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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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gregaglo
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 Posté - 12 avr. 2011 : 16:25:48
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Bonjour,
Nous sommes propriétaires de plusieurs lots de copropriété contigus, aménagés en 1 seul appartement. Sur l'EDD ces lots sont toujours disctincts.
Le syndic cherche à nous contraindre à réunir ces lots en 1 seul. Il se base sur une petite phrase du règlement de copropriété qui indique que toute modification permanente des lots doit conduire à une modification de l'EDD mais n'a jamais été en mesure de nous citer un texte de loi qui corrobore sa position.
Nous n'interprétons pas du tout cette phrase de cette façon. Le même RDC précise en amont de que chaque copropriétaire est libre de réunir ou subdiviser ses lots (avec accord de l'AG), et selon notre interprétation cette fameuse phrase dit juste que si l'on fait voter une réunion ou une subdivision de lots, il faut faire les modifications administratives (EDD, publication...).
Qui a raison ? Peut on nous contraindre à réunir nos lots et si oui sur quelles bases légales ?
Question subsidiaire : certains notaires exigeraient la réunion de lots préalablement à une vente. Autrement dit le fait de laisser nos lots tels quels peut il nous poser des problèmes à la revente ?
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 12 avr. 2011 : 18:26:31
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Dans la mesure où une clause du RDC imposerait la mise en conformité de l'EDD/RDC à l'occasion d'une division ou réunion de lots, vous y êtes contraint, le RDC, convention entre les copropriétaires, étant votre "loi interne" commune à tous.
Le syndic, chargé de faire respecter les clauses du RDC, vous ayant "mis sous le nez" cette clause, vous devez vous y conformer. Il n'a pas à justifier par autre chose cette demande.
Sur le fond, cette clause est cohérente.
Si les copropriétaires sont libres de réunir ou diviser leurs lots (du moins dans le respect de la destination de l'immeuble), celle-ci doit être autorisée par l'AG (qui controle la conformité).
Sauf qu'est trop souvent "oubliée" à cette occasion (résolution complémentaire) la modification de l'EDD/RDC qui en découle, modification qui doit être publiée pour être opposable ensuite.
Car on tombe dans le second volet : la vente !
Dans la mesure où vous aviez 5 lots identifés dans l'EDD/RDC (par ex.) comme "chambre de service", "salle d'eau", "Placard", "Cellier", "dégagement", il est facile de comprendre que demain vous ne pouvez pas vendre 1 lot "Appartement F3", aurait-il vue sur la mer !
Conclusion : il vous faut établir un modificatif EDD/RDC faisant ressortir la création d'un nouveau lot n°25 "appartement F3" (décrire) par regroupement de 5 lots numérotés 20, 21, 22, 23, 24, qui disparaissent.
Les tantièmes affectés à ce nouveau lot cumuleront ceux des 5 lots initiaux.
Bien entendu (mais vous vous en doutiez !  ) les frais sont intégralement à la charge du bénéficiaire de la modif ...... |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2011 18:30:46 |
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 2
Posté - 12 avr. 2011 : 21:11:26
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sauf avis contraire express du RDC, il n'existe pas de texte disant que deux lots privatifs communiquant entre eux doivent obligatoirement n'en forme qu'un seul.
sauf si quelqu'un peut sortir un texte ....
d'ailleurs le contraire existe dans certains RDC où on trouve deux lots communiquant entre eux : le premier lot étant le lot d'habitation et le seond un garage ou un cellier attenant communiquant par une porte. Les deux lots étant différenciés dans l'EDD.
Ce qui d'ailleurs me parait tout à fait judicieux, car dans l'avenir un propriétaire voudrait peut-être revenir à reséparer ces lots... 
Mais comme le dit justement gedehem :
1- la communication entre les deux a été demandée à l'AG, si cette communication a été faite dans un mur porteur ou un mur commun.
2- en cas de revente, vous vendez ce qui est écrit sur l'EDD. |
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gregaglo
Nouveau Membre
34 message(s)
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3
Posté - 12 avr. 2011 : 21:41:11
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Merci pour votre réponse.
Je suis bien d'accord que si nous demandons la réunion de nos lots à l'AG, il faut ensuite faire le modificatif de l'EDD. A notre sens, la petite phrase du RDC ne dit que cela, mais peut être sommes nous dans l'erreur. Je ne suis pas convaincu que le syndicat ait le droit de nous contraindre à effectuer cette réunion de lots. Il s'agit de nos parties privatives !
Sur le principe (même si on n'est pas très enthousiastes à l'idée des coûts !), pourquoi pas. Là où ça devient inextricable, car je n'ai pas raconté toute l'histoire, c'est que cette histoire de réunion de lots se combine à une affaire de tantièmes et d'aménagement de combles.
En quelques mots : notre appartement (et plusieurs autres dans la copro) a été aménagé avec le grenier au-dessus (qui est un lot privatif) il y a quelques années. Je précise que toutes les autorisations nécessaires (tremie...) ont été demandées à l'AG à l'époque et qu'il n'y a eu aucune annexion de parties communes.
A l'occasion d'une vente les lots d'un voisin ont été réunis et le modificatif proposé par le géomètre modifie les tantièmes de copropriété sous prétexte que le grenier a été aménagé en appartement. La modif des tantièmes a été votée à la majorité simple dans la même résolution que la réunion des lots.
Du coup on demande à tous les copropriétaires concernés de faire de même. Nous ne voulons pas suivre le mouvement à cause de cette histoire de modification (illégale) de tantièmes.
Bref la situation est assez complexe. Si nous acceptons et laissons passer le géomètre de la copro, nous allons nous retrouver à demander une modification de nos tantièmes que nous jugeons illicite !
Si nous refusons, et cela rejoint ma question initiale, que se passe-t-il ? Peut on nous obliger à réunir nos lots ?
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gregaglo
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4
Posté - 12 avr. 2011 : 21:45:06
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Mon message s'est croisé avec celui de Rambouillet (qui m'avait déjà répondu il y a quelques mois... et c'est tjrs la même affaire)... Merci pour ces précisions.
Pour la revente je ne sais que penser. Notre notaire n'a pas eu d'objection à ce que nous achetions les lots séparés, et ça a été le cas pour certains voisins. L'appartement existe ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 12 avr. 2011 : 23:18:26
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Il me semble qu'il y a une confusion entre :
- la contrainte de réunir des lots, réunion imposée par l'AG.
- la contrainte de modifier l'EDD/RDC lorsque des lots ont été réunis par la volonté de leur propriétaire.
(cf : "il n'existe pas de texte disant que deux lots privatifs communiquant entre eux doivent obligatoirement n'en forme qu'un seul.
... d'ailleurs le contraire existe dans certains RDC où on trouve deux lots communiquant entre eux : le premier lot étant le lot d'habitation et le seond un garage ou un cellier attenant communiquant par une porte. Les deux lots étant différenciés dans l'EDD.")
Personne ne semble avoir obligé Grégaglo à réunir ses lots ni à aménager son grenier. 
En revanche, du moment qu'il les a réuni, il est obligé par la clause du RDC à mettre l'EDD/RDC en conformité.
L'autre aspect : la modification des tantièmes de charges !
Faute pour l'AG de l'avoir prévu lors de sa décision d'accord pour les travaux d'aménagement, c'est trop tard : la modification ne peut intervenir qu'à l'unanimité.
La seule mise en conformité de l'EDD/RDC consécutive à cette réunion (ou division) ne permet pas de décider d'une modification des tantièmes du nouveau lot, lesquels ne peuvent être que le cumul des lots initiaux réunis. |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2011 23:19:31 |
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