité de traitement des plaintes, ni de la formation et des pratiques professionnelles, peu de sanction pour les incapables. Pour expliquer les dérapges c’est ce que veulent nous faire croire sporadiquement les hauts dignitaires ou syndicalistes de certaines administrations, qu'il manque des moyens ! Un peu irresponsable ces personnes .
Je dis sporadiquement au fil des dérapages certains et concernant tout de même à peu près tous les secteurs : Outreau, Synthia, Laeticia, Mediator, Urbania, Orange, Bettencourt, …… tout va très bien Madame La Marquise et nous avons la meilleure justice du monde, qu'il faut conserver.
Les escroqueries astucieuses en bandes organisées comme les délinquances avec « grandes » violences (menaces de mort, assassinat…) sont de plus en plus en plus nombreuses et ne cessent de progresser (oui il y a des statistiques indiquant une amélioration !) et il ne faut pas compter à mon avis sur une augmentation des moyens mais plus sur une réorganisation, coordination voire mutualisation des personnels entre grands secteurs (pénal, civil, commerce,…) qui devrait rapidement se mettre en place si l’on veut à mon avis sauver le pays de la corruption.
L’impunité est telle que de nombreuses personnes ont peur et se taisent !
Dans le domaine de la copropriété que je connais maintenant depuis plus de 10 ans, et avec les lectures du site universimmo depuis 7 ans, force est de constater qu’aucune garantie de qualité et d’honnêteté concernant la gestion des immeubles existent entre deux AG (contrôle en Agence 15 jours avant l'AG, celà ne suffit pas !).
Force est de constater qu’il n’existe aucune concertation entre Procureur de la République et bureaux des Professions immobilières, entre greffes des tribunaux du Commerce et brigade de lutte contre la délinquance économique... et avec les tribunaux civils qui ne veillent même pas à interroger le procureur ou les préfectures.
L’inspection du travail semble absente pour contrôler les emplois et l'activité des salariés des agences…
« Il faut bien comprendre qu'un juge n'est pas spécialisé en tout, surtout dans notre domaine, et que le temps imparti aux affaires est minuté en raison de la judiciarisation de plus en plus grande des rapports humains et donc des litiges (certes, on peut aussi régler l'affaire au pistolet, comme me disait un ami corse .... comme le remarque Gedehem) » (Voir la Corse et certains quartiers d’Ile de France !)
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2 / Ne pensez vous pas, comme professionnels, que de ces faits (éviter le règlement au pistolet !) afin d'éviter les abus et déviances de toutes sortes la profession de syndic doit s'organiser, car si nous persistons dans la situation actuelle le malaise ira s'empirant.
Aussi il faut que la profession se mobilise pour que le projet de loi allant dans le sens d'une organisation de coloration ordinale voit le jour afin de crédibiliser la profession et sanctionner si il y a lieu les défaillants
Il est temps comme le souhaite de nombreux professionnels de vcréer en concertation avec l’Etat, avec les associations et vos syndicats, avec des professionnels de gestion immobilier (je parle de professionnels physiques et non « d’agence morale ») des structures « de terrain » et de première intention pour les plaignants. Cela se passe dans certaines associations, administrations, comme les hôpitaux par exemple et cela évite l’externalisation de beaucoup de conflits.
Il s’agirait de structures pour moi principalement professionnelles aptes à dénouer, atténuer ou à saisir et orienter alors vers les bonnes administration, (capales de savoir ce qu’est par exemple un compte séparé et de reconnaître les arnaques au faux compte séparé par exemple !) ces structures remplaçant le manque de contrôles systématiques, périodique, exhaustif et de qualité de la grande majorité des professionnels diligentés par les diverses administrations (GCCRF, travail,…) à mon avis assez passoire.
Structures communales, départementales, je ne sais. Il faut se concerter et il est sûr qu'un conseil de l'ordre des professions de gestion immobilière et d'agent immobilier serait une bonne chose PERMETTANT CEL0;
Je partage votre avis souvent la multiplication des diverses administrations de contrôle n’a créé que de l’entropie et des coûts supplémentaires, il faudrait d’ailleurs peut être penser à un guichet judiciaire unique généraliste (proposition à faire au Ministre de la justice), car cela éviterait les erreurs et non traitement d’irrégularités diverses pourtant très réelles, coûteuses, dangereuses !
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3 / Dernière interrogation Ribouldingue (d’autres peuvent répondre). En matière de copropriété et vous êtes un vétéran du site, ne pensez vous pas qu’une justification de dysfonctionnement judiciaire par manque de moyen soit un peu courte, voire de mauvaise foi ! Pourquoi ne pas envisager à moyen équivalent une meilleure formation continue, une évaluation des cadres, une meilleurs coordination, mutualisation des personnels apportant intérêt et compétence avec une utilisation coordonnée des moyens technologiques rapides simples et non coûteux (bases de données) souvent délaissés ou non accessibles. Il devrait être facile de vérifier rapidement si un syndicat possède ou non un compte déparé que diable (que ce soit par le copropriétaire, par le salarié de l’agence ou pire par le fonctionnaire de justice et le banquier lui même !).
Les structures de terrain capables de vérifier les prétentions ou griefs épistolaires en donnant une réponse rapide (max un mois par exemple) et d’amener rapidement une certaine quiétude quand à la qualité de gestion entre deux AG suite à l’inquiétude le plus souvent issue des non réponses aux courriers adressés au « Syndic »…. Ainsi les « déviants » ne seraient pas aussi nombreux par régulation immédiate !
En effet les associations n’ont pas pouvoir d’agir en justice et d’aider les plaignants se retrouvant généralement très seuls après avis de l’association (j’en ai fait l’expérience !) et même avec l’aide de son assureur il est très difficile de trouver un avocat capable dans le domaine de la copropriété de vouloir comprendre les astuces frauduleuses le plus souvent complexes, diverses ‘code du travail, code des sociétés, Loi Hoguet,…) et d’y relier les préjudices civils et de plaider l’escroquerie astucieuse ou de dénoncer par exemple les travaux non faits, mal finis par exemple entre deux AG , témoignages récurents sur le(s) site(s) !.
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4 / Bref Ribouldingue, comment peut souhaiter et pourquoi veut on garder un système que l’on sait inefficient et continuer les dérapages économiques, moraux dans tous les domaines de la société : Outreau, Xinthya, Laeticia, Urbania, Bettencourt, Orange, Médiator, CH Poissy – Saint Germain,…. ?
Vous êtes pertinent, mais surprenant quand à vos conclusions ! |
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ALH14U
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56
Posté - 14 juin 2011 : 19:22:18
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La question que je voudrais rajouter est celle ci :
Finallement notre syndicat a un compte séparé
Il est indiqué
SDC ALH14
SYNDIC XX
Adresse du syndic
Il y a des mouvements indiqués sur le compte virement, paeiment, remise chèque
Mais en fait je continue, nous continuons pour payer les charges à indiquer SYNDIC XX, est ce normal ? Personne parmi les membres du CS ne semblait jusqu'à présent connaître ce compte !
L'ARC qui est venu controler nos comptes indique :
"La copropriété n'a pas de compte bancaire séparé,
Le solde de la copropriété est de FGGHJJJJ euros au 31/12/llll
En l'absence de compte bancaire séparé, le solde ne peut être vérifié."
Qui a donc raison "L'ARC ou le syndic"
Par contre je continue, nous continuons
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 juin 2011 : 23:22:23
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L'immatriculation du compte bancaire permet au syndicat de se prévaloir de l'existence d'un compte séparé à l'encontre de la banque, du syndic et des tiers éventuellement.
Il faut s'assurer que par ailleurs le syndic n'aurait pas obtenu de l'assemblée une dérogation d'ouvrir un compte séparé. Dans ce cas la présomption pourrait évidemment tomber.
Il est par ailleurs facile au Conseil syndical de demander au syndic de présenter un relevé mensuel de ce compte bancaire.
On a parfois l'impression en copropriété de voir des pompiers qui n'osent pas demander où il y a de l'eau.
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ALH14U
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Posté - 15 juin 2011 : 10:41:17
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Merci JPM pour votre réponse,
Manifestement nous avions demandé (en 2008 !) l'ouverture d'un compte séparé,
Il avait été demandé un controle de l'ARC
Qui dit qu'il n'y a la copropriété n'est pas en compte séparé
Pourtant effectivement le syndic nous donne "maintenant" par courrier l'appellation du compte,...
Manifestement celà dépasse les membres du conseil syndical qui nous indiquaient par ailleurs contrôler les comptes et qui n'ont pas doné de réponse aujourd'hui aux autres membres !!!
Le syndic nous a par ailleurs adresé un relevé du compte, pour preuve de fonctionnement du compte,
La période du relevé est une quinzaine (fin d'année 2010 154 déc au 3 janv) sur aquelle il y a seulement 6 mouvements divers ! seulement !)
En tout cas nous n'avons eu aucune information sur le libellé du compte SDC XXXXXX depuis 2008 et versons apparemment tous nos chèque au nom de l'Agence,
Je ne sais pas encore ce qu'il en est des prestataires et des virements que nous recevons d'ue société.
Nous avons également eu une employée, les mouvements de son salaire doivent ils être fait à partir du SDC XXXXX ou pas ?
Il me parait actuellement être utilisé comme "sous compte" partiel pour certaines opérations ! et celà n'apparait pas du tout le but d'un compte séparé pour le législateur.
Est ce que je me trompe ?
Encore merci pour votre réponse JPM |
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ALH14U
Contributeur senior
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59
Posté - 15 juin 2011 : 10:45:27
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RAPPEL A LA LOI Théoriquement la loi est stricte :
Rsolution demandant au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sur lequel seront versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat.
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 15 juin 2011 : 10:52:42
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Un R.I.B. au nom du syndicat est une présomption d'un compte séparé, mais ce n'est pas suffisant, il faut avoir la "convention d'ouverture de compte" dans laquelle ne figure aucune mention de fusion avec un autre compte. |
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