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Grisou
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 Posté - 17 mai 2014 : 20:26:42
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citation: Initialement posté par GédehemIl manque ces rubriques, parce que bien des syndics (des gestionnaires) n'ont pas la compétence pour aborder et traiter certains dossiers travaux, ce qui n'a rien de nouveau : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2298Ce qui explique ce qu'expose Grisou, sans que cela ne passe par le syndic non pro ou le syndicat coopératif ! Il faut en finir une bonne fois pour toute avec ce fantasme du syndic "multicarte", qui maitriserait l'ensemble de la palette des taches de la compétence d'un syndic de copropriété. Qui plus est s'agissant de Stes commerciales dont les aspects techniques sont le cadet des soucis. Il existe dans nos copropriétés nombre d'ingénieurs, conducteurs de travaux, de spécialistes de ceci ou cela dans les métiers du bâtiment ou autres, à même d'établir un descriptif/cahier des charges pour des travaux, d'aller à la peche aux données préalables nécessaires pour la réalisation de travaux, et ensuite le suivi du chantier ! Qu'ils soient au CS ou sollicités par lui. Faire croire en 2014 que seul LE syndic, et/ou son gestionnaire salarié (souvent mal(s) formé(s)), serait à même d'y répondre n'a aucune réalité (ou n'en a plus en général depuis longtemps).
Je ne pourrais dire mieux ! Merci !
Pour être syndic pro il suffit d avoir fait des études juridiques. Aujourd'hui un grand nombre de gestionnaires sont des salariés de grandes structures. Ils sont recrutés sur diplôme et n'ont en général aucune expérience de suivi de chantier.
Comme le souligne Gedehem dans les copropriétés il n'est pas rare de trouver des professionnels en tout genre qui en savent bien plus qu'un syndic qui a fait du droit.
Le CS dont je faisais partie ne s'est jamais substitué au syndic. Ce dernier faisait établir les devis, le choix de l'entreprise était fait par l AG et après le CS prenait le relais Nous étions les interlocuteurs des entreprises ( ce qui est d'ailleurs aussi le cas quand le syndic touche une commission ! )
Qui ouvre à l'entreprise le matin à 7 h 30 ? Le syndic ? Chez qui va t-on sonner pour demander l'ouverture d'un local ? Chez le syndic ? Qui est à même de vérifier l'avancée du chantier et de faire des observations chaque soir ? Le syndic ? A qui les artisans demandent- ils sur place des infos complémentaires ? Au syndic ?
Si vous avez trouvé cette perle rare tant mieux pour vous, gardez la bien et versez lui un bon pourcentage !
Quant aux garanties et assurances diverses les entreprises " sérieuses" les souscrivent. Nous n'avons jamais fait d'arrangements entre amis ni de travail au noir !
Et la réception de chantier se faisait en présence du syndic et il attendait notre aval pour régler la facture.
Alors c'est sûr, il faut s'investir et ne rien attendre des voisins qui ne font rien mais sont tout contents de faire des économies. Mais cela est vrai dans tout bénévolat. Pour nous il était inconcevable d'avoir la double peine : payer des travaux + un pourcentage dessus à quelqu'un qui n'apportait aucune plus value...
Mais comme dit plus haut s' il existe encore des syndics capables d'assurer plusieurs suivis de chantier quotidiens ( car cela doit être quotidien ! ) alors il ne faut surtout pas hésiter à les mettre à contribution  |
Édité par - Grisou le 17 mai 2014 20:40:02 |
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 Posté - 17 mai 2014 : 20:36:30
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Vous parlez essentiellement du suivi de travaux, mais ce n'est pas l'essentiel de la tache d'un syndic quand il y a des travaux. Ce n'est qu'une partie, et une partie pour laquelle ils sont rarement compétents.
QUand les travaux sont importants ou on des conséquences sur l'ouvrage, on prend un architecte ou un maitre d'oeuvre.
Quand on doit rédiger un document d'urbanisme, pareil.
citation: Quant aux garanties et assurances diverses les entreprises " sérieuses" les souscrivent. Nous n'avons jamais fait d'arrangements entre amis ni de travail au noir ! Ce n'est pas ca le problème, le problème c'est que l'entreprise vous présente des assurances fausses.
Le problème n'est pas que sciemment le conseil syndical ne fasse travailler au noir (encore que votre phrase ne donne aucun élément sérieux venant en garantie pour le sydnicat, des proclamations du genre nous n'avons fait, tout le monde les a en poche...), le problème est de qui est responsable quand un porblème arrive et que par hasard, l'inspection du travail déboulant sur votre chantier découvre que deux des salariés son non déclarés et sans carte de séjour.
Je ne dis pas que mon syndic miracle va par une baguette magique que c'est lui seul qu'il la éviter tout cela, je dis simplement que en cas de souci c'est lui qui encaisse, et sa caisse de garantie et ses assurances. Est-ce que les conseils syndicaux qui suivent les entreprises et se disent fort de faire TOUT le boulot a la place du syndic (on se demande alors pourquoi un syndic professionnel du coup) on eux-même réfléchi au problème est demandé au syndicat de les couvrir dans leur gestion (c'est bien de la gestion) par une assurance appropriée.
Si vous dites oui, on a des réponses a tout cela, par l'assurance x, par le machin y, alors je m’incline.
Mais de grace, les 'on n'a pas de ca chez nous (pour le travail au noir)', et toutes les compétences sont chez les copropriétaires, non, si vous prenez encore un syndic professionnel,e t c'est bien la question posée dans ce fil. |
Édité par - ribouldingue le 17 mai 2014 20:40:54 |
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Grisou
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Posté - 17 mai 2014 : 20:52:18
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Mais les entreprises proposées l'étaient par le syndic ! C'était donc de sa responsabilité . Relisez bien mon message : devis proposés par le syndic, choix de l'entreprise en AG .
Vous connaissez un syndic qui verifie les contrats de travail et les assurances souscrites ? Vous vérifiez que le plombier qui vient chez vous est bien légalement employé par son patron et que ledit patron est garanti ?
Et si l'inspection du travail arrive sur le chantier c'est le responsable de l'entreprise qu'elle demande et qui doit rendre des comptes !
citation: . Vous parlez essentiellement du suivi de travaux, mais ce n'est pas l'essentiel de la tache d'un syndic quand il y a des travaux. Ce n'est qu'une partie, et une partie pour laquelle ils sont rarement compétents.
QUand les travaux sont importants ou on des conséquences sur l'ouvrage, on prend un architecte ou un maitre d'oeuvre.
Quand on doit rédiger un document d'urbanisme, pareil.
Sur l'incompétence nous sommes donc d'accord
Quant à payer un spécialiste si nécessaire aucun problème . Nous avons du d'ailleurs faire appel à un géomètre . Mais c'est lui que nous avons payé pas le syndic ! |
Édité par - Grisou le 17 mai 2014 21:32:01 |
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JPM
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Posté - 17 mai 2014 : 22:51:22
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Grisou :citation: Et si l'inspection du travail arrive sur le chantier c'est le responsable de l'entreprise qu'elle demande et qui doit rendre des comptes !
Erreur : Le maître d'ouvrage, c'est à dire le syndicat peut être déclaré pénalement responsable dans le cas de travail dissimulé.
Je ne dis pas qu'il est seul embarqué dans l'affaire mais la jurisprudence est constante.
D'autre part un syndic ne perçoit pas de commission mais des honoraires.
Ceci étant, je ne suis pas du tout anti CS. Mais, pour ce qui est de l'autogestion, le syndicat coopératif me parait plus conforme aux réalités du mode de gestion.
Les tentatives législatives de faire entrer le conseil syndical sans modifier son régime juridique sont absurdes
Du côté des résidences services l'expérience ne semble pas mirobolante.
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Édité par - JPM le 17 mai 2014 23:00:05 |
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Posté - 18 mai 2014 : 06:55:19
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citation: Et si l'inspection du travail arrive sur le chantier c'est le responsable de l'entreprise qu'elle demande et qui doit rendre des comptes ! désolé, mais ... vous êtes mort à la première erreur.
ce genre de piège il y en a une dizaine assez classique mais dans lesquels même en prenant des précutions on peut se fait encore avoir.
Et je repose la question: Quelle est la procédure que vous avez prévu si ce genre de souci arrive?
citation: Mais les entreprises proposées l'étaient par le syndic ! C'était donc de sa responsabilité Donc le syndic fait uen partie du travail, la sélection de PLUSIEURS entreprises, et prpare les propositions de devis?
Donc je reprends, le syundoc DOIT vérifier les assurances, et ca prend quand meme u peu de temps.
Le sydnic rédige les ordre de travail, appelel les fonds, etc.... Tout cela ne coute pas zero du tout....
Sinon, totu comme JPM, je suis non pas 'pas contre', mais bien 'pour' uen participation active du CS à ces activités de suivi de travaux, mais j'ai toujorus le plsu grand mal en temsp que président du CS a modérer certaines actions et à faire prendre conscience aux conseillers que les risques importants ne doivent pas, ne peuvent pas etre pris.
j'ai échoué a motiver mon conseil syndical a prévoir une assurance pour les activités de ce genre et ça me pose des problèmes. Qua,d on ne se contente pas de relire les PV d'AG et regarder la compta, les acrtivités professionnelles assurées par des non pros entrainenent des risques. |
Édité par - ribouldingue le 18 mai 2014 06:58:13 |
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JPM
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46
Posté - 18 mai 2014 : 08:13:56
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Voila un joli sujet Ă traiter :
l'option " garantie des membres du CS dans la multirisques du syndicat des copropriétaires"
L'assureur ne prend certainement pas n'importe quoi.
Primo des interventions " abus de pouvoir " sans délégation de pouvoir de l'assemblée générale. Il y en a des collections et parfois pour des chantiers importants.
Les autres affaires sont moins importantes : j'en connais une actuellement assez cocasse parce que le conseil syndical s'est appuyé sur un avis juridique donné par une association . Il s'est avéré totalement vicieux.
C'est une affaire de division juridique d'un lot qui Ă©tait pourtant simple comme tout.
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Grisou
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47
Posté - 18 mai 2014 : 11:11:06
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citation:
désolé, mais ... vous êtes mort à la première erreur.
ce genre de piège il y en a une dizaine assez classique mais dans lesquels même en prenant des précutions on peut se fait encore avoir.
Et je repose la question: Quelle est la procédure que vous avez prévu si ce genre de souci arrive?
Bien sûr que la responsabilité du maître d'ouvrage en l’occurrence le syndicat peut être engagée mais c'est quand même un peu plus subtil que cela.
Aux termes de la loi du 1er mars 1994 pour que cette responsabilité soit mise en cause il faut prouver que l'illégalité du travail fourni était connue.
citation: Responsabilité des bénéficiaires du travail illégal
La loi permet aussi de mettre en cause, dans la plupart des cas, tous ceux (y compris les particuliers) qui ont bénéficié en toute connaissance de cause de la prestation réalisée dans des conditions illégales.
( fichier PDF émanant du ministère du travail traitant de la lutte contre le travail illégal)
Comme déjà dit combien parmi vous demandent à voir le kbis et les docs Urssaf des artisans qui travaillent dans leurs parties privatives ? Et pourtant en ne le faisant pas vous risquez gros et je vous retourne la question :" qu'avez-vous prévu si l’inspection du travail débarque dans votre salle de bain pour contrôler votre plombier ? "
Je crois qu'il faut savoir raison garder !
Cela dit je suis d'accord avec vous si un suivi de chantier me paraît à la portée de tout "bon" CS j'ai pour ma part toujours refusé à ce qu'on se passe de syndic pro. La gestion administrative et comptable impliquant effectivement trop de risques juridiques.
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mai 2014 : 11:15:28
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Il ne faut pas tout mélanger au pretexte de défendre un point de vue !
"Qui ouvre à l'entreprise le matin à 7 h 30 ? Le syndic ? Chez qui va t-on sonner pour demander l'ouverture d'un local ? Chez le syndic ? Qui est à même de vérifier l'avancée du chantier et de faire des observations chaque soir ? Le syndic ? A qui les artisans demandent- ils sur place des infos complémentaires ? Au syndic ?"
Il n'y a là aucune substitution d'aucune sorte à la fonction et aux pouvoirs spécifiques du syndic s'agissant de celle de "maitre d'ouvrage délégué "!
L'histoire de l'inspection du travail et du travail éventuellement dissimulé n'a rien à voir ici. Tout CS est à même de vérifier ce qu'il en est des entreprises candidates, pratiques courantes s'agissant de dossier "administratif" : qualification, garanties, assurances, etc ...!
Cela relève du travail préalable de "bon père de famille"  y compris pour la réalisation de travaux dans une monopropriété : qui passe contrat pour lui-même sans vérifier ces aspects ?
Alors en copropriété .....
"-Mais les entreprises proposées l'étaient par le syndic ! C'était donc de sa responsabilité ...."
Non : responsabilité du syndicat au 1er chef.
Ce qui n'empeche pas le CS (au contraire !) de solliciter lui-même des entreprises, d'obtenir des propositions sur la base d'un descriptif/cahier des charges (*) élaboré en commun !
(*) indispensable pour comparer des propositions alors 'comparables', répondant à un même descriptif.. |
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JPM
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49
Posté - 18 mai 2014 : 11:43:43
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Pour le BTP il existe une carte d'identification professionnelle que tout salarié sur un chantier doit détenir.
DĂ©finition officielle :
Créée pour lutter contre toutes les formes de travail illégal sur les chantiers de BTP, cette carte personnelle permet une identification rapide et certifiée des salariés en situation régulière. Il est donc indispensable de l’avoir sur les chantiers.
Il est ultra facile de repérer les salariés qui n'en sont pas munis.
Les autres ne sont pas forcément en situation irrégulière. Mais une vérification est nécessaire.
Tout marché devrait faire état de ce dispositif. Ce n'est présentement pas le cas.
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Posté - 18 mai 2014 : 14:51:08
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Je recentre le débat pour que l'on n'argutie pas sur des détails. C'est peut-etre même ma faute...
Est-ce que suite à refus des honoraires du syndic, le conseil syndical peut se substituer entièrement à lui sur délégation de l'AG bien entendu pour mener les travaux, depuis la sélection, la vérification des dossiers, le suivi du chantier, la réception, et éventuellement les mises en oeuvres des diverses assurances.
Et je vois que Gedehem a esquivé la réponse a ma vraie question, je ne dis pas que dans un certain nombre de syndicats certains ne savant pas le faire mais QUID des fautes et de leurs conséquences?
Avec un syndic en charge, c'est le sydnic qui est responsable; Avec le conseil syndical en charge, QUI est responsable, QUI REMBOURSE en, cas de porblème?
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Posté - 18 mai 2014 : 17:39:15
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le conseil syndical ne peut pas faire les sujets que j'ai commencé à lister :
"ces taches sont entre autres :
* l' ou les avis Ă payer
* la réception des chèques
* les Ă©ventuelles relances
* l'encaissement des chèques
* l'ordre de service Ă l'entreprise
* la récupération éventuelle de l'assurance garantie décennale
* la réception des factures
* l'enregistrement des factures
* le paiement des factures
* le suivi financier et administratif des travaux
* le solde des travaux
* et j'en oublie peut-ĂŞtre"
et le syndic a droit à honoraires pour cela ....... en général, ils prennent entre 2 et 3% pour effectuer ces taches.... |
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JPM
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Posté - 18 mai 2014 : 18:22:34
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Réponse négative car la question ne figure pas à l'ordre du jour.
Par ailleurs il y a tel gouffre entre l'objet minable du litige et l'inadéquation gravissime de la solution de secours qu'un éventuel recours relèverait plus de la psychiatrie que du droit de la copropriété.
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Posté - 18 mai 2014 : 18:38:21
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ribouldingue :" Est-ce que suite à refus des honoraires du syndic, le conseil syndical peut se substituer entièrement à lui sur délégation de l'AG bien entendu pour mener les travaux, depuis la sélection, la vérification des dossiers, le suivi du chantier, la réception, et éventuellement les mises en oeuvres des diverses assurances.
"
NON !! vous revisitez totalement la loi de la copropriété et le role du CS.
Le syndic ne peut pas se faire substituer, et o'AG ne peut pas voter une telle délégation.
et bien évidemment c'est le syndicat qui est responsable comme l'a souligné gedehem. Le CS a pour mission de controler lam gestion du syndic, l'assister, préparer l'OdJ, par conséquent IL doit demander et vérifier les assurances des entreprises, controler les devis, proposer d'autres devis,n ....ET c'est toujours l'AG qui décide du choix des entreprises, pas le syndic !!!
Un syndic en charge de respecter la loi et sa mission de syndic encadrée par la loi.
Si l'AG vote des travaux, le syndic DOIT exécuter ses travaux ET le CS DOIT vérifier la bonn exécution des décisions de l'AG. le reste n'est que de la discussion de bistrot. 
UN CS ne peut pas signer la réception des travaux en encore moins mettre en oeuvre une assurance !! attention à toutes ces dérives, et au CS " dictateur""
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mai 2014 : 19:13:42
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Le CS ne peut contratcter au nom du syndicat sans délégation de l'AG. Qui n'est pas prévue à l'ODJ pour ces travaux.
Il faut dissocier 2 choses :
- la décision de réaliser tels travaux avec telle entreprise selon sa proposition chiffrée, qui DOIT être exécutée par le syndic.
- la rémunération du syndic pour ... ce qui est prévu pour les taches administratives et/ou comptables du syndic (maitre d'ouvrage délégué.
La négociation sur ses honoraires doit avoir lieu bien avant l'AG, en particulier lors de la réunion préparatoire syndic/CS, obligatoire faut-il le rappeler.
L'AG n'est pas le lieu d'une négociation commerciale.
Mais pour autant l'AG DOIT décider des honoraires du syndic. dans le cas exposé 2,5%. Ce que refuse le syndic, qui VEUT 3%.
Ce refus n'empeche pas une décision effective pour 2,5%.
Un peu comme pour les comptes : on ne les refuse pas en bloc. Il faut approuver quelque chose. |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2014 19:19:09 |
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Posté - 18 mai 2014 : 20:12:42
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Bof, Philippe 388, je rois que encore une fois vous n'avez pas lu ce que j'ai écrit avant, je me demande vraiment a quoi vous réagissez... C'est décourageant.
Je preche le faux pour connaitre le vrai, et voila Philippe énnervé qui me tombe dessus. Pfff....
citation: Ce que refuse le syndic, qui VEUT 3%.
Ce refus n'empeche pas une décision effective pour 2,5%.
Un peu comme pour les comptes : on ne les refuse pas en bloc. Il faut approuver quelque chose. Euh, désolé, mais pourquoi attendre trois jours pour donner cette réponse courte et simple à la question originelle:
Si le syndic veut 3 et que l'AG n'accorde que 2,5, alors le syndic est obligé de faire à 2,5...
je ne comprends pas tout le foin qui entoure le reste, mais alors, on va directo a la question suivante, le syndic veut 3 et le conseil syndical accepte 1 et vote 1. Le syndic est toujours obligé, si je suis le raisonnement????? |
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alan2
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Posté - 18 mai 2014 : 21:00:02
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Ribouldingue, merci pour cette efficace conclusion.
JPM
Par ailleurs il y a tel gouffre entre l'objet minable du litige et l'inadéquation gravissime de la solution de secours qu'un éventuel recours relèverait plus de la psychiatrie que du droit de la copropriétécitation:
j'ai un peu de mal Ă comprendre votre phrase.
En votre qualité de juriste vous n’êtes pas sans savoir que peu importe la somme en litige, chacun a le droit de demander justice.
Et si vous pensez qu'un tel recours relève plus de la psychiatrie que du droit de la copropriété, je pense que vous avez une vision assez simpliste du droit.
Ce permettre ce genre de remarque me conduit à vous remercier de vos écrits et à compter de ce jour je vous considérerais uniquement comme un moteur de recherches. |
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GĂ©dehem
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57
Posté - 18 mai 2014 : 22:15:22
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Je vois d'ici :
JPM.Com : "Comparatif des bourbons "
Ca tourne .... |
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ClaudeH
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Posté - 24 juin 2014 : 16:02:16
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Bonjour ,
Une précision concernant le post 31 de du 17 mai 2014, par RAMBOUILLET
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<<  il y a quand même des taches administratives et comptables liés aux travaux et qui, d'après les textes, sont hors budget gestion courante. ces taches sont entre autres :
* l' ou les avis Ă payer <<--
* la réception des chèques * l'encaissement des chèques <<----
* les Ă©ventuelles relances
* l'ordre de service Ă l'entreprise
* la récupération éventuelle de l'assurance garantie décennale
* la réception des factures * l'enregistrement des factures * le paiement des factures
* le suivi financier et administratif des travaux
* le solde des travaux
* et j'en oublie peut-ĂŞtre
toute peine mérite salaire/honoraires qui peut se négocier ....>> oui, mais :
--------------------------
La gestion financière des travaux relève du décaissement financier,
Comment expliquer l'objet d'un règlement par chèque à l'encaissement ?
Les retro-commissions sont illégales ! .................... d'après les textes.
A mon point de vue les tâches : la réception des chèques, * l'encaissement des chèques --
sont à exclure des tâches sur travaux hors contrat .
Sur le plan des travaux hors contrat de plus de 5000€, le problème majeur est de l 'ordre des compétences techniques élémentaires, expliquer à un syndic l'obligation d'un cahier des charges, lettre mission à un architecte, etc, c'est une mission impossible.
Ce n'est pas inscrit dans sa mission et ce n'est pas de la responsabilité du CS , le résultat, après 5 ans de procédure, c'est le syndicat qui est pénalisé simplement par absence de compétence d'un syndic et de la complaisance des Ags successives.
Les compétences uniquement juridiques sont insuffisantes dans le cadre d'une gestion de copropriété.
Régler des honoraires il n'y a pas d'objection dans la mesure ou toutes les tâches sont définies dans un document de mission entre le syndicat et le syndic. la barre est très haute.
En réalité le syndic est mandataire pour les opérations extérieures , il est prestataire de services pour les opérations en relation avec le syndicat donneur d'ordre.
Un autre point, sur '' un avis à payer '' , qui est l'émetteur d'un tel avis ?
Un syndic qui reçoit un ordre d'exécution hors AG , ce n'est pas dans les mœurs,
Grand merci pour votre action.
ClaudeH
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JPM
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Posté - 24 juin 2014 : 17:24:15
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ClaudeH citation: le problème majeur est de l 'ordre des compétences techniques élémentaires, expliquer à un syndic l'obligation d'un cahier des charges, lettre mission à un architecte, etc, c'est une mission impossible.
Étendre à l'ensemble des professionnels d'une branche les carences de quelques uns est une solution facile pour n'importe quelle activité professionnelle.
Une fois encore il faut signaler qu'on n'entend jamais parler des syndicats qui, largement majoritaires, fonctionnent correctement.
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Posté - 24 juin 2014 : 17:36:18
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citation: A mon point de vue les tâches : la réception des chèques, * l'encaissement des chèques --
sont à exclure des tâches sur travaux hors contrat .
citation: Un autre point, sur '' un avis Ă payer '' , qui est l'Ă©metteur d'un tel avis ?
Un syndic qui reçoit un ordre d'exécution hors AG , ce n'est pas dans les mœurs,
a votre avis, qui va le faire hormis le syndic ?
Suite à une décision de travaux, c'est bien le syndic qui lance auprès des copros l'avis à payer pour leur préciser ce qu'ils doivent payer.
Ensuite, lorsque les copros paient, ils envoient leurs chèques au syndic qui les encaissent dans la "caisse" du syndicat.
Tout ceci fait partie des taches administratives à faire lorsque des travaux sont décidés et à ce titre le syndic mérite honoraires...
quant aux compétences techniques d'un chantier pour syndic, elles sont dans la majorité des cas inexistantes et il n'y a rien de choquant à cela ; dans ce cas on ne paie pas d'honoraires, on prend un MO, à qui on paie les honoraires.... |
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frais de syndic sur travaux 
