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etoile
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 Posté - 04 mars 2011 : 12:32:12
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Bonjour,
J'ai acheté l'an dernier un local à aménager en appartement dans une copropriété qui se créait au même moment de 4 lots (immeuble acheté par un marchand de biens et revendu en 4 lots avec création de la copropriété)
Le problème actuel se situe entre mon lot situé au RDC et le lot au-dessus, qui a été également acheté en l'état et à rénover complètement.
En effet, lors des travaux, nous avons découvert que le plancher entre ces 2 lots (heureusement, il ne s'agit que d'une pièce de 12m2 environ) était en très mauvais état, 2 des poutres le soutenant s'étant même "détachées" (cf photo).
L'état devait déjà être limite au moment de l'achat (difficile à voir, car la pièce était encombrée de gravats), et n'a pas du être arrangé quand le propriétaire du dessus a fait ses travaux de rénovation (démolition d'une cheminée en pierre à la masse sur ce plancher déjà fragilisé).
Il est donc aujourd'hui nécessaire de renforcer la strcture du plancher car à l'heure actuelle, ce n'est pas du tout sécuritaire.
Savez-vous qui doit payer ces travaux?
Le propriétaire du dessus me dit que c'est à la copropriété de payer ça, mais j'ai un peu de mal à demander aux 2 autres copropriétaires de co-financer ces travaux alors qu'en pratique, ils ne sont pas du tout concernés (même si les planchers sont effectivement considérés comme partie communes).
Par ailleurs, quelqu'un d'autre me dit que c'est au marchand de bien, qui se devait de fournir une structure de l'immeuble en bon état : est-ce valable même si nos 2 lots ont été achetés en état, à rénover?
Bref, je ne sais pas trop quoi faire, il me semblerait logique que si le marchand de bien n'est pas responsable, ce soit au moins uniquement aux 2 lots concernés de payer, mais ce n'est pas l'avis de notre voisin.
Merci pour votre réponse.
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Posté - 04 mars 2011 : 12:58:23
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etoile : lors de sa crétion, le RDC a été créé. Avez vous ce RDC ??
Celui-ci liste les parties privatives et les parties communes.
Les planchers sont des aprties communes, ces réparations sont donc à la charge du Syndicat de copropriétaires. les travaux seront payés par les 4 copropriétaires suivant leur quote-part.
Maintenant peut-on considérer ce plancher déjà dangereux et à changer avant votre achat, comme un vice caché par votre vendeur.
Une rénovation inclue t'elle de changer le gros oeuvre ??
Que dit votre syndic ?? |
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Posté - 04 mars 2011 : 13:05:56
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etoile : je vous joins une réponse sur le vice caché, qui correspondrait à votre problème.
citation: Les vices cachés
Au-delà de 10 ans : une protection en cas de vices cachés
Un logement de plus de 10 ans n'est couvert par aucune garantie contractuelle. Il n'est couvert qu'en cas de vices cachés. En effet, en cas d'apparition d'un vice qui était caché au moment de la vente, comme par exemple, une toiture qui s'effondre ou des inondations fréquentes occasionnant des fissures, l'acquéreur peut faire jouer l'action des garanties de vices cachés prévue par l'article 1648 du Code civil.
Les conditions de recevabilité de l'action en garantie des vices cachés
Pour que cette action soit recevable, deux conditions doivent être réunies :
•le vice doit être caché au moment de la vente, c'est-à -dire invisible même aux yeux avertis d'un professionnel ou d'un technicien.
•l'action doit être intentée dans un bref délai, c'est-à -dire dans les semaines qui suivent l'acquisition.
En tant qu'acquéreur, vous pouvez demander, à l'amiable ou le cas échéant, devant le tribunal de grande instance:
•soit l'annulation de la vente
•soit une réduction du prix de vente sous forme d'indemnité
•soit le versement des sommes nécessaires à la réparation du vice.
Attention à la clause de non garantie des vices cachés !
Attention ! Parfois le vendeur insère dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices, précisant que vous prenez le bien en l'état et renoncez à tout recours.
Cette clause est valable, sauf si votre vendeur est un professionnel ou si, par ailleurs, vous pouvez prouver que ce vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte.
Votre vendeur est un professionnel, il devait connaitre les défauts de ce plancher, invisibles puisque masquer par des gravats !!!
Vous devez contacter un avocat pour lancer une action sur ce vice caché. Une médiation peut être tenté avec votre vendeur pour qu'il prenne à sa charge TOUS les frais de remplacement de ce plancher.
Je ferais venir un architecte pour vérifier murs, planchers, toiture, évacuations,..... |
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etoile
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 Posté - 04 mars 2011 : 13:17:06
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Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Nous avons effectivement le RDC, et les planchers font bien parti des parties communes.
Notre rénovation est effectivement une rénovation lourde (le RDC s'agissait en fait d'un local non habitable, nous refaisons tout à l'intérieur)
Pour le vice caché, cela me semble difficile, car même si l'accès à la pièce était rendu difficile par les gravats, il n'était pas impossible. De plus, lancer une action en justice me paraît plus lourd (à la fois moralement et financièrement) que de faire réparer nous même le problème.
Nous avons contacté le syndic aujourd'hui, nous attendons une réponse.
La solution qui me paraîtrait le plus simple serait que nous partagions les frais entre le voisin du dessus et nous, mais celui ci ne semble pas disposé à mettre un centime la-dedans (d'autant qu'il va vendre bientôt son lot rénové) : je trouve cela un peu injuste pour les 2 autres copropriétaires, qui ont acheté également récemment et vont se retrouver avec des frais totalement imprévus et qu'ils n'auraient pas pu prévoir (et qui ne les concernent même pas). |
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Posté - 04 mars 2011 : 13:20:18
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Est-ce que vous avez acheté un lot a rénover ou un lot dans un immeuble à rénover.
Dans le premeir cas, les parties communes, vendues par un professionnel sont normalement saines
Dans le second cas, rien n'est dit.
Apparamment l'action du propriétaire voisin a fait empirer la situation, ou a dégradé les poutres; Normalement, les putres ne lacheraient pas du seul fait de recevoir une cheminée en cours de destruction.
Il faut vite faire examiner si il y a eu pourissement, capricorne, vrilette, humidité, ou autre cause qui elle serait vraiemen t la cause de la vétusté des poutres
Le type de cassure dans l'un ou l'autre cas sont tout a fait différentes, la cassure sous charge violente, presque incroyable, doit laisser de grands morceaux de part et d'autre, le pourissement ou les insectes font fendre la poudre localement.
Vosu parlez de palncher caché par des gravats. Est-ce que les gravats cachient le plancher, ce qui et nromal, ou cachaient les poutres que les ouvertures du palnche laissaient voir?
QUi a mis ces gravats?
Normalement ces gravats doivent correspondrent a des travaux, et ces travux doivent etre déclarés dans l'acte de vente, e tout travaux qui impactent la solidité de l'ouvrage ouvre une période de responsabilité de dix ans de la part du vendeur, indépendamment de a resposnabilité du vendeur en tant que marchand de bien sur la solidité des parties communes pour lesquelles je pose la première question ci-dessus. |
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etoile
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Posté - 04 mars 2011 : 13:34:41
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L'immeuble n'était pas considéré comme "à rnover", puisque 2 des copropriétaires ont acheté leur lot totalement rénové. Le vendeur a rénové les parties communes en partie, essentiellement la refection du couloir commun, la mise en place d'un interphone, de compteurs d'eau privatifs, ce genre de choses.
Les poutres étaient déjà en mauvais état à mon avis, probablement lié à l'humidité : elles ont l'air d'avoir "pourri" à chaque extrémité. Les travaux du voisin au dessus ont probablement empiré la situation, mais ce n'en est pas la cause.
Les gravats étaient au sol du RDC, dans notre pièce et la rendait difficile d'accès : de ce fait, nous n'avions pas examiné attentivement ce plafond (également de notre faute). Ces gravats était stockées par l'ancien proprio, mais n'étaient pas en rapport avec des travaux. |
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etoile
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6
Posté - 04 mars 2011 : 13:54:56
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Voilà a photo que j'avais oubliée :
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Édité par - etoile le 04 mars 2011 13:58:56 |
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bamara63
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Posté - 04 mars 2011 : 14:14:18
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Pour les mauvaises langues, dont je fais partie, un marchand de bien est un individu qui achète à bon prix un lot immobilier pour ensuite y faire un minimum de travaux et le revendre en se faisant un maximum de pognon sur le dos des acquéreurs dans le plus profond mépris de ses semblables.
Dans votre cas ce n'est ni vous ni votre voisin qui êtes lésés mais la collectivité représentée par son syndic puisqu'il s'agit de parties communes.
Vous êtes en présence d'un vice caché pour lequel la responsabilité du marchand de bien est engagée. Vous devez demandez à votre syndic de lui faire par LRAR une mise en demeure l'informant de la situation en lui demandant de faire une rénovation dudit plancher avec prise en charge de tous les préjudices collatéraux.
Compte tenu du premier paragraphe je ne peux vous encourager qu'à faire consulter par votre syndic un BET technique qui établira un diagnostic de l'état du plancher et proposera une solution technique de rénovation, confortation ou remplacement dudit plancher avec notes de calculs à l'appui. Ensuite consultation d'entreprises pour établir des devis de remise en état selon descriptif de travaux fixés par le bureau d'étude avec maître d'oeuvre pour le suivi des travaux et souscritpion obligatoire d'une assurance dommages ouvrages le tout aux frais avancés du syndicat des copropriétaires aux frais de qui il appartiendra c'est à dire le marchand de biens.
Bien entendu ce dernier risque de ne pas apprécier la plaisanterie et contestera toute prise en charge par conséquent vous devrez voter en AG extraordinaire la réalisation des travaux aux frais du syndicat ou le référé contre le marchand de biens.
En aucun cas ne réparer ce plancher par vous même ou alors avec l'accord écrit de l'AG selon un descriptif technique validé par un professionnel. Sinon vous récolterez tous les ennuis en cas de problème.
Reste pour vous à définir la solution par laquelle vous perdrez le moins de temps et d'argent car on peut effectivement lors d'une procédure en justice y laisser sa santé (surtout en face de ce type d'individu qui aura disparu dans la nature ou déposé le bilan) avant la fin de la procédure.
Si vous avez les coordonnées de son assureur dommages ouvrage ou marchand de biens vous pouvez toujours tenter votre chance mais bien souvent les contrats sont restrictifs...
Bon courage et je pense que dorénavant vous verrez les marchands de biens comme moi !!!  |
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8
Posté - 04 mars 2011 : 15:20:40
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etoile : citation: La solution qui me paraîtrait le plus simple serait que nous partagions les frais entre le voisin du dessus et nous, mais celui ci ne semble pas disposé à mettre un centime la-dedans (d'autant qu'il va vendre bientôt son lot rénové) : je trouve cela un peu injuste pour les 2 autres copropriétaires, qui ont acheté également récemment et vont se retrouver avec des frais totalement imprévus et qu'ils n'auraient pas pu prévoir (et qui ne les concernent même pas).
etoile : vous avez acheté en copropriété, par conséquent vous avez accepté le réglement de copropriété comme vos 3 autres voisins.
Votre voisin qui refuse de payer seul les travaux avec vous a raison.
Ce plancher est le problème de tous, car les poutres maitresses se sont désolidarisées. UN architecte doit être mandaté par le syndic ^pour vérifier la dangerosité de cet immeuble.
C'est à votre syndic de gérer ce problème car le plancher est une partie commune, et que vous ne pouvez pas y toucher sans un vote de l'AG.
Le syndic doit veiller à la sauvegarde de 'limmeuble. Il doit donc contacter son assurance pour une expertise, car d'autres dégats peuvent encore arriver si ce plancher tombe.
IL devra également prendre toutes les mesures conservatoires pour réparer ce plancher, et comme c'est une urgence, il peut tout à fait commander ses trvaux dès aujourd'hui sans un accord préalable de l'AG, payer une avance avec le fond de roulement, et immédiatement convoquer une AG qui approuvera le devis de réparation et il répartira tous les frais entre les 4 copros, comformément à la grille de répartition du RDC.
Vous ne pouvez pas régler ce problème entre vous et votre voisin du dessus, cela regarde le syndicat car le plancher est partie commune.
Les frais seront importants, je prendrai conseil avec un avocat pour lancer une action contre ce marchand de bien.
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mars 2011 : 15:38:14
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citation: Initialement posté par bamara63Pour les mauvaises langues, dont je fais partie, un marchand de bien est un individu qui achète à bon prix un lot immobilier pour ensuite y faire un minimum de travaux et le revendre en se faisant un maximum de pognon sur le dos des acquéreurs dans le plus profond mépris de ses semblables. Dans votre cas ce n'est ni vous ni votre voisin qui êtes lésés mais la collectivité représentée par son syndic puisqu'il s'agit de parties communes. Vous êtes en présence d'un vice caché pour lequel la responsabilité du marchand de bien est engagée. Vous devez demandez à votre syndic de lui faire par LRAR une mise en demeure l'informant de la situation en lui demandant de faire une rénovation dudit plancher avec prise en charge de tous les préjudices collatéraux. Compte tenu du premier paragraphe je ne peux vous encourager qu'à faire consulter par votre syndic un BET technique qui établira un diagnostic de l'état du plancher et proposera une solution technique de rénovation, confortation ou remplacement dudit plancher avec notes de calculs à l'appui. Ensuite consultation d'entreprises pour établir des devis de remise en état selon descriptif de travaux fixés par le bureau d'étude avec maître d'oeuvre pour le suivi des travaux et souscritpion obligatoire d'une assurance dommages ouvrages le tout aux frais avancés du syndicat des copropriétaires aux frais de qui il appartiendra c'est à dire le marchand de biens. Bien entendu ce dernier risque de ne pas apprécier la plaisanterie et contestera toute prise en charge par conséquent vous devrez voter en AG extraordinaire la réalisation des travaux aux frais du syndicat ou le référé contre le marchand de biens. En aucun cas ne réparer ce plancher par vous même ou alors avec l'accord écrit de l'AG selon un descriptif technique validé par un professionnel. Sinon vous récolterez tous les ennuis en cas de problème. Reste pour vous à définir la solution par laquelle vous perdrez le moins de temps et d'argent car on peut effectivement lors d'une procédure en justice y laisser sa santé (surtout en face de ce type d'individu qui aura disparu dans la nature ou déposé le bilan) avant la fin de la procédure. Si vous avez les coordonnées de son assureur dommages ouvrage ou marchand de biens vous pouvez toujours tenter votre chance mais bien souvent les contrats sont restrictifs... Bon courage et je pense que dorénavant vous verrez les marchands de biens comme moi !!!
pour un référé il n'y a pas besoin d'une autorisation d'AG |
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Posté - 04 mars 2011 : 19:43:49
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Manifestement votre plafond n'est pas sain du tout, et il semble y avoir eu une trémie d'escalier qui a disparue.
Comme les précédentes interventions, je vais dans le même sens. C'est le syndicat qui doit s'occuper de cela, puisque cela touche une partie commune, et que cela touche de plus l'ouvrage.
Il ne semble pas cependant qu'il y ait de choses catastrophiques, et je ne vois pas comment le syndicat pourrait faire appel a la dommage ouvrage du vendeur, sauf a ce qu'il en ait pris une, et que celle-ci ait été relative a des travaux concernant ces deux lots.
Vu ce que je vois, cela ne me parait pas possible. Il n'y a pas eu de travaux sous maitrise d'oeuvre dans ce coin la!
Vous allez etre privé de votre logement pendant de longs mois, sans doutes plusieurs années si la partie adverse traine, car il y aura expertise, contrexpertise, et tout cela au rythme de la justice, c'est-à -dire une décision tous les six a huit mois.
Si vous réparez vous-même, normalement vous devez prendre une dommage ouvrage qui va couter une fortune.
Si vous ne le faites pas, vous êtes susceptible d'une lourde amende, et aussi responsable des conséquences pendant dix ans. En clair, votre bien est invendable.
Ceci dit, à voir les photos, je suis quand même assez étonné par le mode de défaillance, les poutres semblent lacher a leur raccord avec une autre poutre. Etonnant. |
Édité par - ribouldingue le 04 mars 2011 19:45:40 |
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etoile
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Posté - 05 mars 2011 : 11:19:58
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Merci à tous pour ces réponses.
Nous avons écrit au syndic, nous attendons leur réponse, je vous tiendrai au courant.
Pour les frais, j'ai déjà consulté mon menuisier qui n'a pas l'air de trouver cela si catastrophique : d'après lui, il faudrait juste mettre une poutre de soutien supplémentaire. par ailleurs, il ne s'agit heureusement que d'une pièce qui sera notre future chambre d'amis, donc au pire, cela ne devrait pas trop nous gêner.
La trémie d'escalier dont vous parlez ribouldingue était, je pense, un ancien conduit de cheminée (au 1er étage, c'est une cheminée qui était à ce niveau)
A bamara63: rassurez-vous, je n'avez pas une meilleure opinion des marchands de bien avant notre aventure ;) Cependant, c'était lui qui proposait ce bien, nous n'en avons pas trouvé d'autre du même type au même prix pendant un certain temps...
Je vous dirai d'ici 6mois (date prévue de fin des travaux) si nous regrettons notre choix ou pas ;)
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Posté - 05 mars 2011 : 11:50:05
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etoile : Attention !!!!!!! . ne faites pas et ne commandez pas vous-mêmes ces travaux sur ce plancher. Il est une partie commune.
Vous engageriez votre responsabilité en cas de problèmes futurs sur ce plancher.
C'est au syndic de gérer ce problème important. |
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etoile
Nouveau Membre
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13
Posté - 05 mars 2011 : 11:55:57
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Je n'ai pas du tout commandé de travaux pour ce plancher, j'ai juste demandé un avis à mon menuisier pour savoir si c'était vraiment dangereux ou pas. |
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Posté - 05 mars 2011 : 12:33:23
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Ah, je comprends si c'est une ancienne cheminée;
Je suis comme votre menuisier, ca 'na pas l'air grand chose, mais le problème est que ce n'est ... pas a vous, et que ca va etre indisponible pendant qqs temps.
Je suis juste étonné par le mode de défaillan ce, comme dejadit. |
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bamara63
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Posté - 07 mars 2011 : 21:40:58
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Bonsoir,
Bien qu'avec une seule photo un avis technique soit délicat à donner il semblerait qu'il n'y ait pas mort d'homme. L'une des solives boîteuse s'est désolidarisée du chevêtre sur laquelle elle semblait juste "cloutée" car je ne vois pas de mortaise. Si tel est le cas il suffit de mettre un sabot avec en renfort un cavalier métallique et le tour est joué car on observe pas de flêche sur les autres solives ni d'attaque d'insectes xylophages ou champignons lignivores par conséquent vous pouvez être rassuré sur l'état général plus poussiéreux que vermoulu.
Maintenant seules des photos en gros plans permettrait d'affiner le diagnostic technique. Voyez ce que vous propose votre menuisier "charpentier" et soumettez le devis au syndic qui pourra toujours saisir le marchand de biens pour financer ces travaux.
Plus de peur que de mal !!! |
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etoile
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Posté - 17 avr. 2011 : 10:01:38
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Bonjour,
Merci à tous ceux qui m'ont répondu.
Nous avons eu notre réunion de copropriété la semaine dernière, le devis pour réparer le plafond s'élevait à 250€ HT, donc plus de peur que de mal.
Problème résolu donc!
Merci encore |
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