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syracuse
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 Posté - 14 avr. 2011 : 12:52:30
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Bonjour à tous,
Théâtre: un hôtel particulier Renaissance au centre d'une grande ville. Petite copropriété de 9 appartements, soigneusement entretenue par ses occupants, exercant pour la plupart des professions intellectuelles et/ou libérales.
Acte 1 - L'un des appartements du 1er étage est occupé par monsieur Martin. Monsieur Martin vit cloîtré dans son appartement, et s'est brouillé avec toute sa famille, ses amis et ses voisins. Son occupation principale semble être d'intenter des procès à son entourage.
Ses voisins du dessus sont les Durand. En 2002, les Durand vendent leur appartement aux Dupont.
Quelques mois après, les Dupont découvrent des fissures dans une cloison, et un affaissement de leur plancher. Après expertise, il s'avère que l'origine des dégâts est une fuite dans leur salle de bains, qui a provoqué des infiltrations dans une poutre porteuse. Les syndic est alerté, les experts se déplacent: le problème est que monsieur Martin refuse farouchement l'accès à son appartement.
Les choses traînent, et finalement les Dupont en ont assez, et vont voir un avocat. Celui-ci, d'esprit assez tordu, leur conseille d'attaquer la copropriété. En 2004, les Dupont intentent un procès au syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à l'assurance de la copropriété.
Acte 2 - En 2007, le jugement est rendu, un jugement que j'ai lu et que je trouve assez hallucinant: l'assurance et la copropriété sont lourdement condamnées "in solidum" à payer une grosse somme, et bien sûr à faire les travaux de consolidation, mais le jugement ne précise pas la répartition des frais. La copropriété fait appel.
Entretemps, monsieur Martin est décédé, ce qui a dû être, j'imagine, un soulagement pour ses voisins. Comme il ne payait plus ses charges depuis un petit moment, il laisse une ardoise de 30000€. Le trou est comblé par les autres copropriétaires.
Le copropriétaire du rez-de-chaussée, que nous appellerons monsieur Duval, souhaite racheter l'appartement de monsieur Martin. Le notaire chargé de la succession prend contact avec les héritiers, deux vagues neveux qui n'ont pas vu leur oncle depuis quarante ans. Ils sont partants pour toucher l'argent de la vente de l'appartement, mais pas pour faire les démarches nécessaires.
Ils refusent, notamment, d'enlever les meubles avant la signature d'un compromis de vente. Monsieur Duval ne peut pas signer ce compromis avant que les expertises n'aient été faites, et l'architecte refuse de fournir une quelconque estimation avant que l'appartement n'ait été vidé. La boucle est bouclée. Heureusement, monsieur Duval est extrêmement patient, et prêt à attendre le temps qu'il faudra.
A ce stade, vous vous dites: "Mais que fait le syndic?" Eh bien, apparemment, rien, justement. Il se contente de prendre acte, de ne pas répondre aux courriers du conseil syndical, et de laisser pourrir la situation, comptant probablement en tirer profit. Heureusement que les dégâts ne s'aggravent pas dans l'intervalle: les fuites ayant été stoppées, un solin a été posé dans l'appartement de monsieur Martin.
Acte 3 - En février 2011, le jugement est confirmé en appel, et un appel de fonds exceptionnel est opéré par le syndic. Les sommes à payer s'échelonnent entre 2400€ et 4000€ par personne, selon la taille des appartements, à régler immédiatement. Quant à l'assurance, qui, vous vous en souvenez, a également été condamnée, elle ne semble pas concernée.
Aucune assemblée générale n'a eu lieu en 2010. Ce n'est qu'après une mise en demeure adressée au syndic par le président du conseil syndical qu'une date est enfin fixée pour la prochaine AG, en mai 2011.
Cerise sur le gâteau: quelqu'un a découvert, je ne sais quand, que la copropriété avait un passif de 20000€ dont nul ne connaît l'origine. En effet, le cabinet du syndic a été racheté par l'actuel syndic, et les comptes étaient dans une telle pagaille qu'une chatte n'y eût point retrouvé ses petits. Qui doit combler le trou?...je vous laisse le deviner...
A ce stade, tout le monde est soudé, et mobilisé pour adopter une stratégie à l'encontre du syndic (tout le monde est d'accord pour en changer, mais il est difficile de le faire immédiatement). Il va falloir qu'il s'explique, mais j'ignore comment on peut imputer une faute professionnelle à un syndic, et l'obliger à faire jouer son assurance...sans passer par un avocat.
Je pense que vous avez compris que la copropriété ne possède pas de compte séparé (ce sera à mon avis l'une des premières choses à faire, outre virer le syndic, lorsque l'appartement de monsieur Martin sera vendu).
Merci beaucoup d'avance pour vos réactions!
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Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 13:02:43 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:14:15
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syracuse : votre titre " un cas d'école".
Dans votre copropriété, tout le monde s'en fout !!! c'est dur mais c'est bien ce qui ressort de votre histoire.
En oubliant les histoires de famille et de la vire des copropriétaires, vous faites quelques constats.
Quelques reflexiosn :
1. le copropriétaire qui attaque le syndicat a entièrement raison, et il gagne son proçès. l'avis que vous donnez sur l'avocat et sur le jugement ne règlera pas vos problèmes; la justice vous donne tort la dessus.
2. syracuse citation: Cerise sur le gâteau: quelqu'un a découvert, je ne sais quand, que la copropriété avait un passif de 20000€
Quelqu'un, on se sait comment, on ne sait quand, Voilà tout le problème exposé.
Un syndic qui ne fait pas grand, un CS absent, des copros parti à la pêche, et après de nombreuses années sans que personne ne bouge, les factures arrivent : impayés de charges de 30 000 €, trou de 20 000€.
Votre CS est chargé de vérifier les comptes et de controler la gestion du syndic : il n'a pss vu le trou, il n'a pas suivi le dossier du mauvais payeur.
TOUS les copros ont connaissance chaque année des mauvais payeurs en coporpriété. Votre syndic DOIT prendre toutes les mesures pour récupérer les fonds, il n'a pas besoin de l'accord de l'AG.
Le syndic ne convoque pas d'AG? son contrat est peut-être échu, personne ne bouge !!!
etc, etc,.....
syracuse : citation: A ce stade, tout le monde est soudé, et mobilisé pour adopter une stratégie à l'encontre du syndic (tout le monde est d'accord pour en changer, mais il est difficile de le faire immédiatement). Il va falloir qu'il s'explique, mais j'ignore comment on peut imputer une faute professionnelle à un syndic, et l'obliger à faire jouer son assurance...sans passer par un avocat.
TOUT le monde est soudé !!! vous n'êtes que 9 !!! un peu trop tard maintenant.
Vous pensez maintenant qu'il est difficile de changer de syndic?? que vous désirez attaquer votre syndic sans dépenser un sou en avocat ??? à faire jouer son assurance sans avocat ??
Pour vous sortir de ce bourbier, allez voir rapidement une association de copropriétaires qui vous donnera des conseils; allez consulter un avocat spécialisé pour choisir la meilleur voix pour poursuivre votre syndic.
Cherchez rapidement un syndic pro pour virer ce syndic.
Changez également de CS, qui n'a pas été à la hauteur dans tous ces dossiers.
Vérifiez si le syndic actuel a bien été renouvellé en 2009. Si ce n'est pas le cas, vous n'avez plus de syndic, et il vous faudra demander au tribunal un administrateur judiciaire. DE plus, si il n'est plus syndic, il ne peut plus gérer la copropriété et convoquer une AG.
SI vous êtes tous soudé, alors commencez par vérifier la totalité des comptes du syndicat. Demander au syndic tous les documents comptables, et ne laissez pas votre ancien CS le faire, il n'en a pas été capable auparavent.
Vous êtes tous responsables de l'état de votre résidence !!
BON COURAGE.
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 Posté - 14 avr. 2011 : 13:21:06
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Un conseil syndical qui ne suit pas les comptes ne devait pas non plus tres tres présent concernant le suivi des dégats... D'ailleurs s'offussquer de la décision du tribunla me seurprend aussi... le sydnicat DOOIT un plancher et un plafond entre autres choses, au syndicat de le refaire et de se retrouner contre le fautif, il ne faut pas inverser les roles ni sauter les étapes ni faire des racroucis du genre 'puisque X a fait ca alors...'
C'est bien de désigner des fautifs présumés etde se jeter sur les 'mauvais', mais que dire de ces affligeants copropriétaires qui ne s'occupent de rien, chisissent un syndic incompétent et ne font aucun suivi?
Quand les écuries sont sales, il ne faut pas accuser les chevaux.... |
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syracuse
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:25:49
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Bonjour Philippe,
Vous faites erreur lorsque vous dites que le CS s'en moque: pour autant que je puisse en juger (je viens d'arriver), ils se donnent, au contraire, beaucoup de mal, et cela depuis des années. Et ce ne sont pas des imbéciles, loin de là !...seulement, je pense que le syndic a su profiter de leurs divisions.
Virer le syndic: c'est prévu, tout le monde est d'accord. Mais je crains qu'il ne faille attendre d'abord la vente de l'appartement Martin. Le problème urgent est de faire vider cet appartement. Si vous avez des idées à ce sujet, je suis preneur.
[edit] ce que je trouve hallucinant, c'est que le jugement ne précise pas la répartition des frais, alors que normalement c'est obligatoire, il me semble?
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Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 13:37:40 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:41:31
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euh...
s'il est encore meublé, avez vous pensé à Emmaüs...
si vous leur laissez tout, il prendront tout... mais voir le notaire d'abord !! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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syracuse
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:45:44
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Bonjour,
Non, non, ce n'est pas la solution...imaginez que les héritiers viennent nous chercher les poux dans la tête, c'est déjà assez compliqué comme ça!
Mon idée:
-Mettre en demeure le syndic de mettre en demeure les héritiers (simple, n'est-ce-pas  ?) de libérer l'appartement pour permettre les expertises
-L'appartement vide, enclencher le processus: expertise puis vente de l'appartement
-Organiser une AG extraordinaire
-Et là , on vire le syndic, on ouvre un compte séparé, et on engage les travaux...
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Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 13:46:53 |
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syracuse
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:50:57
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Quant au trou dans la caisse: le syndic prétend que l'ancien syndic a remboursé par erreur le fond de roulement. Le CS déclare en choeur: "c'est faux!", et apparemment les pièces comptables ne permettent pas de déterminer qui a raison...
En tout cas, ceux qui viennent d'acheter n'ont pas à rembourser de l'argent reversé par erreur au vendeur, le syndic a une assurance professionnelle pour cela, non?...
Et pour les autres: ce n'est quand même pas à eux de prouver qu'ils n'ont pas été remboursés à tort? |
Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 13:52:04 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:58:33
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syracuse : Mettre la faute sur le syndic, c'est encore nier les responsabilités de chacun. Votre CS n'a pas été au niveau, malgré sa bonne volonté.
Mettre en demeure les hétitiers, mais le syndic ne connait que le notaire, qu'il contacte d'abord ce notaire.
Attendre la vente de ce lot pour changer de syndic ??? Et si la vente n'intervient que dans quelques années ??? Cela n'a pas de rapport avec le changement de syndic.
syracuse : citation: Le problème urgent est de faire vider cet appartement.
Vider l'appartement ne regarde pas la copropriété !!! NI les copropriétaires, ni le CS et ni le syndic. Voilà une drole d'idée pour sortir votre syndicat de cers problèmes !!!!
Et n'oubliez pas que le syndicat a été condamné. Que dit le jugement ?? le syndicat a surement été condamné a réparé le plancher, qui est certainement dangereux. Ce copropriétaire va exiger cette réparation.
Vérifier d'abord et surtout si votre syndic a toujours un mandat en cours de validité. |
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syracuse
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8
Posté - 14 avr. 2011 : 14:15:34
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citation: Ils refusent, notamment, d'enlever les meubles avant la signature d'un compromis de vente. Monsieur Duval ne peut pas signer ce compromis avant que les expertises n'aient été faites, et l'architecte refuse de fournir une quelconque estimation avant que l'appartement n'ait été vidé. La boucle est bouclée.
Il faut bien commencer par quelque chose. Comment feriez-vous pour sortir de ce cercle vicieux?
citation: Et n'oubliez pas que le syndicat a été condamné. Que dit le jugement ?? le syndicat a surement été condamné a réparer le plancher, qui est certainement dangereux. Ce copropriétaire va exiger cette réparation.
Ce qu'on ne peut pas faire actuellement (lire plus haut)
citation: Vérifier d'abord et surtout si votre syndic a toujours un mandat en cours de validité.
[edit] J'ai vérifié. OUI, c'est le cas. |
Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 15:29:10 |
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BANZAI
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Posté - 14 avr. 2011 : 14:19:18
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syracuse:
il est évident que vous connaissez "mal" le fonctionnement d'une copropriété...et les textes qui la régissent
le syndic ou le syndicat n'a pas à se mêler de cette succession ou de la vente
s'il est nécessaire de pénétrer dans les lieux pour des expertises, le syndic doit s'y faire autoriser par voir judiciaire
au point où en est la situation comptable et la trésorerie, vous devriez commencer par changer de syndic en urgence avant d'entreprendre quoi que ce soit
ce sera le seul moyen pour pouvoir poursuivre l'actuel |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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10
Posté - 14 avr. 2011 : 14:20:46
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votre titre n'est pas exact
une grande responsabilité incombe au conseil syndical.....qui n'a pas tenu son rôle!
c'est l'organe de contrôle...... |
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syracuse
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11
Posté - 14 avr. 2011 : 14:47:13
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Bon, c'est facile de taper sur le conseil syndical...mais d'abord, ils ne sont que trois, dont un membre vient de démissionner (une vieille dame qui considère qu'à 85 ans elle a besoin de se reposer un peu). Et ce sont des gens honnêtes, de bon sens et dévoués, pour autant que je les connaisse.
Et ensuite, sur neuf personnes, si on enlève celui qui est mort, et ceux qui pour X et Y raisons ne peuvent pas s'en occuper...le choix n'est pas si grand!...Quant à moi, je suis en déplacement 10 à 15 jours par mois.
Ce que je proposais de faire (vous allez trouver certainement l'idée farfelue), c'est que nous rentrions tous au conseil syndical.
Et non, je ne connais pas le fonctionnement de la copropriété...je m'étais documentée il y a quelques années, faisant partie d'un CS, mais c'est déjà un peu ancien.
Précisons à toutes fins utiles que le syndic n'a pas eu son quitus depuis au moins trois ans, et que les comptes n'ont été approuvés qu'avec moult réserves (en particulier ce fameux trou dans la caisse) depuis tout ce temps. |
Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 15:17:44 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 15:43:59
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syracuse : voilà quelques suggestions :
1. Vider les meubles de ce copropriétaire ne regarde pas le SDC, ni les voisins. Ce n'est pas une priorité, cela peut devenir une infraction !!!
2. vérifier que le syndic a toujours un mandat de syndic, surtout que vous n'avez pas eu d'AG en 2010. voir son contrat, et le vote de l'AG de 2009
3. si il a toujours ce mandat, il doit contacter le notaire, et l'informer du jugement concernant les réparations du plancher, et lui demander de contacter les héritiers pour qu'ils ouvrent cet appartement et poussent les meubles pour la visite de l'architecte.
4. si il n'a plus de mandat, PERSONNE ne peut convoquer une AG pour élir un nouveau syndic, sauf le mandataire judiciaire.
5. le CS est élu par l'AG, il faut faire avec les membres qui restent. mais rien ne vous empêche de tous vous réunir, mais pas pour vider cet appartement PRIVE, mais prendre des décisions.
6. L'AG est dans un mois. Vous devez donc vérifier si le syndic est toujours le syndic
7. Le président du CS ne peut pas convoquer une AG, et envoyer des convocations.
8. Le laissez-aller de tous, syndic, CS et copropriétaires vous a mis dans cette situation.
9. une copropriété de 9 ne demande pas beaucoup de travail pour un syndic, et également pour un conseil syndical. Il est TRES important que celui-ci controle les comptes et la gestion. 30 000 € d'impayés, cela dure depuis de très nombreuses années !!!
LA SEULE PRIORITE : vérifier la date de fin de mandat de votre syndic, si c'est juin 2011, pas de problème; si c'est en 2010 ou 2009, ce syndic n'est plus syndic; il n'a aucun droit de gérer votre syndicat. Alors le président du CS est OBLIGE d'aller au tribunal demander la nomination d'un administrateur judiciaire; et tout copropriétaire peut le faire, ainsi que des fournisseurs non payés !!!
Il n'y pas d'autres solutions. !!!
Vous avez écrit que le syndic a appelé des fonds pour boucher le trou de trésorerie de 30 000 €, soit 3 333 € en moyenne pour chacun d'entre vous.
Pour info : il n'y a pas de solidarité entre les copropriétaires.
Le syndic DOIT demander à l'AG l'autorisation d'appeler ces 30 000 €, et il DOIT les porter aux fonds de roulement. Cet appel de fonds est un prêt que chacun fait au syndicat. Ces fonds sont rembousables aux copropriétaires quand les mauvais payeurs ont soldés leurs dettes, en cas de vente du lot d'un copro, en cas de vente du lot du mauvais payeur.
MAIS ATTENTION : le syndic n'a certainement pas engagé de poursuites, n'a pas pris une hypothèque légale sur le lot qui est le seul moyen de récupérer la totalité de la dette.
Au delà de 3 ans, le syndicat ne pourra pas récupéré la totalité des charges dues. Depuis combien d'années ce copropriétaire ne pait pas ses charges ?? Le syndic a t'il lancé une action au tribunal ??
PS : une bonne révision sur le fonctionnement et la loi sur la copropriété est maintenant nécessaire - et pour le CS aussi.
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syracuse
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Posté - 14 avr. 2011 : 15:53:55
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1) Je n'ai jamais parlé de vider les meubles à la barbare -ni de les mettre chez Emmaüs -, mais uniquement de solutions légales...
2) Vérifié. Son mandat court toujours.
3) Cela lui a été demandé.
4) Nous devons nous réunir dans dix jours afin de prendre les décisions qui seront ensuite entérinées en AG. Le but étant qu'elles soient prises à l'unanimité.
...attention, je n'ai pas écrit que le trou de 30000€ allait être comblé -excusez-moi, si je me suis mal exprimée-, mais que depuis plusieurs années, les autres copropriétaires avaient comblé ce trou. Il s'agit d'une dette de la succession vis-à -vis de la copropriété, qui doit être remboursée au moment de la vente de l'appartement Martin.
Si quelque chose n'est pas clair, n'hésitez pas à me demander des précisions!
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Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 15:59:55 |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:07:05
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Le problème dans ce genre d'affaire, lorsqu'on a les mains dans le pétrin ainsi que le montre Syracuse, c'est la difficulté à bien saisir d'où viendrait le "caca" dans lequel se troue ce syndicat afin de tenter de prendre les bonnes orientations pour l'avenir.
A commencer par cette histoire de travaux ET le "trou" dans la térsorerie !
Syracuse, votre exposé montre à l'évidence une faillite collective du 'Syndicat', c'est à dire de la collectivité des copropriétaires.
LE problème en copropriété, récurrent, tient à ceci :
"Propriétaire, on veut être maître chez soi, ... mais en déléguant la gestion à un tiers on se désintéresse ensuite de son propre bien, par une sorte d'abandon de pouvoir, en oubliant (par manque de précisions, d'informations ?) que ce mandat de gestion ne donne pas tout pouvoir à celui qui le recoit, et que le copropriétaire reste toujours totalement responsable de son bien (privatif et part de commun).
Pour de (trop) nombreuses copropriété, tout est dans cette phrase.
Vous l'exposez pour ces 8 copropriétaires (ex-9), pas souvent là , pas le temps, etc ....
Vous le dites surtout pour le CS ..: "Et ce ne sont pas des imbéciles, loin de là !...seulement, je pense que le syndic a su profiter de leurs divisions. "
Sautons la passivité de tous dans cette histoire de plancher, révélée en 2002 qui oblige "la victime" à engager une action contre la collectivité "Syndicat", passif depuis 2 ans, syndicat "Gardien de la chose" et à ce titre totalement responsable (L.art.14).
Passivité encore pour ne pas s'être renseigné avant d'interjeter appel, action vouée à l'échec dans votre cas de figure, ce que vous (le syndicat) avez constaté à vos dépens en 2011...
Passivité, laxisme enfin pour découvrir "un passif de 20.000 € dont nul ne sait d'où il sort ..."
On ose espérer que si chacun des 8 copropriétaires avait "un passif" de 2500 € dans sa propre trésorerie, il saurait d'où il vient et aurait réglé le problème !
Concernant le syndic, une image : vous êtes 8 (9) embarqués dans une charette tirée par un cheval !
Sauf que personne ne s'occupe trop de ce qu'il fait (pas le temps), où il va (profite des divisions), cheval qui vous entraîne dans le fossé puisque personne ne tient les rênes.... vous laissant vous dépatouiller pour en sortir, non sans ponctionner au passage sa botte de foin et sa gamelle d'avoine !
Tout ceci exposé non pour vous enfoncer (vous (le syndicat) êtes déja pas mal dans le trou  ), mais pour tenter de vous faire bien saisir la situation exacte et non celle que vous (et vos collègues copropriétaires) pourriez estimer !
Dans le genre : "C'est pas moi c'est l'autre".....
Votre 1ère approche : changer de syndic !
Sauf que changer de syndic alors que le corps lui-même est malade n'est pas LA solution à tout.
Concernant le "trou" des 20.000 €, il faut en trouver l'explication ! Sans doute que cela devrait passer par une expertise dans la mesure où les copropriétaires (CS en tête qui plus est réduit à 2) n'a pu le "découvrir" jusqu'ici et que personne ne semble avoir d'explication.
Concernant les travaux dans cet apparte : le syndic pouvait en 2002 (peut encore) obtenir du juge une ordonnance obligeant le propriétaire (ou ses héritiers) à ouvrir la porte pour permettre l'expertise ET les travaux qui en découleront. C'est un point bien connu des "vrais" professionnels de la gestion immobilière.
Si action il doit y avoir à l'encontre du syndic (actuel ou passé), il faut prendre contact avec un avocat spécialisé. Peut être celui des Dupont qui a su mener l'action contre le syndicat qui ne voulait rien faire .... 
PS : concernant la promesse de vente, elle peut être passée sans attendre, en prévoyant des conditions suspensives très strictes sur les points (et d'autres) que vous avez exposés. |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2011 16:09:49 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:14:46
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syracuse : j'avais bien compris que les 30 000 € avaient déjà été appelés.
vous écrivez : citation: Il s'agit d'une dette de la succession vis-à -vis de la copropriété, qui doit être remboursée au moment de la vente de l'appartement Martin.
citation: Comme il ne payait plus ses charges depuis un petit moment, il laisse une ardoise de 30000€.
Vous mélangez la succession avec des impayés !!! Cela n'a aucun rapport.
Ce voisin devait 30 000 €, depuis combien d'années ???
SI le syndic n'a rien fait pour récupérer ces fonds, le syndicat ne pourra donc récupérer que les 3 dernières années de charges et qu'une partie des 4 et 5 années avec le bailleur de fonds. et rien d'autre.
De plus, tant que ce lot n'est pas vendu, cette dette s'alourdira chaque trimestre !!!!
Comme le syndic est mauvais, le CS devra demandé copie de l'état daté au syndic, pour vérifier que cette dette y figure.
Autre souci : l'AG est pour bientot, avez vous reçu la convocation ??
Pour ne pas vous retrouver sans syndic, vous allez devoir renouveler celui-ci !!! pas de chance. SURTOUT que l'AG vote un mandat d'une année, et non de 3 ans, comme précédement !!!! A préciser lors de votre réunion entre copros. ( sans le syndic) |
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syracuse
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:16:22
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Merci Gédéhem!
Je vous laisse savourer cet extrait d'un mail envoyé par la gestionnaire de l'immeuble (dans le style "ouiiiin, c'est pas moi, c'est lui")
citation: Quant à la non tenue d’une assemblée générale en 2010, n’étant pas là à ce moment là je ne pourrais juger, seulement je sais que sur votre copropriété il y avait beaucoup de choses à mettre au point au niveau des comptes et qu’il était nécessaire de mettre les comptes à jour avant de les faire approuver en assemblée générale et de poursuivre encore et toujours sur des bases comptables pas justes et des décomptes de charges faux ; cela à pris du temps. |
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syracuse
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:22:53
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@Philippe: je parlais des impayés de monsieur Martin, qui devront être réglés sur la succession Martin au moment de la vente...cette tournure est-elle incorrecte?
L'AG est dans un grand mois. Il y aura certainement une AG extraordinaire à l'automne.
Est-il possible techniquement de prolonger le contrat du syndic uniquement jusqu'Ã cette AG extraordinaire? |
Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 16:28:07 |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2011 : 17:08:17
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Syracude, le mail de la gestionnaiire ce n'est pas du tout "Ouinnn, c'est pas moi c'est l'autre", .... mais "Comme personne ne tient mes rênes je vous roule dans la farine encore un coup, une fois de plus"
".... il y avait beaucoup de choses à mettre au point au niveau des comptes et qu’il était nécessaire de mettre les comptes à jour avant de les faire approuver en assemblée générale ...." = incompétence !
Cette incompétence dure depuis des années sans que personne ne se soit inquiété, ..... n'aille plus loin actuellemnt pour exiger !
"Est-il possible techniquement de prolonger le contrat du syndic uniquement jusqu'Ã cette AG extraordinaire ?"
Le mandat du sydic étant à durée déterminée (1, 2 ou 3 ans alors maxi), celle-ci peut être décidée ... avec l'accord des parties : le syndic sortant est-il d'accord pour continuer quelques mois sachant qu'en septembre il serait mis à la porte ?
L'autre aspect : n'ayant pas d'autre candidat pour cette (hypothétique ?) AG dans 1 mois, vous (le syndicat) êtes dans l'obligation de désigner à nouveau le sortant, pour une durée ...qu'il voudra bien accepter !
Sachant qu'une copropriété de 8/10 membres ne présente aucun intérêt financier pour le syndic (10 ou 50, le boulot de base est le même, donc moins rentable à 10), qui plus est ici s'il est contraint par un travail qui va bien plus loin que la gestion courante, pas besoin de faire un dessin pour expliquer que vos exigences futures quant à ce mandat et sa durée risquent d'être très limitées.
Jusqu'ici il vous a sans doute "roulé" des années en en faisant le moins possible puisque personne ne disait rien, ce n'est certainement pas pour en faire bien plus en quelques mois uniquement pour vos beaux yeux (du moins ceux du syndicat ! ....
Concernant les impayés de feu M. Martin, qui deviennent ceux de la succession, il faut espérer que le syndic avait depuis longtemps engagé les actions nécessaires aux recouvrement, et maintenant qu'il a fait l'opposition prévu afin de recouvrer ces fonds !
Il faut vérifier tous ces points, exiger les documents !
Il faut que le syndicat reprenne fermement la main et ne se laisse pas encore "rouler dans la farine", spécialité bien connue chez certains "professionnels" de la gestion immobilière. |
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19
Posté - 14 avr. 2011 : 18:17:29
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A mon avis, votre conseil syndical de trois membres doit comme il la été écrit se saisir des vrais problèmes:
1/ ou sont passés les 20 000 euros?
2/ Qu'est-ce qui est récupérable des 30 000 euros de FeuMartin nons payés et qu'est-ce qui passe la trappe par oubli ou indolence du syndic actuel ou précédent?
Que dit l'état daté comme le précise Philipe388?
3/ Y'a t'il de l'argent en caisse pour changer de syndic et attaquer l'ancien avec un avocat et les risques que ca rate?
4/ Y'a il moins ou plus de 25% de dettes dans ce sydnicat ce qui obligerait a revoir totalement l'action future.
5/ Préparer les résolutions de l'AG, la reconduite ou non du syndic, les propositions nécessaires aux actions, y compris celles relatives aux dettes.
Soyez raisonnable, en une semaine (puisque l'ag est dans un mois) c'est... IMPOSSIBLE.... Vous n'êtes clairement pas prêts pour votre AG de mai.
Il faut peut-etre la faire,mais il en faut alors un autre.
6/ Laisser tomber les mails, les complaintes et les jérémiades, il faut se retrousser les manches, faire le boulot et non pas seulement juger.
citation: depuis plusieurs années, les autres copropriétaires avaient comblé ce trou. Il s'agit d'une dette de la succession vis-à -vis de la copropriété, qui doit être remboursée au moment de la vente de l'appartement Martin Drole de facon de voir les choses.
Ce n'est pas une dette de la sucession, c'est une dette de Martin certianement gagée par une hypothèque, donc de l'argent qui -si tout se passe bien pour vous, ce qui nest pas dit- est de l'argent en moins pour la succession.
L'argent est court-circuité chez le notaire pour aller chez vous.
citation: Précisons à toutes fins utiles que le syndic n'a pas eu son quitus depuis au moins trois ans, et que les comptes n'ont été approuvés qu'avec moult réserves (en particulier ce fameux trou dans la caisse) depuis tout ce temps. Si les comptes ont été approuvés avec des réserves, ils sont donc été approuvés.
Comment peut-il manquer 20 000 euros? C'est surréaliste!!!
citation: Cerise sur le gâteau: quelqu'un a découvert, je ne sais quand, que la copropriété avait un passif de 20000€ dont nul ne connaît l'origine. En effet, le cabinet du syndic a été racheté par l'actuel syndic, et les comptes étaient dans une telle pagaille qu'une chatte n'y eût point retrouvé ses petits. Et les comptes ont tout de même été approuvés????
2500 euros de 'comblement de passif' et 3000 euros de travaux de plafond-plancher par copropriétaire, et de l'argent à remettre pour les éventuelles actions a mener pour récupérer les dettes....... Il vaudrait mieux travailler sérieusement tous ces points.
Pour les travaux, quelqu'un au conseil sydnical suit-il de pret ces futurs travaux importants qui peuvent etre lourds de conséquence?
Quelqu'un s'enquiert de l'assurance de l'immeuble et de la suite a mener concernant le responsable?
J'ai bien peur que si tout cela est dans les mains de votre' sydnic, ca va faire comme les comptes approuvés, ou il manque 20 000 euros |
Édité par - ribouldingue le 14 avr. 2011 18:24:59 |
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syracuse
Nouveau Membre
35 message(s)
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Posté - 14 avr. 2011 : 19:09:44
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citation: 1/ ou sont passés les 20 000 euros?
2/ Qu'est-ce qui est récupérable des 30 000 euros de FeuMartin nons payés et qu'est-ce qui passe la trappe par oubli ou indolence du syndic actuel ou précédent?
Que dit l'état daté comme le précise Philipe388?
Mystère!
citation: 3/ Y'a t'il de l'argent en caisse pour changer de syndic et attaquer l'ancien avec un avocat et les risques que ca rate?
Oui, c'est jouable.
citation: 4/ Y'a il moins ou plus de 25% de dettes dans ce sydnicat ce qui obligerait a revoir totalement l'action future.
Non.
citation: 5/ Préparer les résolutions de l'AG, la reconduite ou non du syndic, les propositions nécessaires aux actions, y compris celles relatives aux dettes.
C'est ce qu'on est en train de faire.
citation: Soyez raisonnable, en une semaine (puisque l'ag est dans un mois) c'est... IMPOSSIBLE.... Vous n'êtes clairement pas prêts pour votre AG de mai.
Il faut peut-etre la faire,mais il en faut alors un autre.
C'est ce que j'explique depuis le début. Je pense que nous sommes tous d'accord (si on avait pu l'éjecter à l'automne, c'aurait été parfait). On va devoir réélire ce syndic pour une saison, et en chercher tranquillement un nouveau.
citation: 6/ Laisser tomber les mails, les complaintes et les jérémiades, il faut se retrousser les manches, faire le boulot et non pas seulement juger.
Eh bien, j'ai seulement raconté l'histoire sans fioritures - ni jérémiades.
citation: Comment peut-il manquer 20 000 euros? C'est surréaliste!!!
Cela a été annoncé comme ça, un beau matin, aux membres du CS. Pour l'instant, je ne sais pas grand-chose sur ce point.
Les choses bougent seulement depuis que j'ai décidé que ces gens s'étaient assez f... de nous (je précise que je ne fais pas partie du CS), que j'ai contacté par mail le président du CS, qu'il a fait suivre mon mail aux autres copropriétaires, et que tout le monde s'est réveillé comme un seul homme.
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Édité par - syracuse le 14 avr. 2011 19:16:44 |
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