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alex_122
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 Posté - 29 août 2011 : 20:53:53
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Bonjour,
Mi-2012, cela fera 9 ans que je defiscaliserai en régime DeRobien. Je pourrai donc revendre mon appartement à ce moment, si je le veux.
Question : comment ferai je ma declaration d'impot 2013, si je le conserve? Sachant que je pourrai defiscaliser sur les 6 premiers mois, mais comment faire pour le reste : je serai considéré en location nue?
Quelles sont les possibilités?
Merci pour votre aide!
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 29 août 2011 : 23:36:56
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a mon avis vous devrez scinder les 2 periodes : celles de defiscalisation et celle ou vous n'y aurez plus droit.
pour la defiscalisation vous remplissez la declaration adequate, et pour le reste de l'année, la 2044 ou 2042 avec abattement forfaitaire proratisé.
mais faites bien vos calculs avant de vendre ... avec 32,5 % d'impots sur une plus value, (et si vous en faites une), peut etre que si vous avez un locataire solvable, vaut-il mieux continuer ... |
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alex_122
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 16 janv. 2013 : 15:36:19
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Vu que je ne serai plus sous le régime DeRobien, j'aurais le choix entre le régime micro-foncier avec 30% d'abattement forfaitaire, ou bien le régime réel.
Vu que j'ai un emprunts et donc des intérêts d'emprunts à rembourser, et vu que le bien est en gestion dans une agence donc avec des frais de gestion, il me semble, à première vue, que le règime réel est nettement plus avantageux.
Je me trompe?
Merci pour vos réponses! |
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erci7527
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Posté - 17 janv. 2013 : 18:32:35
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bonjour, il faut bien vérifier 9 ans de locations, pas 9 ans de défiscalisation; ce n'est en général pas la même chose; la défiscalisation en de robien commencait à la date de livraison en année scinder prorata temporis; par contre l'obligation de LOCATION est de 9 ans , et souvent le bail a commencé après la livraison; la période entre la livraison et la première location couverte par une assurance carence n'est pas comprise comme location pour cette période de 9 ans;
par ailleurs la loi ayant commencé au 1er janvier 2003 vous êtes vraiment dans les tous premiers a pouvoir en sortir , ceci voulant dire que le bien a été fini de construire et loué rapidement;
par ailleurs vous avez prévu de continuer à louer;dans ce cas il n'y aura pas de récupération de la part du fisc; mais si vous revendez il ne faut pas oubliez que si vous avez imputé des déficits fonciers(ce qui est le cas) il ne sont définitivement acquis que si vous conserver le bien 3 ans après la date d'utilisation des déficits; sinon le fisc recalcul votre impot en amputant la partie des 2 dernières années de déficit;
comme vous continuez à louer et que vous êtes sous le premier régime de robien , vous pouvez bénéficier encore de 2 fois 3 ans de de robien avec un amortissement plus faible (2,5% ou 2% je sais plus)
la location de robien est une location nue; il n y a pas de déclaration foncier sur 6 ou 8 mois; donc avec de robien vous êtes en foncier reel pour l'année en cours;vous remplissez normalement la 2044 s et sur la ligne 229 vous porterez normalement l'amortissement; ainsi que sur les lignes correspondantes les loyers;
l'année ou vous ne serez plus en de robien, ce sont les memes formulaires a remplir , sauf que la ligne amortissement sera a 0, sauf si vous prolonger la de Robien
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erci7527
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Posté - 17 janv. 2013 : 18:54:37
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en complément car je n'arrive pas a éditer mon message, le calcul de l'amortissement se fait en ligne 811 de la 2044 s. reprise ligne 229; et total de l'maortissement en ligne 813 |
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 17 janv. 2013 : 21:28:09
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Bonjour "erci7527" et merci pour cette réponse très intéressante!
Pour information, j'ai acheté le bien en juin 2003, et il a commencé à être loué en janvier 2004.
En janvier 2013, ça fait donc bien 9 ans de location! Cette année, je vais donc déclarer en DeRobien, je posais la question pour l'année prochaine.
Je n'étais pas au courant de l'histoire des 3 ans post dernière année : à mon avis très peu de gens le savent! Ce qui ne posera pas de problème si je le revends pas avant 2016. Ou trouver de la doc officielle sur le sujet?
Je suis très intéressée par l'idée de reconduire 2*3 ans : je suis étonné car je n'étais pas au courant. En plus j'étais descendu déjà à 2,5% (c'était 8% les 5 premières années, puis 2,5% les 4 dernières années). Où pourrais je trouver de la documentation officielle sur le sujet? Il n'y a pas de conditions?
Merci! |
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erci7527
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Posté - 18 janv. 2013 : 00:33:17
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bonsoir , je vais rechercher pour les 2*3 mais si je me souviens bien c est sans conditions ( a vérifier) les conditions ont été mises pour la scellier, ou il fallait dès l'origine décidé si on fait 9 ans ou 15 ans( contrainte sur le loyer et ressource du locataire) mais sur la première derobien je crois que cela est juste une décision à prendre au bout des 9 ans; je recherche..
concernant les 3 années pour le déficit foncier, ce n est pas spécifique au de robien; c'est le code des impots;
extrait ( article 156 I 3 du code Général des impôts ) :
Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s'applique pas en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune.
premier alinéa du présent 3° : Des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.......
il faut rechercher l article...
attention cela ne veut pas dire que la defiscalisation robien est mise en cause; mais le déficit foncier ne peut plus se retirer du revenu global...
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erci7527
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Posté - 18 janv. 2013 : 00:49:11
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en complément avant de trouver le texte officielle, la notice de la 2044s est tres clair:
Dispositif « Robien classique »
Le montant déductible au titre de l’amortissement est égal à :
– 8 % du prix de revient du logement pour les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes et pendant
les périodes de prorogation ;
– 8 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pour les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes.
– 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
• Dispositif « Robien recentré »
Le montant déductible au titre de l’amortissement est égal à :
– 6 % du prix de revient du logement ou des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pour les sept premières
années et 4 % les deux années suivantes ;
– 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans
vous étes en de robien classique (2004) donc les prolongations sonr à 2,5% je vérifie l absence de conditions exeptionnelles mais c est quasi certain |
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 18 janv. 2013 : 15:55:46
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Merci beaucoup c'est très intéressant.
Je suis preneur si vous avez une autre source concernant la prolongation, en particulier les éventuelles conditions. En tout cas on ne m'en avait pas parlé lorsque j'ai fait ce dispositif!
J'essaye aussi en parallèle de me renseigner auprès des impôts, même s'ils ne sont pas toujours bien au courant! |
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erci7527
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Posté - 18 janv. 2013 : 15:57:38
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C. TAUX DE LA DEDUCTION
146. La déduction au titre de l’amortissement est pratiquée pendant neuf ans. Elle est égale à 8 % de la base définie aux n°s 121. à 141. les cinq premières années et à 2,5 % de cette base les quatre années suivantes.
A l’issue de cette période de neuf ans, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire ou en cas de changement de titulaire du bail, le contribuable peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’une déduction au titre de l’amortissement au taux de 2,5 %, dès lors que la condition de loyer reste remplie.
Le total des déductions représente donc 50%, 57,5% ou 65% de la valeur du logement selon que le contribuable n’a pas prolongé son engagement, l’a prolongé pour une seule période triennale ou l’a prolongé pour deux périodes triennales
article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
5 D-3-05
N° 34 du 21 FEVRIER 2005
Bonjour , par ailleurs, il faut bien distinguer l obligation de louer pendant 9 ans de date a date du bail ,de la date de prise en compte de l'amortissement qui est aussi 9 ans mais du mois de la DAT du bien. Sur la 2044s il faut faire pour l'amortissement le pro rata temporis en fonction du nombre de mois depuis la DAT (achèvement des travaux)
la loi publiée au journal officiel donne des exemples |
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alex_122
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Posté - 18 janv. 2013 : 16:03:54
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Et il n'y a rien de special à cocher/dire aux impots? Il suffit donc de continuer de remplir la 2044SPE? |
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alex_122
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Posté - 18 janv. 2013 : 16:11:10
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J'ai fait un peu d'historique...
En fait l'appartement a été livré en octobre 2003, et je l'ai loué à partir de janvier 2004.
Et dans les faits, j'ai fait comme si j'avais amorti à partir de janvier 2004, alors que j'aurais du amortir 2 mois en 2003; donc je suis passé de 8% à 2,5% d'amortissement en janvier 2008 alors que j'aurais du le faire 2 mois auparavant...
Et là j'ai amorti sur tout l'année, c'est comme si finalement j'avais déjà prorogé pour 3 ans.
Petite erreur donc.... grave vis à vis des impots? |
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erci7527
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Posté - 18 janv. 2013 : 16:30:34
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je ne sais pas si il ya l'equivalent d la 2044EB que vous avez rempli au début pour l'engagement de location... les impots ne l'ont peut etre pas encore... on est juste au début des renouvellement....
je comprends bien votre "erreur" sur la date d'amortissement.. je ne sais pas non plus, mais a mon avis, il y a bcp de personnes qui vont avoir fait pareil.. |
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alex_122
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Posté - 18 janv. 2013 : 20:57:29
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Admettons que je ne reconduise pas le dispositif DeRobien, j'ai alors le choix entre :
- régime forfaitaire : 30% d'abattement sur les loyers, et je déclare le reste en revenus supplémentaires
ou
- régime réel : même déclaration que DeRobien, avec en moins l'amortissement de l'immeuble. Admettons que sans l'amortissement, je ne suis pas en defficit : ou vais je declarer l'excedent? ca vient s'ajouter à mes revenus? (je cherche à savoir ce qui est le plus avantageux)
Merci! |
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erci7527
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Posté - 19 janv. 2013 : 10:55:35
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Bonjour, lorsqu'un bien était déclaré en de robien et qu il sort du régime au bout des 9 ans, je ne sais pas si cest la 2044 s(simplifiée) ou la 2044 qu il faut remplir, mais effectivement c'est les mêmes éléments que pendant la déclaration de robien, sans l'amortissement; (si vous déclarez en micro foncier, pas de 2044)
Concernant les revenus ou déficits , ils sont comme pendant la De Robien a reporter sur votre déclaration 2042 complémentaire ( la déclaration classique de revenus)
Lorsque le résultat de la 2044(s ou pas) (pendant le de robien ou après) est en positif (revenus fonciers) on reporte sur la 2042 et cela s'ajoute (oui) à vos revenus habituels ( vous payez votre impot dessus +15,5% de csg)
Lorsque le résultat de la 2044(s ou pas) (pendant le de robien ou après) est en négatif (déficits fonciers) on reporte sur la 2042 et cela se retire (oui) à vos revenus habituels dans la limite de 10700 euros ( donc pas d'impots ni csg, et diminution de l IR)
Si vous déclarez en micro foncier.. vous serez automatiquement en revenu foncier donc , ce revenu foncier inscrit sur la 2042 se rajoute a votre revenu et par ailleurs vous payez 15,5% csg sur ce revenu foncier (comme si vous étiez en réeel sur la 2044, sauf qu au réeel vous serez peut etre en dessous des 30% forfait)
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 19 janv. 2013 : 18:44:46
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Dans la 2044SPE, vient en déduction les intérêts d'emprunts.
Dans la 2042, ce sont également les intérêts d'emrpunts, ou bien ce sont les mensualités (donc intérêts + capital sans distinction? |
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erci7527
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Posté - 19 janv. 2013 : 21:31:31
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citation: Initialement posté par alex_122
Dans la 2044SPE, vient en déduction les intérêts d'emprunts.
Dans la 2042, ce sont également les intérêts d'emrpunts, ou bien ce sont les mensualités (donc intérêts + capital sans distinction?
je ne sais pas; je n ai pas ceci sous la main..ah le week end!!!! mais le principe ; le capital le fisc s'en fout!! excuser du terme.. peut être faut il remplir ca et là le capital restant du, ou le cout total... mais pour le calcul du déficit foncier, ou revenu, le capital n'interfère pas (ce qui ne veut pas dire que le fisc ne le demande pas) |
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Fin de DeRobien en milieu d'année : comment faire? 
