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cfilou
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 Posté - 10 juin 2014 : 21:37:12
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Bonjour,
Suite à la loi ALUR, quelle est la règle de calcul applicable pour la révision d'un loyer d'habitation sachant que le propriétaire a omis d'appliquer la révision depuis 8 ans alors qu'elle était prévue dans le bail ?
Les données :
Mon loyer hors charges s'élève à 460€ (non modifié depuis le début du bail soit depuis le 1er janvier 2005).
La période de référence est le 3ème trimestre.
Je comprends à la lecture de la loi ALUR que :
* mon bailleur ne pourra plus réclamer les différentiels de révisions sur 5 ans ;
* la révision relative à l'année 2014 devra intervenir avant la fin de l'année 2014 et ne trouvera à s'appliquer qu'à compter du mois suivant la demande en révision (donc en juillet 2014 s'il en faisait la demande avant fin juin)
Si je me borne à utiliser la règle de calcul indiquée sur le site service public cela signifierait que mon nouveau loyer serait majoré de 0,60% (IRL du 1er trimestre 2014 vs celui de 2013) soit Loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer
Mais compte tenu de l'absence de révision depuis l'origine, n'est-il pas en droit de réviser son loyer en prenant en compte le rapport entre l'IRL du 3ème trimestre 2013 et celui de 2004 ?
D'avance merci.
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Édité par - cfilou le 11 juin 2014 21:16:08 |
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biscotte
Contributeur senior
799 message(s)
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 Posté - 11 juin 2014 : 12:17:06
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Posté - 11 juin 2014 : 13:24:26
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Le huffington post il y a quelques minutes en rajoute quelques couches, dont par exemple:
citation: La garantie universelle oubliée. L’idée était de créer un fond pour rembourser les propriétaires quand le locataire ne payait plus. Très critiquée, cette disposition fait craindre à certains que cela n’encourage les mauvais payeurs. Suffisamment pour que le gouvernement fasse machine arrière... Quand on sait comment les estimations a coup de centaines de millions ont été faites sur des coins de tables, je te divise par deux, j'ajoute ca et je ne me retiens plus, il semble que dans le nouveau gouvernement on ai des personnes un peu moins planantes...
citation: Démarches administratives simplifiées. C'était le deuxième effet kiss cool de la loi Alur. Pour qu'une promesse de vente soit valable, il faut réunir une quantité invraisemblable de documents (règlement de copropriété, procès-verbal des trois dernières assemblées générales, état de division des lots…). Une complexification des transactions immobilières sur laquelle la ministre du Logement, Sylvia Pinel, veut revenir: "J'ai demandé à mes services de trouver des moyens d'alléger ces obligations", confie-t-elle au Figaro. On pourrait peut-être revenir à la situation d'avant, et enfermer a triple tour les grands penseurs humanistes (et accrocher les clés sur la passerelle des arts à Paris)
Origine des citations:
http://www.huffingtonpost.fr/2014/0...p_ref=france
Une confirmation de la chose:
Julien Bayou, l'écologiste s'insurge contre ce détricotage. |
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Posté - 11 juin 2014 : 13:45:51
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citation: Mais compte tenu de l'absence de révision depuis l'origine, n'est-il pas en droit de réviser son loyer en prenant en compte le rapport entre l'IRL du 3ème trimestre 2013 et celui de 2004 ? Le mode de révision ne changeant pas, oui, il a le droit.
Compte-tenu de ces modifications, il est important de se demander comment nous bailleurs opérons maintenant, puisque nous DEVONS demander l'indexation alors qu'auparavant, PUISQUE le contrat la spécifait, le locataire ne pouvait l'ignorer, et qui plus est savait la calculer.
La nouvelle situation est ubuesque puisqu'il n'est rien dit du mode de connaissance qui s'impose:
1/ Courrier simple, et si le locataire paye la nouvelle valeur alors il est suposé avoir accepté non pas l'indexation qui ne se discute pas, mais la 'mise à connaissance de la volonté d'indexation' qui est une nouvelle lubie de la loi ALUR
2/ Courrier simple, et la jurisprudence dira peut-etre que cela ne suffit pas et que même si le locataire a accepté une fois de payer la nouvelle valeur, il peut revenir sur son idée et déclarer qu'il n'a pas été mis au courant.
3/ Courrier recommandé. Un seul locataire = un seul courrier et locataire 'normal', qui vient le chercher. Quelle st la date qui s'impose pour la puissance modification de Mme Duflot au fait?
4/ Courrier recommandé en autant d'exemplaires qu'il y a de colocataires. Si un seul d'entre eux ne vient pas chercher, keskonfè?
5/ Avis par huissier, après tout on peut rêver, puisqu’on est dans le cadre des simplifications administratives....
ET je ne parles pas, ou plutot si je vais en parler, des autres situations ubuesques qu'entraine ce flot d'idées géniales:
6/ Assureur loyer impayé. Pour indexer le loyer, comment fait-on? On envoie un courrier RAR au locataire qui ne le prend pas, quand il revient on en fait copie et on le donne a l'assureur comme preuve. A quelle date le loyer est alors indexé?
7/ Le locataire part en vacances. Ca doit arriver dans notre pays. Aucune indexation possible en juillet-aout désormais?
Pour ma part je vais donc devoir envoyer dans un premier temsp des courriers recommandés avec AR a mes locataires que je veux indexer. Je ne vois pas d'autre solution.
Il est cocasse de constater que désormais la seule indexation des loyers coutera plsu cher au bailleurs que l'envoie des quittances de loyers..... Pffff.... |
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cfilou
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Posté - 11 juin 2014 : 17:36:23
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citation:
merci biscotte.
Je viens de faire la simulation sur le PAP en précisant que la révision n'a jamais été faite depuis l'origine (soit 2005 pour mon cas) :
Nous affichons dans ce tableau l’indexation que vous pouvez demander au locataire à ce jour, selon les modalités de la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014.
Désormais, si l’indexation n’est pas demandée par le propriétaire dans l’année de sa prise d’effet, elle est perdue et ne pourra être rattrapée.
Bail : 01/01/2005
Ancien loyer : 460 €
Date A effectuer avant le 01/01/2015
Date d'effet : 01/01/2014 (théorique)
Indice N-1 : 122,96
Indice 2 : 124,44
Pourcentage de variation : 1.2 %
Variation : 5.54 €
Nouveau loyer : 465,54 €
Donc le propriétaire ne peut plus utiliser l'indice avant la dernière révision (dans mon cas celui du bail puisque mon loyer n'a jamais été révisé) mais l'indice N-1.
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cfilou
Nouveau Membre
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Posté - 11 juin 2014 : 17:46:05
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Mais compte tenu de l'absence de révision depuis l'origine, n'est-il pas en droit de réviser son loyer en prenant en compte le rapport entre l'IRL du 3ème trimestre 2013 et celui de 2004 ? Le mode de révision ne changeant pas, oui, il a le droit.
voir mon post ci-avant.
Le mode de calcul de révision ne change pas mais la loi ALUR supprime toute rétroactivité pour la révision et pour les arriérés de loyers.
D'où dans mon cas le loyer ne peut pas augmenter de plus de 1,20% suite à la loi ALUR (alors que mon loyer aurait augmenté de 14,96% avant la loi ALUR). |
Édité par - cfilou le 11 juin 2014 19:56:10 |
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Posté - 11 juin 2014 : 20:25:31
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En effet, vous avez raison, la nouvelle rédaction est la suivante:
citation: Article 17-1
I. ? Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Cela n'empêchera pas votre bailleur de proposer a l'issu du bail une augmentation du loyer s'il est manifestement sous-estimé, mais c'est tres compliqué; On croirait que nos hommes politiques s'entêtent a faire impossible.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
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cfilou
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Posté - 11 juin 2014 : 22:20:43
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Je précise que je cherche à payer ce que je dois ou ce que je devrai payer quand je quitterai le logement (dans un an maxi) conformément à ce que prévoit la loi.
En tout cas, cette loi me semble une bonne chose en ce qui concerne la révision des loyers. Trop de locataires se retrouvaient à devoir payer une somme conséquente lors du départ parce que pour x raisons le propriétaire n'a pas révisé le loyer en cours de bail.
La seule chose qui m'étonne est l'effet rétroactif de la loi. En gros, si le bailleur n'a pas signifié au locataire avant le 27 mars 2014 (date promulgation de la loi ALUR) la révision des loyers omise lors des 5 dernières années, il ne pourra demander une révision du loyer que pour la dernière échéance annuelle (antérieure à 1 an à sa demande) et pour un différentiel de révision qui ne peut excéder la variation annuelle de l'IRL (pour le trimestre en référence) alors qu'avant la loi ALUR le loyer révisé aurait été basé sur la variation qui existait depuis la période au cours de laquelle est intervenue la dernière révision du loyer (et à défaut à la date du bail si le loyer n'avait jamais été révisé). |
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cfilou
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Posté - 11 juin 2014 : 22:24:35
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Cela n'empêchera pas votre bailleur de proposer a l'issu du bail une augmentation du loyer s'il est manifestement sous-estimé, mais c'est tres compliqué; On croirait que nos hommes politiques s'entêtent a faire impossible.
C'est trop tard dans le cas présent car mon bail s'est renouvelé automatiquement au 1er janvier 2014 (9 ans). Il ne pourra user de ce droit qu'à effet du 1er janvier 2017. J'aurai changé de logement avant cette date.
De plus, le loyer même non révisé reste dans les prix de location du marché pour ce qui me concerne. |
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Posté - 11 juin 2014 : 23:23:18
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citation: La seule chose qui m'étonne est l'effet rétroactif de la loi. Vu du coté du bailleur cette loi est un monstre de plus créé par des gens qui n'y connaissent rien. Ca revient a faire des recommandés a tout bout de champs por protéger 1% des locataires, on pouvait faire plus simple/
Ca me rappelle la déclaration des plsu-values sur actions, version nouveau gouvernement, il y a de quoi s'arracher les cheveux.
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révision de loyer suite à la loi ALUR 
