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 Posté - 16 mai 2014 : 16:45:11
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ribouldingue : Le syndicat décide de rémunérer le cabinet Trucmuchette 3% du montant hors taxe des travaux
Votent contre 9800/10 000
Cette résolution est donc refusée à la majorité des ...
Le syndic Trucmuchette va quand même lancer les travaux et 'se rémunérer' 3% hors taxe.
ribouldingue : avec une telle résolution, l'AG a rejetté TOUT honoraire !!! on n'est plus dans le monde des marchands de tapis entre 3 et 2.5 % Mais ZERO e pour le syndic.
alan2 : et que fait votre CS ?? IL DOIT donner son avis sur le pourcentage des honoraires sur ces travaux de 20 000 € !! le président a t'il proposé un % dans son rapport annuel ??
Est ce le CS qui a refusé lors de l'AG ces 3 % ?? 
Au delà de cette négociation ratée !! un confilt plus lourd doit exister entre ce syndic et ce SDC, et le CS !! |
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 Posté - 16 mai 2014 : 16:54:08
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citation: Au delà de cette négociation ratée !! un confilt plus lourd doit exister... Philippe, c'est EXACTEMENT ce que j'ai écrit dans mon premier post, merci de lire..
citation: ribouldingue : avec une telle résolution, l'AG a rejetté TOUT honoraire !!! Ben... je crois que c'est le sujet du fil en question. L'avez-vous lu seulement, en commençant par le PREMIER POST?
Si vous ne lisez pas, ce n'est peut-etre pas la peine d'intervenir, non?
A moins que vous ayez une solution (miracle), et c'est ce que demande Alan, pour faire concilier les deux points de vue antagoniste en AG, mais je ne la lis pas.
Philippe388, au fait, vous qui aimer vous confronter avec gedehem, avez-vous lu ce qu'il a répondu? un peu le contraire de ce que vous avez écrit non?  |
Édité par - ribouldingue le 16 mai 2014 16:57:20 |
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alan2
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Posté - 16 mai 2014 : 16:59:56
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Je suis désolé d'avoir contribué à une petite polémique.
J'ai précisé dès le début qu'il s'agissait d'un fiction pour l'instant je n'ai jamais rencontré ce genre de cas.
Je suis quand même étonné que le législateur donne à l'A G le pouvoir de contrôler certaines dépenses et dans les faits le syndic peut outrepasser le droit en attendant que les copros lui fasse un procès pour 50 ou 80 euros.
Notre syndic à lui parfaitement compris le système puisqu'il ne fait rien voter, sur le PV il est juste noté que les frais seront ceux du contrat.
Pour faire bonne mesure il perçoit même des frais sur les travaux d'ordre courant non voté en A G. |
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JPM
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Posté - 16 mai 2014 : 17:03:21
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citation: Sur de tels chantiers avec accès aux appartements, la prestation du syndic est à son minimum : il ne peut s'occuper d'établir le planning d'intervention dans les appartements (en fonction des disponibilités des occupants) et suivre l'avancement du chantier.
Qui s'en occupera alors ? Hormis le cas d'un immeuble pourvu d'un gardien polycompétent ;
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Louis92
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Posté - 16 mai 2014 : 17:07:21
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alan2 citation: le législateur donne à l'A G le pouvoir de contrôler certaines dépenses Oui et c'est le même problème que pour les honoraires travaux : le CS doit réagir très tôt dans l'exercice (quand il en est encore temps par rapport aux fournisseurs), puis négocier le résidu après la fin de l'exercice, les comptes sont approuvables intégralement en AG et, sauf exception, le syndic accepte en AG les refus de factures qui pourraient subsister. Tout dépend de l'activité du CS encore dans ce cas. Si les factures à refuser sont découvertes en AG, c'est évidemment difficile à gérer.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 16 mai 2014 : 17:45:26
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alan2 : "Notre syndic à lui parfaitement compris le système puisqu'il ne fait rien voter, sur le PV il est juste noté que les frais seront ceux du contrat.
Pour faire bonne mesure il perçoit même des frais sur les travaux d'ordre courant non voté en A G."
Ce n'est donc pas du tout une fiction, car la réalité est bien pire que ces histoire de % !!!!
Votre syndic vous roule dans la farine car il y a bien obligation d'une décision de l'AG pour les honoraires sur travaux hors budget ( article14.2) , mais aucun honraire sur les travaux d'entretien (article14.1) votés au budget, ET encore moins sur des travaux non votés !!
Qu'appelez vousdes frais sur des travaux d'ordre courant non votés par l'AG ????
Sans vote de l'AG, budget et travaux hors budget le syndic n'a aucun droit de lancer des trvaux.
Le soucis est donc bien au niveau de votre CS : aux abonnés absents, un CS fictif.
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alan2
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Posté - 16 mai 2014 : 20:12:43
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Ce n'est donc pas du tout une fiction, car la réalité est bien pire que ces histoire de % !!!! citation:
Non philippe 388 il s'agit bien d'une fiction, le reste n'ayant effectivement rien Ă voir avec la question initiale.
Qu'appelez vous des frais sur des travaux d'ordre courant non votés par l'A G ???? citation:
Travaux dans la délégation du C S (EX chgt d'une serrure) |
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Louis92
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Posté - 16 mai 2014 : 21:31:34
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J'ai écrit au post 20 citation: Sur de tels chantiers avec accès aux appartements, la prestation du syndic est à son minimum : il ne peut s'occuper d'établir le planning d'intervention dans les appartements (en fonction des disponibilités des occupants) et suivre l'avancement du chantier. JPM a demandé au post 24citation: Qui s'en occupera alors ? Hormis le cas d'un immeuble pourvu d'un gardien polycompétent ; Pas de besoin de compétences particulières pour ces chantiers, juste savoir qui habite où et avoir un carnet d'adresses courriel des résidents (locataires compris évidemment).
citation: Qui s'en occupera alors ? un bénévole du CS ou hors CS. A défaut, dans ces exemples, il n'est pas possible d'avoir 100% des garde-corps repeints dans le trimestre choisi par l'AG ni de changer une petite centaine de compteurs dans les 2 jours planifiés.
Cdlt. Louis92.
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Grisou
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Posté - 17 mai 2014 : 11:56:30
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Bonjour,
Je me permets d'intervenir ayant lu la remarque suivante :
" Si le syndic refuse le taux demandé les travaux ne se feront pas "
Si les travaux ont été votés ils doivent se faire ! Le syndic se contentant d'envoyer l'ordre de mission aux entreprises concernées. Après pour le suivi c'est autre chose. Mais un CS motivé peut le faire. J'ai été membre d'un CS pendant 20 ans et alors que nous étions tous actifs nous avons suivi ravalement, réfection voirie, réfection parties communes, ascenseur, installation vigik, etc sans rien consentir au syndic ! En AG on votait systématiquement une résolution indiquant que le syndic faisait un geste commercial en ne prenant aucun pourcentage sur les travaux. Ce qui était la moindre des choses puisque de toute façon il n'aurait fait aucun suivi.
Donc selon moi la " rémunération" sur travaux ne peut être liée à l'exécution ou pas des travaux votés.
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Posté - 17 mai 2014 : 12:04:45
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alan2 :" Travaux dans la délégation du C S (EX chgt d'une serrure)"
Le CS n'a aucun d'engager des dépenses de travaux; Ce genre de délégation de pouvoir est à proscrire absolument, elle entraine toujours des dérives importantes.
Un changement de serrure DOIT être prévu ET voté dans le budget !!! Budgéter c'est aussi prévoir quelques lignes budgétaires pour de genre de petittes interventions.
Votre CS n'est véritablement pas au point ! comment peut il accepter une telle délégation, ET égalemetn des honoraires travaux du syndic ???? pas très sérieux comme fonctionnement, et c'est la réalité, qui dépasse bien souvent la fiction en copropriété; ce site en est le témoin chaque jour.
alan2 : imaginez que cette délégation est limitée par son montant MAIS pas par le nombre. La réalité est que votre CS peut donc commander des travaux autant qu'il le veut dans cette fourchette. 10 travaux commandés pour 1000 € chacun, c'est 10 000 e de dépenses san accord de l'AG, et pas de fiction la dedans.
Président du CS, j'ai toujours refusé une telle délégation après de telles dérives. ET le SDC continue à fonctionner conformément à loi sans souci. L'AG est la seule décisionnaire en copro.
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Posté - 17 mai 2014 : 12:07:23
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il y a quand même des taches administratives et comptables liés aux travaux et qui, d'après les textes, sont hors budget gestion courante.
ces taches sont entre autres :
* l' ou les avis Ă payer
* la réception des chèques
* les Ă©ventuelles relances
* l'encaissement des chèques
* l'ordre de service Ă l'entreprise
* la récupération éventuelle de l'assurance garantie décennale
* la réception des factures
* l'enregistrement des factures
* le paiement des factures
* le suivi financier et administratif des travaux
* le solde des travaux
* et j'en oublie peut-ĂŞtre
toute peine mérite salaire/honoraires qui peut se négocier .... |
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alan2
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Posté - 17 mai 2014 : 12:08:13
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Grisou merci de votre expérience sur le sujet. |
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alan2
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Posté - 17 mai 2014 : 12:19:57
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PHILIPPE 388
Je suis d'accord avec vous, et conscient de la dérive pouvant être occasionnée par l'absence de limitation en nombre. |
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Posté - 17 mai 2014 : 13:56:53
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Qui signe la réception des travaux? .. et donne l'ordre de paiement?
Et comme le mentionne Rambouillet, il y a quand même beaucoup de taches qui ne peuvent être assurées par le conseil syndical, et j'ajouterais que soi le con,seil syndical ne demande si la RC nila décénale de l'entreprise, ni une garantie que les personnes sur sites soient régulièrement employées et salariées, et que personne ne gère correctement deux entreprises ensemble sur le chantier deu point de vue de la sécurité, qui est responsable du coup?
Le conseil syndical, qui n'a pas de personnalité morale, le syndicat, le syndic donneur d'ordre (c'est quand même bien lui qui va signer l'ordre de travail...)
Non, non, je maintiens, les travaux ne se feront pas... |
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JPM
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Posté - 17 mai 2014 : 14:20:50
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JPM
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Posté - 17 mai 2014 : 14:30:53
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Il manque des rubriques Ă la listes de Rambouillet :
Tout ce qui tourne autour de l'étude préliminaire des chantiers. Grisou ne précise pas comment elle était réalisée.
Le contrôle de la situation des entreprises (assurances, sociale, fiscale) l'assurance DO, le contrôle du personnel sur le chantier pour les chantiers importants (travail dissimulé), le coordonnateur SPS le cas échéant, etc...
Nous ne savons pas non plus s'il y avait un maître d'œuvre pour certains chantiers.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 mai 2014 : 14:53:58
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Il manque ces rubriques, parce que bien des syndics (des gestionnaires) n'ont pas la compétence pour aborder et traiter certains dossiers travaux, ce qui n'a rien de nouveau :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2298
Ce qui explique ce qu'expose Grisou, sans que cela ne passe par le syndic non pro ou le syndicat coopératif !
Il faut en finir une bonne fois pour toute avec ce fantasme du syndic "multicarte", qui maitriserait l'ensemble de la palette des taches de la compétence d'un syndic de copropriété.
Qui plus est s'agissant de Stes commerciales dont les aspects techniques sont le cadet des soucis.
Il existe dans nos copropriétés nombre d'ingénieurs, conducteurs de travaux, de spécialistes de ceci ou cela dans les métiers du bâtiment ou autres, à même d'établir un descriptif/cahier des charges pour des travaux, d'aller à la peche aux données préalables nécessaires pour la réalisation de travaux, et ensuite le suivi du chantier !
Qu'ils soient au CS ou sollicités par lui.
Faire croire en 2014 que seul LE syndic, et/ou son gestionnaire salarié (souvent mal(s) formé(s)), serait à même d'y répondre n'a aucune réalité (ou n'en a plus en général depuis longtemps).
PS : on peut faire la même analyse avec le monde enseignant : il y a 30 ou 40 ans c'était LE 'maitre' qui détenait le "savoir" !
Ce n'est plus la règle, nombre de parents étant tout autant formés voire diplomés.
Je n'ose pas citer ici des bêtises énoncées par certains profs (collège, lycée), qui auraient entrainées un zéro pointé s'ils étaient notés ... )
(sans faire ici de généralité !) |
Édité par - Gédehem le 17 mai 2014 15:07:42 |
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JPM
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Posté - 17 mai 2014 : 15:17:50
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Je ne partage pas cette résignation.
Il y a beaucoup de syndics professionnels qui font bien le travail et le feraient mieux encore s'ils ne perdaient pas du temps en futilités.
Il y a beaucoup de gestionnaires qui sont très compétents. Certains piaffent parce qu'ils sont coincés dans un emploi non gratifiant.
On constate que présentement beaucoup de " professionnels " satellitaires ne rêvent que de prendre la place des syndics. Il faut lutter contre ces prétentions infondées. S'ils veulent être syndics, ils n'ont qu'à faire ce qui est nécessaire pour accéder à la profession.
Restent les groupes qui renâclent (car certains veulent bien faire). Il faut veiller à la formation de solides conseils syndicaux qui accrochent les difficultés importantes en laissant tomber les babioles.
Moi je suis de près la clôture effective des exercices qui est un point très important. Il faut suivre aussi la rédaction des projets de résolution. Et surtout il faut faire la chasse aux approximations juridiques. On en trouve beaucoup trop et parfois d'origine surprenante.
Conclusion, il faut tirer le profane vers le haut et pas laisser filer ce qui cloche.
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Posté - 17 mai 2014 : 15:47:20
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Je ne partage pas non plus.
J'ai été président de conseil syndical, et quand tout va bien tout le monde est derrière vous. Quand un tout petit truc commence à dérailler, on ouvre des parapluies. Qui a recu l'entreprise X, y'a t'il bien eu un compte rendu de chantier d'"écrit, que s'est -il dit. Est-ce que machin n'a pas outre passé ses droits, n'a-t'on pas été trop peu vigilent.
En puis quand une note commence a gonfler, ou qu'un oeillet d'inde a été écrasé par une vis cruciforme qui s'est suicidée, qui est responsable, le conseiller syndical, le président?
Et puis ces frais engagés par le conseil syndical, c'est le président qui les a engagés, on va voter contre (en l’occurrence, frais d'avocats pour comprendre le risque que prend le syndicat vis a vis de telle ou telle situation....)
Le sujet n'est pas forcément des compétences, mais des responsabilités.
Si je paye un syndic pro, c'est bien pour qu'il s'assure de tous les points importants. S'il me dit qu'il n'est pas professionnel de la mitrise d'oeuvre, OK, je suis près a payer la sous-traitance, je ne vois pas le problème. |
Édité par - ribouldingue le 17 mai 2014 15:48:01 |
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Posté - 17 mai 2014 : 16:01:06
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citation: Je n'ose pas citer ici des bêtises énoncées par certains profs (collège, lycée), qui auraient entrainées un zéro pointé s'ils étaient notés ...) On a supprimé le zéro, non?. |
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Sujet |
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frais de syndic sur travaux 
