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 Posté - 12 févr. 2011 : 10:49:55
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luc standon : incompétent dans le domaine de la copropriété, et votre dernier LOOOOOOOOOOOOOOONG post nous le confirme.
Un syndic qui poursuit les mauvais payeurs rapidement et jusqu'au bout du dossier est un TRES bon syndic.
Vous décrivez d'ailleurs avec tous les " détails et comptes " ce genre de syndic dans votre démonstration sur plusieurs années, MAIS en accusant celui-ci de fiare du fric sur le dos du syndicat. Ceci est tout à fait faux, il agit BIEN ici en tant que mandataire, les relances et les poursuites judiciaires coutent chers, le SDC paye TOUS ces frias car c'est lui qui poursuit le smauvais payeurs par l'intermédiaire de son mandataire syndic.
Si au bout de 3 ou 4 ans de procédur, le syndicat ne récupèrera pas la totalité des frais de ces procédures, la faute aux mauvais payeurs et non au syndic qui a OBLIGATION par contrat au nom du SDC de prendre toutes les mesures conservatoires.
Vous ne copreniez rien à la copropriété, ce n'est pas la peine de jouer sur les mots loi ou décret, dont vous en ignorez le contenu. Il ne suffit pas de lire les grands titres !!!!! 
pour votre info : les syndics détestent les dossiers de mauvais payeurs, c'est une perte de temps pour eux. C'est également au CS - Connseil Syndiac - de suivre ces dossiers et de pousser le syndic à poursuivre ces mauvais payeurs.
De plus, la mise en vente du lot proposé à l'AG est une menace très sérieuse que les mauvais payeurs prennent en compte, généralement ils payent rapidement leurs dettes. Une simple lettre en RAR pour informer les mauvais payeurs que cette mise en vente de leur lot fera partie de l'ODJ de la prochaine AG est quelqufois bien suffisant pour récupérer les dettes !!!!
Vous oubliez dans votre démonstration que la caisse du SDC, et non du syndic, est la caisse commune à tous les copros; plus d'argent dans la caisse pour payer les factures cournates, tous le monde, c'est à dire les copors et non le syndic !!!!! devra alors sortir son chéquier.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 12 févr. 2011 : 10:53:19
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pardon, mais si vous aviez bien lu, Fleur avance comme argument "pour sa défense ..."
"J'ai tardé pour régler mes charge car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndicat qui venait ensuite.".
Justement, Fleur92 est en phase avec la Loi, disons que son cas propose l'argument suivant :
Elle atteignait un niveau d'endettement personnel au point qu'elle fut dans l'obligation de faire elle même son propre plan d'épuration d'endettement : elle a donc procédé par priorité de paiement, par manque de proposition d'échéancier de ses divers créanciers.
Le problème est le même avec les banques qui facturent des frais inadmissibles sur des découverts non autorisés : l'AFUB a critiquer cette démarche des banques, et il me semble que le gouvernement à fait mettre en place des nouvelles dispositions tarifaires, exemple : les plafond pour les chèques refusés (entre autre, il me semble, de mémoire).
Elle aurait tout aussi bien pu laissé faire. Puis devant un taux d'endettement personnel trop important, monter un dossier de surendettement à la Banque de France. Et là cela aurait été une autre paire de manche, y compris pour le SDC. Elle ne l'a pas fait.
Et au regard des récentes modifications portant sur les dispositions des ménages surendettés, cela peut effectivement tenir la route devant un juge.
citation: Initialement posté par Gédehem
En étant simplement un petit uinaute "conseilleur", on peut même trouver que c'est là un élément aggravant, le financement des dépenses collectives passant avant les dépenses personnelles "de confort".
Le sens de l'intérêt commun, et le sens du devoir vous honore.
Je suis aussi d'accord avec vous lors que vous dite, dans un précédent message, que
citation: les impayés et les retards de paiements sont la 1ère plaie de nos copropriétés. La 1ère préoccupation d'un syndic, comme d'un CS, c'est de faire rentrer les fonds pour le premier, de controler qu'ils rentrent bien pour le second.
Or regrettablement, en revenant les pieds sur Terre, faut il justement souligner que les intérêts du SDC ne coïncident pas nécessairement avec les intérêts personnels du syndic.
citation: Initialement posté par GédehemAlors le petit juge de service, pas de doute qu'il ne va pas aimer et donc le retenir ..... 
Il retiendra que Fleur92 a une dette, des obligations, des responsabilités, cela est certain. D'ailleurs l'avocat du syndic (représentant le SDC) se chargera de le lui rappeler en vertu des textes en vigueur. C'est ce qui constituera sa ligne d'attaque principale, sans aucun doute et indiscutablement. Mais...
Le principe du contradictoire étant... il tiendra compte aussi des éléments avancé par la défense. Même si vous pensez que ces éléments sorte du débat. Or si un copropriétaire, comme Fleur92 arrive à se faire entendre sur ses problèmes personnels, et à justifier d'un taux d'endettement élevé qu'elle a pu elle même redressé progressivement sans même avoir recours au propositions des créanciers qui d'ailleurs ne lui ont formulé aucun plan d'épuration de ladite dette avant l'assignation à comparaitre devant le tribunal, et bien le petit juge (comme vous dites), risquerait fort bien d'être indulgent.
Ainsi le juge risque même de ne pas accorder au SDC les dommages et intérêts qu'il réclame à titre compensatoire, et décidera souverainement que le remboursement de frais d'avocat et de procédure engagée par le syndic au nom du SDC, au titre de l'arrt. 700 du NCPC ne seront que d'1/3.
Laissant bien au SDC une ardoise sur le dos des 2/3 des frais engagés pour recouvrir la somme impayée du copropriétaire défaillant. Dans cette situation, le syndic lui n'y perd rien, au contraire.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sauf évennement personnel grave (on connait : chomage, divorce, décés, etc ...), auquel cas il faut en parler avec le syndic ou au moins un membre du CS pour envisager un possible aménagement transitoire, tout retard de paiement ou impayé "parce que j'ai le crédit, faut changer la voiture, le fiston qui s'installe, la nouvelle télé, etc etc ...." n'est pas justification, au contraire.
Dans son message initiale, Fleur92 dit :"J'ai tardé pour régler mes charge car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndic qui venait ensuite."
Mais probablement bien avisée, elle ne mentionne pas l'origine de son crédit, comme vous pouvez le supposer, d'une part. D'autre part, quand bien même aurait elle contracter un crédit à la consommation (ce qui a d'ailleurs été l'objet d'une récente réforme) pour par exemple s'acheter une nouvelle voiture, l'argument est le suivant :
- Monsieur le juge, j'ai besoin de ma voiture pour me rendre à mon travail quotidiennement et 5 jours par semaine. Ma voiture m'a regrettablement lâchée. et devant les coûts de réparation, je n'ai eut d'autre choix que de faire un crédit pour l'achat d'une nouvelle voiture (tout en profitant du bonus écologique, en vigueur à l'époque) afin de continuer d'aller au turbin, pour continuer de percevoir un salaire, ne pas grossir les rangs des demandeurs d'emploi à Pôle Emploi, ect. (argument au libre choix de la plaidoirie de la défense ). Je pensais pouvoir arriver à surmonter cela dans de meilleures conditions, même si je savais que cela me causerait un léger déséquilibre temporaire. Il valait d'ailleurs mieux avoir un déséquilibre temporaire plutôt que de perdre son emploi. Mais mon taux d'endettement à mal été calculé par l'organisme qui m'a fait le prêt pour l'achat de ma voiture, de plus les charges travaux de la copropriété ont fortement augmenter entre temps, et l'AG a approuvé les comptes (en donnant quitus qui plus est).
L'avocat de Fleur92 surenchérit :
- De fait, Monsieur le juge, ma client, Fleur92, de bonne foi, n'a pu assumer l'ensemble de ses obligations mensuelles, (étant aussi une mère célibataire avec deux enfants à charge à élever seule, car divorcé, et le père ne payant pas de pension alimentaire... ça c'est fait pour la compassion républicaine du juge, généralement cela fonctionne à tout les coup ou presque ). N'ayant aucune proposition d'épurement en fonction de sa nouvelle situation financière, et se retrouvant harcelée par ces mêmes créanciers, je souligne à sa bienveillante magistrature, que ma client, Fleur92, a, elle même, mis en place une stratégie d'épuration de ses dettes personnelles, dont d'ailleurs, elle a depuis honoré une grande partie. Certes son plan d'épuration ne convient pas à l'ensemble des créanciers qui se sentent lésés. Mais qu'ont ils eux proposé à ma cliente ? Certes le plan d'épuration des dettes de ma cliente, n'est pas parfait, car respectant un plan de priorité établi par ma cliente, laissant même penser que ma cliente a su aussi garder la tête sur les épaules, et a su faire foi d'un sens de ses responsabilités. Mais qu'on donc proposé les créanciers, mise à part des frais additionnels dont une partie sont illégaux, pour augmenter ainsi les dettes de ma cliente ?
Et bien ces généreux créanciers, s'évertuant devant cette cours à faire croire qu'il font acte de philanthropie, c'est bien connu, n'ont absolument rien proposé. Et c'est là où le bas blesse.
Et hop, vous avez de bonne foi, l'argumentation. Après le juge prendra sa décision. Mais je doute que les créanciers obtienne l'intégralité de ce qu'il souhaite. Certes, il récupéreront l'ordonnance du paiement de la dette.
citation: Initialement posté par Gédehem
PS : on est sorti du sujet, qui portait sur une histoire de 17 € pour une créance de 2229 €, excusez du peu !
Moi je considère justement que l'on est en plein dans le sujet, si l'on approfondissait les choses un peu plus. Et c'est aussi là l'avantage d'avoir un forum : pouvoir débattre au moins virtuellement, d'un problème qui en cache un autre.
citation: Initialement posté par GédehemPS 2 : payer sa part de charges à la copropriété pour financer les dépenses communes "copropriété" c'est comme payer sa part d'impot à l'Etat pour les dépenses collectives "Société" : cela passe avant tout le reste. Vous retardez le paiement de vos impôts avec comme argument le finan cement d'un crédit à terminer ?
Houla, moi se sont les impôts qui me doivent du fric (et pas q'un peu), mais là c'est un autre sujet. Vous savez le truc des amortissements pour certaines charges par rapport aux recettes. Résultat j'ai un crédit d'impôts qu'il ne veulent pas me rendre en argent sonnant et trébuchant, alors du coup, les impôts font valoir sur une certaines période fixé par leurs soins. Vous avez, le truc sur l'étalement des déficits (si vous préférez).
La ligne "Reports sur les années suivantes" de votre avis d'imposition portant sur les déficits globaux des années antérieurs non-imputés et à reporter sur les année suivantes.
Alors puis-je aller au tribunal administratif pour que mon créancier (l'État, en l'occurrence) me restitue directement les sommes d'argent au lieux de les placer sur un compte d'attente  |
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 12 févr. 2011 10:58:05 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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23
Posté - 12 févr. 2011 : 12:04:11
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citation: Initialement posté par philippe388
luc standon : incompétent dans le domaine de la copropriété, et votre dernier LOOOOOOOOOOOOOOONG post nous le confirme.
Et heureux d'être déclarer incompétent pour deux trois raisons au moins :
1 - Justement c'est pour cela que je consulte régulièrement le forum, et ainsi faute d'être compétent, être un peu moins idiot 
2 - N'ayant pas toutes les compétences requises et nécessaire, je ne donne jamais quitus au syndic qui lui est tout à fait compétent et est couvert par une assurance en RCP 
3 - Faute d'avoir les compétences requises et nécessaires, ma responsabilité ne peut donc être engagée
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndic qui poursuit les mauvais payeurs rapidement et jusqu'au bout du dossier est un TRES bon syndic.
Oui mais il serait encore meilleur syndic, si les couts de recouvrement ne restait pas à la charge du SDC dans l'intérêt du SDC, et non du syndic.
citation: Initialement posté par philippe388
Ceci est tout à fait faux, il agit BIEN ici en tant que mandataire, les relances et les poursuites judiciaires coutent chers, le SDC paye TOUS ces frias car c'est lui qui poursuit le smauvais payeurs par l'intermédiaire de son mandataire syndic.
C'est ce que je dit, le syndic à le beau rôle, quoiqu'il arrive, alors qu'il est nommé gestionnaire par le SDC. Il y a donc là un hic sur le partage des responsabilités (à mon avis).
citation: Initialement posté par philippe388
Si au bout de 3 ou 4 ans de procédure, le syndicat ne récupèrera pas la totalité des frais de ces procédures, la faute aux mauvais payeurs et non au syndic qui a OBLIGATION par contrat au nom du SDC de prendre toutes les mesures conservatoires.
Et en plus la procédure au frais du SDC dure 3 ou 4 ans (avec ou sans les appels ?) ! Et bien... Et le pauvres copropriétaires qui croient que la justice n'a que deux vitesses : une marche avant, et une marche arrière.
citation: Initialement posté par philippe388Vous ne comprenez rien à la copropriété, ce n'est pas la peine de jouer sur les mots loi ou décret, dont vous en ignorez le contenu. Il ne suffit pas de lire les grands titres !!!!!
Ah c'est donc cela les lignes écrites en petit dans le texte
citation: Initialement posté par philippe388
les syndics détestent les dossiers de mauvais payeurs, c'est une perte de temps pour eux. C'est également au CS - Conseil Syndical - de suivre ces dossiers et de pousser le syndic à poursuivre ces mauvais payeurs.
Donc vous admettez que par contre le CS a une sorte de responsabilité ?
Donc le CS devrait dans le cadre des missions qui sont les siennes être tenu informé au moins chaque trimestre de l'état des comptes, et non pas seulement en fin d'année au moment de la vérification annuelle, lorsqu'il apprend par le syndic que le SDC est en déficit car un copropriétaire défaillant n'a pas payé ses charges depuis la dernière AG.
Vous voyez, Ã la base, il y a bien une carence de communication :
1 - Entre le syndic et le copropriétaire défaillant ;
2 - Entre le syndic et le CS ;
3 - Entre le CS et le copropriétaire défaillant, et pour finir ;
4 - l'absence de communication du copropriétaire défaillant lui-même
citation: Initialement posté par philippe388
De plus, la mise en vente du lot proposé à l'AG est une menace très sérieuse que les mauvais payeurs prennent en compte, généralement ils payent rapidement leurs dettes.
Ah oui mais là la procédure est encore plus longue que 3 ou 4 ans.
D'autre part, si le bien immobilier pèse plusieurs dizaines de milliers d'€uros, je doute fort que la mise en vente du bien soit ordonnée par le juge pour des dettes de 2K€. Et certainement pas en premier instance. Le juge ne pourra pas mettre un copropriétaire défaillant de quelques Kilo d'€uros à la rue aussi facilement, vous le savez fort bien.
citation: Initialement posté par philippe388
Une simple lettre en RAR pour informer les mauvais payeurs que cette mise en vente de leur lot fera partie de l'ODJ de la prochaine AG est quelque fois bien suffisant pour récupérer les dettes !!!!
C'est bien pour cela que la LRAR est légale, mais pas les frais de relance en lettre simple facturé par le syndic. Nous y revoilà donc.
citation: Initialement posté par philippe388Vous oubliez dans votre démonstration que la caisse du SDC, et non du syndic, est la caisse commune à tous les copros; plus d'argent dans la caisse pour payer les factures cournates, tous le monde, c'est à dire les copors et non le syndic !!!!! devra alors sortir son chéquier.
Non je ne l'oublie pas, c'est justement cela qui me dérange : payer un gestionnaire qui lance des procédures à des coûts exorbitant, comme vous le souligner vous même, dont seulement une partie est recouverte par le SDC, sans autre responsabilité du gestionnaire. C'est là le dilemme, un copro comme Fleur92, chaque copropriété en a au moins connu un.
Au final c'est bien le SDC qui en souffre, vous, Gédehem, moi le reconnaissons, malgré la différence de nos arguments. Restant tout aussi persuadé que même Fleur92, ou n'importe quel autre copropriétaire défaillant le sache (mais si refusant de l'admettre publiquement devant l'AG).
Ce que je veux démontrer, c'est que dans toute cette histoire, et cette procédure classique de recouvrement de charges impayés (ou retard de paiement plus précisément, puisque ces charges devront être payé à l'issue de ladite procédure judiciaire), c'est que quoiqu'il arrive le syndic, mandaté comme gestionnaire de copropriété, lui n'y perd rien (au contraire). Il se dégage de toute responsabilité quant à ses carence de communication pour alerter le CS dans les meilleurs délais, manque de communication avec le copropriétaire défaillent, manque de proposition de recouvrement à l'amiable en proposant simplement un échéancier, manque même de réactivité pour laisser ainsi la dette d'un copropriétaire creuser le déficit du SDC, etc. Voilà l'objet de la démonstration, mais bon manquent moi même de toutes les compétences requises et nécessaires pour comprendre en finesse les subtilités des règles de la Copropriété, je vais donc m'en remettre à la prochaine Loi portant sur les contrat des syndics |
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Édité par - Luc Standon le 12 févr. 2011 12:05:01 |
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Posté - 12 févr. 2011 : 15:42:24
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luc standon : quel cinéma !!!!!!
Comment écrire un scénario sur les débats d'un tribunal sur le dossier de fleur92 !!!
Malhonnêteté intellectuelle quand vous reprenez que quelques mots sortis de leur contexte de nos posts. Beaucoup d econtradiction dans vos propos, vous admettez votre icompétence dans le domaine de la copro., mais continuez à préparer la défense de fleur92, cela est croustillant de mauvaise foi.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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25
Posté - 12 févr. 2011 : 18:23:10
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citation:
Au même titre qu'un tribunal ne peut condamner la naïveté d'une personne, il me semble
D'ailleurs, il me semble même que le mensonge n'est pas condamnable, pas plus que la langue de bois (sinon beaucoup de politiciens seraient eux mêmes derrière les barreaux, non pas ceux de la magistrature, mais ceux des prisons)
Par contre la diffamation, là oui c'est condamnable.  Heureusement que Phillippe388 et Luc Standon, ne sont donc que des pseudonymes virtuels, et "anonymes" (presque), débattant contradictoirement tout en respectant la charte du forum .
Ceci dit, noter le titre du sujet "..... contestés, et après ??"
C'est le "et après" qui m'a inspiré.
Alors que vous déposez déjà les armes avant la fin de la question, en omettant ce fameux "et après" ? C'est bien regrettable.
Et bien, en me faisant l'avocat du diable, il va y en avoir des retards de paiements de charges. Et cela n'arrangera certainement pas les SDC, ni les copropriétaires bienveillants, cela risque même de les dégouter de la vie en copropriété ? Mais bon tant qu'il y aura de bons syndics... |
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Édité par - Luc Standon le 12 févr. 2011 18:27:02 |
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Posté - 12 févr. 2011 : 20:10:39
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luc standon : il est vrai que pour vous il n'existe que des mauvais payeurs et des mauvais syndics !!!!
Les copropriétaires sérieux qui paient leurs charges régulièrement le 1er de chaque trimestre apprécieront toutes vos remarques, ce sont qui font marcher les copropriétés, et heureusement ils sont les plus nombreux.
Malheureusement certains fréquentent des voisins mauvais payeurs, paient les fonds de solidarité, les frais de relances et d'avocats, et des luc standon.  |
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