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mimo26
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 Posté - 02 mars 2014 : 17:43:14
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Message pour Gédehem -
Bonjour,
Le 9/9/2005 vous répondiez à une demande concernant l'installation d'un système d'arrosage automatique :
"L'installation de ce système requiert la double majorité de l'art. 26 de la loi de 65, s'agissant de travaux d'amélioration prévus par l'art. 30 de ladite loi".
Le vote à l'art. 26 est-il toujours d'actualité ? Car pour notre prochaine A.G. le Syndic a inscrit cette demande d'installation à l'ordre du jour, avec un vote à l'art. 24.
Merci par avance.
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Posté - 02 mars 2014 : 18:18:30
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mimo26 : création et améliration article 26.
Il faudra que l'AG vpte à cette double majorité pour que cette résolution soit adoptée.
La mention de l'article 24 sur le PROJET de résolution ne change rien à l'affaire.
Le président de séance élu devra annoncer ce vote à l'article 26. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 02 mars 2014 : 20:20:34
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citation: Initialement posté par philippe388
Le président de séance élu devra annoncer ce vote à l'article 26.
encore faudrait il que ce président de séance s'y connaisse un peu....
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Posté - 02 mars 2014 : 20:40:47
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mimo26 rappellera la bonne majorité au président de séance, au syndic et à tous les présents !
Difficile pour le syndic d'affirmer le contraire  |
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mimo26
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 Posté - 03 mars 2014 : 09:12:09
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En effet, le Président de séance, reconduit d'année en année, et également Président du Conseil Syndical reconduit d'année en année, n'y connait absolument rien, comme la plupart des copropriétaires d'ailleurs, je pense. Moi-même arrivant de 37 ans en maison individuelle, je ne connaissais rien à l'application des art. 24, 25 et 26. Cette année j'ai décidé de m'y plonger mais ce n'est pas rien !
Je pense bien dire en A.G. que la majorité à appliquer est la double majorité de l'art. 26 mais le Syndic, toujours très sûr de lui, très affirmatif, ne risque-t-il pas de m'opposer l'application de l'art. 25 ? |
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Posté - 03 mars 2014 : 10:48:11
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mimo26 :
Article 26 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; ................................
Rien de cela dans l'article 25 de la loi. Le syndic ne peut PAS affirmer que cet article 25 est applicable dans la création d'un élément commun.
Il va falloir alors affirmer que vous assignerez le SDC en annulation de cette résolution dans les 2 mois comme la loi vous y autorise en tant qu'opposant. A ajouter devant vos voisins que le syndic ne joue pas son role de conseil en tant que professionel, et que les charges supplémentaires de frais d'avocat et de justice, seront payer par TOUS les copros. pas si facile.!!
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mimo26
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Posté - 03 mars 2014 : 13:12:07
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Merci. Je crois avoir là tous les éléments pour soutenir ma demande.
Tout ceci me permet de constater qu'à l'A.G. 2013 la création d'une station de pompage a été mise à l'ordre du jour avec un vote à l'art. 24. Je n'ai pas protesté car je ne m'étais pas encore plongée dans l'étude de ces articles, mais personne n'a contesté ce vote à l'art. 24, ce qui prouve bien que le Syndic fait ce qu'il veut.
Nous étions quelques copropriétaires à voter contre, mais les "porteurs de pouvoirs" l'ont emporté, ce qui n'aurait peut-être pas été le cas à l'art. 26. Il va falloir que je refasse le calcul. Heureusement, l'installation de l'arrosage automatique n'a pas été accepté car tout cela faisait un budget trop important, alors que nous sortions de la dernière tranche de mise aux normes des ascenseurs. |
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mimo26
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Posté - 03 mars 2014 : 13:27:36
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Après mon précédent envoi il me vient une inquiétude :
Sur une petite plate-bande il existe un goutte-à -goutte. Est-ce que le syndic ne pourrait pas prétendre qu'il s'agit de l'amélioration de ce goutte-à -goutte ? Sachant que le goutte-à -goutte est un tuyau qui court dans cette plate-bande, alors qu'un système d'arrosage automatique est enterré, donc création de tranchées ?
L'arrosage automatique concerne 2 grandes surfaces de pelouse, enfin plutôt de pissenlits et de mauvaises herbes ! |
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Posté - 03 mars 2014 : 13:57:12
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mimo26 : l'article 26 c'est transformation, addition ET amélioration. |
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mimo26
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Posté - 12 mars 2014 : 20:19:00
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Bonsoir,
Je reviens sur l'utilisation des articles 24, 25 et surtout 26, avec des exercices d'application car je ne maîtrise pas bien du tout et l'A.G. a lieu la semaine prochaine !
J'ai repris le P.V. de l'A.G. de l'année dernière qui dit ceci :
25 copropriétaires présents ou représentés pour un total de 30 241 tantièmes
17 absents non représentés pour 15 768 tantièmes -
Donc 42 voix ? Sachant que deux copropriétaires ont 3 appartements -
Vote à l'article 24 : (exemple Mandat du Conseil syndical) : Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés (30 241 tantièmes)
Vote à l'article 25 : (exemple Mandat du Syndic) : Pour : 21 copropriétaires totalisant 27 074/43 814 - Abstentions : 4 copropriétaires totalisant 3 167/43 814
Résolution adoptée à la majorité des VOIX de tous les copropriétaires
Création d'une station de pompage votée à l'art. 24, or je pense que cela aurait dû l'être à l'art.26
Pour : 14 copropriétaires totalisant 19 690/27 340 - Contre : 8 copropriétaires totalisant 7 650/27 340 - Abstentions : 2 copros totalisant 2 102/29 442 (?)
Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés -
Si l'art. 26 avait été utilisé quel aurait été le résultat, puisqu'il faut réunir à la fois les 2/3 des VOIX et la majorité de tous les copropriétaires présents ou non ?
Dans notre copropriété les votes ne se font que selon les tantièmes et non les voix apparemment, pourtant ce n'est pas la même chose puisque 2 copropriétaires ont 3 appartements, donc 2 voix mais 7 889 tantièmes ?
Merci de votre aide. J'ai été un peu longue mais je voulais être aussi précise que possible.
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Posté - 12 mars 2014 : 20:34:17
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Attention : la loi ALUR, qui sera publiée d'ici la fin du mois, bouscule les majorités : notamment les améliorations descendent de 26 à 25 et les travaux obligatoires de 25 à 24...
v. http://www.senat.fr/petite-loi-amel...014/356.html
article 59 (nouvelle numérotation - ex article 28) |
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mimo26
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Posté - 12 mars 2014 : 21:02:57
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Merci. Je suis allée voir mais je vous avoue que tout cela me parait un peu touffu |
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mimo26
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Posté - 12 mars 2014 : 21:04:45
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Je n'avais pas terminé. Cela me paraît effectivement un peu touffu mais notre A.G. ayant lieu le 18 mars les anciennes règles sont applicables ? |
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Viviane
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Posté - 12 mars 2014 : 23:27:20
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bonsoir,
D'après ce que je lis, tous les articles de cette loi ne rentreront pas forcément tous en vigueur en même temps.(y'a des X mois après promulgation, Y mois après promulgation...) et d'après certaines assos comme l'ARC il y a des décrets d'applications pas encore rédigés.
Je ne sais donc pas quand seront réellement applicables les modifications de majorité, c'est vraiment trop touffu à lire tel que, ce texte. Mais à priori d'ici le 18 mars, soit une semaine, ça devrait pas avoir changé. Mais effectivement, surveillez la chose, jetez un oeil au décret sur légifrance.
Rien ne peut de toute façon entrer en vigueur avant le lendemain de la publication au JO,
http://www.legifrance.gouv.fr/Droit...e-en-vigueur
http://www.vie-publique.fr/decouver...vigueur.html |
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Édité par - Viviane le 13 mars 2014 00:14:26 |
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chenkak
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Posté - 12 mars 2014 : 23:36:07
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Exiger l'article 26 pour l'installation d'un arrosage automatique dans un espace vert existant, je considère cela totalement injustifié !
Comme pour le ravalement, c'est certainement une amélioration, mais aussi une nécessité pour la conservation de l'existant, à moins d'avoir un gardien ou jardinier pour arroser tous les 2 ou 3 jours en l'absence de pluies. |
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trendy31
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Posté - 13 mars 2014 : 01:20:23
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Posté - 13 mars 2014 : 08:58:42
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J'ai repris le P.V. de l'A.G. de l'année dernière qui dit ceci :
25 copropriétaires présents ou représentés pour un total de 30 241 tantièmes
17 absents non représentés pour 15 768 tantièmes -
Donc 42 voix ? Sachant que deux copropriétaires ont 3 appartements -
Ce qui compte ce sont les tantièmes soit un total chez vous de 46009 tantièmes pour 42 copros (et peut-être 46 lots principaux ?) ; il vous faut vérifier sur votre RdC si cela correspond soit à l'EDD, soit aux tantièmes totaux des charges communes générales. Les deux copropriétaires qui ont 3 appartements chacun, ne comptent que pour 2 copropriétaires, mais somment leur propres tantièmes sur leur seule "tête".
Vote à l'article 24 : (exemple Mandat du Conseil syndical) : Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés (30 241 tantièmes)
Erreur : la désignation des membres du CS se fait à la majorité 25 !!! mais cette majorité était de toute façon atteinte...
Vote à l'article 25 : (exemple Mandat du Syndic) : Pour : 21 copropriétaires totalisant 27 074/43 814 - Abstentions : 4 copropriétaires totalisant 3 167/43 814
Résolution adoptée à la majorité des VOIX de tous les copropriétaires
Erreur : la somme des tantièmes ne fait pas apparaître 43814 mais 46009 (comme l'a dit trendy) !!! Mais avec 27074, cette résolution est quand même adoptée.
Création d'une station de pompage votée à l'art. 24, or je pense que cela aurait dû l'être à l'art.26
Pour : 14 copropriétaires totalisant 19 690/27 340 - Contre : 8 copropriétaires totalisant 7 650/27 340 - Abstentions : 2 copros totalisant 2 102/29 442 (?)
Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés -
Si l'art. 26 avait été utilisé quel aurait été le résultat, puisqu'il faut réunir à la fois les 2/3 des VOIX et la majorité de tous les copropriétaires présents ou non ?
Erreur : il s'agit effectivement d'une amélioration (sauf des si des dispositions législatives ou réglementaires obligeaient à cette réalisation), et aurait dû être votée à la majorité 26. Au vu de ces résultats, cette résolution prise était doublement contestable tantièmes et nbre de copros)...
Dans notre copropriété les votes ne se font que selon les tantièmes et non les voix apparemment, pourtant ce n'est pas la même chose puisque 2 copropriétaires ont 3 appartements, donc 2 voix mais 7 889 tantièmes ?
Votre syndic a raison, les votes doivent se faire aux tantièmes et non aux voix. Par contre, pour l’application de la majorité 26, il faut tenir compte aussi du nombre de copros et non du nombre de voix ou lots principaux. Donc vos deux copros qui détiendraient 3 lots chacun, il compte pour 2 et non pour 2*3 = 6.
Vous devez bien relire votre RdC pour résoudre ce pb de tantièmes non concordants. |
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mimo26
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Posté - 13 mars 2014 : 14:08:53
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En fait le chiffre correct est 43 814. Je vais essayer d'être claire :
Lors de cette A..G. "Sont présents et représentés les copropriétaires pour un total de 28 046 tantièmes". C'est ici que je me suis trompée car j'ai repris le chiffre des tantièmes utilisé pour le mandat du Conseil Syndical, soit 30241.
En effet, 3 copropriétaires sont arrivés en cours d'A.G. pour un total de 2 195 tantièmes (28 046 + 2 195 = 30 241).
MAIS, "Les copropriétaires absents en début d'A.G. représentaient 15 768 tantièmes", ce qui fait 30 241 + 15 768 = 46 009, le chiffre qui vous étonne mais QUI COMPORTE 2 FOIS les 3 copropriétaires absents en début d'A.G. : une fois dans les absents, une fois dans les présents (arrivés en cours).
Le chiffre exact est bien 43 814 : 30 241 +13 873.
J'espère avoir été la plus claire possible. Une erreur est toujours possible mais cela démontre, si besoin est, qu'il faut être très vigilants !! Peut-être cette erreur a-t-elle eu une incidence sur certains votes ?
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trendy31
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Posté - 13 mars 2014 : 15:22:02
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En principe non. Le secrétaire de séance (votre syndic, je suppose) enregistre dans le PV les arrivées successives (ou les départs s'il y en a) et actualise au fur et à mesure le nombre total de tantièmes présents ou représentés.
Selon le moment de l'assemblée où sont votées les résolutions à l'article 25 ou à l'article 26, vous pouvez donc disposer ou pas du nombre de tantièmes nécessaires.
Par contre, les copropriétaires arrivés en cours de route ne peuvent pas être décomptés à la fois comme présents et absents !!! Ils étaient forcément absents pour toutes les résolutions examinées avant leur arrivée, et présents ou représentés ensuite. Ils n'ont donc logiquement aucun impact sur le début de l'assemblée.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 13 mars 2014 : 16:49:39
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aux corrections près que je vous ai expliqué, cela n'aurait pas eu d'incidence sur mes conclusions, même si les bonnes majorités avaient été utilisées... |
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Posté - 13 mars 2014 : 17:01:12
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citation: Initialement posté par Vivianebonsoir, D'après ce que je lis, tous les articles de cette loi ne rentreront pas forcément tous en vigueur en même temps.(y'a des X mois après promulgation, Y mois après promulgation...) et d'après certaines assos comme l'ARC il y a des décrets d'applications pas encore rédigés. Je ne sais donc pas quand seront réellement applicables les modifications de majorité, c'est vraiment trop touffu à lire tel que, ce texte. Mais à priori d'ici le 18 mars, soit une semaine, ça devrait pas avoir changé. Mais effectivement, surveillez la chose, jetez un oeil au décret sur légifrance. Rien ne peut de toute façon entrer en vigueur avant le lendemain de la publication au JO, http://www.legifrance.gouv.fr/Droit...e-en-vigueurhttp://www.vie-publique.fr/decouver...vigueur.html
Cette partie sauf erreur n'est pas soumise à décret d'application : elle entrerait en vigueur immédiatement (le lendemain de la publication). |
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Article 26 
