| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 28 mai 2014 : 17:03:10
|
Je viens d'acheter un appartement et comme tout bon acheteur, j'ai scruté les assemblées générales des 3 années auparavant sans trouver de trace d'un projet de ravalement.
or, 10 jours après mon achat, je reçois le menu de la prochaine AG avec en entrée une facture pour un ravalement de plus de 100 000 euros, en plat de résistance aucune autre mise en concurrence (1 seul devis) et en dessert une imputation en charges courantes générales.
la note est salée et la copropriété a suffisamment de ressources pour utiliser le fond de réserves.
Y a t il une pratique choquante à celà ?
A ça, se rajoute le fait qu'il parait que 1995, il a été voté une décision interdisant l'accès aux caves (impraticable en théorie mais insécurité en pratique). Y a-t-il possibilité de récupérer légalement un accès aux caves ?
Merci de vos réponses.
Alex !!!
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 28 mai 2014 : 17:34:30
|
La mise en concurrence n'existe que si l'AG en a décidé ainsi (L.art.21).
A défaut 1 seule proposition nécessaire pour décider de travaux.
Pour la répartion, elle ne peut être faite que selon ce que prévoit le RDC. S'il n'y a pas de clé spécifique "ravalement", c'est selon les tantièmes généraux.
Dans la mesure où vous avez acheté un lot "cave", ou qu'une cave est fraction du lot principal, un décision d'AG n'est pas suffisante. Il fallait modifier le RDC.
Si une clause RDC n'interdit pas l'accés aux caves, vous avez libre accés à votre cave.
Ma |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 28 mai 2014 : 17:35:27
|
|
citation: prochaine AG avec en entrée une facture pour un ravalement de plus de 100 000 euros, en plat de résistance aucune autre mise en concurrence (1 seul devis) et en dessert une imputation en charges courantes générales.
Avec l'existence d'une facture, faut-il comprendre ravalement terminé sans vote AG pour décider de ravaler ?
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 28 mai 2014 17:38:12 |
|
|
|
3
Posté - 28 mai 2014 : 17:46:01
|
|
citation: or, 10 jours après mon achat, je reçois le menu de la prochaine AG avec en entrée une facture pour un ravalement de plus de 100 000 euros, en plat de résistance aucune autre mise en concurrence (1 seul devis) et en dessert une imputation en charges courantes générales.
attention aux termes que vous utilisez car vous parlez de "facture" et ensuite de "devis".
je vis essayer de retraduire ce que vous avez peut-être voulu dire :
"j'ai reçu la convocation et l'ordre du jour de la prochaine AG. Dans cet OdJ vous trouvez une résolution concernant un projet de ravalement, dont vous n'aviez trouvé aucune trace dans les PV des AGs précédentes... "
Rien d'anormal de trouver un projet de ravalement dans la convocation : l'AG décidera. Il est normal que vous n'ayez rien trouvé dans les AGs précédentes si aucune résolution n'a été soumis au vote ; cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas eu discussions 
Mais en général, il y a eu une première résolution de prise : chix du MO pour monter le dossier... sauf si votre syndicat n'a pas fait appel à un MO.
il n'y a qu'un devis : c'est anormal et normal : l'obligation n'est pas de fournir plusieurs devis à l'AG, mais seulement que plusieurs entreprises aient été consultées (pais celles ci n'ont pas obligation de répondre à la demande). Mais, à mon avis, il est anormal que sur une telle somme il n'y ait pas concurrence et les entreprises cherchent du travail....
par contre, une telle somme ne peut pas passer en "charges générales courantes", bien que ce soit de l'entretien, ces travaux relèvent de "travaux exceptionnels".
avez vous un syndic pro ou un syndic non-pro dit bénévole. En général, un syndic pro ne passe pas sur la possibilité de se faire des honoraires pour travaux...
en ce qui concerne les caves, cette interdiction ne peut être que temporaire en attendant les travaux de résorption de l'insécurité. Une AG ne peut interdire à un propriétaire d'interdire définitivement d'accéder à son bien.
Mais vous n'en avez pas assez dit :
* les caves sont-elles privatives ou communes ou communes à jouissance privative
* comment a été motivée cette interdiction ? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 28 mai 2014 : 18:51:20
|
- la mise ne concurrence (demande ou présentation d'au moins 2 propositions) ne se présume pas !
Elle doit être décidée par une AG, qui fixe le seuil (montant) à partir duquel elle est rendue obligatoire.
ces travaux relèvent de "travaux exceptionnels".
Pas du tout !
Un ravalement de façades, la réfection de la toiture, quel qu'en soit le montant, relève de l'entretien courant de l'immeuble, qui se décide à la maj.art.24.
Rien d'exceptionnel ici !!!
C'est la nature des travaux (courants 24, imposés 25, amélioration/construction 26) qui détermine leur classement. Certainement pas le montant de la "facture" !! |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2014 18:52:14 |
|
|
|
5
Posté - 28 mai 2014 : 19:37:24
|
le ravalement est de l'entretien, comme je l'ai dit et à ce titre effectivement se vote à la majorité 24, mais en aucune manière il ne peut être intégré au budget de gestion courante, comme semble le dire avec ses termes, merlin : imputation en charges courantes générales. C'est non !
les ravalements sont des travaux exceptionnels et les factures seront affectés au compte 671 et non au 615, et on retrouvera le suivi des travaux, recettes, etc... dans les annexes 4 et/ou annexe 5 et non dans les opérations courantes.
quant au paiement par les copros, il faut bien lire le RdC ... en général ceux ci détaillent assez bien les conditions de participation à un ravalement, soit aux tantièmes généraux, soit aux tantièmes de charges spéciales. |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 28 mai 2014 : 20:54:55
|
Je crains qu'il n'y ait pas eu de vote pour merlin76 puisqu'il parle de "à la hussarde", ce n'est pas normal. Si pour 100.000 €, on ne parlait pas de travaux exceptionnels, il y aurait peu de travaux gérés comme tels en 702, 67, annexe 5 puis annexe 4 comme dit rambouillet.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 28 mai 2014 : 22:48:02
|
"... je reçois le menu de la prochaine AG ....."
Il n'y a pas eu de vote pour la simple raison que l'AG ne semble pas avoir encore eu lieu .....  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 29 mai 2014 : 00:56:58
|
|
citation: une imputation en charges courantes générales.
Je parierais que merlin s'est emmelé les pinceaux dans termes et qu'il y noté sur la convoc:
Charges communes générales. Et pas "courantes" |
|
|
|
|
|
9
Posté - 29 mai 2014 : 08:25:41
|
|
alors attendons le retour de merlin car il y a des zones obscures (comme les caves... ) |
|
|
|
merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 29 mai 2014 : 21:37:24
|
Je rends hommage à votre implication dans mon cas. Je lis à tete reposé vos réponses riches de consistance et vous éclaire.
Alex !!! |
|
|
|
merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 30 mai 2014 : 10:10:49
|
|
citation: Initialement posté par Louis92citation: prochaine AG avec en entrée une facture pour un ravalement de plus de 100 000 euros, en plat de résistance aucune autre mise en concurrence (1 seul devis) et en dessert une imputation en charges courantes générales.
Avec l'existence d'une facture, faut-il comprendre ravalement terminé sans vote AG pour décider de ravaler ? Cdlt. Louis92.
Vous avez raison, je me suis mal exprimé, il s'agit d'un devis soumis à l'approbation de l'assemblée générale.
Alex !!! |
|
|
|
merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 30 mai 2014 : 10:32:34
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: or, 10 jours après mon achat, je reçois le menu de la prochaine AG avec en entrée une facture pour un ravalement de plus de 100 000 euros, en plat de résistance aucune autre mise en concurrence (1 seul devis) et en dessert une imputation en charges courantes générales. attention aux termes que vous utilisez car vous parlez de "facture" et ensuite de "devis". je vis essayer de retraduire ce que vous avez peut-être voulu dire : "j'ai reçu la convocation et l'ordre du jour de la prochaine AG. Dans cet OdJ vous trouvez une résolution concernant un projet de ravalement, dont vous n'aviez trouvé aucune trace dans les PV des AGs précédentes... " Rien d'anormal de trouver un projet de ravalement dans la convocation : l'AG décidera. Il est normal que vous n'ayez rien trouvé dans les AGs précédentes si aucune résolution n'a été soumis au vote ; cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas eu discussions Mais en général, il y a eu une première résolution de prise : chix du MO pour monter le dossier... sauf si votre syndicat n'a pas fait appel à un MO. il n'y a qu'un devis : c'est anormal et normal : l'obligation n'est pas de fournir plusieurs devis à l'AG, mais seulement que plusieurs entreprises aient été consultées (pais celles ci n'ont pas obligation de répondre à la demande). Mais, à mon avis, il est anormal que sur une telle somme il n'y ait pas concurrence et les entreprises cherchent du travail.... par contre, une telle somme ne peut pas passer en "charges générales courantes", bien que ce soit de l'entretien, ces travaux relèvent de "travaux exceptionnels". avez vous un syndic pro ou un syndic non-pro dit bénévole. En général, un syndic pro ne passe pas sur la possibilité de se faire des honoraires pour travaux... en ce qui concerne les caves, cette interdiction ne peut être que temporaire en attendant les travaux de résorption de l'insécurité. Une AG ne peut interdire à un propriétaire d'interdire définitivement d'accéder à son bien. Mais vous n'en avez pas assez dit : * les caves sont-elles privatives ou communes ou communes à jouissance privative * comment a été motivée cette interdiction ?
Les caves sont parties privatives et leur accès a été fermé suite une décision en AG en 1995 (d'après ce que l'on m'en a dit) pour des questions de sécurité. Le CS envisage même leur suppression purement et simplement pour éviter de devoir gérer un problème qui d'après lui entrainerait trop de coûts.
Extrait du règlement de copropriété :"... D'une façon générale, le syndicat ne pourra, à quelque majorité que ce soit, imposer à un co-propriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du présent règlement de co-propriété".
Auprès de qui dois-je faire un recommandé pour en demander l'accès ? syndic ou conseil syndical ?
Merci
Alex !!! |
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
13
 Posté - 30 mai 2014 : 11:47:47
|
seul le syndic est le mandataire du syndicat
le CS n' a aucun pouvoir pour autoriser quoi que ce soit
avez vous vérifié ce qui est indiqué dans votre acte de vente concernant votre cave ?
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 30 mai 2014 : 12:14:14
|
|
citation: Les caves sont parties privatives et leur accès a été fermé suite une décision en AG en 1995 (d'après ce que l'on m'en a dit) pour des questions de sécurité. Le CS envisage même leur suppression purement et simplement pour éviter de devoir gérer un problème qui d'après lui entrainerait trop de coûts.
citation: Auprès de qui dois-je faire un recommandé pour en demander l'accès ? syndic ou conseil syndical ?
C'est pas comme ça qu'il vous faut poser le problème.
- si l'accès est réellement dangereux, le syndic n'avait même pas besoin d'une décision d'AG pour en interdire l'accès. Ca fait partie de ses responsabilités. Car si quelqu'un se faisait mal ou pire, le syndicat, et le syndic seraient dans une grosse mouise. Mais cette interdiction ne peut qu'être provisoire, jusqu'à elimination du danger. Demandez le PV de cette AG.
mais
- il est interdit de décider sauf à l'unanimité de TOUS les copros que cet accès sera DEFINITIVEMENT interdit.
- ce serait en plus absurde. Ca veut dire qu'il y a un gros problème, qu'on se contente de ne pas traiter, avec possiblement des conséquences sur le reste de l'immeuble..
- Car si c'est dangereux y'a une raison. Possiblement grave. (laquelle? Plafond qui s'écroule? escalier branlant?) Le syndicat DOIT résoudre le problème. Donc faire les travaux nécessaires pour que cet accès ne soit plus dangereux.
Il vous donc demander:
- pour quelle raison cet accès est-il dangereux? Et éventuellement les rapports d'entreprises étant intervenues pour analyser le problème.
Si la raison n'est pas valable, vous demandez au syndic l'accès.
Si la raison EST valable
Vous demandez que soient mis à l'ODJ de la prochaine AG les travaux visant à résoudre le désordre.
Si l'AG refuse d'approuver ces travaux, il vous faudra passer par le tribunal pour obliger le syndicat à les faire.
Mais en attendant, non, vous ne pouvez exiger l'accès à ces caves si c'est effectivement dangereux. |
|
|
Édité par - Viviane le 30 mai 2014 12:32:53 |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 30 mai 2014 : 12:34:43
|
Si la raison de l'insécurité est l'usage antérieur des locaux caves (parties privatives ou couloirs parties communes) à des fins de trafics et spécialement de trafic de drogue, se prémunir contre le retour des trafics ne va pas être chose simple.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 30 mai 2014 : 13:04:03
|
Je pense que cette interdiction concerne une gestion des trafics qui y ont existé. Mais interdire les choses sans les résoudre s'apparente de fait, à mon sens, à une privation de jouissance. Je demande le PV d'assemblée générale.
Je pense qu'une ouverture de la porte commune aux caves lors des heures ouvrables devrait être une alternative acceptable.
Alex !!! |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 30 mai 2014 : 13:19:51
|
Au temps pour moi, j'avais mal lu et zappé la raison..
Les conditions d'ouverture/ fermeture se votent à l'article 26.
Les traffics se font parfois aux heures ouvrables.
- Un code d'accès inactif hors heures ouvrables et changé régulièrement
ou
- une clé VIGIK par copro (mais si c'est des habitants qui trafiquent... sauf que depuis 1995 ils ont peut-être déménagé ou vieilli et pris du plomb dans la cervelle...)
- un TRES bon éclairage, limite éblouissant, impossible à couper si quelqu'un a passé la porte (détecteurs de présence, bien situés et bien posés pour pas être désactivés? Allumage automatique réglé sur l'ouverture de la porte?)
- éventuellement suppression des recoins propices au traffic.
|
|
|
|
|
|
merlin76
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 30 mai 2014 : 15:30:08
|
Je viens de rentrer en possession des AG concernées.
"ORDRE DU JOUR COMPLEMENTAIRE"
...
Question de Mr Alexandre au sujet de la jouissance des caves : les caves ont été temporairement fermées par mesure de sécurité. Il n'y aura aucune modification du règlement de copropriété, ainsi qu'aucun dédommagement."
Voilà , c'est tout... Depuis 1994, ça ne nous rajeunit pas...
Alex !!!
|
Édité par - merlin76 le 30 mai 2014 16:08:21 |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Ravalement à la hussarde 
