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trendy31
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 Posté - 24 mars 2014 : 23:45:35
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Bonsoir,
Au cours de notre prochaine AG, il est prévu une résolution concernant des travaux sur le système d'accès au parking en sous-sol (remplacement des télécommandes par des modèles supposés plus sécurisés). Ce type de travaux se vote logiquement à la majorité absolue (article 25-n concernant les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens).
Notre règlement de copropriété prévoit une clause de spécialisation des charges et tous les copropriétaires ne possèdent pas forcément d'emplacement de stationnement (parking ou box).
Dans ces conditions, comment se calcule la majorité absolue pour le vote :
- 50 % + 1 du nombre total de copropriétaires
- 50 % + 1 du nombre de copropriétaires dotés d'un emplacement de stationnement ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 25 mars 2014 : 08:04:05
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il ne faut pas confondre clause de spécialisation des charges et clause de spécialisation des votes.
article 24 :... Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.....
Si votre RdC ne prévoit pas une spécialisation des votes (ce qui serait étonnant pour un parking en sous sol), c'est la majorité de tous les copros qui vote.
De toute façon, si vous avez l'intention de voter à la majorité 25, cette clause ne s'applique pas car la spécialisation des votes ne concerne que de l'entretien (l'article cité concerne la majorité article 24).
en effet, attention : il peut y avoir une autre majorité si votre système actuel est déclaré obsolète et qu'il faut le remplacer, dans ce cas c'est de l'entretien et c'est la majorité des votes exprimes de tous les copros présents et représentés (majorité 24). (sauf si le RdC prévoit autrement)
conclusion : bien lire votre RdC...
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Gédehem
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Posté - 25 mars 2014 : 09:00:44
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Il y a souvent confusion entre "spécialisation des charges" (qui doit découler d'une spécialisation des parties communes), et "spécialisation des votes"....
L'une n'entraine pas automatiquement l'autre.
Pour résumer les propos de Rambouillet : l'ensemble du syndicat participe au vote, même si seul tel bâtiment ou certains copropriétaires sont concernés par la décision. |
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trendy31
Contributeur actif
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3
Posté - 25 mars 2014 : 11:30:40
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Je me suis effectivement mal exprimé, c'est bien une clause de spécialisation des votes qui est incluse dans le règlement et qui dit que dans le cas des équipements ne concernant qu'une partie des copropriétaires, seuls ceux-ci sont habilités à prendre part aux décisions sur les dépenses liées à ces équipements à hauteur de leurs tantièmes respectifs.
Il y a également au règlement une clause de spécialisation des charges, qui fait par exemple que le contrat d'entretien du portail du parking est supporté par les seuls propriétaires de lots dans le parking.
D'autre part, pour répondre à Rambouillet, le système actuel n'est pas obsolète ni en panne : les télécommandes fonctionnent bien, mais suite à plusieurs vols dans le parking, des résidents ont proposé de changer tout le système pour un modèle supposé plus sécurisé (bien qu'il n'ait jamais été prouvé que les voleurs aient utilisé une télécommande pour rentrer dans le sous-sol). Donc à mon sens, le changement proposé est une amélioration qui relève de l'article 25-n.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 25 mars 2014 : 12:09:21
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donc si vous votez à la majorité 25-n, ce sont TOUS les copros qui votent, car la spécialisation des votes ne concernent que les travaux votés à la majorité 24.
ce qui est inscrit dans votre RdC fait partie de quel chapitre de votre réglement ? |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 25 mars 2014 : 12:15:35
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Je pense qu'il s'agit du chapitre "Entretien des parties communes" (je n'ai pas le règlement sous les yeux, je vais vérifier).
Sinon, selon vous, l'installation de nouvelles télécommandes telle que présentée par le syndic relève-t-elle de l'entretien ou d'une amélioration ? L'ordre du jour de notre prochaine AG précise que le vote se fera à l'article 24, mais je ne suis pas vraiment convaincu.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 25 mars 2014 : 13:54:37
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citation: Je pense qu'il s'agit du chapitre "Entretien des parties communes" (je n'ai pas le règlement sous les yeux, je vais vérifier).
c'est ce que je pense aussi, et donc la phrase, qui donne la possibilité de ne faire voter, que les concernés est à l'intention de travaux d'entretien (majorité 24) et non de ceux d'amélioration (majorité 25).
si sur l'ordre du jour, ces travaux doivent se voter à la majorité 24, c'est que le rédacteur du projet (syndic et/ou CS) estime que ces travaux relèvent de l'entretien et donc dans ce cas ne voteront que les présents et représentés concernés par ce projet.
mais la difficulté se situe dans le choix de la majorité :
* ceux qui veulent que le changement se fasse, estiment que c'est de l'entretien majorité 24 (plus facile à obtenir que la majorité 25)
* ceux qui ne veulent pas que le changement se fasse, estiment que cela relève de l'article 25 (plus difficile à obtenir que la majorité 24)
 
plus sérieusement, c'est toujours un choix difficile :
* si votre dispositif actuel aujourd'hui fonctionne correctement, cela ne relève pas de l'entretien, mais de l'amélioration.
Maintenant soyons pragmatique : à votre avis, si ce projet passe à la majorité 24, pensez vous qu'il y aura quelqu'un qui ira assigner le syndicat pour mauvaise majorité ?....
Un moyen d'avoir un aperçu, c'est lors de l'AG si on s'aperçoit que quelqu'un va soulever (fortement) le problème, je conseillerai au président de faire voter à l'article 25-n et ensuite si cela est possible à la majorité 25-1 'ou 24) . |
Édité par - rambouillet le 25 mars 2014 13:56:31 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 mars 2014 : 14:06:41
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"Maintenant soyons pragmatique : à votre avis, si ce projet passe à la majorité 24, pensez vous qu'il y aura quelqu'un qui ira assigner le syndicat pour mauvaise majorité ?...."
C'est toute la problématique de ce type d'affaire .......
"Si je stationne ici alors que c'est interdit, pensez qu'il y aura un contractuel pour me filer un PV ? "
Autrement dit " Pas vu pas pris", et chacun fait ce qu'il veut ......
La majorité décisionnelle procède de la nature de la décision à prendre, pas de l'opinion favorable ou non que l'on peut en avoir.
Il s'agit ici de remplacer un élément d'ouverture de porte.
Non parce qu'il est vétuste, plus en état de fonctionner, mais pour plus de "sécurité" (le mot à la mode !).
S'il est "amélioration" au sens strict, on peut l'assimiler sans doute aux "modalités d'ouverture", maj.art.25.
La même que celle ayant adopté le système.
Certainement pas en "entretien" s'agissant d'un changement d'équipement toujours en état de fonctionner. |
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Posté - 25 mars 2014 : 14:51:17
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on est d'accord gedehem, d'autant qu'il existe la passerelle 25-1 dans ce cas...
même si le pragmatisme a du bon quand tout le monde l'accepte...  |
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Sujet |
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Majorité absolue pour un sous-ensemble de lots 
