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JPM
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 Posté - 26 sept. 2016 : 20:11:03
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Rambouillet
citation: La différence essentielle est que le contrat de syndic coopératif n'a pas à être soumis à l'AG puisque ce n'est pas l'AG qui le désigne.... et qu'il peut changer en cours de mandature sans que l'AG ait son mot à dire (légalement)...
Tout cela est totalement faux.
Le contrat de syndic est adopté par l'assemblée.
En réalité il aura été cogité par le conseil syndical mis en place, qu'il s'agisse d'un putsch ou d'un renouvellement.
Il s'impose ensuite au conseil syndical et bien entendu à celui des conseillers qui sera désigné comme président.
Comment pouvez vous concevoir les choses autrement ?
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Édité par - JPM le 27 sept. 2016 11:55:16 |
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Gédehem
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Posté - 27 sept. 2016 : 00:33:16
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S'agissant des modalités d'exécution du mandat (c'est uniquement de cela dont il s'agit), peu importe qui est ensuite désigné syndic. Dans le mois qui suit ou 5 ans plus tard.
On est dans la même démarche que pour les règles du CS, elles aussi décidées p ar l'AG, qui n'a pas à se soucier à l'avance de qui est ensuite désigné conseiller.
D'où la distinction qui doit être faite, l'AG ne pouvant adopter un "contrat" (type ou pas) passé nominativement avec telle personne.
On est bien dans la définition de modalités d'exécution d'un mandat, à l'image de ce que sont les règles d'organisation et de fonctionnement du CS. |
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JPM
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Posté - 27 sept. 2016 : 14:23:14
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Complet accord avec Gedehem.
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mfld
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 Posté - 27 sept. 2016 : 19:41:40
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Interprétation qui tendrait à séparer le contrat type en deux parties : une partie cadre générale fixée par l'assemblée, et une partie particulière fixée par le CS coopératif. Belle tentative d'inscrire un carré dans un cercle, malheureusement ce n'est pas ce qui est écrit dans ce contrat type.
Et si nous attendions tout simplement la réponse du ministère, à l'image de la rédaction d'UI ?
Si la fiancée est déçue, elle peut toujours aller voir d'autres partis discrètement, l'expérience ramène souvent la curieuse, encore plus déçue, à la maison.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 27 sept. 2016 19:55:32 |
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Gédehem
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25
Posté - 27 sept. 2016 : 21:33:20
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malheureusement ce n'est pas ce qui est écrit dans ce contrat type.
"Contrat" qui me donne des boutons s'agissant d'un mandataire social .....
Il n'y a pas d'interprétation : texte inapplicable en l'état dans un syndicat coopératif, d'où votre questionnement.
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JPM
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26
Posté - 28 sept. 2016 : 00:24:34
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Je suppose que le ministère rappellera que le point 8 du contrat de syndic traite du remboursement au syndic coopératif des frais nécessaires engagés.
A la lettre de ce texte le syndic coopératif peut percevoir en outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.
Il me semble que cette disposition a échappé à l'attention de bien des spécialistes.
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mfld
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27
Posté - 14 oct. 2016 : 16:27:26
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JPM
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28
Posté - 03 janv. 2017 : 23:24:53
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J'ai été un peu hâtif en écrivant complet accord avec Gedehem
En effet il écrit : citation: D'où la distinction qui doit être faite, l'AG ne pouvant adopter un "contrat" (type ou pas) passé nominativement avec telle personne.
On est bien dans la définition de modalités d'exécution d'un mandat, à l'image de ce que sont les règles d'organisation et de fonctionnement du CS.
C'est un contrat cadre décidé par l'assemblée et s-imposant à tous les membres du CS susceptibles d'être candidat à la fonction de président.
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mfld
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Posté - 04 janv. 2017 : 10:43:31
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Comme je n'ai pas eu de réponse du ministère du logement à ma lettre, j'ai posé la question au ministère de la justice. A suivre...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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mfld
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Posté - 29 janv. 2017 : 15:54:00
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La place Vendôme, fidèle à plusieurs précédents, a répondu à mon courrier, et ce de façon visiblement plus rapide que la Grande Arche... c'est appréciable !
Par contre, il n'y a pas d'autorisation explicite de reproduction du courrier in-extenso, donc je dois me contenter d'en recopier ici une partie. Si vous voulez voir le courrier intégral avec le bleu-blanc-rouge et l'identité du rédacteur, contactez-moi par MP.
Je vous laisse savourer le numéro d'équilibriste et la chute finale dans le filet. C'est du grand art...
"Vous avez appelé l'attention de Monsieur Jean-Jacques Urvoas, garde des sceaux, ministre de la justice, sur vos interrogations concernant les modalités d'application aux syndics coopératifs du contrat type annexé au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Il résulte des éléments transmis que vous vous interrogez sur l’articulation des dispositions de ce contrat avec les dispositions dérogatoires régissant la désignation et la rémunération des syndics coopératifs ainsi que la durée de leur mandat.
L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit que le contrat de syndic respecte un contrat type, défini par décret en Conseil d’État. Cet article ne limite pas l'application de ce contrat en fonction de la nature du syndic, ce qui explique que l'annexe I doive être utilisée par les syndics coopératifs, même si la plupart des dispositions qu'il contient ne s'appliquent pas à ces derniers.
Le préambule du contrat vient préciser que le contrat " est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967 ". Il s'ensuit que les dispositions de l'annexe I doivent s'interpréter par référence aux dispositions législatives et réglementaires applicables.
Les stipulations des articles 2 et 5 du contrat type relatives à la durée du contrat de syndic et à la nomination de ce dernier opèrent par renvoi aux dispositions générales de la loi qui citées in extenso.
Les stipulations concernées, de nature informative, s'appliquent aux copropriétés qu'elles concernent en application des textes auxquels il est fait référence. Elles n'ont pas de portée novatoire et ne doivent pas être interprétées comme empêchant la désignation du syndic coopératif par le conseil syndical conformément à l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, à l'article 2 du contrat type, relatif à la durée du syndic, a été insérée une note de bas de page qui rappelle que " le mandat de syndic confié par un syndicat coopératif prend fin dans les conditions prévues à l'article 41 du décret du 17 mars 1967 ". Ainsi, le syndic ne peut conserver ces fonctions après l'expiration de son mandat de membre du conseil syndical.
Enfin, l'article 8 du contrat type rappelle notamment que le syndic coopératif peut recevoir un défraiement. Si cette mention n'est pas incompatible avec l'article 42 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut du syndic coopératif, qui opère un renvoi général à l'article 27 posant le principe de l'absence de rémunération des membres du conseil syndical (Giverdon, Capoulade, Givord, La copropriété, Dalloz, 2012/2013 n° 705), je prends bonne note des observations que vous formulez.
Conformément aux dispositions de l'article 18 1 A de la loi du 10 juillet 1965, une concertation aux fins de révision du décret relatif au contrat type de syndic devrait s'engager dans les premiers mois de l'année 2017. Une éventuelle modification des dispositions réglementaires applicables sera évaluée à cette occasion afin de parfaire l'articulation des stipulations du contrat type avec les dispositions dérogatoires applicables aux syndics coopératifs, en particulier celles relatives à leur rémunération. Vos observations pourront être prises en compte dans le cadre de la révision du décret."
On attend donc maintenant la révision annoncée...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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albifrons
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Posté - 04 mars 2017 : 15:32:31
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Bonjour
merci pour cette réponse très intéressante ! |
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Posté - 20 mars 2017 : 09:11:11
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Bonjour
C'est une réponse ministérielle intéressante, merci
Une remarque concerne les dérogations prévues par l'article 17-1-1 de la loi, le syndic coopératif désigné en AG (17-1-1 B) n'est pas membre du conseil syndical, ce dernier n'étant pas constitué.
La question de la rémunération ne se heurte pas à l'opposition flagrante de l'article 27 du décret.
Cordialement |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 mars 2017 : 12:49:06
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Le syndic coopératif doit être membre du conseil syndical puisqu'il en est le président.
Il y a donc un problème dans ce que vous exposez.
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2017 : 15:00:01
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Démontrant ici aussi l'incongruité d'un texte pondu par un rédacteur qui n'y entend pas grand chose....
Quant au législateur .... |
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Posté - 20 mars 2017 : 15:32:29
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Je n'ai pas bien saisi les réponses, l'article évoqué (17-1-1) permet bien une dérogation dans des conditions de budget et de taille à l'article 17-1, donc le syndic coopératif n'est pas le président du conseil syndical, c'est le copropriétaire désigné par l'assemblée pour ce mandat et le conseil syndical non constitué ne saurait avoir un président.
citation: Lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres |
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2017 : 15:46:42
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Le principe du syndicat coopératif c'est la gestion du syndicat par une équipe, le CSCoop, le syndic étant désigné par ce CSCoop parmi ses membres.
S'il n'y a pas de CS il n'y a pas de conseiller syndical, personne susceptible de désigner le syndic "parmi ses membres".
On retombe dans le syndicat traditionnel où le syndic est désigné par l'AG.
Parler alors de "syndicat coopératif" est un non sens s'agissant d'un syndic lambda, pro ou non.
Le 'capitaine d'un bateau' se trouve dans un bateau.
S'il n'y a pas de bateau il n'y a pas de 'capitaine du bateau'.
C'est un chauffeur d'autobus ou de train comme il y en a des centaines. |
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JPM
Modérateur
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37
Posté - 20 mars 2017 : 16:58:02
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Je partage pleinement les avis de Gedehem
Les dérogations consenties au profit des petits immeubles ruinent totalement le régime de la copropriété.
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Posté - 20 mars 2017 : 19:15:43
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Merci, je comprends tout à fait vos point de vue.
J'ai remarqué dans un vieux règlement d'avant la loi de 65 qu'il y avait un syndic suppléant ( le terme gérant étant utilisé probablement pour un pro et syndic pour un copropriétaire). Cette possibilité est revenue avec le vice-président du CS des syndicats ayant opté pour la coopérative et plus récemment avec le syndic suppléant des petites copropriétés de la loi ALUR (le L17-1-1 cité plus haut).
De ma faible expérience de la vraie vie d'une petite copro de moins de 10 lots, le suppléant, c'est pas mal, trouver un contrôleur des comptes copropriétaire c'est un casse tête et si on ne souhaite pas former des unions coopératives, le fonctionnement d’antan, syndic bénévole+ syndic suppléant c'est intéressant comme régime dérogatoire, assorti éventuellement d'autre dérogation sur le fonctionnement d'un CS allégé voire d'un CS formé des copropriétaires contrôlant et assistant le syndic. Quand le bateau sombre, permettre à un copropriétaire de reprendre la gestion d'urgence et de convoquer une AG, comme le permet le 2 du 17-1-1B, c'est pas mal aussi, reste que ces convocations par un copropriétaire , cela peut vite être cacophonique, voire simplement très médiocre. |
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mfld
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Posté - 20 mars 2017 : 21:10:42
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Certes, certes, mais auriez-vous l'obligeance les uns et les autres de vous en tenir au sujet, à savoir le contrat type appliqué au coopératif ? |
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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albifrons
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Posté - 30 août 2018 : 14:47:22
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Bonjour
je reviens un peu tard !
Par rapport à la réponse intéressante de la place Vendôme à Mfld du 29/1/2017, savez-vous quelle est la suite réservée à cette application du contrat de syndic au syndicat de forme coopérative d'une part, à l'application de frais par exemple pour l'établissement des états datés ?
Qu'en serait-il par exemple de ces frais si le syndic refuse la rémunération et la laisse au syndicat (cas de notre copropriété) ? Quel est le devenir de ces sommes? Fiscalité ou non dans la mesure où c'est très accessoire mais que bien sûr du temps doit être dégagé pour cela ? Merci pour votre réponse.
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Contrat de syndic type pour coopératif ? 
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