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mn.sereno
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 Posté - 21 nov. 2015 : 18:01:13
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Bonjour,
Je suis membre du Conseil syndical de mon immeuble. Nous allons effectuer les travaux de réfection de l'appartement du gardien (peinture des murs et changement sols) au mois de décembre de cette année. L'entreprise que nous avons choisie nous dit qu'il lui faut un peu plus de trois semaines pour faire ces travaux. Pouvez-vous me dire si la copropriété doit payer un hôtel et des frais de restaurant pour le gardien pendant la durée des travaux dans son appartement. J'ai bien cherché dans tout le forum, je n'ai rien trouvé sur ce sujet. J'aimerais savoir quelle est la loi ou les règles en vigueur sur ce sujet et comment font les autres copropriétés lorsqu'elles font faire les travaux de réfection de l'appartement du gardien. Merci beaucoup pour votre réponse.
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nefer
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1
 Posté - 21 nov. 2015 : 21:24:39
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citation: Initialement posté par mn.sereno
Bonjour,
Je suis membre du Conseil syndical de mon immeuble. Nous allons effectuer les travaux de réfection de l'appartement du gardien (peinture des murs et changement sols) au mois de décembre de cette année. L'entreprise que nous avons choisie nous dit qu'il lui faut un peu plus de trois semaines pour faire ces travaux. Pouvez-vous me dire si la copropriété doit payer un hôtel et des frais de restaurant pour le gardien pendant la durée des travaux dans son appartement. J'ai bien cherché dans tout le forum, je n'ai rien trouvé sur ce sujet. J'aimerais savoir quelle est la loi ou les règles en vigueur sur ce sujet et comment font les autres copropriétés lorsqu'elles font faire les travaux de réfection de l'appartement du gardien. Merci beaucoup pour votre réponse.
lors du vote de la résolution pour ces travaux, que vous a dit le syndic concernant les mesures à prendre? |
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mn.sereno
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 2
Posté - 22 nov. 2015 : 06:11:20
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Bonjour,
Lorsque l'assemblée générale (2015) a voté les travaux de peinture de l'appartement du gardien, deux entreprises ont donné des devis. Le syndic n'a donné aucune information sur les mesures à prendre pendant les travaux
En réalité la précédente AG (2014) avait refusé de voter les travaux dans la loge du gardien. Le gardien avait alors porté l'affaire devant les tribunaux qui ont condamné la copropriété à faire non seulement les travaux de peinture mais aussi les sols de l'appartement du gardien et ce avant la fin du mois de décembre 2015 sous peine de pénalités. Nous ferons peut-être appel de cette décision mais en attendant nous devons faire ces travaux.
L'AG de 2015 a confié le choix de l'entreprise au CS, nous avons donc choisi une des deux entreprises qui avaient présenté des devis. Elle s'engage à faire les travaux avant la fin de ce mois de décembre. Mais nous ne savons pas ce que nous devons au gardien pendant que son appartement est en travaux et le syndic (Nexity) ne nous répond pas sur ce sujet. Notre gardien a annoncé son intention de faire tous les recours possibles devant les tribunaux. C'est pourquoi nous aurions besoin d'avoir des informations précises sur ce que nous lui devons dans cette situation.
J'ai lu sur votre site que le gardien n'est pas obligé d'habiter dans son appartement en dehors de ses heures de travail, de fait nous savons qu'il a des membres de sa famille qui habitent pas loin et chez qui il se rend souvent. Dans un autre contexte nous aurions pu négocier à l'amiable pour faire face aux désagréments temporaires causés par les travaux d'autant que l'entreprise va faire pièce par pièce. Mais les relations avec ce gardien passant désormais toutes par la justice nous ne pouvons pas envisager un accord amiable et nous ne souhaitons pas avoir un autre procès pour n'avoir pas fait ce qui était prévu par la loi ou la jurisprudence. Le jugement qui ordonne les travaux ne donne pas non plus d'indications. Merci beaucoup de nous apporter les informations que vous pouvez avoir sur ce sujet.
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JB22
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Posté - 22 nov. 2015 : 09:45:45
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Vous avez été condamné à faire les travaux suite à une demande du gardien. Vous devez donc faire les travaux et le gardien les supporter.
"L' entreprise va procéder pièce par pièce", de ce fait que le minimum de gêne sera à supporter par le gardien.
Personnellement j' ai refait dans mon appartement les peintures, les sols (Remplacement moquette par parquet) tout en occupant mon logement sans problème. |
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Gédehem
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4
Posté - 22 nov. 2015 : 15:00:16
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Mais les relations avec ce gardien passant désormais toutes par la justice
Lorsqu'on on est à ce stade, qui dépasse la simple réfection du logement de fonction, il faut savoir "divorcer", se séparer, le lien contractuel "employeur-employé" imposant la confiance.
Concernant l'avantage en nature "logement", il s'agit d'un "salaire complémentaire", dont la raison d'être "logement" n'a plus aucune signification réduite en terme "habitat".
Une des réformes à faire, ici pour le supprimer, d'un Code du travail totalement inadapté au réalités actuelles. Ici sur une condition pourtant fixée par l'article L.771.1 (loger dans l'immeuble), sanctionnée par la CEDH. D'où l'irrégularité sur ce point de la CCN applicable.
Des travaux rendus obligatoires doivent être entrepris dans le logement de fonction. Sauf à ce que ce soit une gène insurmontable, son bénéficiaire devra les supporter.
Si le logement devenait inhabitable, il faudrait provisoirement en assurer la continuité.
Il faut rappeler qu'il appartient au propriétaire d'un logement de fonction, ici le syndicat, de fixer unilatéralement les conditions d'usage de ce logement, conditions que le bénéficiaire se doit de respecter.
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Édité par - Gédehem le 22 nov. 2015 15:01:18 |
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mn.sereno
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 Posté - 22 nov. 2015 : 19:32:35
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Merci beaucoup pour vos réponses.
N'étant pas très au courant des questions de droit, est-ce que vous pourriez m'expliquer ce que veut dire la distinction entre "logement" et "habitat" et quelle est l'irrégularité de la Convention collective nationale à ce sujet ?
J'ai eu aussi une expérience de travaux chez moi et j'ai continué à habiter mon appartement pendant les peintures et la réfection du sol. Mais le Conseil syndical est inquiet que le gardien fasse constater par huissier que les conditions dans lesquelles il va devoir vivre pendant les travaux sont inacceptables. La "définition" de inhabitable n'est peut-être pas la même suivant votre état d'esprit. Je souhaiterais savoir qui estime que le logement est inhabitable. Est-ce le syndic ou le gardien ?
Si le logement est estimé inhabitable par qui de droit, il faudra assurer la continuité, et donc trouver une solution transitoire qui ne peut être qu'un hôtel. Dans ces cas-là , peut-on le choisir et prendre le moins cher ?
Est-il nécessaire de payer le restaurant même s'il le logement est estimé inhabitable ?
Si le syndicat n'a pas fixé jusque-là les conditions d'usage de ce logement, est-il trop tard pour le faire maintenant ?
Encore merci pour votre aide. |
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didier45
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:59:19
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je vais vous répondre , manifestement vous n'avez pas lu la CCN , il est stipulé que le logement de fonction doit avoir une réfection obligatoire tout les 10 ans (voir tout les 5 ans ou 7 ans ) . en ce qui concerne les réflexions de gédehem elles sont propre à lui même à moins que ... |
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mn.sereno
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Posté - 22 nov. 2015 : 20:08:47
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Merci, mais le problème n'est pas la réfection du logement du gardien. Elle est programmée en décembre.
La question que je pose est de savoir comment font les copropriétés pendant la durée des travaux de réfection des logements de fonction des gardiens, tous les cinq, sept ou dix ans. Payent-ils un hôtel et le restaurant au gardien pendant la durée des travaux dans le logement ? Qu'est-ce qui est fixé dans les lois et conventions à ce sujet. |
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didier45
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Posté - 22 nov. 2015 : 20:09:54
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pour moi les travaux peuvent être effectués sans qu'il parte du logement . |
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didier45
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9
Posté - 22 nov. 2015 : 20:13:42
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alors pourquoi qui vous assigne au tribunal , il faut m'expliquer comme si j'avais 5 ans ( extrait Philadelphia ) |
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nefer
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10
Posté - 22 nov. 2015 : 20:45:38
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citation: Initialement posté par mn.sereno
Merci, mais le problème n'est pas la réfection du logement du gardien. Elle est programmée en décembre.
La question que je pose est de savoir comment font les copropriétés pendant la durée des travaux de réfection des logements de fonction des gardiens, tous les cinq, sept ou dix ans. Payent-ils un hôtel et le restaurant au gardien pendant la durée des travaux dans le logement ? Qu'est-ce qui est fixé dans les lois et conventions à ce sujet.
quand l'AG décide de faire des travaux importants dans le logement de fonction du gardien, elle doit prévoir en même temps les modalités d'éxecution et les inscrire dans le PV....et cela se négocie avant l'AG avec le gardien
pour vos travaux en décembre, il serait utile de prévoir un planning de réalisation par pièce , le communiquer au gardien, et le lui faire signer
il serait aussi judicieux que les travaux soient terminés avant le 20 décembre pour ne pas perturber les fêtes de Noêl... |
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didier45
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Posté - 22 nov. 2015 : 21:38:40
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lettre ouverte
je profite de ce post pour exprimer ce que je pense . je trouve que les modérateurs sont responsables et je les remercie . en ce qui concerne ce cas précis hormis gédehem qui trouve que le gardien à outrepassé sa fonction en autre appliquer la loi . je ne comprend plus . est ce que cela veut dire que ces gens sont contre la loi , ou comme zz top le pense on doit fermer notre gueule . modérateurs excuser pour ces propos . je dois avoir un cerveau malade et je patauge dans la semoule . |
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JB22
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Posté - 22 nov. 2015 : 22:04:42
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" ou comme zz top le pense on doit fermer notre gueule "
Là n' est pas le problème, on se trouve dans une situation conflictuelle; "Le gardien avait alors porté l'affaire devant les tribunaux qui ont condamné la copropriété à faire non seulement les travaux de peinture mais aussi les sols de l'appartement du gardien ".
De ce fait le syndicat doit faire les travaux et le gardien les supporter, dans le mesure ou ils sont exécutés dans des conditions normales suivant la nature des travaux et leur importance,. La réfection étant prévue par la CCN le gardien sait pertinemment qu' il aura à supporter les inconvénients des travaux à réaliser.
Le syndicat n' a pas à prendre en charges des frais de logement extérieur, ce n' est pas prévu par la CCN
Dans une situation conflictuelle le syndicat doit appliquer strictement la C.C.N, toute la convention rien que la convention. |
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mn.sereno
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Posté - 23 nov. 2015 : 07:17:46
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Merci encore pour vos réponses.
Je ne veux pas soustraire les copropriétaires (et donc moi-même) de leurs responsabilités : les travaux du logement du gardien auraient dû être faits sans attendre le recours en justice. Cela explique probablement notre manque d'organisation, de prévision et de négociations.
Maintenant il faut gérer la situation que nous avons créée. Je suis nouvelle dans le CS et j'essaie de trouver les meilleures solutions puisque l'AG n'a pas non plus prévu les modalités d'exécution de ces travaux en accord avec le gardien, autre erreur qu'il nous faudra éviter à l'avenir.
J'ai oublié de vous dire que nous avons déjà obtenu de l'entreprise que les travaux soient finis le 20 décembre (l'entreprise a accepté de payer des pénalités si ce n'est pas terminé à cette date).
Nous allons essayer de négocier avec elle, un planning strict des travaux pièce par pièce, en espérant que cela soit possible car cela lui fait beaucoup de contraintes.
Si j'ai bien compris votre réponse, le syndicat n'a pas à prendre en charge les frais de logement extérieur puisque ce n'est pas prévu par la CCN. Cela nous soulage bien car les frais de logement et de restauration à l'hôtel augmentaient considérablement les montants consacrés à ces travaux pour la copropriété.
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Posté - 23 nov. 2015 : 12:45:44
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Juste une suggestion ou une lecture:
Si vous avez prévu que l'entreprise paye des indemnités au-dela du 20 décembre, c'est que le contrat prévoir une gêne non ordinaire à ce que les travaux excèdent cette date.
Question bête: Pourquoi ne pas négocier (c'est certes difficile à faire dans l'urgence, il faut peut-etre consulter l'AG, ou juste obtenir un avis du conseil syndical et prévoir de confirmer en AG) que ces indemnités airaient au gardien au cas ou les travaux excèdent cette date?
(Cela implique a mon avis un document écrit signé de l'employeur et du salarié) |
Édité par - ribouldingue le 23 nov. 2015 12:50:19 |
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JB22
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Posté - 23 nov. 2015 : 13:22:36
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Je ne suis pas favorable à la suggestion précédente.
Le syndicat n' a pas intérêt à se créer des contraintes supplémentaires, il doit réaliser les travaux en 2015 et s' en tenir à cette obligation.
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Posté - 23 nov. 2015 : 13:44:27
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Merci de votre avis, JB22
Ma suggestion ne résulte pas d'une pratique comme la votre. Elle ne résultait que de la lecture de l'exposé. |
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mn.sereno
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Posté - 23 nov. 2015 : 14:38:42
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En effet les travaux génèrent sans aucun doute une gêne. C'est d'ailleurs à partir de ce problème de gêne occasionnée par les travaux que le CS s'est posé la question de savoir s'il fallait payer l'hôtel et le restaurant au gardien pendant ces travaux.
Mais maintenant nous allons simplement respecter la Convention collective et gérer avec le gardien pour qu'il puisse, lui-même, s'organiser au mieux en tenant compte aussi des contraintes de l'entreprise qui fait les travaux.
C'est aussi conscient de cette gêne que le CS a négocié avec l'entreprise la fin des travaux impérativement pour le 20 décembre car s'ajoutait le problème des fêtes de fin d'année à la nécessité de faire ces travaux avant le 31 décembre 2015.
Encore merci
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2015 : 16:56:53
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Didier écrivait : ""est ce que cela veut dire que ces gens sont contre la loi , ou comme zz top le pense on doit fermer notre gueule"
Le problème dans ce type d'affaire tient principalement à la méconnaissance des règles qui peuvent s'appliquer, qu'elles viennent de textes réglementaires ou législatifs, ou de ce qu'en estime le juge à l'occasion de litiges qui lui sont soumis.
Avec une difficulté majeure pour ceux qui tentent d'apporter des réponses, aussitôt taxés de "partisans", lorsque ce n'est pas de "négriers-exploiteurs" .....
Le statut du logement de fonction s'est principalement posé dans la fonction publique, et dès le milieu du XIX° siècle. C'est dire que l'affaire ne date pas d'hier, ni même de la CCN des gardiens concierges.
Avec le juge civil (celui qui nous concerne) qui s'est largement inspiré du juge administratif pour adopter des solutions.
Par exemple pour dire que l'attribution d'un logement de fonction fixe la résidence principale, le logement extérieur qu'occuperait effectivement le bénéficiaire doit être considéré comme "résidence secondaire". Avec la fiscalité qui s'y rattache.
Pour dire encore que le propriétaire du logement attribué pouvait unilatéralement, librement, en fixer les règles d'usage et d'occupation. Par exemple pour interdire l'hébergement d'autres personnes que les membres de la famille du bénéficiaire, épouse/compagnon et enfants.
Et qu'il peut venir contrôler cet usage de "bon père de famille" par une visite du logement.
Sur notre cas, que le bénéficiaire devra supporter le "supportable" de la réfection du logement, contrainte de même niveau que la réfection de son propre logement.
Le locataire qui veut changer la moquette et la tapisserie des chambres ne va pas passer ses nuits à l'hotel, ni même au resto lorsqu'il refait sa cuisine.
S'il s'agit d'une réfection plus importante entrainant des nuisances insupportables, il convient de prendre les mesures correspondantes. |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2015 17:01:42 |
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mn.sereno
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Posté - 24 nov. 2015 : 15:36:20
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Je reste un peu dans l'expectative : en effet, un juge peut-il décider que les nuisances dues à la peinture des murs et à la réfection des sols du logement du gardien sont insupportables et dans ce cas, devons-nous, plutôt que d'être à nouveau condamnés, prévoir un relogement.
Le syndic Nexity a dit ce matin qu'il y avait un texte de loi sur ce sujet ou une jurisprudence qu'il devrait m'envoyer ce soir ou demain et il a prévu le relogement du gardien pendant les travaux dans un studio pour étudiant avec une cuisine, ce qui évite le paiement du restaurant . Je m'y suis opposée au vu de nos échanges. Mais je ne suis plus si sûre d'avoir bien fait. |
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JB22
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Posté - 24 nov. 2015 : 16:49:34
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"Le syndic Nexity a dit ce matin qu'il y avait un texte de loi sur ce sujet ou une jurisprudence qu'il devrait m'envoyer ce soir ou demain..."
Votre syndic n' est pas très sur de lui, il ne poursuit qu'un but, éviter pour lui, tout problème, même au détriment du syndicat.
Attendez donc les justificatifs annoncés.
Les décisions de justices sont souveraines.
Un juge peut remettre en cause un jugement précédent. |
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situation du gardien pendant réfection logement 
