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alan2
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 Posté - 21 déc. 2013 : 17:33:50
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Bonjour,
Nous avons votés lors de l'A G de mars 2010 une Avance constituée par une provision spéciale destinée à couvrir les frais de changement de chaudière.
Ces frais de changement de chaudière ont été évalués approximativement.
Depuis cette date cette somme appelée régulièrement pendant trois ans n'a fait l'objet d'aucune utilisation.
Certains copropriétaires souhaitent récupérer ces fonds, jamais utilisés.
Aujourd’hui dans l'appel de charges du 1/01/2014 au 1/04/204 le syndic appelle à nouveau cette avance.
Mes questions avant l'A G de Mars 2014.
1)Le syndic doit il recréditer le compte de charge de chaque copropriétaire.
2)Si non, doit on le demander en A G, sous la forme d'une demande simple ou bien est il nécessaire de voter une résolution .
Merci
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Posté - 21 déc. 2013 : 18:18:25
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votre AG a du voter un planning de versements d'avances pour travaux (article 18). Le syndic exécute ce que l'AG a décidé. (relisez le PV de 2010)
Il est possible aussi que le syndic ait oublié d'arrêter d'envoyer des avis à payer de ces avances. Il faut donc revoir cette résolution et les montants et dates d'exigibilité.
vous pouvez demander que soit inscrit Ă l'OdJ de la prochaine AG, la restitution (pour tout le monde) de ces avances. Vous devez le faire par LRAR au syndic avant qu'il n'envoie les convocations et au minimum 25 Ă 26 jours avant l'AG (faites le maintenant... ).
Ensuite l'AG votera ou non, à la majorité 25, la restitution de ces avances et le syndic s’exécutera. |
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nefer
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 2
 Posté - 22 déc. 2013 : 12:39:25
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les avances travaux sont pour les 3 ans Ă Ă©choir
vérifier les dates
si les 3 ans sont dépassé et que les travaux n'ont pas été engagés, il faut restituer cette avance aux copropriétaires |
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snp
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3
Posté - 22 déc. 2013 : 13:31:35
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Pourquoi ces fonds seraient reversés aux copropriétaires ?
Ils ont été votés, non pour avances pour travaux futurs, mais pour le changement de la chaudière, donc affectés à des travaux bien précis. Et c’est heureux qu’un syndicat ait pensé, assez longtemps à l’avance, à faire une telle provision, tout en évitant de « charger la barque » lors des appels de fonds. Le coût d’un changement de chaudière n’est pas minime, prévoir plusieurs années de provisions est une preuve de bonne gestion, au moment de payer la facture, il n’y aura pas une grosse dépression du portefeuille de chacun. |
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Posté - 22 déc. 2013 : 14:54:46
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il semble que l'on soit bien devant des avances et non des provisions pour travaux...
citation: une Avance constituée par une provision spéciale
mais il faudrait que alan2 nous en dise plus sur cette fameuse résolution... |
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alan2
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Posté - 22 déc. 2013 : 14:56:43
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Merci Ă tous les contributeurs pour leurs avis et bons conseils
Un avis pour nefer.
Si cette initiative est une preuve de bonne gestion ce que j'admets, après trois ans passés sans changement de chaudière les fonds seraient bien à nouveau sur les comptes des copropriétaires surtout que l'affectation du départ ne peut pas être changée et que d'autres travaux surviennent. |
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alan2
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Posté - 22 déc. 2013 : 15:08:36
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Merci Rambouillet.
Il y a trois ans un copropriétaire dont le logement se situe au-dessus de la chaufferie avait un problème de bruit.Avoir fait venir un chauffagiste il a persuadé le CS que la chaudière était vieillissante et qu'il allait falloir la changer.
C'est pour cela qu'il à été voté une avance sans avoir qu'un montant approximatif du coût de cette chaudière.
L'année suivante le copropriétaire à fait exécuter (après vote favorable)certains travaux d’insonorisation moitié à ces frais moitié aux frais de la copro.
Aujourd’hui la chaudière fonctionne toujours parfaitement et je pense qu'avec les textes en cours sur la rénovation énergétique des copropriétés il est important de récupérer notre argent avant d’envisager l'analyse des points faibles de notre copro et les devis pour y remédier. |
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Posté - 22 déc. 2013 : 16:50:03
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citation: C'est pour cela qu'il à été voté une avance sans avoir qu'un montant approximatif du coût de cette chaudière.
oui mais comment a été rédigé cette résolution : exigibilité tous les .... et durant .... trimestres, mois, années, etc...
maintenant si cette rénovation de chaudière n'est plus envisagé, effectivement cette avance pourrait être rendue, mais est ce raisonnable si des travaux sont à venir autres que la chaudière ...
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andre78fr
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Posté - 22 déc. 2013 : 16:59:26
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L'Assemblée Générale est souveraine et peut tout à fait décider de rembourser une avance qui ne serait pas ou plus utile.
A vous de bien estimer l'état de cette chaudière et l'opportunité de garder ou pas un fonds "travaux" qui pourrait être affecté à autre chose...
Il faut de toute façon un vote et donc préparer un projet de résolution qui peut être ouvert, c'est à dire prévoir différentes options à discuter pendant l'AG.
Si vous êtes membre du Conseil Syndical, il faut préparer tout ça en concertation avec le syndic, si vous êtes simple copropriétaire essayez autant que possible d'associer le CS à votre démarche afin d'obtenir la meilleure rédaction afin que l'assemblée puisse prendre une décision que le syndic devra alors appliquer. |
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snp
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Posté - 22 déc. 2013 : 19:52:27
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Avec les nouvelles indications de alan2, je fais « machine arrière », et proposerais un remboursement de ces avances ou provisions, appelées suivant la grille de répartition « chauffage », quitte à les réimputer, en tout ou partie, en fonction de la ou des grilles appropriées aux autres travaux, puisque qu'il semblerait que le changement de chaudière ne soit plus d'actualité! |
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alan2
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Posté - 22 déc. 2013 : 20:05:10
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merci snp
Je ne pense pas que l'on puisse les réimputer sur d'autres travaux sans un vote.
En effet "l'avance" même chiffrée de façon approximative à été votée en 2010 pour un éventuel changement de chaudière.
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andre78fr
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Posté - 22 déc. 2013 : 20:24:59
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Vous ne pouvez pas non plus rembourser sans un vote !!! |
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Posté - 22 déc. 2013 : 20:25:25
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alan 2 : une AVANCE pour travaux futurs se vote pour 3 ans, avec de sdtaes d'appel de fonds fixées par l'AG.
Vous parlez maintenant d'un appel de fonds pour une 4ème année ?? SI cela ne figure pas dans cette résolution de 2010, le syndic n'a aucun droit de l'appeler.
Cette histoire de chaudière ets assez bizarre !! un expert chauffagiste vous aurait dit immédiatementsi cette chaudière était à changer dans les 3 ans !! Ce n'est pas un voisin qui se plaint du bruit, puis se fait payer la moitié des travaux d'isolation phonique, qui oblige le syndic a propsoer une telle résolution qui doit être bien cadrée.
Le souci vient du syndic qui ne bouge plus depuis 3 ans, appelle une 4ème année de fodns, ET le CS qui doit dormir bien au chuaud auprès de cette chaudière.
Une autre question se pose, et elle est importante juridiquement. Si des copros ont vendus au cours de ces 3 ans, ces avances sont OBLIGATOIREMENT remboursables aux vendeurs, et ce fonds abondé par l'acheteur !! Le syndoc DOIT isncrire dans l'état daté envoyé au notiare, TOUTES ces avances, fonds de roulement, pour travaus futurs, .... Ceal a t'il été fait ??
Le fait que le montant exact n' pas été évalué ne change rien au problème, ce qui compte est le MONTANT proposé, les dates d'appel de fonds et les 3 années. |
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andre78fr
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Posté - 22 déc. 2013 : 20:38:05
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Attention Ă ne pas confondre les travaux de l'article 14.2 (ce qui semble ĂŞtre le cas ici) avec l'article 18...
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Posté - 22 déc. 2013 : 20:50:42
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endre78fr : Tout montre ici que c'est bien l'article 18 qui est concerné !
Les « avances pour travaux futurs », à savoir les fonds que l’assemblée générale décide de mettre de côté en vue de réaliser des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipement commun qui seraient d’un montant important et susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir.
La constitution de ces avances doit être proposée à l’assemblée générale tous les 3 ans ou lors de chaque changement de syndic (article 18 tiret 5 de la loi du 10 juillet 1965) ;
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andre78fr
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Posté - 22 déc. 2013 : 20:56:07
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Avances ou provisions ?
citation:
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l’article 25 de la présente loi ;
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andre78fr
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Posté - 22 déc. 2013 : 22:17:38
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Je me réponds à moi même pour ne pas alimenter une fausse polémique ; c'est l'article 35 du décret qui donne à cette provision le statut d'avance remboursable, à noter que c'est le même article qui prévoit également un plan travaux pluriannuel :
citation:
Article 35
Le syndic peut exiger le versement :
(...)
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour en revenir à alan2, il faut impérativement relire le texte de la résolution votée en 2010 et ce qui est précisé sur le montant, le nombre d'appels et les modalités. Le fait que la résolution (article 18) soit soumise tous les 3 ans n'implique pas nécessairement que le fonds voté soit appelé sur la même durée...
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Édité par - andre78fr le 22 déc. 2013 22:18:54 |
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Posté - 23 déc. 2013 : 09:46:12
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le problème de nos supputations, c'est que alan2 ne nous donne pas le libellé de la résolution pour en connaitre le contenu exact.... |
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alan2
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Posté - 23 déc. 2013 : 09:50:27
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avec mes excuses
Je ne suis pas chez moi.Dès mon retour je post le contenu de la résolution et le pv.
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Posté - 23 déc. 2013 : 09:51:06
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ok, ok, alan, on attend.... |
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alan2
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Posté - 23 déc. 2013 : 16:14:35
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Voici le texte de la résolution figurant sur la convocation à l’AG
11) Information et décision de l’AG concernant les projets de travaux pour le bat 1
a) Rénovation de la chaudière
Le bureau d’études F……. à réalisé un cahier des charges pour la rénovation de la CHAUFFERIE pour un montant de 3588 euros.(dossier consultable au cabinet du syndic)
Les dépenses seront réparties selon les critères des charges spéciales
Seuls prennent part au vote les copropriétaires concerné.
Entreprises consultées pour la rénovation de la chaudière
1 …..
2 ….
3….
4….
*Décision à prendre concernant la réalisation des travaux
*Décision à prendre concernant le financement, constitution de réserves ou financement par prêt bancaire
*DĂ©cision Ă prendre concernant le planning des travaux
§§§§§§§§§§§§§§§§§
Voici le texte figurant sur le PV d’AG 2010
11) Information et décision de l’AG concernant les projets de travaux pour le bat 1
a) Rénovation de la chaudière
Le bureau d’études F……. à réalisé un cahier des charges pour la rénovation de la CHAUFFERIE pour un montant de 3588 euros.(dossier consultable au cabinet du syndic)
Les dépenses seront réparties selon les critères des charges spéciales
Seuls prennent part au vote les copropriétaires concerné.
Entreprises consultées pour la rénovation de la chaudière
1 …..
2 ….
3….
4….
*Décision à prendre concernant la réalisation des travaux
*Décision à prendre concernant le financement, constitution de réserves ou financement par prêt bancaire
*DĂ©cision Ă prendre concernant le planning des travaux
L’Assemblée Générale :
-Après avoir pris connaissance du dossier délibéré,
-Décide de constituer une provision d’un montant de 10 000 euros par an à compter de l’exercice 2011.
-Décide pour le surplus, de reporter l’examen de cette question à l’ordre du jour d’une prochaine AG .
Vote(nt) POUR 25 copropriétaires totalisant 7740/77410 tantièmes.
Résolution adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.
§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§
A ce jour les 10 000 euros ont été appelés en totalités pour les exercices 2011,2012,2013 et à nouveau sur l’appel de charges prévisionnel du 1/01/2014 au 1/04/2014 figure un appel.
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demande de restitution d'avance sur travaux non ex 
