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mn.sereno
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France
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21
 Posté - 25 nov. 2015 : 20:48:35
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Je vous envoie la réponse de Nexity :
"Je n’ai pu retrouver le texte spécifiant l’obligation de reloger le gardien lors d’une réfection totale de son logement. Toutefois, le Syndicat des Copropriétaires lui doit le gîte, aussi au vu de la relation actuelle avec lui, je ne peux que vous conseiller de le reloger durant toute la période du chantier.
Si vous ne souhaitez pas le reloger, il est fort probable que M. LANDAIS engage une procédure à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires afin d’obtenir des indemnités pour le préjudice subi.
Le service juridique NEXITY doit me donner leur interprétation des textes, en l’occurrence la convention collective des gardiens concierges ainsi que du Code Civil. Ils ont à leur disposition les jurisprudences auxquelles je n’ai pas accès. J’ai également pris conseil auprès de l’avocat de la copropriété qui abonde dans mon sens.
Je reviendrai vers vous demain afin de vous transmettre l’avis du service juridique NEXITY.
« Effectivement, l’article 20 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeuble est totalement muette sur ce point, cet article ne prévoyant que les délais dans lesquels la réfection du logement doit intervenir.
Cependant, ce même article prévoit bien l’attribution obligatoire d’un logement de fonction à tout salarié catégorie B. Si nous ne sommes plus en capacité de lui fournir un tel logement, il convient de lui trouver un logement de substitution pendant la durée de travaux.
De plus, vu le contexte litigieux de ce dossier (contentieux prud’homal pour mettre en place cette réfection), une telle prise en charge paraît nécessaire : il s’agit ici d’une obligation de l’employeur qui n’a pas été respectée, et lui faire supporter le coût d’un hébergement pendant ces travaux pourraient s’avérer risqué sur le plan contentieux. »
J'aimerais bien avoir votre avis sur ces réponses qui semble confirmer l'analyse que vous avez faite sur le syndic qui nous oblige en quelque sorte à reloger le gardien pendant les travaux de réfection de son appartement puisqu'il nous dit implicitement qu'il ne nous défendra pas en justice si le gardien fait un recours.
Merci
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 22
 Posté - 25 nov. 2015 : 22:12:37
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...... On ne trouvera rien dans la CCN, ni même dans le Code du travail ou le Code civil ce qui à trait aux logements de fonction.
Pour la "simple" raison que ce n'est pas un "logement" dans le sens où on l'entend communément.
Il s'agit d'un "salaire complémentaire en nature de ..." (Logement, voiture, avion, bateau ......)
Comme indiqué plus haut, le statut du logement de fonction a été défini initialement dans la fonction publique, en particulier vers 1860 pour le ministère de "l'instruction publique".
Dans le privé, chaque employeur rémunère ses employés comme il l'entend, au besoin en "nature", sous forme d'un logement, d'un véhicule par exemple.
C'est donc vers les dispositions législatives ou règlementaires administratives qu'il faut se tourner pour avoir des éléments de réponse. Celle qui s'occupe des gendarmes, des policiers, des enseignants, des fonctionnaires territoriaux, etc ....
C'est vers le juge administratif que se tourne le juge civil (dont le juge des prud'hommes) pour élaborer ses solutions lors d'un litige ... puisqu'il n'existe pas "chez nous" (dans le privé) de dispositions précises, hormis pour les organismes fiscaux ou sociaux, s'agissant de salaire "en nature de ...", donc soumis à cotisation et à l'impôts..
S'agissant de la réfection du logement de fonction imposée par les textes, son bénéficiaire doit la supporter, du moins dans la mesure où le logement reste habitable, dans la mesure où la journée de travail de l'employé en extérieur correspond à l'intervention des entreprises. Lesquelles ne travaillent généralement plus à 18h.
Une petite fiche.
"Quel est le régime applicable en matière d’attribution d’un logement de fonction à un gardien d’immeuble, et plus précisément les contraintes qui peuvent être imposées par l’employeur ?
Tout d’abord, il convient de rappeler qu’en application des articles L.771.1 et suivants du Code du travail ainsi que de l’article 18 de la CCN des gardiens-concierges et employés d’immeubles, les employés relevant du régime dérogatoire de la catégorie B ont droit à un logement de fonction dans l’immeuble. Cette attribution constitue salaire complémentaire en nature, ainsi que le précise l’art.20 de la CCN.
En l’absence d’affaire connue pour ce qui concerne le logement de fonction dans le domaine privé, en particulier pour les gardiens-concierges, il semble nécessaire de se référer à la jurisprudence établie sur les logements de fonction dans le domaine public.
Ainsi, dans un arrêt « Debans » du 7 juillet 1975, le Tribunal des conflits a jugé que les logements d'instituteurs situés dans un immeuble aménagé en vue de son affectation au service public de l'enseignement font partie du domaine public communal.
Dans un litige récent, le logement en question, étant situé dans l’enceinte de l’école, est considéré comme faisant partie intégrale du domaine public.
Le logement étant situé dans l’enceinte de l’établissement d’enseignement peut donc être « intégré » au domaine public, en application de la théorie de l’accessoire.
Du fait de son appartenance au domaine public, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes.
La jurisprudence énonce comme principe général qu’il appartient à l’autorité chargée de la gestion du domaine public de fixer, tant dans l’intérêt dudit domaine et de son affectation, que dans l’intérêt général, les conditions auxquelles elle entend subordonner son occupation.
Sur la base de ce principe, on peut avancer que le logement de fonction d’un gardien-concierge étant situé dans l’emprise de l’immeuble dont le syndicat de copropriétaires a la garde et la gestion, il est intégralement dans le domaine privé du syndicat.
Du fait de son appartenance a ce domaine privé, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes précisées par le syndicat.
Concrètement, le syndicat a la possibilité d’assortir l’utilisation et l’occupation de ce logement de multiples conditions, motivées par l’intérêt général.
En l’espèce, dans l’affaire portée devant les juges, la commune a des difficultés d’archivage en mairie et semble avoir la jouissance entière d’une partie du grenier, située au dessus du logement de fonction, et accessible par ce dernier.
La commune étant la seule à pouvoir définir les conditions d’utilisation de ce logement de fonction, pourra préciser par acte unilatéral les contraintes imposées à l’institutrice du fait de l’utilisation de cette partie de grenier pour archivage et du « droit de passage » inhérent à cette utilisation.
Concernant le logement de fonction des gardiens-concierges dont ils bénéficient au titre de leur contrat de travail, il convient donc de doter d’un certain formalisme l’occupation et l’utilisation de ce logement par le gardien-concierge, en précisant dans un acte écrit (acte unilatéral) les conditions et les contraintes auxquelles l’employé peut être soumis.
On voit là le régime très particulier de ces avantages en nature, ici sous forme de logement de fonction, dont le statut a été précisé par le juge administratif, ce que reprend le juge civil en raison de l'absence de dispositions spécifiques dans le domaine privé.
C'est vers cette piste qu'il faut orienter le sce juridique de votre syndic. |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2015 22:22:40 |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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23
Posté - 25 nov. 2015 : 23:10:14
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il est évident que votre syndic a manqué à son obligation d'information et de conseil concernant l'entretien du logement du gardien (il faudrait envisager un changement de syndic pour la prochaine AG)
il y aussi omis d'informer les copropriétaires concernant les modalités d'execution des travaux....
puisque votre syndic a prévu un relogement dans un studio avec cuisine, et que , si j'ai bien compris, la durée sera inférieure à un mois, le loyer ne devrait pas être très élevé...c'est peut être une solution pour éviter les problèmes
vous pourriez aussi essayé de négocier avec le syndic qu'il prenne en charge ce loyer puisqu'il a été incapable de gérer ce dossier |
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mn.sereno
Nouveau Membre
France
33 message(s)
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24
Posté - 26 nov. 2015 : 07:55:34
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Bonjour,
Un immense merci pour toutes ces précieuses informations.
Nous avons décidé de payer la location d'un studio pour le gardien pendant la durée des travaux.
Mais nous avons maintenant de gros doutes concernant notre syndic, son service juridique et ses modes de fonctionnement.
Est-il vrai que nous ne pouvons remettre en concurrence le syndic que tous les trois ans lors de l'AG ?
Je voudrais aussi vous poser une question hors sujet, mais pourriez-vous me dire où je pourrai trouver des informations sur les nouvelles dispositions de la loi ALUR concernant le travail des gardiens
Encore MERCI |
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25
Posté - 26 nov. 2015 : 08:33:38
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citation: Est-il vrai que nous ne pouvons remettre en concurrence le syndic que tous les trois ans lors de l'AG ? A t'il été désigné pour 1 an, 2 ans ou 3 ans (durée maximale possible)? |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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26
Posté - 26 nov. 2015 : 09:54:50
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"Nous avons décidé de payer la location d'un studio pour le gardien pendant la durée des travaux."
Vous devez obtenir l' accord préalable du gardien sur cette solution pour qu' il ne vous demande pas une compensation sur le logement provisoire plus petit que son logement de fonction ou autres préjudices. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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27
Posté - 26 nov. 2015 : 10:02:39
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Cessons de parler "mise en concurrence", qui ne veut rien dire en soi, idiotie véhiculée par un texte mal fichu !!
Veut-on changer de syndic ou pas ?
Voila la seule question qui compte.
Si la volonté du CS, et des copropriétaires, est de trouver un autre syndic, il faut élaborer une stratégie "recrutement", avec démarche dans ce sens 5 ou 6 mois avant l'échéance du mandat en cours.
Après avoir "cuisiné" l'éventuel postulant retenu, sa candidature sera proposée à l'AG qui suivra, dont une des question sera "Désignation du syndic."
Sur le logement de fonction, il ne faut pas jeter la pierre sur votre syndic ou son sce juridique.
C'est là un point très particulier totalement ignoré dans le domaine privé, l'octroi d'un logement dans le cadre du contrat de travail étant rarissime, qui plus est s'agissant ici de rémunération, de "salaire complémentaire".
"Ce logement vaut 1200 € en loyer, je vous donne ce logement comme salaire pour le travail que vous effectuez pour moi."
C'est dans ce sens qu'il faut le comprendre, et non comme "unité logement".
Le bénéficiaire de ce salaire en nature n'a pas la qualité de "locataire". Il ne peut se prévaloir des dispositions qui s'y rapportent.
Points que quasi tous, syndicats employeurs (syndics) comme leurs employés, ont du mal à comprendre.
Au lieu de lui donner 800 € de salaire "en liquide" on lui donne un salaire équivalant à ces 800 €, "en nature", sous forme d'un local, qu'il utilise pour se loger dans l'immeuble. |
Édité par - Gédehem le 26 nov. 2015 11:04:46 |
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situation du gardien pendant réfection logement 
