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ClaudeH
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 Posté - 24 juin 2014 : 20:08:20
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Bonsoir Mesdames Messieurs,
Suite à vos réponses, je me permet de vous communiquer le processus de gestion de notre syndic, considérant que toutes décisions financières votées sont exigibles immédiatement et ce relatif a deux semestres de mise en œuvre.
Les travaux hors contrat de base sont inclus dans les appels semestriels de charges,
les travaux sont répartis sur deux échéances en fonction des priorités, ils font l'objet de lignes spécifiques avec répartition particulière si besoins.
Vu le nombre de lignes travaux env 8 à 12 par an , il n'est pas possible de requérir des règlements à la demande pour chaque ligne de travaux .
Dans mon cas, je fais deux chèques par an pour les charges incluant les travaux hors contrat, dans un cas d'appel par ligne de travaux 8 chèques en plus et pour certains de quelques euros.
Vu le nombre de copropriétaires : 150.
Avec le processus en place , le syndic traite 300 chèques par an dans l'hypothèse d'appel par travaux c'est 8 fois plus soit 1200 + 300 chèques. c'est un risque exponentiel de problèmes en recouvrement et de charges administratives inutiles.
Conclusion, dans mon cas il n'y a pas ''d'avis à payer'' et pas de chèque en encaissement sur travaux hors contrat...
Concernant la participation d'un MO (architecte) honoraires 4,5 % MO et 3,5 % syndic à l' AG 2013, elle a été rejetée pour la simple raison que syndic se présente comme ayant la capacité de faire et ce n'est pas le cas
JPM Cit : Une fois encore il faut signaler qu'on n'entend jamais parler des syndicats qui, largement majoritaires, fonctionnent correctement.
Et pur cause ils n'ont pas de problèmes.
Si vous connaissez des syndicats de 150 proprios ( domaine horizontal) dont la gestion est CONFORME avec un syndic ( la fin du contrat approche). qui ne se comporte pas comme propriétaire du domaine , JE SUIS PRENEUR,
Comme quoi la communication et la compréhension sont très importants.
Dans mon post précédent je n'ai pas cherché à vexer quiconque, ce n'était pas mon intention, non objectif est de rechercher des idées des méthodes des solutions et la bonne gestion administrative et financière d'une copropriété.
Merci et toutes mes excuses.
claudeH |
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JPM
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 Posté - 24 juin 2014 : 23:16:23
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Le jargon n'est pas du mauvais français. C'est la terminologie propre à une activité déterminée.
Donc chez nous il y a les travaux entrant dans le cadre de la gestion courante et relevant du budget prévisionnel.
Pas de préfinancement spécifique pour eux. Le budget prévisionnel est appelé par quart au premier jour de chaque trimestre. Il peut se faire que des travaux d'entretien manifestement nécessaires génèrent un dépassement du budget prévisionnel. Le fonds de roulement (avance de trésorerie) permet d'assurer la soudure.
Et il y a les travaux de l'article 14-2 ou travaux exceptionnels. Dans ce cas le préfinancement est assuré par des appels de provisions spécifiques dont les montants et dates sont fixés par décisions de l'assemblée générale.
Si plusieurs chantiers sont réalisés en même temps, il faut un appel de provision par chantier et par date. Ils peuvent appelés ligne par ligne sur un feuillet unique et, le cas échéant, avec une ligne pour un appel de provision sur charges courantes.
Dans ce cas le copropriétaire peut payer deux appels sur travaux de l'article 14-2 et un appel sur charges courantes par un seul et même chèque.
Tout cela est fort simple et, pour ma modeste part, je ne comprends rien Ă vos indications et en particulier Ă
citation: Dans mon cas, je fais deux chèques par an pour les charges incluant les travaux hors contrat, dans un cas d'appel par ligne de travaux 8 chèques en plus et pour certains de quelques euros.
Oui je connais des syndicats horizontaux de 300 lots qui fonctionnent correctement. Un architecte est rarement nécessaire pour une copropriété horizontale. On est plutôt dans les routes, l'assainissement, la protection incendie de forêts, les équipements sportifs mais aussi les dégâts de sangliers 
Dans ces ensembles la qualité du personnel de gardiennage est un souci constant.
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Posté - 25 juin 2014 : 08:18:18
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citation: Les travaux hors contrat de base sont inclus dans les appels semestriels de charges,
les travaux sont répartis sur deux échéances en fonction des priorités, ils font l'objet de lignes spécifiques avec répartition particulière si besoins.
Vu le nombre de lignes travaux env 8 à 12 par an , il n'est pas possible de requérir des règlements à la demande pour chaque ligne de travaux .
on suppose que l'AG a décidé tous ces travaux (8 à 12 par an) en votant une résolution à chaque fois décomposé en 3 : les travaux et l'entreprise, le financement et les dates d'exigibilité, éventuellement les honoraires du syndic.
Il suffit que l'AG, décide que l'exigibilité de ces 8 à 12 Tx par an, ce fasse à la même date par moitié (par exemple 1/7 et 1/10).
Ensuite, le syndic édite pour le 1/7, un seul avis à payer sur lequel il note les sommes à payer pour chacun de ces 8 à 12 Tx (soit 8 à 12 lignes), plus le récapitulatif à payer. Et le copro paie la somme, le syndic se chargeant (avec le comptable) de dispatcher ces sommes sur les bons comptes : provisions pour travaux.
Rien de très compliqué...
D'ailleurs si dans vos appels de charges courants, vous avez des charges (l'eau par ex, un ascenseur par ex) spéciales en plus des charges communes générales, il doit déjà procédé ainsi. Une ligen pour chaque charge, et un récapitulatif ou total à payer.
Si les dates d'exigibilité sont les mêmes pour charges courantes et provisions pour travaux, il fait 2 avis qu'il glisse dans une seule enveloppe ! |
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JPM
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Posté - 25 juin 2014 : 08:47:04
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Rambouillet : citation: Si les dates d'exigibilité sont les mêmes pour charges courantes et provisions pour travaux, il fait 2 avis qu'il glisse dans une seule enveloppe !
Pourquoi deux avis ?
Le syndic peut tout porter sur un seul avis.
Économie de papier et simplification en cas de recouvrement des charges.
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Posté - 25 juin 2014 : 08:51:34
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moi je suis favorable au regroupement, sans problème. Les textes disent seulement : 1 avis pour les charges courantes dans un article, 1 avis pour travaux dans un autre. Un "pinailleur" pourrait compliquer......
De plus à titre perso, pour mon propre classement, je préfère les avoir séparés  mais si un syndic me les mettait sur le même (ce qui n'est pas le cas aujourd'hui) je n'irai pas à la bagarre. Surtout que je les reçois par mail et ne les imprime pas !!!  |
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 25 juin 2014 : 10:52:45
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bonjour Messieurs
Une réponse concernant la présence de l'architecte , il est sollicité pour tous les travaux ( estimés à 150k€ ) sur la piscine, le problème de mise aux normes délaissés depuis 2004, les responsabilités MO sont-elles que le syndic a proposé la présence d'un architecte, il a torpillé la question en AG et l'ag a refusée la résolution pour les raisons déjà développées.
Je vous remercie pour vos commentaires. Â
j'ai deux autres fils en cours.
claudeH |
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Posté - 25 juin 2014 : 13:38:18
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citation: Initialement posté par JPMPourquoi deux avis ?
Le syndic peut tout porter sur un seul avis.
Économie de papier et simplification en cas de recouvrement des charges. Précisément ce n'est pas évident.
Certains copros ont acceptés un prélèvement automatique des charges, mais cela ne vaut que pour les charges, pas pour les travaux ni dépenses exceptionneles.
Le mode de paiement et d’avertissement des deux est donc différent, et j'ai remarqué que la plupart des syndics auxquels j'ai ou j'ai eu a faire séparent les avis, même s'il les envoient souvent dans la même enveloppe (mais même pas toujours) |
Édité par - ribouldingue le 25 juin 2014 13:39:07 |
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Posté - 25 juin 2014 : 14:11:53
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citation: Le mode de paiement et d’avertissement des deux est donc différent, et j'ai remarqué que la plupart des syndics auxquels j'ai ou j'ai eu a faire séparent les avis, même s'il les envoient souvent dans la même enveloppe (mais même pas toujours)
je confirme, et d'ailleurs pour certains c'est leur logiciel qui ne permet pas le regroupement sur un seul avis... |
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JPM
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Posté - 25 juin 2014 : 14:20:42
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L'existence de modalités particulières de paiement n'a aucune incidence sur les modalités d'établissement du ou des avis d'échéance.
L'avis se borne à indiquer la nature de la provision à payer , et le calcul de son montant. Ceci pour une, deux ou trois provisions différentes.
Si la provision pour charges ordinaires est prélevée, le copropriétaire est en principe assez doué pour ne payer par chèque que les deux autres.
Je rappelle que les avis d'échéance qui comportent un rappel en historique de la position comptable du copropriétaire sont des éléments prépondérants de la bonne qualité d'un dossier de recouvrement des charges impayées.
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JPM
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Posté - 25 juin 2014 : 14:55:57
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citation: je confirme, et d'ailleurs pour certains c'est leur logiciel qui ne permet pas le regroupement sur un seul avis...
Ah ! oui ? Il faut alors changer de logiciel !!!
D'ailleurs il ne permet pas non plus de respecter la procédure d'engagement juridique. L'ARC vient d'approuver la Cour de cassation d'avoir pour la première fois sanctionné un syndic qui ne respecte pas la procédure d'engagement juridique.
Pourtant c'est aussi l'ARC qui a écrit dans son bouquin de comptabilité que le décret comptable a heureusement balayé la notion législative d'engagement juridique.
Cette notion ringarde devient bénéfique quand il s'agit de sanctionner un syndic
Heureusement que depuis quelques mois la Cour de cassation tient bien son cap ! ...de Bonne Espérance 
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Posté - 25 juin 2014 : 15:37:57
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Ah, ca y est, ca fasait trosi secondes que personne n'avait parlé de l'ARC, et ça gratouillé JPM qui n'a pas tenu.
Je ne sais pas si il y a des logiciels qui ne permettent pas, mais je dirais qu'a ce niveau, pour le copropriétaire, c'est plus facile à lire un appel exceptionnel sur une feuille exceptionnelle qu'un appel exceptionnel en une ligne sur un appel général.
POur l'engagement juridique en tant que notion, je ne sais pas (encore) ce que c'est , j'ai réussi à vivre (survivre?) jusque la, mais je sens que je ne peux pas faire plsu sans apprendre..
Pour moi, l'engagement juridique, c'est quand je ne peux pas faire autrement qu'ouvrir mon portemonnaie pour le vaillant avocat (qui me coute une fortune) |
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Posté - 25 juin 2014 : 15:56:08
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L'engagement juridique consiste à passer en comptabilité une opération à la date où une créance ou une dette prennent naissance (le fait générateur).
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frais de syndic sur travaux 
