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chesnay78
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 Posté - 06 mars 2012 : 15:31:03
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bonjour,
étant gérant associé à 50 % d'une SCI comprenenant 4 appartements , le gérant à mis en vente un appartement dans une agence immobilière avec mandat exclusif sans ma signature pour accord . La SCI étant en difficulté , l'idée est de vendre les biens et de dissoudre celle ci . Mais le gérant (50% des parts) met les biens en vente en fixant lui même les prix (très bas) . A aucun moment mon avis m'a été demandé . Ma question : Le gérant peut t'il agir de cette facon ? mon accord sur l'ensemble de la transaction (choix de l'agence , exclusivité ou pas ,fixation du prix etc..) n'est t'il pas obligatoire ? Est ce que du coup l'ensemble de la procédure est t'elle valable car je souhaiterais mettre mes appartements dans plusieurs agences et a un prix au niveau du marché ? Merci de vos réponses Patrick
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mars 2012 : 15:44:18
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Ce n'est pas normal à mon sens mais regardez les statuts de la SCI pour voir comment sont stipulés les opérations d'achat et de vente.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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chesnay78
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Posté - 06 mars 2012 : 15:55:41
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Il n'y a rien Ă ma connaissance dans les statuts concernant la vente et l'achat .............
Je n'ai pas accès aux status car discorde.
Merci |
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chesnay78
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3
Posté - 06 mars 2012 : 16:01:51
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Si rien dans statut , n'y a t'il pas un "par défaut" ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 06 mars 2012 : 16:08:01
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citation: Initialement posté par chesnay78
Il n'y a rien Ă ma connaissance dans les statuts concernant la vente et l'achat .............
Je n'ai pas accès aux status car discorde.
Merci
en tant que gérant vous devriez avoir un exemplaire des statuts
vous pouvez vous les procurer auprès du greffe du tribunal de commerce....même en les commandant par internet
en général pour pouvoir mettre un bien en vente, il faut une décision d'assemblée générale
il est donc urgent que vous vous procuriez les statuts |
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chesnay78
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Posté - 06 mars 2012 : 16:24:19
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Merci je vais faire via internet (environ 10€)
Par contre , s'il n'y a effectivement rien dans les statuts sur les ventes et les achats , que se passe t'il par rapport a ma situation ?
Merci |
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DCGR
Nouveau Membre
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Posté - 07 mars 2012 : 08:51:09
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Bonjour,
Habituellement les pouvoirs du gerant sont limites. L accord des associes est souvent necessaire pour un nouvel emprunt, l achat ou la vente d un immeuble, le passage a l IS...
Le manquement a cet accord est souvent sujet a la revocation du gerant.
Mais cela depend de ce que vous avez dans vos statuts en terme de pouvoir du gerant. Il faut absolument que vous verifiez vos statuts. En tant que gerant vous devriez en avoir une copie car vous etes engage dans la vie de votre societe.
Si rien n est specifie dans les statuts (ce qui n est pas normal), etant gerant vous meme, vous pouvez tres bien revoque le mandat de vente de l agence. Vous devez a ce moment la verifier les clauses du mandat qui vous lie a l agence. Cependant cette solution ajoutera du conflit au conflit.
Cordialement |
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doctor
Contributeur actif
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Posté - 07 mars 2012 : 09:18:35
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Si cela peut vous rassurer, vous ne trouverez aucun notaire qui acceptera d'authentifier une vente sans un PV d'assemblée générale autorisant la cession des actifs de la société civile.
Même lorsque les statuts le prévoient expressément (assez rare pour une SCI), 90% des notaires, par crainte, exigent cette autorisation.
Si, de surcroît, vous êtes gérant, l'officier public requerra sans doute votre signature.
Sinon, dites-moi, vous êtes gérant et vous êtes contraint d'aller chercher vos statuts sur le Net ? Quelque chose m'échappe. Votre co-gérant ferait-il de la rétention d'information ?
Si c'est le cas, il vous faut les réclamer par voie recommandée ; s'il ne s'exécute pas, il s'agit alors d'une faute grave dans la mesure où il vous empêche d'exercer votre mandat social. |
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DCGR
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 Posté - 07 mars 2012 : 11:19:07
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Bonjour,
Je suis tout a fait d accord avec Doctor. La vente n ira pas a son terme et sera certainement bloquee par le notaire.
En revanche, votre SCI est engagee avec une agence en mandat exclussif. A condition de verifier avec les statuts, le gerant a certainement la possibilite de signer un mandat avec une agence sans en refererer aux associes. Normalement, il y a assemblee generale pour decider de la vente puis un gerant peut donner mandat a une agence. L agence n a pas a verifier qu une assemblee generale a ete prise, c est le travail du gerant.
Si l agence trouve un vendeur solvable (ce qui sera certainement le cas, le prix etant attractif) et que la vente est bloquee a cause de la SCI, l'agence ayant certainement un mandat valable peut se retourner contre la SCI. Dans ce cas, la SCI n aura plus qu a indemniser l agence et vous, vous retourner contre votre co gerant pour le revoquer (la faute etant la non tenue de l assemblee generale).
Dans tout les cas il faut recuperer vos statuts. Votre co-gerant doit vous les donner mais en tant que gerant vous devriez les avoir conserver depuis la constitution de la SCI.
Cordialement
Cordialement |
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chesnay78
Nouveau Membre
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Posté - 07 mars 2012 : 12:31:07
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en fait il s'agit d'une SCI familiale avec un divorce en cours et donc liquidation SCI . Ma futur ex est domiciliée au siège social de la SCI ce qui ne m'aide pas vraiment dans les démarches . AUjourd'hui je n'ai plus aucun document et j'ai de nombreuses difficultés à les avoir.
Elle me dit que je suis pas gérant mais gérant associé, donc elle fait ce qu'elle veut sans me demander mon avis mais en m'informant une fois les choses faites . Je suis à 50% et elle aussi .
L'assemblée générale n'a pas eu lieu pour la mise en vente .
en plus elle a trouvé des acheteurs avec qui elle veut traiter directement alors qu'elle a fait un mandat exclusif auprès d'une agence .....
j'attends les statuts...
Merci pour vos conseils |
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nefer
Modérateur
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Posté - 07 mars 2012 : 12:48:19
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citation: Initialement posté par chesnay78
en fait il s'agit d'une SCI familiale avec un divorce en cours et donc liquidation SCI . Ma futur ex est domiciliée au siège social de la SCI ce qui ne m'aide pas vraiment dans les démarches . AUjourd'hui je n'ai plus aucun document et j'ai de nombreuses difficultés à les avoir.
Elle me dit que je suis pas gérant mais gérant associé, donc elle fait ce qu'elle veut sans me demander mon avis mais en m'informant une fois les choses faites . Je suis à 50% et elle aussi .
L'assemblée générale n'a pas eu lieu pour la mise en vente .
en plus elle a trouvé des acheteurs avec qui elle veut traiter directement alors qu'elle a fait un mandat exclusif auprès d'une agence .....
j'attends les statuts...
Merci pour vos conseils
vous êtes donc tous les deux associés à 50/50 et tous les deux gérants.
au lieu de perdre votre temps à essayer d'attendre son bon vouloir pour les status, commandez les par internet...parfois on les reçoit même en 24 heures
au moins vous sauriez ce qui est indiqué! |
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DCGR
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Posté - 07 mars 2012 : 15:15:08
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Si vous avez un divorce en cours avec votre associe futur ex femme, recuperez au plus vite vos statuts, les bilans comptables des dernieres annees d activite de la SCI et les declarations d impot de la SCI. Si vous n avez pas les statuts je suppose qu il en est de meme avec les bilans, comptes de resultats. Lors de la dissolution, vous prenez le risque d avoir de tres mauvaises surprises, en particulier avec les comptes courants des associes. La gestion des comptes courants entre epoux est parfois "aleatoire" et difficilement tracable. Il peut y avoir aussi des litiges lies a l occupation d un immeuble de la SCI : avez vous un contrat de location avec la SCI ?, est ce que vous habitiez a titre gracieux un des immeubles de la SCI?
Si par exemple, vous occupiez un immeuble en le louant a la SCI pour deduire les interets d emprunt et les travaux de vos impots (ce qui est a la limite de l abus de droit), et que vous n avez pas mis dans les formes un terme a cette location en partant de votre ancien foyer, le gerant peut tres bien deduire de votre compte courant le montant du loyer. Pour faire simple, vous payer peut etre un loyer a votre ex femme sans le savoir. |
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chesnay78
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Posté - 07 mars 2012 : 21:01:27
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Merci pour vos infos.
J'ai récupére sur internet les status où il est mentionné que nous sommes tous les deux gérants a part entière .
Donc , suis je dans mon droit d'annuler le mandat exclusif avec l'agence ? (après visu des termes du mandat)
et surtout , ne doit t'elle pas obligatoirement avoir mon aval pour toutes actions de la SCI (vente, achat etc ...).
Pour rajouter du conflit sur le conflit , au point ou j'en suis .......
Meric Ă vous |
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DCGR
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Posté - 08 mars 2012 : 10:26:56
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Maintenant que vous avez les statuts, verifiez le paragraphe qui traite de la gerance, pouvoir du gerant. Il devrait etre indique ce que peut faire et ne peut pas faire un gerant. En particulier, vous devriez avoir les actes et operations qui necessitent l accord des associes. Si la vente fait partie de ces actes, la procedure de vente de votre associe n est pas valable. La vente ne pourra pas se faire et vous pouvez revoquez la gerance de votre associe.
La revocation de la gerance ne pourra se faire que par decision de justice. Ce sera difficile, long et couteux. Il serait preferable d essayer de faire entendre raison a votre associe de de vendre dans les formes vos immeubles. La discorde vous ferra perdre du temps et de l argent a tous les deux.
Pour l'agence, de toute facon le mal est fait. Si l agence a un mandat de vente exclusif et que vous retirez la vente vous aurez des frais a payer. Juste assurez vous de ne pas renouveler le mandat lorsqu il arrivera a son terme. Si l agence ne trouve pas de vendeur vous n aurez ainsi rien a payer. Si l agence trouve un vendeur vous pouvez annuler la vente et payer les frais. |
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Posté - 08 mars 2012 : 11:13:31
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les pouvoirs du gérant sont marqués dans les statuts mais avant tout pour une SCI ils sont déterminées dans l'objet social
par ex si l'objet social est : achat et location de biens immobiliers ( ce qui est communement le cas) alors le gérant quel qu'il soit n'a pas le droit de vendre un bien sans le vote des associés en assemblée |
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chesnay78
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Posté - 09 mars 2012 : 13:07:47
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bonjour Ă tous,
donc en résumé je suis gérant à 50 % et ma futur ex aussi .
article 21 du statut : pouvoirs dans les rapports entre associés.
dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplr tous les actes de gestion que demande l'intéret de la société. en cas de pluralité de rérants (mon cas), ceux ci exercent séparément ces pouvoirs sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Toutefois , dans les rapports entre associés et sa,s que cette clause puisse être opposée aut tiers ou invoquée par eux, il est convenu que le gérant ne pourra, sans y être autorisé préalablement par une décision général ordinaire, effectuer les actes et opérations suivants :
contacter des emprunts autres que bancaires, effectuer des achats , échangeset ventes d'immeubles , constituer des hypothèques ou des natissements , participer à la fondation de la société et effectuer tous rapports à des sociétés constituées ou à constituer, prendre des intérets dans d'autres sociétés
Le non respect par un gérant des dispositions de l'alinéa précédent constitue un juste motif de révocation
devant la complexité de la chose , je vais faire un courrier de mise en garde dans un premier temps en soulignant les conséquences que peuvent avoie ses actes et je vais tenter de rattraper cette vente et de faire au moins un rectificatif de prix et de préciser que la vente ne peut pas se faire entre particulier du fait du mandat .
Une chose est certaine est que je vous remercie de l'attention que vous m'avez porté sur un sujet relativement grave .
Vous avez toute ma reconnaissance et je ne manquerai pas de vous informer de l'Ă©volution de cette affaire au quotidien.
Merci
Patrick |
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nefer
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Posté - 09 mars 2012 : 15:00:44
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donc il faut donc une AG pour autoriser la vente
faites un courrier en RAR à cette agence l'informant de votre qualité de gérant, de la non consultation de votre co-gérant sur ce contrat , d'aucune autorisation d'assemblée générale concernant une vnet et donc de la nullité du mandat. |
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Sujet |
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vente appt sci 
