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paxmax
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 Posté - 11 mars 2011 : 20:28:31
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Bonjour,
L'AG à voté les travaux de ravallement qui sont en cours.
La résolution d'AG stipule :
L'assemblée générale prend acte que le coût des travaux sera réparti selon la clé "PC 94 - GROS OEUVRE 4 Bât GROUPES"
Le Syndic m'adresse un appel de fond de la totalité pour un montant de 5 450 euros (pour un montant toal des travaux de 187 000 euros)
Un voisin, qui à exactement le même appartement que nous, c'est vu adressé un appel de fond de 4400 euros.
Pour vérifier qu'il n'y a pas erreur dans la répartition, je désire savoir quels sont les tantièmes utilisés par le syndic pour calculer la somme qu'il me réclame. Je recherche alors dans le RDC, la clé de répartition PC 94 - GROS OEUVRE 4 Bât GROUPES, mais le problème c'est que je ne la trouve nulle part.
Comment puis je connaitre mes tantitèmes dans cette clé de répartition ?
Le syndic n'est il pas tenu de me communiquer un justificatif de la répartition de cette charge, comme pour les appels de fond du budget ordinaire (Montant à répartir / Vos tantièmes / Votre quote part) ?
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Édité par - paxmax le 11 mars 2011 20:29:24 |
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Posté - 11 mars 2011 : 20:50:55
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cette précision devrait être indiquée sur votre avis à payer.
maintenant vous pouvez la calculer : 5450/187000, soit 291/10000 èmes.
ce qui est plus inquiétant c'est de ne rien trouver sur votre RDC. Demandez à votre syndic où vous pouvez trouver cela sur le RDC. Cela ne doit pas sortir du chapeua. Il est possible que la dénomination qu'il vous en fait est celel de son logiciel. L'appellation est certainement aitre dans le RDC |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 11 mars 2011 : 21:22:27
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il faudrait d'abord vérifier s'il n'y a pas eu de modificatif après l'établissement du RDC initial
ensuite, généralement le ravalement est en charges communes générales...car c'est de l'entretien
s'il y a des travaux en gros oeuvre il faut vérifier ce que dit le RDC pour le gros oeuvre
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paxmax
Contributeur débutant
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3
Posté - 11 mars 2011 : 21:37:11
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J'ai le réglement de copropriété initial ainsi que tous ses modicatifs.
Dans aucun, je ne trouve cette clé de répartition PC 94. Je ne sais pas d'ou elle sort et quel en sont les tantièmes que je détiens.
Le syndic a t il le droit de procéder à des appels de fond pour travaux exceptionnels sur la base d'une clé de répartition qui n'existe à priori nul part ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 mars 2011 : 22:14:53
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Soit ces travaux sont répartis selon les tantièmes généraux, que vous ne pouvez ignorer, soit ils le sont selon une grille cifique, obligatoirement mentionnée dans le RDC.
Si votre provision (comme celles des autres) ne correspond à rien, il faut demander au syndic sur quelle grille il se base, grille mentionnée dans quel document opposable aux copropriétaires.
Copie au CS, à qui il faut également poser la question. |
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Posté - 12 mars 2011 : 06:40:20
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ne cherchez pas une grille intitulée PC94, vous ne la trouverez certainement pas, car c'est vraisemblablement une appellation issue du logiciel du syndic.
Votre RDC fait-il état de plusieurs tables ou clés de répartitions. Il y en a au moins une sur les tantièmes généraux, qui sert à payer le syndic, l'assurance, etc... N'en existent-ils pas d'autres ?
sinon demandez aus syndic comme le dit gedehem. |
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paxmax
Contributeur débutant
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6
Posté - 31 mars 2011 : 12:25:59
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Bonjour,
Voici la réponse de notre conseil syndical concernant la clé PC94 qui ne figure nul part :
citation: La clef 94 rassemble l’ensemble de clefs de répartition des charges des 4 bâtiments.
Je veux bien mais cette clé n'est matérialisée dans aucun document.
De plus je ne vois pas ce que viendrait faire des clés de répartitions liés aux charges d'ascenseur et au charges de chauffage dans la clé associé aux travaux de ravallement.
Comprenez vous cette réponse ?
Pour répondre à rambouillet, OUI, notre RDC fait état de plusieurs clés de répartition dont certaines sont spécifiques à certains bâtiment (copro sur 4 bâtiment)
Pour mon bâtiment, OUI, il y a une clé de répartition des tantièmes généraux, et il y a aussi une clé pour les charges d'ascenseurs, une autres clés pour les charges de chauffage, mais pas de clé PC94.
Le syndic peut il comme cela construire une clé spécifique en totalisant les tantièmes d'autres clés ? Cela me parait très bizare.
A défaut d'explication du syndic, j'envisage de payer ma quôte de part des travaux de ravalement en fonction des tantièmes généraux, ce qui fait une différence de 1500 euros en ma faveur entre ma répartition et celle du syndic. A la prochaine AG, le syndicat va certainement voté pour m'assigner en justice puisque je n'ai pas tous réglé.
Il y a 1 mois j'ai adressé un courrier RAR au Syndic qui ne m'a toujours pas répondu sur la provenance de cette clé PC94. |
Édité par - paxmax le 31 mars 2011 12:28:24 |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2011 : 14:37:36
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Bien qu'il n'est pas possible ici de se prononcer sur le bien fondé des uns et des autres, il reste un pricipe immuable : ne restez pas isolé.
Que vous ayez ou non raison (et surtout si vous avez raison) il n'est pas bon d'être seul cotre tous.
D'autres copripriétaires sont sans aucun doute dans votre questionnement à props d'une répartition qui semble à priori sortir du chapeau. Voyez s'il y en a d'autres et groupez-vous pour des démarches communes. Elle auront bien plus de poids.
"Je veux bien mais cette clé n'est matérialisée dans aucun document."
Peut être ! Mais dans la mesure où une clause prévoit que tels travaux sont à répartir entre tous, la répartition se fait sur la base cumulée des parts de chacun.
La question serait : qu'elle est la grille retenue dans chaque bâtiment ? |
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felix1930
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Posté - 31 mars 2011 : 15:02:19
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citation: ensuite, généralement le ravalement est en charges communes générales...car c'est de l'entretien
cela est fonction, non pas du type de travaux ( entretien...amélioration ou autre...) mais des clés de répartition qui doivent se trouver dans le RDC
"chez nous" les façades viennent d'être refaites
clé de répartition >> déjà parties communes et parties privatives
parties communes = clé bâtiment
ce qui veut dire qu'une personne ayant exactement le même type d'appartement que le mien va payer moins cher car il n'a pas de garage en rez-de-chaussée voire que sa cave (en rez) plus petite que la mienne n'a pas le même nombre de millième que la mienne
normalement si le dossier façades avait été fait correctement devait être joint à la convocation un tableau type excel donnant pour chaque logement, les différents millièmes pris en compte et le total que chaque copropriétaire devra payer----même F.....qui n'est pas notre syndic le fait (souvent) |
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paxmax
Contributeur débutant
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Posté - 31 mars 2011 : 15:37:48
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citation: Peut être ! Mais dans la mesure où une clause prévoit que tels travaux sont à répartir entre tous, la répartition se fait sur la base cumulée des parts de chacun.
Il n'y a donc pas lieu de chercher une clé 94 puisqu'elle est le cumul des parts de chacun.
Il est regrettable que vous ayez manqué de préciser cela dans votre première réponse, cela m'aurait évité d'envoyer courrier RAR au Syndic pour lui demander dans quel document il m'était possible de consulter la clé 94 et accessoirement de passer pour un "idiot" 
Bien à vous, |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 31 mars 2011 : 15:51:41
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citation: Initialement posté par paxmax
Le syndic n'est il pas tenu de me communiquer un justificatif de la répartition de cette charge, comme pour les appels de fond du budget ordinaire (Montant à répartir / Vos tantièmes / Votre quote part) ?
sur votre appel de fond doit figurer la base de l'appel (le montant), la base des tantièmes (exemple: 1000...) et VOS tantièmes (exemple 85)
ainsi vous pouvez vérifier vous même votre quote part:
par exemple:
montant des travaux : 150 000 €
85/1000= 12 750 € |
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Posté - 31 mars 2011 : 16:31:19
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citation: La clef 94 rassemble l’ensemble de clefs de répartition des charges des 4 bâtiments.
je n'ose pas penser à cette solution :
batiment A : 10000 et ex un appartement à 500/10000 du bat A
batiment B : 10000
batiment C : 10000
batiment D : 10000
je n'ose pas penser que le syndic est fait 500/40000 pour l'appartement du bat A, ou alors il faudrait que les 4 batiments soient strictement identiques.... 
de toute façon c'est au syndic de vous répondr, mais sur l'avis à payer, il doit être marqué vos tantièmes pour cette opération et ces tantièemes vous devez pouvoir les lire sur le RDC...
En général (mais il peut y avoir des exceptions), les travaux de ravalement sont calculés par batiment et non sur un ensemble... 
paxmax ne vous focaliser pas sur le PC94, c'est uen nomenclature pour le logiciel propre au syndic. Par contre vous avez parlé de " GROS OEUVRE 4 Bât GROUPES ". ceci signifierait que chacun paie sa part sur la totalité, mais est vos tantièemes à payer pour le ravalement, sont-ils différents de ceux des charges communes |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2011 : 16:32:09
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Paxmax, on ne passe pas pour un idiot à demander ce qu'est une clé de répartition dite " PC 94" qui n'est précisée nulle part !
VSuite à votre demande , votre CS précise : "La clef 94 rassemble l’ensemble de clefs de répartition des charges des 4 bâtiments."
Vous aviez les éléments sous le nez pour tenter de comprendre ce qu'est cette clé "PC94", en particulier sur vos appels de fonds, comme le rappelle Banzai.
Le problème est donc la base de répartition de ces travaux : Cumulée sur l'ensemble, par bâtiments, par groupes ? ....
La réponse est dans votre RDC, pas obligatoire dur une grille particulière, mais dans une clause qui préciserait que pour tel type de travaux la répartition sera faite sur le total des tantièmes généraux, ou autres base cumulée. D'où CP94 !
"Le Syndic m'adresse un appel de fond de la totalité pour un montant de 5 450 euros.
Un voisin, qui à exactement le même appartement que nous, c'est vu adressé un appel de fond de 4400 euros."
On ne peut rien dire d'autre que les tantièmes ne sont pas identiques pour ces lots. S'ils sont les mêmes c'est qu'il y a un problème.
C'est sur les appels de fonds, le RDC, que vous aurez de réponses. Sur UI on ne peut que vous donner des pistes.
Vous précisiez la résolution de votre AG (date ?) :
" L'assemblée générale prend acte que le coût des travaux sera réparti selon la clé "PC 94 - GROS OEUVRE 4 Bât GROUPES""
L'affaire ne date pas de vos appels de fonds . La question a sans doute été abordée en séance puisque le PV en fait mention. Personne n'a alors demandé ce qu'était " PC 94" ?
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Édité par - Gédehem le 31 mars 2011 16:40:20 |
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paxmax
Contributeur débutant
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Posté - 31 mars 2011 : 21:40:41
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Je n'ai pas eu d'appel de fond, je ne connais donc pas les tantièmes utilisés pour calculer notre quote part.
Le Syndic a porter à notre débit la somme après répartition, et nous à envoyé un décompte de notre situation qui ne fait état d'aucune grille de répartition.
En réponse à leur lettre de relance, j'ai répondu que je désirais connaitre les modalités de répartition du coût de ces travaux, et que sans observations particulières nous réglerons les sommes dues. Depuis ce courrier, plus de réponse, cela fait environ 1 mois.
Je vais chercher dans le RDC pour voir si je trouve une clause de ce type. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 31 mars 2011 : 22:08:22
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Hum .....
Votre exposé initial :
"Le Syndic m'adresse un appel de fond de la totalité pour un montant de 5 450 euros (pour un montant toal des travaux de 187 000 euros)"
Et maintenant :
"Je n'ai pas eu d'appel de fond, je ne connais donc pas les tantièmes utilisés "
Votre AG a voté des travaux de ravalement de façades pour un montant de 187.000 € !
Question : avec quels fonds ont-ils été financés s'il n'y a pas eu "appels de fonds" ?????
Sauf à avoir une réserve de ce montant, le syndicat (le syndic) ne pouvait engager ces travaux s'il ne disposait pas de la quasi totalité du marché.
Il y a là un truc qui cloche, indépendant de cette histoire de répartition.
"Le Syndic a porté à notre débit la somme après répartition, et nous à envoyé un décompte de notre situation qui ne fait état d'aucune grille de répartition."
Il s'agit sans doute là de votre décompte individuel, de votre situation en fin d'exercice ???
Il semble manquer des éléments !!
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paxmax
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Posté - 07 avr. 2011 : 14:14:36
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Le syndic a appelé les fonds en portant à notre débit sur l'état de compte trimestriel, notre quot part pour les travaux après répartition.
Ce document est un état de compte (avec une colonne Débit-Crédit). Il ne fait pas état des tantièmes utilisés pour calculer notre quote part comme cela est le cas sur les appels de fonds trimestriel du budget prévisionnel.
Je ne connais donc pas la base des tantièmes utilisés, ni mes tantièmes dans cette clé PC94.
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oldman24
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Posté - 07 avr. 2011 : 15:55:13
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On dirait que ça patauge, faute d'avoir un exposé clair, fait par un connaisseur! .
A qui ? et à quoi ? servent le CS et les autres copropriétaires ? |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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paxmax
Contributeur débutant
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Posté - 12 avr. 2011 : 13:38:55
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Oldman, tous les éléments sont exposés.
Le syndic nous demande de régler notre quote part pour trvx de ravalement selon une clé PC94 qui n'existe nul part (ni EDD ni RDC)
Dans le RDC, il n'y a aucune clause qui stipule que pour des travaux de ravellement, la charge doit être répartit entre tous.
Le syndic appel les fonds en nous envoyant un relever de compte, sur lequel ne figure aucune grille de répartition de ces dits travaux.
De ce fait, je ne connais pas les tantièmes utilisés pour répartir cette charge entre les copropriétaires, donc comment vérifier la répartition et les sommes qui me sont réclamées ?
Comment être plus clair ? |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 12 avr. 2011 : 17:03:53
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Pourquoi avez vous approuvé en AG la clé PC 94, alors que le syndic
ne vous l'a pas communiquée et refuse maintenant de vous donner
une explication à ce sujet ?
Cette clé ne représenterait elle pas, pour chaque copropriétaire, l'addition
de vos tantièmes pour toutes les factures : prestataires, maitre d'oeuvre,rémunération du syndic (base+TVA) ,coordonnateur, Assurance Dommage ouvrages , etc Ce ne serait pas normal, mais
une innovation quand même, méritant justification et approbation en AG, en connaissance de cause !
L'addition des tantiémes pour les 4 immeubles n'est pas normale ,non plus.
Faites votre calcul en prenant les éléments cités ci-dessus et voyez ce que cela donne pour verser votre participation et
éviter une relance couteuse !
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 12 avr. 2011 17:08:32 |
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goutelette
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Posté - 12 avr. 2011 : 22:05:43
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Bonsoir
citation: Le Syndic m'adresse un appel de fond de la totalité pour un montant de 5 450 euros (pour un montant toal des travaux de 187 000 euros) Un voisin, qui à exactement le même appartement que nous, c'est vu adressé un appel de fond de 4400 euros.
Je confirme la remarque de félix 1930. Pour affirmer que les charges sont identiques, il faut que votre voisin habite le même étage, et qu' il est proportionnelement à vous, cave, ou box ou autres, et avec confirmations de parts identiques.
Plus simple que de consulter le RC vous pouvez vous référer à vos appels de charges, et comparer si vous le voulez avec celles du voisin. Sur le document " appel de charge " toutes vos charges sont détaillées. En principe les travaux de façade sont sur la Masse générale. Toujours sur ce document vous trouvez les tantièmes généraux, et vos tantièmes personnels.
Ne pas payer ces charges, n'est pas une bonne politique. S' il y a erreur, vous serez remboursé. Alors que si vous êtes redevable vous pénalisez vos voisins.
Si vous désirez des explications sur vos répartitions, les Conseillers qui sont vos voisins doivent êtres en mesure de vous expliquer et de vérifier avec vous.
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