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alan2
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 Posté - 15 mai 2014 : 16:37:21
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Une fiction
Lors d'une A G une résolution est soumise aux copropriétaires concernant des travaux à réaliser.
L'A G vote à l’unanimité ces travaux sur une base de 20000 euros HT.
Le syndic soumet un taux de 3% sur le HT pour sa rémunération.
L' A G refuse et souhaite 2.5% sur le HT.
Le syndic refuse ce taux et reste sur son taux de 3% HT.
Ma question:
Comme régler ce problème.
Merci.
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Posté - 15 mai 2014 : 17:09:17
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L'AG est souveraine !
Dans un premier temps, il faut que l'AG définisse ce qu'elle entend faire faire au syndic : élaboration ds avais à payer, compta, surveillance des travaux, présence aux réunions de chantier, clôture du dossier technique, clôture du dossier administratif et financier, etc...
ainsi tout le monde y verra plus clair et pourra décider en connaissance de cause.
rappel la différence entre les 2 taux représentent 100 € HT, soit 120 € TTC... soit environ l'équivalent d'une bonne heure de travail environ.
Est ce que l'AG s'est chamaillée (ou se chamaillera) pour savoir si on pouvait ou non économiser 100 € sur les 20000 € ?
PS : ceci devrait se trancher au préalable entre le CS et le syndic... |
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alan2
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 2
Posté - 15 mai 2014 : 17:49:53
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Rambouillet merci.
Mon souci concerne surtout la position face à deux parties qui ne veulent pas négocier.
Les chiffres ne sont lĂ que pour expliquer le sujet. |
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nefer
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 Posté - 15 mai 2014 : 20:06:00
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S'il ne peut pas y avoir d'accord entre les 2 parties , c'est qu'il y a probablement d'autres problèmes relationnels entre les copropriétaires et le syndic |
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alan2
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Posté - 15 mai 2014 : 20:14:02
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Je veux uniquement savoir, si en droit de la copropriété ce cas
existe et s'il existe une solution.
Mon but n'est pas d'analyser des problèmes entre copros et syndic. |
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Louis92
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Posté - 15 mai 2014 : 20:29:18
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alan2, citation: Je veux uniquement savoir, si en droit de la copropriété ce cas
existe et s'il existe une solution.
Mon but n'est pas d'analyser des problèmes entre copros et syndic. En réalité, dans une copropriété, ce cas ne doit exister que si le CS est inerte.
Si le CS est actif, il est aussi décisif sur ce coup car les honoraires ont été discutés entre CS et syndic dans la réu d'avant AG par rapport aux prestations que le syndic prévoit de réaliser sur chaque chantier. Dans cette réunion, il y a du temps pour négocier et/ou aviser quelques jours plus tard. Le résultat dépend de la qualité de la relation CS-syndic.
Si le CS est inexistant, pas de salut, le syndic pourra faire le chantage "en-dessous de ces honoraires, je ne veux plus gérer la copropriété". Le syndic sera d'autant plus ferme qu'il aura rusé avec des honoraires de base trop bas pour lui et qu'il compte donc sur les honoraires travaux pour se rattraper.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 15 mai 2014 21:33:44 |
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Posté - 15 mai 2014 : 21:35:51
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Si le syndic refuse, et je ne vois pas dans la loi ce qui lui interdirait de refuser, les travaux ne se feront pas.
J'ajoute que cela me parait sain que les travaux ne se fassent pas si les deux parties n'ont pas de confiance réciproque.
Les deux camps doivent alors tirer les conséquence de leur désaccord (séparation à terme).
Il me semble y avoir la une intrusion inefficace des politiques qui ont ajouté leur grain de sel en imaginant une négociation perpétuelle entre le sydnic et son client, a tout bout de champ.
Il y a parfois épreuve de force, et il n'y a pas de moyen légal d'y échapper, du moins dans le sens que on ne peut pas PAR DEFINITION imposer un résultat de négociation.
J'ai assisté personnellement a des discussions au cours desquelles on demande 1% au syndic taxe incluse, ce qui me semble absurde surtout sur des petits marchés, et a des votes sans négociations ou l'on accepte 4% sur des gros marché (plus de 50 000 euros).
Le syndic a souvent les yeux plus gros que le ventre, et les copropriétaires ont souvent envie de pressurer sans avoir conscience de ce qu'ils demandent. Et puis parfois, en fin d'AG, tout le monde s'endort...
Personnellement, quand je préside une AG, je conseille de se référer a un chiffre qui est donné dans le contrat de syndic qui a été négocié même s'il n'est pas applicable puisque la loi demande de voter à chaque travaux, et juste de moduler ce chiffre en fonction de l'implication du syndic.
= Le chiffre complet si le syndic fait le boulot prévu.
- Le chiffre réduit si la maitrise d'oeuvre est déléguée.
- Une réduction si le syndic a quelque chose a se faire pardonner.
Mais la base est le chiffre Ă©crit dans le contrat de syndic. |
Édité par - ribouldingue le 15 mai 2014 21:39:57 |
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JPM
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Posté - 16 mai 2014 : 00:01:19
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C'est Ă l'ARC qu'il faut adresser vos observations.
Depuis des siècles un contrat doit comporter le prix convenu, le loyer, le salaire etc....
Dans le même esprit les commerçants, prestataires de services, et même les médecins doivent afficher leurs "prix"
L'article 18 1 A issu de la loi du 25 mars 2009 vient d'un amendement suscité par l'ARC. Il indique que les honoraires sur travaux ne doivent plus figurer dans le contrat de syndic mais être votés lors de la même assemblée générale que les travaux.
Il a été jugé ensuite que le syndic pouvait au moins indiquer ses vœux dans le contrat.
La loi ALUR a modifié encore l'article pour interdire cette pratique !
Ce régime est totalement contraire aux principes généraux du droit évoqués ci-dessus.
Les résultats ont été fort mauvais globalement pour les copropriétaires car la moyenne des taux de calcul des honoraires a sensiblement augmenté.
Il est exact que cette question doit être traitée par le conseil syndical avant l'assemblée avec le syndic.
Mais l'indication du taux (ou des taux) dans le contrat présentait l'avantage pour les copropriétaires de bénéficier d'un plafonnement qui n'interdisait pas des pourparlers en cas de chantier important.
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Posté - 16 mai 2014 : 07:15:04
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Merci de votre précision, JPM
Je ne savais pas que la loi ALUR interdisait dorénavant cette indication dans le contrat.
Bientôt les lois vont interdire l'utilisation du pluriel, de l'indicatif et de moins d'une seule idée non réputée généreuse par phrase.
Sincèrement, on ne peut pas dans une copropriété procéder comme les syndicats et les patrons dans les différentes branches en menant des semblant de discussions tout en fourbissant ses armes, et en forcant la décision, ça n'a pas de sens. |
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alan2
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Posté - 16 mai 2014 : 08:09:16
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Merci à tous de vos précisions.
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JPM
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10
Posté - 16 mai 2014 : 11:08:04
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Une précision encore puisque le Figaro de ce jour 16 mai nous gratifie encore d'un copier coller de Mme Danièle Guinot sous le titre habituel Les syndics de copropriété, épinglés pour leurs tarifs " excessifs ".
On lit alors que " les syndics continuent à se rémunérer jusqu'à 7,2 ou 7,8 % du montant des travaux exceptionnels exécutés dans les copropriétés ...ce que la loi ALUR interdit;
Dans cette modeste phrase trois erreurs :
Se rémunérer ? Les honoraires sont fixés par décision de l'assemblée. Les syndics ne se rémunèrent pas !
7,2 ou 7,8 % ? Il peut s'agir de quelques cas exceptionnels que l'on voudrait bien pouvoir examiner de près. Présenter cela comme une pratique courante n'honore pas la profession de journaliste.
Ce que la loi ALUR interdit ? Merci de bien vouloir préciser quelle disposition de la loi ALUR interdirait la perception d'honoraires au titre des travaux exceptionnels. La loi ALUR , pour sa partie entrée en vigueur, ne fait qu'interdire d'une manière plus formelle la mention d'un taux souhaité dans le contrat de syndic. Or cette disposition est en contradiction avec les principes généraux du droit qui impose la mention du prix ou du salaire dans un contrat et de plus avec des dispositions relatives à la publicité des prix qui demeurent en vigueur;
Pour le reste on retrouve les refrains lancinants sur les clauses abusives.
Il faut indiquer que, sauf erreur de ma part, Mme Guinot n'a jamais signalé les arrêts rendus par la Cour d'appel de Grenoble et la Cour de cassation à propos des clauses abusives.
Les journalistes, pour justifier certaines pratiques et le droit au secret des sources, invoquent le droit du public Ă l'information.
Il y a controverse Ă propos de ce droit. Ce n'est pas le lieu d'en traiter mais on peut affirmer que le public a droit Ă une information exacte et objective.
Je mentionne le public et pas les professionnels concernés. 1,80 € sur le comptoir du kiosque, cela crée une relation contractuelle entre le lecteur et le journal 
Et la responsabilité liée au contrat.
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GĂ©dehem
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Posté - 16 mai 2014 : 13:02:57
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Se rémunérer ? Les honoraires sont fixés par décision de l'assemblée. Les syndics ne se rémunèrent pas !
Bien entendu, au pied de la lettre !
Maos compte tenu du monopole de la fonction du syndic, quasi "tuteur" du syndicat, on peut utiliser l'expression sans se triomper.
La question posée était :
"Le syndic soumet un taux de 3% sur le HT pour sa rémunération.
L' A G refuse et souhaite 2.5% sur le HT.
Le syndic refuse ce taux et reste sur son taux de 3% HT.
On saute les éventuelleset indispensables tractations préalables à l'AG (CS), pour en arriver à l'éternel constat : le syndic est en position de force, l'AG ne pouvant rien décider sans que le syndic en soit d'accord !
Il veut 3%, il se rémunerera 3%, quoi qu'en pense ou décide le syndicat ! |
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alan2
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Posté - 16 mai 2014 : 13:19:12
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Merci GEDEHEM
c'est hélas la réponse que j'attendais.
Mais une question subsidiaire;
Si l'A G refuse et note son refus sur le PV.Le syndic va prendre sa rémunération et donc ne pas faire respecter une décision d'A G alors que c'est son rôle. |
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Posté - 16 mai 2014 : 13:37:28
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Gedehem
Expliquez nous comment avec un résolution écrite de la manière suivante:
Le syndicat décide de rémunérer le cabinet Trucmuchette 3% du montant hors taxe des travaux
Votent contre 9800/10 000
Cette résolution est donc refusée à la majorité des ...
Le syndic Trucmuchette va quand même lancer les travaux et 'se rémunérer' 3% hors taxe.
Est-ce que un cabinet de syndic 'normal' (je ne parle pas de ceux qui frisent la ligne rouge) va prendre sur lui de risquer de perdre 3% plus des frais d'avocat plus une affaire, alors qu'il lui est si simple d'annoncer que du coup les travaux ne peuvent être effectués;
Pour les copropriétaires, l'affaire est simple, s'il prélève 3%, ils ne payent pas, et attendent l'assignation. |
Édité par - ribouldingue le 16 mai 2014 13:48:10 |
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JPM
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Posté - 16 mai 2014 : 13:41:14
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Sur un chantier de 70000 € ttc cela fait 350 € ttc
Quand vous allez passer un contrat de téléphonie, de voyage, de location de voiture, etc .... vous connaissez le prix demandé et vous dîtes oui ou non ?
L'approbation du barème des honoraires exceptionnels était conforme aux principes élémentaires et à l'intérêt des copropriétaires qui connaissaient au moins le plafond des prétentions du syndic.
Qui peut contester que la réforme de 2009 a généré une augmentation sensible des honoraires sur travaux ?
Qui peut contester que dans bien des cas, alors que le plafond Ă©tait Ă 4 % le CS obtenait un rabais pour un chantier important ?
Ceci étant, le schéma indiqué par Gedehem est exact dans bien des cas.
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Posté - 16 mai 2014 : 13:51:41
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citation: le schéma indiqué par Gedehem est exact dans bien des cas Ca ne veut rien dire, le schéma est exact. Il s'agit d'un vote et d'une dépense;
Le vote est -il valide (exact?)
La dépense engagée CONTRE la résolution est-elle valide (exacte?)
La position du syndic envers un Ă©ventuel recours judiciaire est-elle tenable (exacte???)
citation: Quand vous allez passer un contrat de téléphonie, de voyage, de location de voiture, etc .... vous connaissez le prix demandé et vous dîtes oui ou non ? J'avoue ne pas comprendre le rapport, surtout que je ne négocie pas la facture avant chaque appel téléphonique, mais si vous m'expliquez, je vais certainement devenir plus intelligent. |
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JPM
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Posté - 16 mai 2014 : 14:09:29
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Vous prenez comme hypothèse que le syndic ne va pas respecter le vote de l'assemblée.
Pourquoi prenez vous cette liberté?
La solution conforme au Code civil ayant disparu, le CS doit régler la question des honoraires en préparant le chantier.
On a trop de difficultés plus sérieuses en d'autres domaines pour perdre du temps sur ces chipotages;
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Posté - 16 mai 2014 : 14:52:46
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Je suis désolé, mais la question est posé par Alan2 pas par Ribouldingue!!!
Vous avez fait 3 interventions deja, et a la 4eme vous prenez a partie Ribouldingue pour une hypothèse émise par Gedehem que je ne partage pas, EN PLUS!!!!!!
Moi PAS COMPRENDRE!!!!!
citation: On a trop de difficultés plus sérieuses en d'autres domaines pour perdre du temps sur ces chipotages; Ben peut-être si c'est votre avais, dites alors a Alan2 que son fil est du chipotage. |
Édité par - ribouldingue le 16 mai 2014 14:54:59 |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 mai 2014 : 16:25:47
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JPM :
"Sur un chantier de 70000 € ttc cela fait 350 € ttc"
350 € de différence pour le syndicat : 2,5% = 1750 €, 3% = 2100 € !
Pour le syndic, passer de 1750 à 2100 € revient à une différence de 20% de ses honoraires.
Ce qui n'est plus du "chipotage" !!!!
Limiter l'affaire à la part supportée par le syndicat ou par chacun des copropriétaires ne tient pas la route un instant (Quelques euros pour chacun , la belle affaire !!!)
Ce qui importe en pareil cas c'est la juste rémunération d'une prestation, pas ce que supporte le syndicat.
1750 peut être juste au regard du travail demandé par le syndicat, 2100 une arnaque : à l'AG d'apprécier, puisque c'est elle qui en décide.
Pourquoi serait-ce le syndic qui serait seul juge ????
Un petit 'chipotage' par ci, un petit 'chipotage' par là , et on a un niveau de charges qui augmente chaque année dans des proportions incontrolables !!!! |
Édité par - Gédehem le 16 mai 2014 16:43:12 |
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JPM
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Posté - 16 mai 2014 : 16:35:03
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Il n'y a de juste rémunération qu'au temps passé sur bordereau
Dans bien des cas on aurait des surprises. Dans un sens ou dans l'autre.
La rémunération au pourcentage c'est le loto 
Les petits chantiers imposent souvent des prestations plus lourdes que celles d'un gros.
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Louis92
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Posté - 16 mai 2014 : 16:38:38
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Je dirais aussi que le fil est un peu tordu. La seule solution sérieuse est la négociation entre le CS et le syndic. Le CS a pour mission d'assister le syndic : pour un chantier donné, le CS sait dire jusqu'à quel niveau d'assistance il peut aller : c'est donc bien entre syndic et CS que cela se négocie. Si on est dans le cas du fil (CS est inerte), il ne faut pas être surpris que ça se passe difficilement en AG. Le problème doit être pris à sa racine : venir au CS et revenir au fonctionnement suggéré par les textes (un CS actif).
Comme exemple limite d'assistance au syndic, il y a la peinture des garde-corps et le remplacement des robinets d'arrêt ou des compteurs d'eau. Sur de tels chantiers avec accès aux appartements, la prestation du syndic est à son minimum : il ne peut s'occuper d'établir le planning d'intervention dans les appartements (en fonction des disponibilités des occupants) et suivre l'avancement du chantier.
Cdlt. Louis92. |
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frais de syndic sur travaux 
