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sigebert
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 Posté - 20 sept. 2013 : 10:53:15
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Bonjour,
Suite à l'état des lieux de sortie, l'agence a refusé de restituer la caution à l'une de mes amies qui avait loué un studio durant 5 ans au motif d'un rappel de charges sur 5 années.
Est-ce légal ?
Merci par avance.
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biscotte
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 Posté - 20 sept. 2013 : 13:32:24
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le rappel de charges est encadré et doit répondre à un processus précis voir là : article 23 http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000023216221
par ailleurs plusieurs jurisprudences ont cassé les demandes de charges de ce type comme ici: http://www.ufc-quechoisir-var-est.o...es-locatives
maintenant il faut voir dans quelles mesures ces charges sont réclamées, à quelle hauteur, si le prix de l'avance de charges mensuelles a visiblement été sous-évalué...
les litiges liées aux charges peuvent être porté devant la commission départementale de conciliation |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 20 sept. 2013 : 17:50:40
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oui beaucoup de litiges sur ces fameuses charges
pour vous dire comment contester
il faudrait savoir
1) si le logement était en coropriété
2) si la locataire payait une provision mensuelle? |
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sigebert
Contributeur senior
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3
Posté - 21 sept. 2013 : 08:09:57
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Bonjour,
Merci à vous, c'est très sympa.
Il me semble avoir bien cerné la question relative à la régularisation des charges annuelles en application de l'article 23 sur la Loi régissant les rapports entre locataires et bailleurs.
Et à la lecture de l'arrêt de la Cour de Cassation attachée, je peux constater qu'un cas de figure tel que celui que j'évoque peut se produire mais qu'il est susceptible de ne pas prospérer.
Maintenant, je vais lui poser l'ensemble de ces questions afin de savoir si elle payait une provision mensuelle.
Je peux d'ores et déjà affirmer que son studio était en copropriété.
Quelque part je m'interroge sur le fait que l'agence procède tardivement de manière légitime ou non (il faut que j'étudie son dossier) à cette régularisation rétroactive.
L'agence est bien le mandataire du bailleur ! A ce titre, ne pensez-vous pas qu'on puisse relever une carence dans le fonctionnement administratif de cette agence ??
Merci par avance. |
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nefer
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Posté - 21 sept. 2013 : 08:50:08
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i l faut vérifier si le locataire a bien reçu les éléments concernant la régularisation des charges (état individuel de répartition et si possible le relevé des dépenses) afinde controler la listes des charges imputées au locataire : de nombreux relevés mettent en récupérables des charges qui ne le sont pas
ne pas oublier que le locataire peut demander (par courrier RAR) l'accès aux justificatifs dans le mois qui suit cette régularisation
il faut aussi vérifier si la provisions sur charges n'a pas été sous évaluée... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 21 sept. 2013 : 22:38:20
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oui il faut bien lire l'article 3 (sur ce qui doit être fourni au depart) on trouve beaucoup de défaut dans ce domaine
et l'article 23 sur les modalité et conséquence de la provision (qui sont elles aussi rarement respectées)
vous pouvez utiliser des arguments selon des jugements dejà rendues (jurisprudence)
ce vous trouverez dans ce document (voir vers la fin)
charges locatives jurisprudence
[http://www.conso.net/bases/5_vos_dr...ocatives.pdf]
et aussi
citation: Absence de règles légales
• La loi n’impose aucun système de répartition des charges, la répartition doit seulement être équitable. (CA Paris 2e ch. B, 27 octobre 1989, Loyers et Copr. juillet 1990, no 286.)
Le droit de contester
• Le fait de payer sans réserve les charges demandées ne vaut pas acceptation du mode de répartition utilisé par le bailleur. (Cass. civ. III, 6 janvier 2009, pourvoi no 07-20 540.)
L’indication du mode de répartition entre locataires
• À défaut d’information sur ce point, la demande d’arriérés n’est pas justifiée, même si le bailleur a communiqué le décompte de régularisation et les justificatifs. (Cass. civ. III, 4 mars 2008, pourvoi no 06-21 192.)
Les provisions
• Les demandes de provision doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, s’agissant d’un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel, même en présence d’une clause du bail autorisant le bailleur à réajuster la provision pour charges pour la rapprocher au mieux du coût réel. (Cass. civ. III, 3 avril 2001, pourvoi no 99-20 337.)
Le droit de contester
• Le fait de payer sans réserve les charges demandées ne vaut pas acceptation du mode de répartition utilisé par le bailleur. (Cass. civ. III, 6 janvier 2009, pourvoi no 07-20 540.)
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sigebert
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6
Posté - 22 sept. 2013 : 08:42:46
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Bonjour et merci encore pour toutes ces informations.
Vu qu'elle vient de me remettre son dossier, je vais essayer de le détailler pour y voir plus clair :
Loyer de base : 544,81
Provision charges : 66,00
Ass. pr. G. 10,82
TOTAL = 621,63€
Au vu des comptes de charges, je vais devoir vous poser quelques questions.
L'arrêté des comptes au 30/09/2008 laisse apparaître un solde débiteur de 345,74€.
Je suppose donc qu'elle (en tant que locataire) aurait dû s'acquitter de la somme de 345,74€ au titre de la régularisation.
En détaillant le "compte de charges", il y a quelques points qui me surprennent : Pour exemple :
La quote-part la plus élevée afférente est à l'escalier A.
Cependant, je relève qu'il y a aussi des frais afférents à l'escalier B, ainsi qu'aux escaliers C et D.
Il en est de même pour les charges "Ascenceurs" A-B-C-D ; je ne comprends donc pas pourquoi les différentes charges des ascenseurs B-C-et D sont répercutées dès lors qu'elle ne pouvait en utiliser qu'un seul à l'aide d'une clef.
Voilà pour mes premières questions.
Je vous en remercie par avance. |
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 22 sept. 2013 : 10:22:50
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ne serait ce pas le relevé des dépenses que vous avez, où sont indiquées toutes les dépenses de l'exercice ?
il faut vérifier quelles charges concernent le lot ( ou les lots) dont elle est locataire (il se peut que son propriétaire possède d'autres lots, dont elle n'est pas locataire)
exemple: charges communes générales, charges ascenseur, charges batiment A....
le locataire a t il bien reçu l'état individuel de répartition de l'exercice en question ?
Il y apparait la quote part des charges par clé de répartition du lot du propriétaire, puis le total des provisions appelées et la quote part après approbation des comptes: il peut y avoir un solde débiteur, si les dépenses d e l'exercice ont été supérieures aux provisions appelées: ici, nous parlons des sommes imputées au copropriétaire
pour le locataire, il s'agit de faire la liste des charges récupérables par rapport au relevé des dépenses et d'y appliquer la quote part du lot par clé de répartition
Que signifie : "Ass. pr. G. 10,82"?
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 22 sept. 2013 : 12:09:15
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oui je me bat actuellement sur un dossier similaire
en fait les propriétaire on tendance à imputer au locataire les charges qui leur sont facturée selon leur quote part definie par le réglement de copropriété
hors le réglement de copropriété peut tres bien "injustement" attribuer à un lot une quote part de charges pour des services ou prestation dont son lot ne bénéficie pas
si le propriétaire à accepté ces contions, il ne peut plus les contester passé un delais de 2 mois, mais ce n'est pas pour autant qu'il obtient le droit de refacturer ces charges à son locataire
car d'un autre coté la loi de 89 et les decret qui y sont liés ont tres strictes
et entendent (article 23) que seul sont récupérable
citation: Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
...
il faut donc pour que la charges soit récuperable sur le locataire qu'il ai soit l'usage qoit le benefice (privé ou commun) de services ou d’éléments
j'ai trouvé ce texte tres intéressant qui soulève justement cette question
http://www.jpm-copro.com/Etude%208-3-2.htm
citation:
Le locataire n'est pas lié d'une manière absolue par les comptes de la copropriété. Il ne peut ni contester la décision d'approbation des comptes de l'assemblée, ni formuler en nom propre une demande de modification de la répartition des charges.
Mais il conserve sans nul doute le droit de contester, à l'égard de son propriétaire, les comptes qui lui sont présentés. Les copropriétaires bailleurs ne doivent donc pas hésiter à contester une décision d'assemblée qui lèseraient manifestement leurs locataires car ils risquent d'être confrontés à un rejet de leurs prétentions à remboursement sans pouvoir ensuite se retourner contre le syndicat en raison de la forclusion édictée par l'art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai est prefix et la contestation ne peut être soulevée par voie d'exception. A l'expiration du délai, le compte de copropriété devient définitif et exécutoire à l'encontre du copropriétaire bailleur, tout en restant contestable par le locataire.
Ces contestations peuvent porter notamment sur des charges concernant des éléments d'équipement commun ou des services qui ne présenteraient aucune utilité pour le lot. Elles trouvent alors un double fondement juridique :
- l'imputation est prohibée par le statut de la copropriété, et le bailleur aurait du la contester.
- en second lieu, par hypothèse, ces éléments d'équipement et ces services ne peuvent être inclus dans le bail.
je suis encore à la recherche de jurisprudence
et j'en profite pour faire appel aux participants
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Édité par - bailleurx le 22 sept. 2013 12:12:09 |
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nefer
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Posté - 22 sept. 2013 : 13:21:10
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Concernant les charges récupérables, la liste énuméré dans le décret de 87 est stricetment limitative
toute dépense indiquée sur le relevé annuel, dont le libellé n'est pas dans la liste de ce décret, n'est pas une charge récupérable |
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sigebert
Contributeur senior
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10
Posté - 23 sept. 2013 : 07:53:14
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Bonjour,
Tous les éléments que vous m'avez fournis m'ont permise d'y voir plus clair.
Il est vrai que la répartition entre les différents escaliers et ascenseurs n'est pas justifiée, cependant, la dépense sur l'ensemble des 5 années d'exercice ne s'élève qu'à quelques euros.
Il y a en fait un autre point qui n'est pas détaillé : vu qu'elle a donné congé de son studio en juillet 2010, le type de l'agence avait rajouté de manière arbitraire une somme au stylo rouge sur le compte de charges de l'exercice 2009-2010 dont les comptes, à cette date, n'étaient toujours pas arrêtés.
Vous aurez compris que son affaire date de 2010 et qu'elle n'a pas obtenu gain de cause quant à sa demande d'explication de la somme "rajoutée au stylo rouge", ce qui est légitime.
Apparemment cette somme correspondrait à un reliquat d'eau sur 5 années. Ce qui m'étonne car en examinant les différents comptes de charges, la dépense afférente au "forfait eau" était comptée dans l'arrêté de compte...
Comme le dit Nefer, la liste est fournie dans le décret 1987.
A bientôt pour la suite... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 23 sept. 2013 : 09:01:58
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Vous auriez pu commencer par préciser que le locataire était parti depuis 2010.... |
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sigebert
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Posté - 23 sept. 2013 : 09:24:07
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Vous pensez Nefer que cela aurait une incidence ?
Vu que son courrier était resté sans effet après qu'elle eut réclamé son dépôt de garantie, et que la prescription est de 5 ans, elle peut toujours récupérer le "trop perçu supposé". |
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nefer
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Posté - 23 sept. 2013 : 09:34:09
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mais le locataire ne peut pas demander à consulter les justificatifs 3 ans après avoir reçu la régularisation des charges |
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sigebert
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Posté - 23 sept. 2013 : 11:11:36
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Cela tombe bien car ça me casse les pieds !
Merci.
En attendant, j'attends qu'elle retrouve ses 2 quittances de loyer de juin et juillet 2010 sur lesquelles je dois vérifier la balance Débit/crédit par rapport au montant du dépôt de provision qu'il lui avait été remboursé.
Je lui reproche de ne pas avoir été plus persévérante. |
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Rétention de caution V/s argument fallacieux 
