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trackers
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 Posté - 20 nov. 2013 : 19:16:25
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Je souhaite acheter un appartement pour le louer à ma mère. car elle loue actuellement un petit appartement pour 550 €. Je viens de voir une annonce d'un appartement à 139 000€ avec quelques travaux. Nous avons un apport de 40 000 € et souhaitons emprunter le reste. après des simulations de prêt le loyer semble couvrir le prêt.
Le bémol nous avons un RFR de 42 k€ et nous payons environs 1,5 k€ d'IR.
Sur le site de l'Adil , le calcul nous donne un supplément d'impôt négatif (-600;-1000€) et une trésorerie courante à -2000 €/an
Je n'arrive pas à voir les conséquences sur nos impôts et sur notre reste à vivre.
Avez vous des solutions pour optimiser.
pour information je suis fils unique , je sais pas si cela change quelque chose.
Merci de vos éclaircissements
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biscotte
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1
 Posté - 21 nov. 2013 : 08:30:48
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difficile de vous en dire plus sans savoir le taux de prêt, sa durée, votre taux d'imposition, le montant du loyer que vous versera votre maman etc...
mais dans votre calcul vous devez prendre en compte pour chaque mois (selon si c'est vous que le réglez ou pas):
- le remboursement du prêt
- les charges
- la taxe foncière
- la taxe d'habitation
- une marge pour les imprévus (travaux dans l'immeuble, réparations etc)
- votre imposition sur le loyer perçu ( taux d'imposition +15,5%)
il est extrêmement rare que le montant du loyer couvre toutes ces sommes…
faites vous-même votre calcul, laissez tomber les simulateurs et prenez un papier et un crayon et la liste des entrées et sorties c'est bien bien simple et fiable
faites la même simulation mais pour un logement meublé…ça pourrait être plus interressant dans votre cas car vous pouvez amortir le bien |
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trackers
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 2
Posté - 22 nov. 2013 : 18:29:21
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Dans l'esprit ma mère payerait les impôts et charges.
l'objectif et de calculer le montant d'un loyer qui permet d'obtenir le prêt et si besoin recevoir des "cadeaux" qui ne serait pas soumis à l’impôt. J'ai aussi un certain apport qui me permet d'avoir une certaine souplesse sur la somme à emprunter mais je ne veux pas me séparer complètement de mes économies. Car nous souhaitons aussi vendre notre appartement pour acheter plus grand.
Mes objectifs sont de permettre à ma mère de vivre dans un appartement plus grand affin de pouvoir recevoir mes enfants en vacances.
Le deuxième objectif est de me constituer un patrimoine avec le minimum de frais et de risque.
Sur meuble ou vide , je peux faire se que je veux ?
Quels sont les avantages ou les inconvénient de ces 2 formules pour cette situation.
Je précise que nous avons un taux d'imposition qui ne nous permet pas d'entrer dans le cadre des programmes de défiscalisation. (1500 € d’impôts)
Il y a t il un intérêt à ce que ma mère soit occupante à titre gratuit.
L'appartement doit être améliore , pose de double vitrage.
Beaucoup de questions pas très claire, qui exposent tous mes doutes et questions |
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trackers
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Posté - 23 nov. 2013 : 20:17:39
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Apres quelques recherches sur le net sur l'avantage du logement meuble. j'ai l'impression que je peux amortir l'achat sur 30 ans, déduire les charges et les intérêts d'emprunt => pas d'impôts sur les loyers.
La chose est trop belle, j'ai raté quelques choses ?
il me reste juste à payer la taxe foncière.
J'ai l'impression de faire une opération presque blanche.
Détail important , dans le prix il est compris une place de parking.
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biscotte
Contributeur senior
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4
Posté - 24 nov. 2013 : 09:04:18
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faites bien vos calculs les opérations blanches se font rares
pour le meublé pensez aussi à la CFE à payer
ensuite faites bien attention à ce que le loyer payé par votre maman soit bien au prix du marché: s'il est plus grand ça sera requalifié en donation déguisée |
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5
Posté - 24 nov. 2013 : 10:11:46
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J'ai vu dans les différents documents la CFE, il faut que je calcule l'écart entre impôts sup et CFE.
Pour le loyer, ma mère n'a pas trop de revenu on risque même d'être inferieur au marché. |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 24 nov. 2013 : 13:59:11
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attention si vous louez à un prix trop inférieur cela sera vu aussi comme une donation déguisée à un ascendant... |
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Posté - 24 nov. 2013 : 19:10:16
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2013 : 22:00:14
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citation: ma mère n'a pas trop de revenu
je suis ok avec biscotte
et en plus si votre mère n'a pas trop de revenu elle n'aura pas droit aux allocations logement si c'est vous le propriétaire
par contre elle peut acheter en indivision avec vous
payer sa part en financement (dont vous garantissez le payement) et vous designer comme héritier ou faire un arrangement entre nu propriété et usufruit (voir votre notaire)
si elle a des droits CAF elle pourra aussi en bénéficier en tant que propriétaire occupante remboursant un crédit |
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9
Posté - 25 nov. 2013 : 20:14:28
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Merci pour ces éclairages. Elle est retraité mais a une retraite juste suffisante pour ne pas avoir droit à la CAF.
J'ai aussi pensé à garder la nu propriété et lui laisser l'usufruit. Mais je ne vois pas comment se passe le financement et comment je rembourse le pret.
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Achat logement pour louer à ma mere 
