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Luc Standon
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 Posté - 28 juil. 2014 : 20:39:48
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Bonjour,
Voici un petit cas d'école... (pendant les vacances  )
Je fais simple :
Le syndic est le représentant légal du syndicat.
Lors des AG, chaque copropriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix, à l'exception du syndic quand bien même il serait aussi gestionnaire locatif du lot du copropriétaire concerné.
à présent, imaginons que le syndicat est lui-même propriétaire d'un ou deux lots dans l'immeuble syndical...
1 - Lors de l'AG, qui peut alors représenter le SDC autre que le syndic puisqu'il en est lui-même le seul et unique représentant légal ?
2 - Le syndic peut t'il délivrer un simple mandat à un copropriétaire de son choix pour représenter le SDC en AG ?
Alors que si on s'en tient exclusivement au Décret pris pour application de la Loi, on arrive vite à une situation paradoxale ? 
Puisqu'en effet :
Sur l'interdiction de se faire substituer, l'article 18 de la L.1965 dit : "Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée."
Toutefois, selon l'article 30 du décret : "A l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter par l'un de ses préposés."
Sur l'interdiction de présider l'assemblée générale ou de recevoir des mandats, l'article 22 de la loi dit : "Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."
Bonne réflexion... 
Et n'oubliez pas dans syndicat de copropriétaires, il y a certes la notion de propriété, mais il y aussi le concept de syndicalisme 
 
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Posté - 28 juil. 2014 : 20:54:02
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Luc Standon : reponse assez " simple" :
Le syndicat des copropriétaires peut acquérir une partie privative. Dans ce cas, il ne dispose pas pour autant de voix en assemblée générale. Le syndicat, propriétaire d’un lot privatif, se voit donc privé de son droit de vote.
Donc pas de représentant possible sur ces lots appartenant au SDC. Pas de droit de vote.  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 juil. 2014 : 21:59:50
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En complement :
Pour un syndicat comptant 10.000 tantièmes avec 3 lots qui sont sa propriété pour 150 tantièmes, l'AG du syndicat compte 9.850 tantièmes, 9.850 qui servent de base de répartition entre les autres propriétaires de lots, ces 150 tantièmes pour 3 lots étant "indivis" entre les copropropriétaires. |
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Posté - 29 juil. 2014 : 07:12:56
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citation: l'immeuble syndical
c'est quoi cette bête ?
si c'est le syndicat qui est propriétaire de ces lots, c'est donc un lot qui appartient à tous en indivis et ce lot n'est pas représenté en AG. (ou alors il faudrait que tous signe la feuille de présence dans le petit rectangle de ce lot prévu sur la feuille : il n'y aura pas assez de place... )
il vaudrait mieux s'interroger pourquoi le syndicat détient des lots car l'objet d'un syndicat ce n'est pas cela... |
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JB22
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Posté - 29 juil. 2014 : 09:36:48
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"il vaudrait mieux s'interroger pourquoi le syndicat détient des lots car l'objet d'un syndicat ce n'est pas cela..."
Qui dit "lot" ne dit pas nécessairement "appartement".
Le syndicat peut être propriétaire d'un lot appartement affecté à l' usage de loge.
Il peut également acquérir un lot pour l' affecter à l'usage de garage à vélos et poussettes...
Confirmation, le syndicat ne dispose pas de voix pour les lots dont il est propriétaire. |
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Posté - 29 juil. 2014 : 09:44:01
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citation: Le syndicat peut être propriétaire d'un lot appartement affecté à l' usage de loge.
Il peut également acquérir un lot pour l' affecter à l'usage de garage à vélos et poussettes...
et c'est bien dommage d'aller payer des taxes locales pour cela... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2014 : 12:59:05
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Merci de vos réponses.
Pour précision @ JB22 : non il ne s'agit pas d'un local poussettes ni de la loge du gardien, ou de tout autre local qui pourraient éventuellement être affecté à un usage commun. mais il s'agit belle et bien d'appartements qui sont en plus gérer par le syndic (lui-même représentant déjà le syndicat au titre de son mandat), et dont le syndic facture des charges de gestion locative sur ces deux lots, en plus des charges habituelles de sa gestion et de l'administration ès-qualités de syndic professionnel pour représenter légalement le syndicat. D'où le hic !
En d'autre terme, le syndic représentant le syndicat (qui est lui-même propriétaire de lots d'habitation), s'est auto désigné en prime et au surplus de ses honoraire de syndic, comme gestionnaire locatif des lots qui sont mis en location par le SDC.
Les faits étant toujours passé inaperçu, jusqu'à je mette moi-même les pieds dedans, en posant une question toute bête lors de la vérification des comptes du syndicat qui portait sur des frais de gestion locative du syndic en charges générales en plus de ses honoraires.
Après je suis moi-même à 200% d'accord avec rambouillet : "il vaudrait mieux s'interroger pourquoi le syndicat détient des lots car l'objet d'un syndicat ce n'est pas cela... et c'est bien dommage d'aller payer des taxes locales pour cela..." 
D'où mon commentaire humoristique initiale : "Et n'oubliez pas dans syndicat de copropriétaires, il y a certes la notion de propriété, mais il y aussi le concept de syndicalisme "
En fait, il semblerait que le syndicat a "hériter de ces lots privatifs" suite au redressement judiciaire du propriétaire, mais cette histoire remontrait de Mathusalem. Le syndic actuelle n'ayant toujours pas été capable de retrouver les PV d'AG adéquate dans les archives du syndicat (archives dont évidement, le syndic en est le détenteur et le responsable tant qu'il en a la garde)....
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 29 juil. 2014 : 13:04:43
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Ah puis j'oubliais, il ne s'agit pas non plus de 2 petits lots (style l'ancien local de WC sur le palier de l'étage qui éventuellement pourraient être chacun rattaché à l'appartement mitoyen), mais il s'agit de 2 bons gros appartements (avec d'excellentes superficies chacun) quand même et tant qu'à faire... Sinon cela n'aurait évidement que très peu d'intérêt et ça ne serait même pas drôle.
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Édité par - Luc Standon le 29 juil. 2014 13:05:30 |
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Posté - 29 juil. 2014 : 14:54:12
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Luc Standon :" des lots qui sont mis en location par le SDC. "
Le SDC touche donc des loyers. Le plus importants n'est pas de découvrir que le syndic touche des honoraires pour cette gestion locative, c'est son boulot et pas grand chose d'illégal la dedans, MAIS que deviennent les loyers ??
Chaque coproprioétaire devrait toucher sa quote-part chasue année ET le déclarer aux impots comme revenus !!
Luc Stando :" il semblerait que le syndicat a "hériter de ces lots privatifs" suite au redressement judiciaire du propriétaire, mais cette histoire remontrait de Mathusalem."
le SDC ne peut pas hériter de lots privatifs !!! Ils on,t été vendus par adjudication.
Cette histoire est très ancienne, un gros revenu pour le syndicat de copropriété dont l'objet n'est PAS de faire de la location.
Combien par an ces loyers ? l'AG fixe t'elle les augmentations ? Les locataires paient ils des charges ? ... Un joli dossier |
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JB22
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Posté - 29 juil. 2014 : 15:26:20
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Luc Standon :" mais il s'agit belle et bien d'appartements qui sont en plus gérer par le syndic"
Vous pouvez faire mettre à l' ordre du jour de la prochaine A.G. la vente de ces lots. (Article 26)
Dans ma copropriété nous avions une loge, partie commune, que nous avons dans un premier temps louée, puis ensuite vendue. |
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andre78fr
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Posté - 29 juil. 2014 : 15:28:54
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La vente de ces lots doit donner lieu à une belle problématique sur le plan fiscal pour les copropriétaires... |
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Posté - 29 juil. 2014 : 16:13:15
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andré : plus des honoraires du syndic pour les attestations fiscales hi! hi! hi! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2014 : 17:08:31
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Ah je confirme un sacré bordel en perspective
Surtout avec moi dedans pour poser toutes les bonnes questions... qui dérangent quelque peu le syndic... 
Je vais encore me faire l'avocat du diable, être la bête noire de ce syndic, etc. et passer encore pour un copropriétaire chiant pointilleux et même procédurier alors que le syndic fera tout pour éviter de répondre aux questions, et détournera évidement le sens des questions posées.
Dans ces conditions je vais encore me mettre l'ensemble des membres du conseil syndical et une grosse majorité des copropriétaires sur le dos...
Je devrais avoir l'habitude, mais je fatigue... un peu là ... de lutter contre l'immobilisme syndical des copropriétaires, surtout lorsqu'ils semblent satisfait de se faire plumer par un syndic plutôt qu'un autre (alors que les 2 font la paire)...
Le fait que le SDC se retrouve en qualité de propriétaire sur la feuille de présence, est la seule trace écrite dont j'ai eut accès pour commencer à confronter le syndic sur ce sujet. 
citation: Initialement posté par philippe388
Le SDC touche donc des loyers. Le plus importants n'est pas de découvrir que le syndic touche des honoraires pour cette gestion locative, c'est son boulot et pas grand chose d'illégal la dedans, MAIS que deviennent les loyers ??
Bien justement parait-il selon le syndic qu'il n'arrive pas à trouver de locataire(s) ???
Évidement cela il ne l'écrit pas. Et j'ai beau retourner la comptabilité à l'envers, je ne vois aucune entrée de recettes locatives en faveur du SDC.
Je lui ai demandé de le mettre en collocation, dans ce cas là . J'ai alors eut le droit à un soupire et un grand silence en guise de réponse.
citation: Initialement posté par philippe388Chaque coproprioétaire devrait toucher sa quote-part chasue année ET le déclarer aux impots comme revenus !!
Ah non le syndic me dit qu'il faisait encore plus simple, puisque lui était pragmatique, et moi j'étais trop scrupuleux de l'application du décret et de l'arrêté comptable de 2005...
En fait, s'il y avait des revenus locatifs, ils viendraient directement en déduction des charges générales, c'est plus simple au niveau comptable même si ce n'est pas tout à fait légal au niveau juridique.
Mais comme les juristes prétendent ne rien comprendre à la comptabilité, et qu'inversement les comptables prétendent ne rien comprendre au droit, bien autant dire qu'un dialogue de sourds et muets serait plus compréhensible, qu'entre un comptable et un juriste du même syndic.
En fait, musicalement, ça donne à peu près ça...
... entre le comptable et le juriste du même syndic.
Ni vue ni connue que j't'embrouille....
citation: Initialement posté par philippe388citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon :" il semblerait que le syndicat a "hériter de ces lots privatifs" suite au redressement judiciaire du propriétaire, mais cette histoire remontrait de Mathusalem." le SDC ne peut pas hériter de lots privatifs !!! Ils ont été vendus par adjudication.
Oui c'est probablement ce qui s'est passé, c'est pour cela que j'ai mis des guillemets en parlant de l'héritage du syndicat. Mais il y a tellement longtemps que si cela se trouve le syndic en place ne sait même pas lui même comment cela ça s'est passé, il reste très flou pour expliquer comment le SDC est devenu lui-même propriétaire de ses lots 
citation: Initialement posté par philippe388
Cette histoire est très ancienne, un gros revenu pour le syndicat de copropriété dont l'objet n'est PAS de faire de la location.
Ben justement, c'est là où le bas blesse puisque ces lots ne génèrent pas de revenus locatifs.
Pourtant moi, si je ne me trompe pas, il me semblent occupé, mais le syndic faisant mine de pas comprendre ne confirme pas qu'il le sont, et me laisse dans le flou quant à la position réelle des lots par rapport au règlement de copropriété. Je vois bien que mes questions dérangent tel du poils à gratter.
citation: Initialement posté par philippe388Combien par an ces loyers ? l'AG fixe t'elle les augmentations ? Les locataires paient ils des charges ? ... Un joli dossier
Loyers/an = 0 €uros. Du moins moi je ne vois rien comme entrée de revenus locatifs dans la compta du SDC. 
Après on va me dire que c'est pas des revenus locatifs, si c'est loué en vide, et que je devrais possiblement chercher rente locative à la place dans les écritures comptables du SDC. 
Mais de toute façon 0€/an en revenu locatif c'est toujours pareille que 0€/an en rente locative.
Et évidement il n'y a jamais aucune résolution portée par le syndic concernant ces lots dont il a doublement la gestion. Quant au conseil syndical... Son président est à l'image de la belle au bois dormant, mais tout les monde s'en félicite en se disant que si elle n'était pas là , ça pourrait être pire... Mais en fait, chacun sait que ce n'est pas comme ça que cela ira mieux non plus 
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Édité par - Luc Standon le 29 juil. 2014 17:11:43 |
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Luc Standon
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Posté - 29 juil. 2014 : 17:16:42
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Posté - 29 juil. 2014 : 17:57:39
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citation: s'il y avait des revenus locatifs, ils viendraient directement en déduction des charges générales, c'est plus simple au niveau comptable même si ce n'est pas tout à fait légal au niveau juridique. Peu importe.
Les revenus sont transparents fiscalement au niveau du syndicat (pour une fois que quelque chose est transparent) mais taxables chez chaque copropriétaire qui se fait une joie normalement de remplir qui sa 2044 qui sa 2044 complète en six columes, qui sa touhe microfoncier avec son chichiffre;
le syndicat comme le syndic n'en n'ont cure;
C'est quand le syndicat met en location meublé que ca devient franchement youpi tra la la quand le syndicat et le syndic apprennent qu'il faut se déclarer en entreprise, et payer une CFE, et tenor un brin de comptabilité,
.. et que le comptable (je n'aimerais pas être lui) découvre que la 2031 doit être découpée en 48 morceaux.
Je pense qu'Andre78fr a prévu le cas d'une location d'une paire d'apprtements en meublé, avec immobilisation et amortissements, et tout le reste |
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andre78fr
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Posté - 29 juil. 2014 : 18:11:35
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Très franchement je n'ai pas la moindre idée des formalités, du régime, de la comptabilité ou des déclarations fiscales à faire pour le compte d'un syndicat qui ferait de la location de meublés !
Mais d'après ce que nous raconte Luc Standon... on peut suspecter le syndic de louer des appartements qui ne lui appartiennent pas, d'empocher les loyers tout en facturant des frais au propriétaire (syndicat = copropriétaires en indivision)... ça, c'est du civil ou du pénal ??? |
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Posté - 29 juil. 2014 : 18:13:36
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andré, il faudrait peut-être revoir le logiciel pour traiter ce cas.... hi ! hi ! hi ! |
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Posté - 29 juil. 2014 : 19:36:59
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Luc Standon : avez vous inventé un tel scénario ?
Un syndic qui touche des honoraires de gestion mocative pour des lots de copropriété appartenanr au syndicat sans que personne ne sache comment le SDC a acheté ces lots ? si ces mots sont louées ? qu'aucun loyer n'est visible en compatabilité ? .............
Pesonne n'a osé taper à la porte de ces appartements ?? même pas le CS ?? Impossible ? Des locataires invisibles
Ces lots sont soumis à des impots : taxe d'habitation et taxe foncière, quelques milliers d'euros !!
Ce syndic DOIT peut-être aussi imprimer des faux billets pour ne pas faire apparaitre le montant des impots dans la comptabilité.
Ce scénario est très peu probable. je n'y crois pas une seconde !! |
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Luc Standon
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Posté - 29 juil. 2014 : 22:46:31
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : avez vous inventé un tel scénario ?
Un syndic qui touche des honoraires de gestion locative pour des lots de copropriété appartenant au syndicat sans que personne ne sache comment le SDC a acheté ces lots ? si ces mots sont louées ? qu'aucun loyer n'est visible en comptabilité ?
Moi je fais avec les éléments connus et des suppositions inconnus faute de réponse du syndic.
Je constate qu'il n'y a pas d'écriture en recette, mais le syndic prétend que de toute manière il n'y a pas de location pour ces deux lots. Je suppose qu'ils sont vides de meubles.
citation: Initialement posté par philippe388Personne n'a osé taper à la porte de ces appartements ?? même pas le CS ?? Impossible ? Des locataires invisibles
Moi je ne suis pas sur place, j'y passe seulement concernant mon lot (très petit).
A la lecture du règlement de copropriété, et avec les numéro des lots sur la feuille de présence, je pense avoir identifier les 2 logements concernés. Peut être qu'au final ce sont deux lots d'un même logement ??? Impossible pour moi de le savoir réellement, c'est dans un autre bâtiment que le mien, mais c'est le même syndicat.
En tout cas, je reste persuadé que si les fenêtres correspondent à ce que je pense être, ces deux lots sont occupés, du moins il semblait l'être la dernière fois que je suis passé dans l'immeuble (avant la dernière AG). Le syndic me confirme que non, et qu'il n'y a pas de locataire, mais ne précise rien d'autre : travaux, recherche de fuite, j'en sais rien de plus, c'est le mystère.
citation: Initialement posté par philippe388
Ces lots sont soumis à des impôts : taxe d'habitation et taxe foncière, quelques milliers d'euros !!
A vrai dire, j'étais tellement la tête dans le guidon à confronter le syndic, que je n'avais même pas penser à vérifier sous cette aspect.
Évidement, n'étant pas membre du CS, le syndic me fais comprendre que les comptes ont été approuvé lors de la dernière AG, et que conformément aux textes de Loi, les comptes seront à présent disponibles pour vérification l'année prochaine entre la date de la convocation et celle de l'AG. Entre temps, je ne peut avoir accès qu'aux information relative à mon compte charge, et c'est tout. Ah bien ça le syndic a su me le dire et me le faire comprendre.
Comme quoi, il vaut mieux être membre du CS (même si c'est pour rien y faire), mais comme ça on a accès aux informations du SDC tout au long de l'année.
Et je ne me vois pas lancer une coûteuse procédure avec un dossier vide d'élément à ce jour, si ce n'est des suppositions du fait du silence du syndic. D'autant plus si les autres copropriétaires semblent s’accommoder de la situation.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce syndic DOIT peut-être aussi imprimer des faux billets pour ne pas faire apparaître le montant des impôts dans la comptabilité.
Aucune idée pour les faux talbins, mais je doute que le syndic en fasse
citation:
En hommage donc au cave qui se rebiffe |
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Posté - 30 juil. 2014 : 07:24:13
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citation: Ce syndic DOIT peut-être aussi imprimer des faux billets pour ne pas faire apparaitre le montant des impots dans la comptabilité. Du moment qu'ils apparaissent dans un compte de type 100....
Oui, il serait intéressant de voir ce que paye le syndicat en taxe foncière.
C'est certain que le CS a toute puissance d'aller fouiner, le copropriétaire lambda peut potasser grosso-modo 364 jours ce qu'il va demander le 365 ème. D'un autre côté je comprends qu'il soit normale que tous les copros ne viennent pas a tous les jours de l'année chercher la piste des faux billets, euh, des imputations. |
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Posté - 30 juil. 2014 : 10:18:24
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Luc Standon :" ..........avec un dossier vide d'élément à ce jour, si ce n'est des suppositions du fait du silence du syndic."
Peut-être que tout cela n'existe pas ???
Pour gérer ces lots en location, l'AG doit voter un contrat de gestion locative . Que le CS doit posséder.
Le syndic DOIT rednre des comptes à tous els copros lors de l'AG; comme le CS avec son rapport d'activité obligatoire joint à l'OdJ.
Le fait que les comptes soient approuvés ne veut pas dire grand chose si ce que vous supputez est vrai. Ces faits sont cachés par le syndic, rien ne figure dans les comptes, et même le quitus voté ne va pas servir au syndic.
Luc Standon. Si vous avez la feuille de présence et par conséquent la liste des lots et leurs propriétaires. Il est facile de trouver ces lots et sonner à la porte ! c'est le début de votre enquête, avec en suite visite au président du CS.
J'attends avec impatience ce que vous allez découvrir !
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Sujet |
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Qui représente le SDC détenteur de lot(s) en AG ? 
