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doctor
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 Posté - 30 sept. 2011 : 09:58:18
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La SCI bénéficie du régime dit de « transparente fiscale » : ses résultats fiscaux sont déterminés en fonction de la qualité fiscale des associés. Lorsqu’il s’agit de personnes physiques, cas le plus fréquent, c’est le régime de l’impôt sur le revenu (IR) qui s’applique (catégorie des revenus fonciers). Or, la taxation annuelle dans ce cas de figure peut être un réel handicap selon la tranche marginale du contribuable, le taux maximal d’imposition s’élèvant à 41 % majorés de la CSG et CRDS, c’est-à -dire à ce jour, 54,5 %.
Cette solution est d’autant plus fâcheuse que les revenus fonciers, le plus souvent, ne sont pas perçus par les associés car destinés en réalité à couvrir les remboursements d’emprunt contracté par la société. Les associés sont donc imposés sur des revenus qu’ils n’ont pas perçus.
Pour éviter une telle pression fiscale, les contribuables sont tentés d'assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), le plus souvent sur les conseils de leur expert-comptable. Il est vrai qu’on peut y trouver certains avantages à court terme :
- amortissements des immeubles déductibles du résultat imposable (impossible dans le cadre d’une société civile assujetti à l’impôt sur le revenu). Le bénéfice taxable sera par conséquent beaucoup plus faible.
- Opacité fiscale grâce à laquelle les revenus dégagés par la société ne sont pas déclarés par les associés s’ils ne prélèvent aucun dividende.
Pourtant, ces avantages fiscaux en cours de vie de la société sont très loin de compenser le coût fiscal prohibitif lors de la revente de l’immeuble ou des titres représentant l’immeuble. Selon les hypothèses, l’imposition de la plus-value dépasse en effet, très largement 100% dans le cadre d’une société ayant opté pour l’IS.
Selon les simulations, ce coût fiscal de sortie est près de deux fois supérieur à la somme des avantages obtenus annuellement.
Illustration. En prenant pour hypothèse : un bien acquis pour 100 et revendu 15 ans plus tard pour 150 par un contribuable dont la tranche marginale s’élève à 14% durant la détention du bien et à 41% l’année de cession (compte tenu du produit complémentaire), un taux d’impôt sur les sociétés de 15% (résultat inférieur à 38 120 €) et une durée d’amortissement de 30 ans, on obtient les résultats suivants :
- l’économie d’IR procédant d’une option de la SCI pour l’IS (différence entre l’IR et l’IS sur 15 ans) s’établit à 18,8
- en revanche, le supplément d’imposition lors de la cession est égal à 42 (13 pour l’IR et 55 pour l’option IS)
Conclusion. Dans le cas de l’option IS (et selon les paramètres retenus) :
1. l’imposition frappant la plus-value approche 110% (plus-value faciale : 50 – Impôts : 55 ) ;
2. Le coût fiscal supplémentaire lors de la cession est 2,2 fois plus élevé que la somme des économies d’impôt sur le revenu obtenues durant la détention.
La réflexion fiscale doit donc conduire, dans la plupart des cas, à éviter un assujettissement de la SCI à l’IS. Elle s’orientera plutôt vers un système réduisant les bénéfices taxables (grâce à l’impôt sur les sociétés) tout en espérant, à terme, limiter autant que possible la taxation des plus-values (grâce à l'IR).
Une telle optimisation conciliant le meilleur des deux régimes passe par la solution du démembrement temporaire : l’usufruit du bien immobilier détenu par une société relevant du régime de l’impôt sur les sociétés et la nue propriété portée par une société assujettie à l’impôt sur le revenu.
Les spécialistes reconnaîtrons dans cette solution des avantages assez proches de ceux obtenus dans le cadre du bail à construction, mais c'est là un autre sujet.
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Édité par - doctor le 30 sept. 2011 10:26:04 |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 01 oct. 2011 : 22:28:11
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citation: Une telle optimisation conciliant le meilleur des deux régimes passe par la solution du démembrement temporaire : l’usufruit du bien immobilier détenu par une société relevant du régime de l’impôt sur les sociétés et la nue propriété portée par une société assujettie à l’impôt sur le revenu.
Les spécialistes reconnaîtrons dans cette solution des avantages assez proches de ceux obtenus dans le cadre du bail à construction, mais c'est là un autre sujet.
Merci doctor.
Une question : comment amortir le bien dans le cas d'un démembrement ? |
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doctor
Contributeur actif
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 2
Posté - 01 oct. 2011 : 22:50:29
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Très simple, l'usufruit étant temporaire, il s'amortit en fonction de la durée stipulée dans la convention.
Si les parties ont fixé une durée de 15 ans, l'usufruitier verra la valeur de son usufruit diminuer d'un quinzième tous les ans. A terme, celui-ci repartira entre les mains du nu-propriétaire. Bonne soirée. |
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medley
Nouveau Membre
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3
Posté - 07 oct. 2011 : 19:44:55
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Bonsoir,
Votre montage m'intéresse fortement, car sci familiale et les loyers vont sérieusement plomber ma fiscalité.
est-il possible d'avoir un peu plus de détail sur le montage.
1 creer une sarl avec moi gerante
2 la sarl detient l'usufruit temporaire de la sci ou la nue proprité ?
3 ensuite quel est le mécanisme fiscal j'ai du mal à suivre.
sci familliale
49% mari 51% moi des parts entieres
un enfant
maison acheté pour du locatif en vu de la retraite et désirons en faire d'autres.
rev imp tranche des 14%
moi pas de poste en fixe
mari bon poste de travail.
la sci a emprunté, nous sommes caution et la banque se porte caution pour nous.
quel est votre suggestion pour avoir une fiscalité minimale ?
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doctor
Contributeur actif
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4
 Posté - 08 oct. 2011 : 07:55:19
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Bonjour,
compte tenu de votre profil fiscal, l'imposition foncière n'est finalement pas très élevée : 14% + 13,5%. Ce dernier taux (prélèvements sociaux) sera atténué en raison de la déductibilité de la contribution sociale généralisée de vos revenus à hauteur de 5,8% de son montant.
La taxation ne devrait alors pas excéder 26,7% de vos loyers nets voire moins si vous relevez du régime micro foncier (abattement de 30%). Cela reste donc très limité.
Dans ces conditions, il ne me semble pas opportun d'envisager un montage démembré. Il en irait peut-être différemment si vous changiez de tranche en raison de la perception de loyers importants.
Bon W.E. |
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medley
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Posté - 08 oct. 2011 : 11:08:53
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Bonjour,
Merci pour votre analyse rapide et précise.
Avec cela j'y vois plus clair.
Donc pour moi je reste à l'ir au reel tant que les intérets d'emprunt et charges sont superieur à 30 % et par la suite lorsque ces mêmes interets et charges seront inférieur à 30% je demande à passer en micro foncier.
Quand vous dites:
"Ce dernier taux (prélèvements sociaux) sera atténué en raison de la déductibilité de la contribution sociale généralisée de vos revenus à hauteur de 5,8% de son montant."
je n'ai jamais entendu parler de ça ! ou lu ça !(Denos sur les SCI et intermet)
Ci-joint mon calcul prévisionnel sur mon achat immobilier et votre analyse serait la bienvenue.
merci de votre aide
 Document: Creon.pdf ( 25167 octets ) |
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 08 oct. 2011 : 17:33:08
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Donc pour moi je reste à l'ir au reel tant que les intérets d'emprunt et charges sont superieur à 30 % et par la suite lorsque ces mêmes interets et charges seront inférieur à 30% je demande à passer en micro foncier.
Attention, vos revenus fonciers ne doivent pas excéder la limite de 15 000 € pour bénéficier du régime micro.
Quand vous dites:
"Ce dernier taux (prélèvements sociaux) sera atténué en raison de la déductibilité de la contribution sociale généralisée de vos revenus à hauteur de 5,8% de son montant."
je n'ai jamais entendu parler de ça ! ou lu ça !(Denos sur les SCI et intermet)
Article 154 quinquies du Code Général des Impôts
Ci-joint mon calcul prévisionnel sur mon achat immobilier et votre analyse serait la bienvenue.
Là , ça dépasse les frontières du bénévolat ...
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medley
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7
Posté - 08 oct. 2011 : 21:03:55
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Bonsoir,
Je sais bien que cela dépasse la limite du bénévolat mais dans la vie qui ne tente rien n'a rien.
cependant pour cette sci là pas de problème je ne dépasserai pas les 15000€ de revenu foncier par an meme au bout de 25 ans.
Tant que la fiscalité restera comme ça pour les sci, chaque investissement aura sa SCI.
En vous remerciant de votre aide.
Cordialement |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 09 oct. 2011 : 18:11:21
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citation: Initialement posté par medley
Bonsoir,
Je sais bien que cela dépasse la limite du bénévolat mais dans la vie qui ne tente rien n'a rien.
cependant pour cette sci là pas de problème je ne dépasserai pas les 15000€ de revenu foncier par an meme au bout de 25 ans.
Tant que la fiscalité restera comme ça pour les sci, chaque investissement aura sa SCI.
En vous remerciant de votre aide.
Cordialement
Le seuil pour le micro foncier ne s'apprécie pas par SCI mais par rapport à l'ensemble des revenus fonciers générés par les différentes SCI. |
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medley
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Posté - 09 oct. 2011 : 19:10:58
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Dommage
il me faudra donc trouver une autre solution !
Merci. |
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mrblue
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10
Posté - 24 oct. 2011 : 13:04:55
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doctor > il est vrai que la sortie est fiscalement plus défavorable en SCI IS
mais ce choix a l'avantage :
- de nécessiter moins de liquidités (trésorerie) les premières années.
- L'indépendance fiscale de la SCI vis à vis de ses propres revenus peut avoir
des effets secondaires favorables :
Allocations, bourses enfants, etc
- Effet de levier supplémentaire.
Lorsqie la SCI IS contracte un pret pour un achat immobilier, la situation
personnelle (revenus etc) du gérant, du ou des membres de la SCI IS est bien sur etudiée...
mais une fois le pret contracté, celui ci est fait au nom de la SCI IS.
Il est donc plus facile de pouvoir souscrire individuellement à d'autres prêts. non? |
Édité par - mrblue le 24 oct. 2011 13:05:27 |
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 24 oct. 2011 : 15:23:36
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Les avantages (très relatifs et contestables, au moins pour le 1er)) que vous décrivez justifient-ils, à votre avis, un taux d'imposition sur la plus-value dépassant allègrement les 100% ?
In fine, tout se résume à un calcul comparatif et précis des coûts / avantages pour chacune des deux fiscalités. Le Code Général des Impôts dans une main et Excel dans l'autre.
Le reste n'est que littérature. Bien à vous.
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Le non-sens des SCI assujetties à l'IS 
